Мурат Ахмеров: «IKEА, Leroy Merlin и казанский ипподром построены в таких местах, где эффективнее было бы построить другую недвижимость»

Соучредитель компании Develop Group, директор по девелопменту и стратегическому развитию в интервью KazanFirst

Мурат Ахмеров

Елена Орешина, Казань

Печально известный торговый комплекс «Петрушкин двор», ранее принадлежавший империи «Александр ЛТД», ждет новая жизнь. Соучредитель компании Develop Group Мурат Ахмеров в интервью KazanFirst рассказал, сколько времени потребуется, чтобы превратить старый ТК в современный офисный центр, реально ли возродить Адмиралтейскую слободу и вновь сделать ее точкой роста города, каких бизнес-центров не хватает в Казани, почему будущее офисной недвижимости в децентрализации и о многом другом

— Зачем нужны девелоперы? Почему не все собственники объектов коммерческой недвижимости видят необходимость в услугах профессиональных девелоперов?

— Девелопмент определяет наиболее эффективное использование земли и недвижимости. Девелоперы определяют тип недвижимости, которую необходимо возвести на конкретной территории, оптимальный размер здания или помещений — сделать open space или кабинетную «нарезку» по 20-30 метров. В том числе девелопмент рассчитывает, по какой ставке сдать недвижимость, чтобы обеспечить заполнение, например, коммерческой недвижимости, в течение ближайшего полугода-года. По сути девелопмент это наука по увеличению стоимости недвижимости.

Один из основных активов государства — это земля и здания. И недвижимость как маховик раскручивает остальные направления — производство строительных материалов, строительные работы, разработку новых материалов, электрику и многое другое. Поэтому девелоперы на особом положении.
Мурат Ахмеров: «IKEА, Leroy Merlin и казанский ипподром построены в таких местах, где эффективнее было бы построить другую недвижимость»— Рационально ли используются земельные участки в Казани — везде строится оптимальный вид недвижимости?

— В Казани есть несколько крупных земельных участков, которые были использованы не самым эффективным образом. Например, IKEА, Leroy Merlin и казанский ипподром построены в таких местах, где эффективнее было бы построить другую недвижимость, например реализовать проект комплексной жилой застройки.

В черте города нужны торговые, офисные и жилые комплексы. Производственные и складские правильно размещать в пригороде вблизи транспортных магистралей. Это правильно и с точки логистики — в этом случае в город не будут заезжать фуры.

— На какой недвижимости специализируется Develop Group?

— Мы специализируемся на коммерческой недвижимости разных форматов. Занимаемся реконструкцией и управлением торговых и офисных зданий.

— Испытывает ли город перенасыщенность предложений офисной недвижимости?

— В целом по Казани загрузка офисных центров класса «А» 98%. В Казани не хватает подобной недвижимости. Последний реализованный проект класса «А» — Korston Tower. Уже на этапе строительства он набрал загрузку 30%, менее чем за год офисный центр набрал загрузку 70%.
Мурат Ахмеров: «IKEА, Leroy Merlin и казанский ипподром построены в таких местах, где эффективнее было бы построить другую недвижимость»Такая востребованность объясняется просто. Качественные проекты, у которых есть своя концепция, сделан качественный ремонт, есть управляющая компания, очень быстро находят арендаторов. Арендаторов привлекает хорошая инфраструктура и интересные решения. В некоторых офисных центрах есть свои кухонные помещения для сотрудников, сейчас все чаще появляются комнаты отдыха, велосипедные парковки, площадки для активного отдыха и так далее.

— Каких офисных центров не хватает Казани?

— Думаю, сейчас будут выигрывать самые концептуальные проекты, их мало. Например, у того же «Корстона» хорошая инфраструктура: развлекательная составляющая, торговые площади, конференц-залы, рестораны, гостиница, удобное расположение, парковка. Поэтому этот проект успешен.

Я думаю, Казань без проблем поглотит еще один-два бизнес-центра класса «А» общей площадью 25 — 30 тысяч кв. м.

— Каков процент загрузки казанских бизнес-центров?

— В зависимости от качественных характеристик центра, эта цифра колеблется от 80 до 95%. В целом по Казани ситуация положительная. Нет такого, что здания стоят полупустые. Низкий процент заполняемости у зданий с непродуманной концепцией и без наличия адекватной УК.

— Что должно быть в качественном бизнес-центре?

— В первую очередь —  локация, во вторую — концепция, в третьих — профессиональная управляющая компания. Качественный объект это как хороший ресторан, а здание без управления — как дешевая забегаловка.
Мурат Ахмеров: «IKEА, Leroy Merlin и казанский ипподром построены в таких местах, где эффективнее было бы построить другую недвижимость»— Что такое качественная концепция?

— Здесь много факторов. Один из них — грамотная планировка. Ты можешь сдавать огромное помещение и не найти арендодателя, потому что такая площадь не востребована. Или изучить рынок и сделать правильное зонирование, которое будет интересно малому и среднему бизнесу. Самое главное — грамотно расположить помещения. Например, для крупных арендаторов, серьезных компаний, важна имиджевая составляющая. Они предпочитают просторные офисы с хорошим видом из окна. Логично сделать зонирование таким образом, чтобы якорные арендаторы расположились на верхних этажах, а малый и средний бизнес, для которого это не так важно, расположить на нижних.

В бизнес-центре не должно быть проблем с инженерными коммуникациями, системами безопасности. Должна быть система контроля доступа.

— Как обстоят дела с парковкой в центре города?

— Парковка это бич малого и среднего бизнеса. Государство у нас с одной стороны говорит, что надо их поддерживать, а с другой стороны вводит все новые и новые ограничения. Малому и среднему бизнесу мешают повсеместные запреты. С одной стороны это, наверно, цивилизованный путь развития, с другой стороны, меры порой не продуманы. Операторы, рестораторы и девелоперы попали под удар запрета парковки. Все ведь взаимосвязано. Клиент не может приехать в компанию, потому что негде припарковать машину, компания не получает прибыли и не может выплатить деньги за аренду и съезжает, девелопер теряет клиента. Поэтому запретительные меры должны быть максимально продуманными. В центре города есть улицы, на которых нет активного движения или даже тупиковые улицы, парковка на которых практически никак не скажется на транспортном потоке. Хорошо, что начали строить паркинги, но и они распределены неравномерно.
Мурат Ахмеров: «IKEА, Leroy Merlin и казанский ипподром построены в таких местах, где эффективнее было бы построить другую недвижимость»— Как это сказывается на офисной недвижимости?

— Сейчас наблюдается тенденция децентрализации, когда офисные центры уходят из центра в район. Причем это актуально для крупных спальных районов. Есть множество компаний, которые оказывают услуги населению — юристы, агентства недвижимости, нотариусы, центры доставки интернет-магазинов и так далее. Огромное количество бизнеса, который обслуживает население, поэтому бизнес-центры в районах очень востребованы.

В Казани еще есть «белые пятна». Например, в Авиастроительном районе нет ни одного качественного бизнес-центра. В спальных районах Советского района, там, где расположены «Мега» и «Южный», нет ни одного современного офисного здания. В Кировском районе  так же ограничено предложение  качественных офисов.

Если говорить о рынке офисной недвижимости, то еще нет насыщения рынка, есть точки роста. И я думаю, что эти точки роста привязаны к местам, где наименьшая площадь покрытия.

— Какие потенциальные точки роста есть в Кировском районе?

— Одной из них можно назвать комплекс зданий по улице Адмиралтейской,  который раньше принадлежал империи «Александр ЛТД». К нам обратились новые собственники и попросили разработать концепцию использования для некоторых зданий из этого комплекса. Мы проанализировали, что этот район мало обеспечен офисными объектами недвижимости, здание имеет хорошую планировку и просторную наземную парковку. До центра города можно добраться буквально за 10-15 минут. Общая площадь зданий составляет порядка  12,5 тысяч кв. метров Если их переформатировать под офисные центры, я думаю, что они заполнятся менее чем за год.

Вообще стоит вопрос о комплексном развитии Адмиралтейской слободы. Вроде бы на проект возрождения слободы будут привлечены и федеральные средства. Вопрос в том, когда это будет сделано.
Мурат Ахмеров: «IKEА, Leroy Merlin и казанский ипподром построены в таких местах, где эффективнее было бы построить другую недвижимость»— На возрождение Адмиралтейской слободы нужны большие деньги, скорее всего поиск инвестиций займет долгие годы…

— Наша республика не боится масштабных проектов — взять хотя бы [особую экономическую зону] «Алабугу», Иннополис, «СмартСити». Алабуга успешный проект, в городах-спутниках тоже уже вовсю идет строительство. Поэтому средства, я думаю, найдутся.

— Построить-то их построят, но смогут ли заполнить?

— Когда все рынки хотели перенести в Новую Туру, я не верил в это проект. Но он оказался успешным, люди готовы ехать, чтобы что-то купить подешевле. Это как раз позиция децентрализации. Поэтому — почему нет.

— Насколько реально превратить Кировский район в привлекательный для бизнеса?

— Вполне реально. Я сам жил в Авиастроительном районе. Еще лет пять назад там не было нормальной инфраструктуры. Потом там начали строить жилье по программам социальной ипотеки, расширили дороги и проложили новые — район ожил. Если посмотреть сейчас, то первые этажи подавляющего большинства домов в этом районе сданы в аренду. Я думаю, что вслед за Авиастроительным районом такая ситуация сложится и в Кировском районе.

Вообще из города хотят вынести всю промышленную зону, причем не только из центра города, но и из остальных районов Казани. А освободившиеся здания можно будет переформатировать под офисы, апартаменты, лофты, торговые площади. Понятно, что это длительный процесс. Но я считаю, что со временем в Кировском районе появится несколько качественных офисных центров и улучшится ситуация с жильем.

— Сколько всего офисных центров там можно открыть?

— Я думаю, что район спокойно примет 1-2 объекта общей площадью 10-15 тысяч кв. м. Здесь могут расположиться компании, которые ведут бизнес с Зеленодольском, близлежащими республиками Марий Эл, Чувашией, Ульяновской областью и другими городами в этом направлении. Зачем гонять людей по пробкам в центр города, если все можно сделать там.
Мурат Ахмеров: «IKEА, Leroy Merlin и казанский ипподром построены в таких местах, где эффективнее было бы построить другую недвижимость»— Сколько времени надо, чтобы превратить подобный объект в современный офисный центр?

— Там хорошо сохранились рабочие коммуникации, косметический ремонт здания займет пару месяцев. Я думаю, реконцепцию комплекса возможно провести за 2-3 месяца, хорошей загрузки с прибылью можно достичь через полгода-год.

У нас есть рабочее название для комплекса зданий. Планируется два корпуса — «Петр I» и «Адмиралтейский».

— Почему такие названия?

— Адмиралтейская слобода — это историческое место, начало Кировского района. За городскими стенами не было ничего, здесь стоял только Зилантов монастырь. Петр I для своего похода на Каспийское море сделал здесь судостроительную верфь. Там, где сейчас стоит «Петрушкин двор», была точка развития района. Там появилась первая светская школа, где учили математике и геометрии, там взращивали капитанов и матросов, туда приезжали европейские мастера.

— Кто заказчик реконцепции комплекса?

— Физические лица, которые выкупили недвижимость с торгов у банков. Конкретные имена я назвать не могу. Это частные лица, которые вложили средства в недвижимость и хотят сделать ее максимально эффективной. Поэтому мы и рассчитываем на успех комплекса.

— Какие еще проекты можно реализовать в Кировском районе?

— В Казани нет ни одного бизнес-центра формата «лофт». Собирались реконструировать здание Льнокомбината, но из этого, насколько я знаю, ничего не вышло. В Москве этот формат очень востребован. Лофт — это промышленное здание, которое переформатировано под новый вид деятельности. Я был на фабрике «Красный Октябрь» в Москве — это реально классно. В подобных бизнес-центрах базируются далеко не все компании, но это интересно творческим сообществам. Архитекторам, модельерам, дизайнерам, фотографам и так далее. Лофт это прекрасное место для проведения всевозможных выставок, показов и инсталляций. Я думаю, в Казани это тоже будет востребовано. Люди устали от однотипных офисов, рынок оживит концептуально новое предложение.
Мурат Ахмеров: «IKEА, Leroy Merlin и казанский ипподром построены в таких местах, где эффективнее было бы построить другую недвижимость»— А коворкинги — это тоже новый вид офисной недвижимости, насколько это востребовано в Казани?

— Кофоркинги это специализированный вид недвижимости, не каждый девелопер может этим заниматься. Потому что здесь несколько иной формат — ты сдаешь не площадь, а рабочее место. К тому же, не каждый бизнес можно разместить в одном помещении с другими бизнесменами. Фрилансером может быть дизайнер, архитектор и так далее. А если у тебя юридическая контора, ты же не можешь пригласить клиента в общее помещение, чтобы человек открывал там тебе какие-то тайны. Все же какие-то виды услуг требуют кулуарности.

Коворкинги это не классика рынка офисной недвижимости. Это отдельные проекты, которые актуальны для мегаполисов. Я думаю, если делать коворкинг, то его надо делать максимально приближенно к центру города, куда легко добраться на любом виде транспорта. Этот сегмент недвижимости имеет право на жизнь, но к нему нужен правильный подход и нестандартные методы привлечения арендаторов.

— Почему на улице Чистопольской одни из самых высоких арендных ставок на коммерческую недвижимость?

— Здесь огромное количество жилой недвижимости. Люди создают спрос. Здесь хорошая транспортная доступность — Чистопольская это одна из основных магистралей города, которая фактически соединяет три района города. Вот и весь успех улицы. Здесь высокие ставки не только на аренду коммерческой недвижимости, но и на продажу жилой.

— Где еще высокие ставки на аренду?

— Центр города — улицы Пушкина, Островского, Спартаковская, Ершова, Карла Маркса. Если брать Московский и Ново-Савиновский районы — улицы Чистопольская, Адоратского, Амирхана, Ямашева, Декабристов, Мусина, Чуйкова. В Приволжском — улицы Проспект Победы и Зорге, в Авиастроительном — Ленинградская, Максимова. В Кировском — улица Клары Цеткин.

— Вернемся к децентрализации — из центра города в районы уйдет весь бизнес?

— Все не уйдут. Если говорить о топовых компаниях, то они либо будут переезжать в качественные объекты типа «Смарт Сити», либо будут оставаться в центре города. В районы будет перебираться малый и средний бизнес, которому непринципиально расположение, но важны более приемлемые условия в виде низкой арендной ставки, транспортной доступности и парковочных мест.
Мурат Ахмеров: «IKEА, Leroy Merlin и казанский ипподром построены в таких местах, где эффективнее было бы построить другую недвижимость»
— Вы несколько раз упоминали Иннополис и «Смарт Сити» — насколько реально заполнить эти объекты?

— Это неоднозначные проекты. Вопрос о загрузке этих объектов будет решаться на уровне правительства республики. Скорее даже они ориентированы не на Татарстан, а на сотрудничество с другими субъектами России и привлечение международных компаний. У этих проектов есть все, чтобы международные компании захотели открыть там свои главные представительства в России. Как быстро заполнятся эти объекты, зависит только от правительства.

Вообще, Татарстан привлекателен для крупных компаний. Например, в Казани любят открывать свои call-центры банки. Сейчас многие российские компании уходят в качественные регионы. Татарстан один из них. Условия для компаний здесь приемлемые, от Москвы не так далеко, а персонал и аренда дешевле.

— Ждем ли мы кризиса на рынке коммерческой недвижимости?

 — Об этом сложно судить. Даже если кризис и наблюдается, об этом никто не будет говорить, потому что начнется некоторая практика. Кризис губителен для рынка недвижимости. Но многие интересные проекты наоборот, поднимаются именно в этот период. Например, наш проект торгово-офисного центра «Караван» был реализован в 2009 году. Он удался благодаря тому, что был создан оптимальный формат небольших помещений, которые были адаптированы для малого и среднего бизнеса. Для тех, у кого заемное финансирование кризис губителен. Для тех, у кого есть деньги, это самое лучшее время, чтобы покупать недвижимость.

— Вернемся к Develop Group — сколько объектов у вас в собственности и в управлении?

— У нас порядка 15 объектов, расположены они по всему городу. Это и небольшие помещения стрит-ритейл, где располагаются офисы банков, и крупные объекты в виде отдельных зданий. Общая площадь недвижимости в собственности 15 тысяч квадратных метров. Еще 25 тысяч квадратных метров в управлении.
Мурат Ахмеров: «IKEА, Leroy Merlin и казанский ипподром построены в таких местах, где эффективнее было бы построить другую недвижимость»— Есть ли среди них исторические памятники?

— Нет, и мы об этом не жалеем. Когда ты начинаешь работать с историческими зданиями, все процессы начинают затягиваться. Ведомства, которые отвечают за эти здания, думают только о том, чтобы сохранить их. Но они не думают, что девелопер, взяв на себя обязательства по сохранению, должен еще доход получить. Возникает много проблем с реконструкцией, с подключением к коммуникациям, с размежеванием земельных участков. Сейчас у многих исторических зданий Казани подрехтовали фасады, но ни одно из них не выставлено на рынок.

— Как планируете развивать компанию?

— Я считаю, что основное развитие Develop Group — строительство новых объектов. У нас есть в собственности участок земли в центре Казани. Мы планирует, что в ближайшие несколько лет мы построим объект не хуже, чем «Корстон» или «Сувар». Мы планируем построить офисный центр класса «А».

— С какими проблемами приходится сталкиваться в ведении бизнеса?

— Больших проблем нет, но бывают нестыковки. Например, мы практически год судились с комитетом земельных и имущественных отношений (КЗИО – KazanFirst) Казани по поводу здания, которое мы приобрели у «Химграда». В комитете считали, что это самовольная постройка. Мы хотели реконструировать этот объект, а не могли, потому что три раза судились с КЗИО, хотя они проиграли все три этапа. Фактически они на год заморозили процесс реконструкции объекта. Здание, из-за которого мы судились, стоит на пересечении улиц Бакалейная и Восстания с 1970-х годов. Почему они решили, что это самовольная постройка, непонятно.

Иногда бывают проблемы с получением необходимой документации, проведением коммуникаций. Проблема в том, что не выстроен диалог между властью и бизнесом и сфера недвижимости крайне непрозрачна.

В России создана Гильдия управляющих девелоперов, в Казани уже три года существует местное отделение. Наша Гильдия организованно собирает людей, определяет проблемы. Гильдия первая стала составлять классификацию
бизнес-центров города.
Мурат Ахмеров: «IKEА, Leroy Merlin и казанский ипподром построены в таких местах, где эффективнее было бы построить другую недвижимость»— Как вы пришли в Develop Group?

— Меня пригласили в качестве управляющего партнера одни из инвесторов-покупателей ТОК «Караван».

— Каковы ваши профессиональные планы на ближайший год и на ближайшие пять лет?

— Поставить рынок управления коммерческой недвижимости Казани на качественно новый уровень.

Фото: Роман Хасаев

Справка

 ООО «Девелоп групп» зарегистрирована в августе 2012 года с уставным капиталом 10 тысяч рублей. У компании пять совладельцев: Ильсур Ахметвалеев, Ильшат Ибрагимов, Айдар Сафин, Мурат Ахмеров и Ильшат Шагиахметов. У каждого по 20%. Финансовые показатели компания не раскрывает. 

Помимо «Девелоп групп» Ахмеров является директором и соучредителем некоммерческого партнерства «Содействие членам в управлении торгово-офисным центром «Енисей»», а также директором некоммерческого партнерства «Содействие в управлении членам торгово-офисным комплексом «Караван»

Понравился материал? Поделись в соцсетях
5 КОММЕНТАРИЕВ
This site is protected by reCAPTCHA and the Google Privacy Policy and Terms of Service apply.
Азинец
— Когда все рынки хотели перенести в Новую Туру, я не верил в это проект. Но он оказался успешным, люди готовы ехать, чтобы что-то купить подешевле. Это как раз позиция децентрализации. Поэтому — почему нет. Чччччооооо? Он с какой луны свалился? Какая нафиг успешность в Туре!
0
0
Ответить

Рамиля
Ну наконец-то в кировском появятся нормальные офисы, надоело в центре арендовать.
0
0
Ответить

Алеся
А когда парки будут делать? На месте Леруа Мерлен должен был быть парк, а не железная коробка.
0
0
Ответить

Азат
У Кировского района огромный потенциал, хорошо что находятся люди его развивать, а от центра города реально уже тошнит, с парковкой
0
0
Ответить

Айрат
Полная чушь, он Сам понимает, что говорит! Всем инвесторам, кто вкладывает деньги нужны реали — реальности, дело, эффективность, а не пустая красивая болтавня! Такие Проекты как IKEA, Lerya имеют эффективные вложения денежных средств, с минимальным сроком окупаемости 3 года. Каждого инвестора интерксует одно, когда и сколько он выташит свои деньги!
0
0
Ответить

downloadfile-iconquotessocial-inst_colorwrite