Мурат Ахмеров: «IKEА, Leroy Merlin и казанский ипподром построены в таких местах, где эффективнее было бы построить другую недвижимость»

Мурат Ахмеров

Елена Орешина, Казань

Печально известный торговый комплекс «Петрушкин двор», ранее принадлежавший империи «Александр ЛТД», ждет новая жизнь. Соучредитель компании Develop Group Мурат Ахмеров в интервью KazanFirst рассказал, сколько времени потребуется, чтобы превратить старый ТК в современный офисный центр, реально ли возродить Адмиралтейскую слободу и вновь сделать ее точкой роста города, каких бизнес-центров не хватает в Казани, почему будущее офисной недвижимости в децентрализации и о многом другом

— Зачем нужны девелоперы? Почему не все собственники объектов коммерческой недвижимости видят необходимость в услугах профессиональных девелоперов?

— Девелопмент определяет наиболее эффективное использование земли и недвижимости. Девелоперы определяют тип недвижимости, которую необходимо возвести на конкретной территории, оптимальный размер здания или помещений — сделать open space или кабинетную «нарезку» по 20-30 метров. В том числе девелопмент рассчитывает, по какой ставке сдать недвижимость, чтобы обеспечить заполнение, например, коммерческой недвижимости, в течение ближайшего полугода-года. По сути девелопмент это наука по увеличению стоимости недвижимости.

Один из основных активов государства — это земля и здания. И недвижимость как маховик раскручивает остальные направления — производство строительных материалов, строительные работы, разработку новых материалов, электрику и многое другое. Поэтому девелоперы на особом положении.
— Рационально ли используются земельные участки в Казани — везде строится оптимальный вид недвижимости?

— В Казани есть несколько крупных земельных участков, которые были использованы не самым эффективным образом. Например, IKEА, Leroy Merlin и казанский ипподром построены в таких местах, где эффективнее было бы построить другую недвижимость, например реализовать проект комплексной жилой застройки.

В черте города нужны торговые, офисные и жилые комплексы. Производственные и складские правильно размещать в пригороде вблизи транспортных магистралей. Это правильно и с точки логистики — в этом случае в город не будут заезжать фуры.

— На какой недвижимости специализируется Develop Group?

— Мы специализируемся на коммерческой недвижимости разных форматов. Занимаемся реконструкцией и управлением торговых и офисных зданий.

— Испытывает ли город перенасыщенность предложений офисной недвижимости?

— В целом по Казани загрузка офисных центров класса «А» 98%. В Казани не хватает подобной недвижимости. Последний реализованный проект класса «А» — Korston Tower. Уже на этапе строительства он набрал загрузку 30%, менее чем за год офисный центр набрал загрузку 70%.
Такая востребованность объясняется просто. Качественные проекты, у которых есть своя концепция, сделан качественный ремонт, есть управляющая компания, очень быстро находят арендаторов. Арендаторов привлекает хорошая инфраструктура и интересные решения. В некоторых офисных центрах есть свои кухонные помещения для сотрудников, сейчас все чаще появляются комнаты отдыха, велосипедные парковки, площадки для активного отдыха и так далее.

— Каких офисных центров не хватает Казани?

— Думаю, сейчас будут выигрывать самые концептуальные проекты, их мало. Например, у того же «Корстона» хорошая инфраструктура: развлекательная составляющая, торговые площади, конференц-залы, рестораны, гостиница, удобное расположение, парковка. Поэтому этот проект успешен.

Я думаю, Казань без проблем поглотит еще один-два бизнес-центра класса «А» общей площадью 25 — 30 тысяч кв. м.

— Каков процент загрузки казанских бизнес-центров?

— В зависимости от качественных характеристик центра, эта цифра колеблется от 80 до 95%. В целом по Казани ситуация положительная. Нет такого, что здания стоят полупустые. Низкий процент заполняемости у зданий с непродуманной концепцией и без наличия адекватной УК.

— Что должно быть в качественном бизнес-центре?

— В первую очередь —  локация, во вторую — концепция, в третьих — профессиональная управляющая компания. Качественный объект это как хороший ресторан, а здание без управления — как дешевая забегаловка.
— Что такое качественная концепция?

— Здесь много факторов. Один из них — грамотная планировка. Ты можешь сдавать огромное помещение и не найти арендодателя, потому что такая площадь не востребована. Или изучить рынок и сделать правильное зонирование, которое будет интересно малому и среднему бизнесу. Самое главное — грамотно расположить помещения. Например, для крупных арендаторов, серьезных компаний, важна имиджевая составляющая. Они предпочитают просторные офисы с хорошим видом из окна. Логично сделать зонирование таким образом, чтобы якорные арендаторы расположились на верхних этажах, а малый и средний бизнес, для которого это не так важно, расположить на нижних.

В бизнес-центре не должно быть проблем с инженерными коммуникациями, системами безопасности. Должна быть система контроля доступа.

— Как обстоят дела с парковкой в центре города?

— Парковка это бич малого и среднего бизнеса. Государство у нас с одной стороны говорит, что надо их поддерживать, а с другой стороны вводит все новые и новые ограничения. Малому и среднему бизнесу мешают повсеместные запреты. С одной стороны это, наверно, цивилизованный путь развития, с другой стороны, меры порой не продуманы. Операторы, рестораторы и девелоперы попали под удар запрета парковки. Все ведь взаимосвязано. Клиент не может приехать в компанию, потому что негде припарковать машину, компания не получает прибыли и не может выплатить деньги за аренду и съезжает, девелопер теряет клиента. Поэтому запретительные меры должны быть максимально продуманными. В центре города есть улицы, на которых нет активного движения или даже тупиковые улицы, парковка на которых практически никак не скажется на транспортном потоке. Хорошо, что начали строить паркинги, но и они распределены неравномерно.
— Как это сказывается на офисной недвижимости?

— Сейчас наблюдается тенденция децентрализации, когда офисные центры уходят из центра в район. Причем это актуально для крупных спальных районов. Есть множество компаний, которые оказывают услуги населению — юристы, агентства недвижимости, нотариусы, центры доставки интернет-магазинов и так далее. Огромное количество бизнеса, который обслуживает население, поэтому бизнес-центры в районах очень востребованы.

В Казани еще есть «белые пятна». Например, в Авиастроительном районе нет ни одного качественного бизнес-центра. В спальных районах Советского района, там, где расположены «Мега» и «Южный», нет ни одного современного офисного здания. В Кировском районе  так же ограничено предложение  качественных офисов.

Если говорить о рынке офисной недвижимости, то еще нет насыщения рынка, есть точки роста. И я думаю, что эти точки роста привязаны к местам, где наименьшая площадь покрытия.

— Какие потенциальные точки роста есть в Кировском районе?

— Одной из них можно назвать комплекс зданий по улице Адмиралтейской,  который раньше принадлежал империи «Александр ЛТД». К нам обратились новые собственники и попросили разработать концепцию использования для некоторых зданий из этого комплекса. Мы проанализировали, что этот район мало обеспечен офисными объектами недвижимости, здание имеет хорошую планировку и просторную наземную парковку. До центра города можно добраться буквально за 10-15 минут. Общая площадь зданий составляет порядка  12,5 тысяч кв. метров Если их переформатировать под офисные центры, я думаю, что они заполнятся менее чем за год.

Вообще стоит вопрос о комплексном развитии Адмиралтейской слободы. Вроде бы на проект возрождения слободы будут привлечены и федеральные средства. Вопрос в том, когда это будет сделано.
— На возрождение Адмиралтейской слободы нужны большие деньги, скорее всего поиск инвестиций займет долгие годы…

— Наша республика не боится масштабных проектов — взять хотя бы [особую экономическую зону] «Алабугу», Иннополис, «СмартСити». Алабуга успешный проект, в городах-спутниках тоже уже вовсю идет строительство. Поэтому средства, я думаю, найдутся.

— Построить-то их построят, но смогут ли заполнить?

— Когда все рынки хотели перенести в Новую Туру, я не верил в это проект. Но он оказался успешным, люди готовы ехать, чтобы что-то купить подешевле. Это как раз позиция децентрализации. Поэтому — почему нет.

— Насколько реально превратить Кировский район в привлекательный для бизнеса?

— Вполне реально. Я сам жил в Авиастроительном районе. Еще лет пять назад там не было нормальной инфраструктуры. Потом там начали строить жилье по программам социальной ипотеки, расширили дороги и проложили новые — район ожил. Если посмотреть сейчас, то первые этажи подавляющего большинства домов в этом районе сданы в аренду. Я думаю, что вслед за Авиастроительным районом такая ситуация сложится и в Кировском районе.

Вообще из города хотят вынести всю промышленную зону, причем не только из центра города, но и из остальных районов Казани. А освободившиеся здания можно будет переформатировать под офисы, апартаменты, лофты, торговые площади. Понятно, что это длительный процесс. Но я считаю, что со временем в Кировском районе появится несколько качественных офисных центров и улучшится ситуация с жильем.

— Сколько всего офисных центров там можно открыть?

— Я думаю, что район спокойно примет 1-2 объекта общей площадью 10-15 тысяч кв. м. Здесь могут расположиться компании, которые ведут бизнес с Зеленодольском, близлежащими республиками Марий Эл, Чувашией, Ульяновской областью и другими городами в этом направлении. Зачем гонять людей по пробкам в центр города, если все можно сделать там.
— Сколько времени надо, чтобы превратить подобный объект в современный офисный центр?

— Там хорошо сохранились рабочие коммуникации, косметический ремонт здания займет пару месяцев. Я думаю, реконцепцию комплекса возможно провести за 2-3 месяца, хорошей загрузки с прибылью можно достичь через полгода-год.

У нас есть рабочее название для комплекса зданий. Планируется два корпуса — «Петр I» и «Адмиралтейский».

— Почему такие названия?

— Адмиралтейская слобода — это историческое место, начало Кировского района. За городскими стенами не было ничего, здесь стоял только Зилантов монастырь. Петр I для своего похода на Каспийское море сделал здесь судостроительную верфь. Там, где сейчас стоит «Петрушкин двор», была точка развития района. Там появилась первая светская школа, где учили математике и геометрии, там взращивали капитанов и матросов, туда приезжали европейские мастера.

— Кто заказчик реконцепции комплекса?

— Физические лица, которые выкупили недвижимость с торгов у банков. Конкретные имена я назвать не могу. Это частные лица, которые вложили средства в недвижимость и хотят сделать ее максимально эффективной. Поэтому мы и рассчитываем на успех комплекса.

— Какие еще проекты можно реализовать в Кировском районе?

— В Казани нет ни одного бизнес-центра формата «лофт». Собирались реконструировать здание Льнокомбината, но из этого, насколько я знаю, ничего не вышло. В Москве этот формат очень востребован. Лофт — это промышленное здание, которое переформатировано под новый вид деятельности. Я был на фабрике «Красный Октябрь» в Москве — это реально классно. В подобных бизнес-центрах базируются далеко не все компании, но это интересно творческим сообществам. Архитекторам, модельерам, дизайнерам, фотографам и так далее. Лофт это прекрасное место для проведения всевозможных выставок, показов и инсталляций. Я думаю, в Казани это тоже будет востребовано. Люди устали от однотипных офисов, рынок оживит концептуально новое предложение.
— А коворкинги — это тоже новый вид офисной недвижимости, насколько это востребовано в Казани?

— Кофоркинги это специализированный вид недвижимости, не каждый девелопер может этим заниматься. Потому что здесь несколько иной формат — ты сдаешь не площадь, а рабочее место. К тому же, не каждый бизнес можно разместить в одном помещении с другими бизнесменами. Фрилансером может быть дизайнер, архитектор и так далее. А если у тебя юридическая контора, ты же не можешь пригласить клиента в общее помещение, чтобы человек открывал там тебе какие-то тайны. Все же какие-то виды услуг требуют кулуарности.

Коворкинги это не классика рынка офисной недвижимости. Это отдельные проекты, которые актуальны для мегаполисов. Я думаю, если делать коворкинг, то его надо делать максимально приближенно к центру города, куда легко добраться на любом виде транспорта. Этот сегмент недвижимости имеет право на жизнь, но к нему нужен правильный подход и нестандартные методы привлечения арендаторов.

— Почему на улице Чистопольской одни из самых высоких арендных ставок на коммерческую недвижимость?

— Здесь огромное количество жилой недвижимости. Люди создают спрос. Здесь хорошая транспортная доступность — Чистопольская это одна из основных магистралей города, которая фактически соединяет три района города. Вот и весь успех улицы. Здесь высокие ставки не только на аренду коммерческой недвижимости, но и на продажу жилой.

— Где еще высокие ставки на аренду?

— Центр города — улицы Пушкина, Островского, Спартаковская, Ершова, Карла Маркса. Если брать Московский и Ново-Савиновский районы — улицы Чистопольская, Адоратского, Амирхана, Ямашева, Декабристов, Мусина, Чуйкова. В Приволжском — улицы Проспект Победы и Зорге, в Авиастроительном — Ленинградская, Максимова. В Кировском — улица Клары Цеткин.

— Вернемся к децентрализации — из центра города в районы уйдет весь бизнес?

— Все не уйдут. Если говорить о топовых компаниях, то они либо будут переезжать в качественные объекты типа «Смарт Сити», либо будут оставаться в центре города. В районы будет перебираться малый и средний бизнес, которому непринципиально расположение, но важны более приемлемые условия в виде низкой арендной ставки, транспортной доступности и парковочных мест.

— Вы несколько раз упоминали Иннополис и «Смарт Сити» — насколько реально заполнить эти объекты?

— Это неоднозначные проекты. Вопрос о загрузке этих объектов будет решаться на уровне правительства республики. Скорее даже они ориентированы не на Татарстан, а на сотрудничество с другими субъектами России и привлечение международных компаний. У этих проектов есть все, чтобы международные компании захотели открыть там свои главные представительства в России. Как быстро заполнятся эти объекты, зависит только от правительства.

Вообще, Татарстан привлекателен для крупных компаний. Например, в Казани любят открывать свои call-центры банки. Сейчас многие российские компании уходят в качественные регионы. Татарстан один из них. Условия для компаний здесь приемлемые, от Москвы не так далеко, а персонал и аренда дешевле.

— Ждем ли мы кризиса на рынке коммерческой недвижимости?

 — Об этом сложно судить. Даже если кризис и наблюдается, об этом никто не будет говорить, потому что начнется некоторая практика. Кризис губителен для рынка недвижимости. Но многие интересные проекты наоборот, поднимаются именно в этот период. Например, наш проект торгово-офисного центра «Караван» был реализован в 2009 году. Он удался благодаря тому, что был создан оптимальный формат небольших помещений, которые были адаптированы для малого и среднего бизнеса. Для тех, у кого заемное финансирование кризис губителен. Для тех, у кого есть деньги, это самое лучшее время, чтобы покупать недвижимость.

— Вернемся к Develop Group — сколько объектов у вас в собственности и в управлении?

— У нас порядка 15 объектов, расположены они по всему городу. Это и небольшие помещения стрит-ритейл, где располагаются офисы банков, и крупные объекты в виде отдельных зданий. Общая площадь недвижимости в собственности 15 тысяч квадратных метров. Еще 25 тысяч квадратных метров в управлении.
— Есть ли среди них исторические памятники?

— Нет, и мы об этом не жалеем. Когда ты начинаешь работать с историческими зданиями, все процессы начинают затягиваться. Ведомства, которые отвечают за эти здания, думают только о том, чтобы сохранить их. Но они не думают, что девелопер, взяв на себя обязательства по сохранению, должен еще доход получить. Возникает много проблем с реконструкцией, с подключением к коммуникациям, с размежеванием земельных участков. Сейчас у многих исторических зданий Казани подрехтовали фасады, но ни одно из них не выставлено на рынок.

— Как планируете развивать компанию?

— Я считаю, что основное развитие Develop Group — строительство новых объектов. У нас есть в собственности участок земли в центре Казани. Мы планирует, что в ближайшие несколько лет мы построим объект не хуже, чем «Корстон» или «Сувар». Мы планируем построить офисный центр класса «А».

— С какими проблемами приходится сталкиваться в ведении бизнеса?

— Больших проблем нет, но бывают нестыковки. Например, мы практически год судились с комитетом земельных и имущественных отношений (КЗИО – KazanFirst) Казани по поводу здания, которое мы приобрели у «Химграда». В комитете считали, что это самовольная постройка. Мы хотели реконструировать этот объект, а не могли, потому что три раза судились с КЗИО, хотя они проиграли все три этапа. Фактически они на год заморозили процесс реконструкции объекта. Здание, из-за которого мы судились, стоит на пересечении улиц Бакалейная и Восстания с 1970-х годов. Почему они решили, что это самовольная постройка, непонятно.

Иногда бывают проблемы с получением необходимой документации, проведением коммуникаций. Проблема в том, что не выстроен диалог между властью и бизнесом и сфера недвижимости крайне непрозрачна.

В России создана Гильдия управляющих девелоперов, в Казани уже три года существует местное отделение. Наша Гильдия организованно собирает людей, определяет проблемы. Гильдия первая стала составлять классификацию
бизнес-центров города.
— Как вы пришли в Develop Group?

— Меня пригласили в качестве управляющего партнера одни из инвесторов-покупателей ТОК «Караван».

— Каковы ваши профессиональные планы на ближайший год и на ближайшие пять лет?

— Поставить рынок управления коммерческой недвижимости Казани на качественно новый уровень.

Фото: Роман Хасаев