«Рынок недвижимости набрал обороты больше, чем было до ситуации с коронавирусом»

Пока большинство отраслей экономики подсчитывает убытки после периода самоизоляции, как ни странно, рынок недвижимости, который практически месяц стоял, с этим падением даже не столкнулся. По словам президента Гильдии риелторов Андрея Савельева, отложенный спрос выстрелил и коттеджи переживают свой бум. Подробнее о том, как рынок недвижимости перезагрузился после пандемии и что с ним происходит сейчас, он рассказал в интервью KazanFirst.

— Андрей Юрьевич, как пандемия отразилась на сфере недвижимости?

— Если говорить про режим самоизоляции, который был в марте-апреле, то очень тяжело. Был период, когда МФЦ были закрыты, то есть сделки проводить было невозможно. Ряд игроков был вынужден закрыться и уйти с рынка. Зато потом, когда открыли МФЦ и сняли режим самоизоляции, в мае-июне ситуация значительно улучшилась. Тот отложенный спрос, который накопился за период карантина, выстрелил. На данный час, можно сказать, рынок набрал обороты больше, чем было до ситуации с коронавирусом. И сейчас мы видим, как спрос растет в плюс.

— 2 апреля на встрече с бизнес-омбудсменом вы говорили, что риелторы на грани банкротства. Сейчас вы сказали, что ряд игроков ушел. Какие именно игроки?

— Это мелкие игроки. Крупные игроки, у которых был запас прочности, остались. А вот маленькие агентства недвижимости, у которых нет запаса прочности, либо сильно сократились, либо полностью закрылись. Из сильных игроков никто не закрылся, все на месте. 

— Какой процент мелких агентств закрылся?

— Примерно 10%.

— Закрытие МФЦ повлияло именно на вторичный рынок. Что с ним происходило?

— Рынок был полностью закрыт, сделок вообще не было. Некоторые спрашивают, было ли падение. Падения не было, рынок был просто закрыт. Конечно, были единичные предложения, где была сильно снижена цена до 20-25%. В основном это ситуации, когда людям нужно было срочно продать жилье. В целом рынок не просел, падения цен не было. 

— Как приходилось перестраиваться во время пандемии?

— Был переход на дистанционную работу, как и у всех. В первую очередь это общение с клиентами. Чаще стали показывать квартиры онлайн по Skype, Zoom, WhatsApp, записывать какие-то ролики, делать более подробные фотографии. В принципе это хорошо — произошел такой цифровой скачок. Риелторы стали уделять внимание цифровым технологиям, удаленному доступу, поэтому можно сказать, что все пошло на пользу рынку.

— А рынок эти технологии будет использовать в дальнейшем?

— Пользоваться, безусловно, будет. Но надо понимать, что квартира — это все-таки не телевизор и телефон, которые можно по интернету заказать. Квартира — это достаточно дорогая и важная покупка. Плюс менталитет наших россиян заключается в том, что квартиру надо пощупать. Поэтому, безусловно, такие технологии будут на рынке и будут востребованы, но офлайн-просмотр никуда не уйдет. Вот в новостройках нечего щупать, потому что дом пока строится. Там технологии в большей мере будут использованы. А на вторичке люди будут приходить вживую.

— Давайте поговорим об ипотеке. Во время пандемии правительство объявило о программе льготной ипотеки под 6,5%, так называемой путинской ипотеки. Каков спрос на нее и легко ли ее получить? 

— Спрос на нее достаточно хороший и получить в принципе несложно, как и любой другой ипотечный продукт. Практически все банки выдают эту ипотеку. Однако было ограничение по кредиту в 3 млн рублей, но сейчас его подняли до 6 млн. А 6 млн рублей для Казани — это более чем достаточно. 

— А что вы можете сказать про сельскую ипотеку? Насколько я знаю, там были трудности.

— Там были трудности не с самой ипотекой, а с ее субсидированием. Сложности продолжаются и сейчас. Они связаны не с заемщиком, а с тем, что нет финансирования этой программы. Она хоть объявлена и работает, но человек, который получил одобрение по этой программе, должен стоять в очереди, пока дойдет финансирование. Программа со стороны государства немного недоработана. Она очень хорошая, очень востребована, но продукт оказался не готовым ко всем трудностям и реалиям.

— Что в целом случилось с рынком ипотеки? 

— Во-первых, у нас снизились ставки. Недавно ключевую ставку вновь снизили. Скажу инсайдерскую информацию: Сбербанк планирует снижать ставки. Многие банки тоже хотят это сделать в июле. В среднем будет снижение на 0,3-0,4%, эта тенденция продолжается. 

Ипотека очень востребована, она становится более доступной. Программ огромное количество — можно взять ипотеку под достаточно низкий процент. Сейчас ситуация сложилась такая, что средний платеж по ипотеке и средний платеж по аренде сравнялись. Например, если мы берем однокомнатную квартиру, то в среднем она сдается за 15-20 тысяч рублей. При этом берем покупку однокомнатной квартиры в хрущевке — она стоит в районе 2,5 млн. Первоначальный взнос — 500 тысяч. Если у вас есть эти деньги, 2 млн вы берете в кредит. Ежемесячный платеж составит как раз 20 тысяч рублей. Разница с арендой очень маленькая, поэтому сейчас та ситуация, когда выгоднее взять квартиру в ипотеку, чем снимать. Я думаю, это хорошая тенденция для рынка.

— Несмотря на снижение ставки и появление каких-то скидок от банков, цена за квадратный метр все равно дорожает. Какова цена в среднем по Казани?

— Безусловно, цена дорожает. Во-первых, себестоимость строительства постоянно растет — стройматериалы в цене не падают. Во-вторых, это спрос. Это уже законы экономики: если растет спрос, растет и цена. У нас спрос достаточно хороший. Сейчас стоимость квадратного метра на начальном этапе порядка 75-80 тысяч за квадратный метр, на финальной стадии — 90-95 тысяч. 

— По сравнению с другими городами это высокая цена?

— У нас в Казани не такие высокие цены. Многие считают, что в городе ценник сильно задран, но если посмотреть баланс цен по России, то мы находимся на 13-15-м месте. Например, в Нижнем Новгороде цены такие же, как у нас, хотя у нас город значительно больше. В Уфе цены выше, чем у нас. В Самаре такие же, в Екатеринбурге почти в 1,5 раза выше. Мы чуть-чуть обогнали Воронеж и Петрозаводск. Ценник относительно других городов-миллионников у нас достаточно низкий.

— Вы сказали, что спрос есть и рынок даже идет в плюс. Этот спрос на какую именно недвижимость?

— Первое — это эконом-класс. На него всегда был спрос. Это однокомнатные, двухкомнатные хрущевки, ленинградки на вторичке. Второе — это спрос на жилье комфорт-класса: однокомнатные, двухкомнатные квартиры небольших метражей. И спрос на строящееся жилье: тоже однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Это самый массовый спрос. Но в этом году мы еще увидели очень хороший спрос на земельные участки и коттеджи.

— Получается, можно сказать, что люди готовы выезжать за город. Их привлекает отдельная инфраструктура?

— Много чего привлекает, но, думаю, дополнительный фактор к увеличению спроса на «загородку» вызвал режим самоизоляции. Если вдруг еще такое будет, люди хотят сидеть не в квартире, а на природе. 

— К слову о природе, есть ли скачок спроса на дачи?

— Да. Самое интересное, что и предложения больше высыпало. Спрос хороший, продается достаточно много загородных объектов, начиная от маленьких дач за 200-250 тысяч и заканчивая коттеджами за 5-7 млн рублей.

— А какие районы в Казани пользуются спросом больше всего?

— Пользуются спросом все районы. Если раньше мы могли выделять наиболее популярные районы — это были Вахитовский и Ново-Савиновский, далее шли Советский, Приволжский и Московский одинаково, дальше Кировский и самый последний Авиастроительный, то сейчас мы видим, что спрос размазался. Одинаково хорошо ищут и в Советском районе, и в Приволжском, и в Вахитовском. Но раньше было очень сильное отличие: квартиру в Ново-Савиновском районе было продать значительно проще, чем в Кировском или Авиастроительном. Сейчас и в Авиастроительном районе проходит достаточно много сделок и спрос хороший, потому что инфраструктура и транспортные развязки в Казани сейчас хорошие. Да и Соцгород — это теперь неплохой район: вышел в метро — через 20 минут уже в центре.

Что касается первичного рынка, то здесь спрос своеобразный. Если смотреть по количеству сделок, самый популярный Приволжский район, потому что там сейчас больше всего комплексов строится. Ново-Савиновский район по статистике, наоборот, самый слабый, потому что там эконом-класс практически не строится. Есть несколько строек, но это все комфорт- и бизнес-класс. Поэтому по статистике он в аутсайдерах, хотя спрос достаточно хороший.

— Долго ли продержится этот спрос?

— Многие спрашивают, сколько лет еще риелторы будут работать. А один председатель банка сказал, что риелторы через два-три года уйдут в небытие. Они никуда не уйдут. У нас в Казани население — примерно 1,4 млн человек. Из них около 1 млн нуждаются в улучшении жилищных условий: либо в покупке жилья, либо в расширении, либо в разъезде/съезде. Когда процент нуждающихся снизится до 15-20%, тогда спрос и упадет и профессия риелтора будет не так востребована. Я думаю, ближайшие 15-20 лет ситуация будет именно такая: спрос на жилье будет, соответственно, цены будут расти. Понятно, что могут быть экономические кризисы, но общая тенденция к росту цен.

— Хорошо. А насколько выгодно сейчас вкладываться в недвижимость? Какова доходность?

— Недвижимость, как и фондовый рынок, — это достаточно сложный продукт. Не рекомендую самостоятельно пытаться инвестировать в рынок недвижимости, потому что можно не только не заработать, но и потерять. При грамотном подходе в среднем где-то 15-25% годовых на первичном рынке можно сделать.

На рынке недвижимости есть три инструмента, на которых можно зарабатывать. Первый — это простая спекуляция на первичном рынке, то есть когда покупают квартиру на начальном этапе строительства и продают ее на стадии ввода в эксплуатацию. В среднем дом строится где-то полтора года, здесь можно получить прибыль. Маржинальность составит порядка 20-25%, особенно если новый комплекс только начинает строиться, потому что на первые дома застройщик всегда дает цену ниже, чем у конкурентов. Поэтому на начальном этапе можно получить 20-25% годовых. Это при том, что данная позиция упала. В 2018 году она доходила до 40%. 

Второй инструмент — это сохранение, когда покупают вторичное жилье и сдают в аренду. Доход от аренды составляет порядка 7-10% годовых. Но нужно учитывать, что сама недвижимость тоже дорожает. Соответственно, в совокупности оба инструмента дают 10-15%. 

Третий, самый сложный инструмент инвестирования, — это инвестирование в будущие объекты. Приведу пример, мы приобрели участок за 150 тысяч рублей, который находится через дорогу от Иннополиса. Приобрели, когда город только начал строиться. Прошло четыре года, и сейчас этот участок стоит 500 тысяч.

Получается, в три раза выросла цена, а это около 70% годовых. Но здесь надо уметь угадать, куда рынок пойдет. Есть направления, которые до этого были недооценены, но там проложили дорогу, провели газификацию, появилась инфраструктура, соответственно, ценник вырастет. Если умеете предугадывать, в каком направлении будет развиваться город, то в принципе на этом тоже можно хорошо зарабатывать. 

— А что произошло с рынком строительства?

— Если говорить про малоэтажное строительство, то коттеджи переживают бум. Четыре-пять лет назад многие застройщики уходили с этого рынка, потому что спрос был крайне низкий. Специализированных застройщиков на этом рынке где-то 40%, 50-60% — это частники, то есть люди, которые частным подрядом строят дома, без организации строительной компании, без СРО (саморегулируемая организация. — Ред.). Они просто строят дома и как физлица их продают. Сейчас мы видим, что застройщики вернулись на рынок и достаточно успешны, потому что спрос на дома вернулся. Возьмем поселок Салмачи. Пять лет назад все застройщики, которые строили дома, чуть ли не плакали и причитали, что там вообще никто не хотел покупать жилье. И дорога там была — так называемая дорога жизни. Сейчас дорогу расширили, спрос увеличился, дома продаются.

Был такой пример: два месяца назад ко мне подошёл клиент-застройщик. Он хотел продать два коттеджа в Приволжском районе, но эти два дома были, мягко говоря, не совсем красивые в плане архитектуры. Неделю назад оба дома были проданы. Так что загородная недвижимость действительно востребована. 

Что касается многоэтажного рынка, за последние годы было достаточно много изменений в законодательстве: эскроу-счета появились. Мы видим тенденцию к тому, что мелкие застройщики уходят с рынка. Не выдерживают они юридической и финансовой нагрузки на рынок. И сам рынок начинает как-то консолидироваться — крупные застройщики вытесняют мелких. Если семь лет назад в Казани было порядка 50 строительных компаний, занимающихся многоквартирным жильем, то сейчас осталось чуть больше 30. То есть примерно 40% строительных компаний ушли с рынка, либо перепрофилировались в подрядчики. С другой стороны, наоборот, мы видим, что наши гиганты «Унистрой», «Ак Барс» и «Суварстроит» расширяют площадки, увеличивают объемы предложений. Я думаю, ту планку в 3 млн кв. метров, которую президент выставил, в этом году возьмут. Объемы строительства действительно огромные.

— Ожидаете ли вы падения цен осенью?

— Нет, наоборот, цены будут расти.

— То есть квартиру нужно брать сейчас?

— Квартиру нужно было брать вчера. Цены будут однозначно расти. Первый фактор — это снижение ставок по ипотеке, соответственно, увеличение спроса. Второй фактор – повышение цен на первичном рынке. Ряд застройщиков с 1 июля уже подняли цены, остальные поднимут с 1 августа или с 1 сентября. Однозначно рост цен на первичном рынке будет. Соответственно, если будет рост цен на первичном рынке, это автоматически повлечет рост цен на вторичном, потому что некоторая часть покупателей первички — это те, кто продает свою вторичку. И «загородка» с увеличенным спросом дает плюс в цене. Не знаю, что будет через два-три года, — тяжело предсказывать, но до конца этого года цены будут однозначно расти, думаю, расти в пределах 5-10%.

— Завершая беседу, скажите, чем этот кризис отличается от предыдущих?

— Во-первых, этот кризис имеет другую структуру. Ранее были кризисы банковские, валютные, связанные с чем-то другим. Здесь совершенно по-другому.

Во-вторых, он был самым сложным с той точки зрения, что месяц мы вообще не могли работать, а расходы никто не отменял. В прошлые кризисы было тоже трудно, но мы могли продолжать работу.

Однако я считаю, что кризис — это время не только проверки на прочность, но и, наоборот, время роста. В частности, в кризис 2009 года я стал генеральным директором и собственником компании. В этот кризис я открыл новый проект в сфере недвижимости. Кризис — это время проверки на прочность и скачка вверх. Конечно, работать становится сложнее, доходы падают, но именно в этот момент ты начинаешь больше думать, больше работать, проводишь апгрейд и модернизацию. Так что по крайней мере мне этот кризис пошел на пользу.