Ажиотажу на рынке недвижимости не мешают ни рост цен, ни падение доходов населения

Лейсана Набиева — Казань 

Недвижимость все еще рассматривается как способ сохранить стремительно дешевеющие деньги — ажиотаж приобретений на фоне кризиса пока не прошел, но, по словам экспертов, спад уже заметен. Цены на рынке жилья все еще растут, скачки собеседники связывают с изменением курса рубля и ростом банковских ставок. Этот год будет сложным для рынка недвижимости и в связи с замедлением темпов роста реальных доходов населения, тем не менее, можно надеяться на небольшое улучшение ситуации во втором полугодии. 

В январе 2015 года средняя цена на вторичном рынке жилья была в пределах 66500 — 66700 рублей за 1 кв. м. Однако уже в начале февраля наблюдается резкий скачок средней цены до 68000 рублей, то есть 3%-ный рост за 9 дней, — говорит руководитель «Сервера недвижимости» Ришат Хабибрахманов. По его данным, наибольший рост цен наблюдается в сегментах «элитные», «гостинки» и «хрущевки».

На первичном рынке жилья резкое повышение средней цены за 1 кв. м наблюдалось в декабре прошлого года (цена за месяц поднялась с 54700 до 57100 рублей за кв. м). Но, по словам Хабибрахманова, в январе 2015 года цена 1 кв. м сократилась до 55900 рублей — при этом уже сейчас наблюдается незначительный ее рост. 

«Однокомнатные квартиры брали больше всего — они, во-первых, дешевле, то есть как разменная монета. Если не брать их в расчет, то я считаю, двухкомнатные квартиры небольших площадей — “хрущевки” или “ленинградки” — это самый ходовой товар», — подтверждает Вячеслав Егоров, генеральный директор «Авангард-риэлт». Чем дороже товар, тем меньше спрос, объясняет он. При этом четырехкомнатные квартиры составляют около 6% от всего количества сделок. 

Дальнейшая динамика цен на недвижимость будет во многом связана с состоянием финансового сектора и динамикой изменения курса рубля, уверен Хабибрахманов: «С усилением девальвации рубля цены на недвижимость (в рублях) вероятнее всего будут расти более высокими темпами». 

В среднем, по словам представителя «Центра сделок с недвижимостью» Марата Галиева, покупатели проиграли от 50 000 до 100 000 рублей при покупке квартир от 2 до 5 млн: «Цены сильно разнятся, кто на что горазд. Кто-то мог вообще поднять цену двухкомнатной хрущевки с 2,6 млн до 3,5, и считает, что это нормально», — говорит он. Фактически все подняли примерно до 100 000 рублей. На первичном рынке цены в декабре поднялись еще выше — до 40%, и поднимали цены практически искусственно, рассуждает собеседник: «Был очень большой потребительский спрос. Фактически, местные руководители отделов продаж самостоятельно поднимали цены, чтобы поймать волну». Сейчас ситуация более-менее стабилизировалась, полагает он.   

Покупателей не так много, кто-то пережидает — для кого-то ставки неприемлемо поднялись. Желание отдельных продавцов продать жилье дороже на 300-400 000 рублей не оправдается, через месяц они поймут, что ничего не будет продаваться, цены придется опустить, резюмирует собеседник.

По словам сотрудника Агентства ипотечного и жилищного кредитования, в начале 2015 года произошел существенный спад по выдаче ипотечных кредитов по сравнению с 2014 годом. Собеседник связывает спад с повышением ключевой ставки с 10 до 17%. Соответственно, ставка по ипотечным кредитам выросла с 12% в прошлом году в среднем до 19% в этом году. Заемщики стараются повременить с приобретением недвижимости. «Учитывая новости о том, что правительство РФ разработало ряд антикризисных мер, чтобы поддержать рынок ипотеки (в том числе предусматривается снижение процентной ставки), мы ожидаем, что ситуация на ипотечном рынке наладится во втором квартале 2015 года», — говорит сотрудник агентства. 

Будут ли в дальнейшем скачки цен, зависит от банковских ставок, подтверждает Галиев: «Если ставки не будут снижены по кредитам, то будет больше война за покупателей, нежели за рынок недвижимости». Скачки цен в декабре были из-за наплыва покупателей, но в январе сделок было меньше, — тогда покупали те, кто не успел купить недвижимость в декабре или не успели оформить кредит вовремя, продолжает он.

Люди вкладывали деньги в недвижимость, пытались быстрее оформить ипотеку в связи с ростом доллара, рассуждает Егоров. Декабрь везде был ажиотажным — было много сделок даже по данным Росреестра, а в январе первая волна перекатилась. Обычно это ведь месяц застойный, а в этом году после праздников было продолжение спроса, хотя и меньше, чем в декабре, отмечает Егоров: «В феврале ощущается спад, есть тенденция к тому, что спрос будет понижаться — соответственно, цена вряд ли будет расти». 

«Люди переживали, теперь успокоились, спрос прошел. Но конечный потребитель остался. Тот, у кого есть потребность в жилье, в любом случае будет решать эту потребность вне зависимости от того, кризис-не кризис, а когда был ажиотаж, покупали квартиры люди, у кого есть деньги и кому нужно вложить эти деньги», — уверен Егоров. Можно воспользоваться ипотекой, чтобы деньги не сгорели, чтобы деньги работали — это был большой пласт людей в декабре и январе, сейчас этот пласт почти ушел, комментирует он. 

Люди активно вкладывали средства в недвижимость в конце 2014 года, таким образом, платежеспособный спрос реализовался с опережением, о чем говорят рекордные показатели продаж в четвертом квартале, соглашается Олег Митюнин, директор «Ак барс Недвижимость». В I квартале текущего года ажиотаж спал и продажи шли в обычном режиме. Никаких резких ценовых колебаний в начале года не было, ни в сторону повышения, ни понижения, убежден он.

Директор «Ак барс Недвижимость» Олег Митюнин

Рост ставок по ипотечным кредитам за последние месяцы, более требовательное отношение к заемщикам со стороны банков, а также замедление темпов роста реальных доходов населения сделает этот год сложным для рынка недвижимости, заявляет Митюнин. При этом резких изменений цен на недвижимость не ожидается: работают законы рынка, все будет зависеть от платежеспособного спроса и хорошего предложения, значительную роль сыграет ипотека.

Глобального повышения цен на недвижимость в 2015 году может и не случится, однако прогнозируется повышение средних цен как минимум в пределах показателей инфляции, но это уже вопрос макроэкономической ситуации в стране, резюмирует Митюнин.

«За 2014 год мы получили два итога: прирост по количеству заключенных сделок порядка 30%, увеличение доли ипотеки на рынке Казани с 30 до 40%, то есть каждая вторая сделка проходит по ипотеке», —  ранее говорил президент Гильдии риелторов РТ Андрей Савельев. Общее количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве в 2013 составило 6231, в 2014 — 7628, следовательно, количество сделок увеличилось на 22,4%.