По словам юристов, основная проблема в самих договорах на квартиру. Многие из
них приобретали жилье по вексельной схеме, у которой сомнительная репутация
среди застройщиков
Василий Мцитуридзе, Лейсана Набиева — Казань
Клиенты строительной компании «Фон», до сих пор не получившие свои квартиры, требуют от республиканских властей вмешаться и решить их проблемы.
Многие из них оформляли свои отношения с компанией Анатолия Ливады по очень сомнительным схемам. Участники строительного рынка открыто называют их обманными, а юристы, с которыми мы побеседовали, — незаконными.
Не смотря на это, дольщики обращались в компанию Ливады, поскольку за первые годы работы «Фон» создал себе довольно прочную репутацию добросовестного застройщика, которую оказалось не под силу сломить сотням негативных отзывов на сайтах и форумах Татарстана, посвященных недвижимости.
Анатолий Ливада
Сергей Царев, дольщик в Набережных Челнах, покупал квартиру напрямую у застройщика по договору долевого строительства. Но схем по продаже огромное множество, говорит собеседник, в том числе через подконтрольные фирмы по низкой стоимости, переуступка прав требования, продажа квартир под залог. Когда жилплощадь отдавалась под залог в банк, продавались людям под гарантии «Фона», что они в течение года выйдут из-под залога и будут оформлены надлежащим образом. Такие договоры не регистрировались в Регпалате, подтверждает Царев: «Это просто бумажка, за которую отдали 2 млн».
Одна из распространенных схем работы с клиентами «Фона» — вексельная схема.
Телефоны компании «Фон» не отвечают. «Мы и сами не можем дозвониться», — говорят в челнинском филиале застройщика. К слову, отделение «Фона» в Набережных Челнах не использует вексельную схему, ответили нам. Однако в Казани договоров по такой схеме было заключено довольно много. На Губкина сдаются четыре больших дома на 524 квартиры и один маленький на 120 квартир. Всего это около 2200 семей, которые покупают квартиры по этой схеме, говорит один из пострадавших дольщиков |
Вексельная схема предполагает, что человек выдает некую сумму, на эти деньги застройщик выдает вексель, который может быть предъявлен в суд, если компания должна выплатить деньги по этому векселю, если квартира не построена к сроку», — говорит партнер King&Spalding Илья Рачков.
Схема ничем не обеспечена: застройщик что-то строит, денег у него нет, единственное, на что можно надеяться — если ваша квартира не будет достроена и вы придете с этим векселем к строительной компании, что у нее найдутся деньги, но, как правило, у компании к этому моменту денег давным-давно нет, и человек остается с векселем на руках, с которым поделать ничего не может, поясняет Рачков.
После сдачи дома покупатель отдает (погашает) этот вексель обратно застройщику в обмен на право собственности на квартиру, и обязанность покупателя по оплате договора купли-продажи квартиры погашается взаимозачетом. Такие действия не противоречат закону, и некоторые застройщики (в том числе крупные и известные) активно применяли эту схему. Но, тем не менее, покупку квартиры «по векселю» юристы относят к «серым схемам», поскольку законодательство прямо предусматривает, что отношения дольщика и застройщика должны регулироваться законом ФЗ-214 и фиксироваться договором долевого участия, заверяет юрист Альбина Гайфуллина.
Единственная защищаемая законом схема в подобном случае — договор долевого участия. Вексельную схему, по словам Гайфуллиной, застройщики предлагают в своих интересах — либо для ухода от ответственности, либо от ухода от налогов, а иногда и для двойных продаж. По сути, это как кредит дольщиков «Фону», обычно там существует предварительный договор купли-продажи, и он никак не связан с векселем, который выдал застройщик.
«Вексельная схема незаконна, мы не работаем с ней и не будем это делать», — резко заявил представитель одной из ведущих компаний-застройщиков Татарстана — характеристика исчерпывающая.
При использовании такой схемы с покупателем обычно заключаются два договора. Первый — предварительный, в котором указываются условия получения квартиры, ее технические характеристики, цена, предполагаемая дата заключения основного договора, а также договор купли-продажи векселя, говорит Гайфуллина. Если у застройщика возникнут проблемы, то покупатель рискует не получить квартиру в собственность по цене, установленной при приобретении векселя.
«Когда мы покупали, мы даже не разбирали, вексельная схема, не вексельная. Мы обратились в риэлторскую компанию, они сказали, что компания “Фон” строит с задержкой по полгода, но всегда достраивает, — рассказывает один из дольщиков по улице Губкина Вадим Денисов.
«При использовании векселя речь может идти лишь об обязанности лица, выдавшего вексель, вернуть взятую ранее взаймы сумму денег, и ничего более. Никакого долевого строительства и прав лиц дольщиков на данном этапе не возникает», — говорит юрист Алексей Богушевич. По его словам, в соответствии законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» договор о долевом строительстве требует письменного оформления, государственной регистрации в органах Росреестра и считается заключенным с момента такой регистрации.
«Заключается договор, там прописывается, что должны построить, какая площадь, какие окна, и срок, когда они обязаны заключить договор долевого строительства, — добавляет Денисов. — Пришли в компанию, там человек писал расписку, что берет у нас деньги. Притом, в векселе указывалась другая сумма — 1,6 млн. “У нас все так работают”» .
«Мы и не знали, что разрешения у них нет, а спросить об этом не догадались», — сетует Денисов.
«Очевидно, что вексельное обязательство может и должно быть исполнено заключением такого договора долевого участия, но до этого момента держатели векселей являются лишь денежными кредиторами, а не участниками долевого строительства», — заключает Богушевич.
Президент не виноват
Проблемы «Фона» уже давно обсуждают на уровне президента, поскольку исполкомы Казани и Набережных Челнов бессильны дать больше, чем обещание в скором времени продолжить строительство. Минниханов никоим образом не причастен к внутренним делам дольщиков «Фона», но он обеспокоен тем, что 4 000 несостоявшихся владельцев строящихся квартир в 24 домах «Фона» могут остаться и без вложений, и без жилья, говорил в июле замминистра строительства Татарстана Алмаз Ахметшин, пишет «Реальное время» |
Comment section