Стройка на автопилоте.
Риски и выгоды ИИ-революции
на рынке девелопмента в Татарстане
В Татарстане уровень внедрения нейросетей застройщиками выше, чем в целом по России. Экспертный KF выяснил, каким образом компании внедряют цифровые инструменты в строительную сферу, а также изучил кейсы девелоперов, которые используют искусственный интеллект в работе.
Татарстан - регион, который входит в число лидеров цифровой трансформации, рассказал Экспертному KF директор по цифровизации бизнеса «ДОМ.РФ Технологии» Денис Давыдов. Например, в республике доля застройщиков, которые применяют технологию информационного моделирования (ТИМ), составляет 51%. По словам спикера, в ближайшее время регион получит более точную аналитику: ИТ-компания ДОМ.РФ - «ДОМ.РФ Технологии» - получила заявку на проведение оценки цифровой зрелости региона. Исследование позволит сформировать детальную картину развития цифровизации как в отрасли в целом, так и по отдельным застройщикам, определить разрывы и точки роста и выстроить дорожную карту дальнейшей цифровой трансформации.
Если говорить в целом по стране, то по результатам исследования ДОМ.РФ и Фонда «Сколково» можно говорить о том, что цифровизация в российском строительстве стала массовым, но все еще фрагментарным явлением. Порядка 60% девелоперов используют цифровые решения, однако в большинстве случаев речь идет о внедрении отдельных инструментов, а не сквозного цифрового контура.
Наиболее активно цифровые технологии внедряются в продажах и проектировании: эти этапы оцифрованы примерно у 80%компаний, поскольку они напрямую влияют на качество клиентского опыта и проработки проектной документации. Именно здесь девелоперы чаще всего начинают цифровую трансформацию, внедряя CRM-системы, онлайн-сервисы и ТИМ. На уровне страны ТИМ сегодня применяют 42% российских застройщиков, что делает технологию одним из ключевых индикаторов цифровой зрелости отрасли. На фоне федеральных цифр Татарстан демонстрирует более опережающую динамику, отмечает эксперт.
Производственные процессы (строительство и эксплуатация) пока еще остаются не до конца цифровизированными. Порядка 20–30% компаний используют цифровые инструменты на этих этапах, а большинство участников продолжают работать с подрядчиками, поставщиками и управляющими компаниями в бумажном или смешанном формате. Основные причины прежние: низкая цифровая зрелость контрагентов, разрозненность данных, высокая стоимость внедрения и отсутствие сквозных совместимых решений.
директор
по цифровизации бизнеса
«ДОМ.РФ Технологии»
Денис Давыдов
“Нейросети и искусственный интеллект сегодня используются застройщиками прежде всего там, где требуется скорость анализа, предсказуемость и снижение ошибок. На этапе строительства ИИ чаще всего применяется для мониторинга процессов: системы с элементами машинного обучения анализируют данные с датчиков и камер, фиксируют отклонения от графиков, контролируют движение материалов и техники в режиме реального времени. Это прямой ответ на главный запрос рынка - повышение прозрачности и управляемости, что, по данным исследования, становится ключевым эффектом цифровизации”
По словам собеседника Экспертного KF, искусственный интеллект используется в системах «умного дома». Это помогает управляющим компаниям предотвращать поломки, а жильцам - получать стабильное качество сервиса. В России именно эта сфера сегодня показывает наиболее частотное применение ИИ среди всех стадий жизненного цикла.
Кроме того, более 130 международных решений, отобранных исследованием, и значительная часть российских продуктов используют ИИ для анализа больших массивов данных. Это позволяет девелоперам точнее оценивать риски, прогнозировать стоимость строительства, проверять сметную документацию, выявлять паттерны, не заметные при традиционных методах.
“Девелоперы используют искусственный интеллект не как «модную технологию», а как практический инструмент, который отвечает на три базовые задачи: сократить количество ошибок, ускорить процессы и повысить управляемость. Если говорить об опыте ДОМ.РФ, на базе компании создаются сервисы с применением искусственного интеллекта. Так, флагманским проектом ИИ-лаборатории ДОМ.РФ стал сервис прогнозирования рисков срыва сроков строительства, интегрированный в Единую информационную систему жилищного строительства. Решение с использованием технологии компьютерного зрения на базе системы наш.дом.рф позволяет мониторить стройку, предсказывать возможное несоблюдение сроков возведения объектов и предупреждать об этом контролирующие органы”, - рассказал эксперт.
При этом, добавляет эксперт, в цифровизации строительства “успех всегда измеряется не количеством внедренных технологий, а тем, насколько они меняют управляемость и прозрачность девелоперского процесса”. Ключевыми показателями здесь остаются сроки, качество, масштабируемость и предсказуемость. Если цифровые инструменты позволяют компании раньше обнаруживать отклонения, точнее планировать ресурсы и быстрее выводить объект на стадию готовности, то это прямой маркер успешного внедрения, отмечает Давыдов. По прогнозам собеседника издания, в ближайшие годы применение ИИ станет более структурированным: не набором независимых инструментов, а цельной платформенной бизнес-логикой, которая позволит выстроить прозрачный, предсказуемый и полностью управляемый цикл строительства. Это стало бы важным шагом к повышению качества и доверия в сфере долевого строительства.
Между тем в Татарстане планируется создать центр цифрового и роботизированного строительства. Вопрос о его создании сейчас обсуждается с Минстроем РТ. Об этом заявил директор компании UD Tech и венчурной студии UDTX Азат Гайнутдинов на архитектурно-градостроительной конференции «Диалоги» в Казани. По его словам, центр цифрового и роботизированного строительства предлагается учредить как некоммерческую организацию. Инициатива предполагает создание междисциплинарной комиссии, которая будет оценивать инновационность решений, стартапов.
директор компании UD
Tech и венчурной студии
UDTX
Азат Гайнутдинов
“Строительная отрасль - отрасль, в которой меньше всего инновационных решений, хотя она одна из самых крупных. Но там самая низкая скорость внедрения инноваций. Это не потому, что никто не хочет разрабатывать решения. У отрасли есть запрос: нам срочно нужны инновации, но есть регулятор, который говорит: вы создаете материальную инфраструктуру цивилизации, основное требование - стопроцентная безопасность”
По словам эксперта, этот барьер не является непреодолимой преградой, а задачей, с которой нужно работать.
Цифровые инструменты помогают видеть картину яснее, но окончательное слово по-прежнему остается за человеком. Об этом Экспертному KF рассказал генеральный директор группы компаний «СМУ-88» Наиль Галеев. Что касается аналитики рисков, по его словам, «здесь наша позиция особенно консервативна - полагаться на выводы ИИ, по нашему убеждению, пока очень рано». Цена ошибки в строительстве слишком высока, чтобы доверять ее черному ящику алгоритмов, отметил эксперт: оценкой рисков продолжают заниматься опытные руководители проектов, инженеры, экономисты, опирающиеся на данные, но принимающие решения головой и с учетом реального контекста площадки.
генеральный
директор группы
компаний «СМУ-88»
Наиль Галеев
“Стройка все-таки остается довольно инертной сферой: как бы далеко ни шагнули технологии, кирпич пока все равно придется класть руками, и ни одна цифровая платформа или нейросеть не отменит ручного труда на площадке в обозримой перспективе.
У нас цифровизация в первую очередь касается административных и управленческих процессов. Во многом благодаря прозрачности и стройности этих процессов нам удается сохранять ритмичность работы и сдавать объекты точно в срок или даже раньше. Отдельно в этой работе можно выделить, пожалуй, проектирование в ТИМ и BIM (технология информационного моделирования зданий. - прим. ред.). Эти технологии позволяют собрать в единой информационной модели архитектуру, конструкции и инженерные системы, заранее видеть коллизии, точнее рассчитать смету и график, а значит - снизить риски срывов и повышать предсказуемость проекта для инвестора и дольщиков”
По словам Галеева, переход на цифровое взаимодействие с экспертизой и надзорными органами позволяет заметно сократить сроки согласований по отдельным этапам это выражается в экономии до нескольких недель, что особенно ощутимо в сложных городских проектах.
Однако на данном этапе на ИИ не возлагается стратегических задач, тем более касающихся принятия критически важных решений. Вместе с тем сотрудники активно используют ИИ в повседневной работе: маркетологи - для генерации идей и первичных набросков рекламных текстов, дизайнеры - для быстрых коллажей и образных решений на ранних стадиях разработки концепции. Это инструменты, которые помогают снять рутину и ускорить креативный процесс, но они остаются именно вспомогательными, а не замещающими профессиональную экспертизу, подчеркивает директор группы компаний «СМУ-88».
Что касается успешных кейсов внедрения цифровизации в других строительных компаниях, то одним из примеров поделился с Экспертным KF коммерческий директор компании «Суварстроит» Марсель Абдулхаев.
По словам эксперта, с помощью цифровизации был полностью устранен разрыв между ожиданиями покупателя и реальным результатом - современные решения позволяют не просто увидеть, а буквально «переселиться» в свой будущий дом еще на этапе строительства».
коммерческий
директор компании
«Суварстроит»
Марсель Абдулхаев
“Для этого запустили интерактивный виртуальный макет ЖК «Батталовский», где мы заменили традиционные макеты на интерактивную виртуальную платформу.
Покупатели с помощью джойстика могут в режиме реального времени «погулять» по территории комплекса, войти в будущую квартиру, оценить виды из окон, изменить время суток и погоду, а также детально изучить планировки и благоустройство. Построен данный макет на игровом движке и имеет высокое качество детализации, что создает эффект полного присутствия. Со временем мы расширили функционал - теперь можно попасть в полностью обставленную квартиру с готовым дизайном интерьера. Это не абстрактная графика, а детализированная цифровая копия будущего жилья”
Основные метрики оценки успеха внедрения цифровых решений - сроки строительства и стоимость проекта. Также важны: качество данных, прозрачность процессов, снижение ручных операций, скорость устранения дефектов, уровень доверия между подрядчиками и заказчиками. Такими данными поделился с Экспертным KF IT-директор группы «Самолет» Алексей Семенов.
IT-директор группы
«Самолет»
Алексей Семенов
“Здесь выделим цифровизацию контроля качества на стройплощадке. Так, внедрение системы мониторинга с использованием камер и мобильного приложения позволило автоматизировать фиксацию прогресса работ. Это исключило человеческие ошибки, сократило время на отчетность на 60–70% и повысило прозрачность выполнения работ.
Результат - снижение числа штрафов за низкое качество отделки примерно на 600 млн рублей в год. «Самолет» занимается цифровизацией с целью повышения эффективности, сокращения сроков и издержек и улучшения качества строительства, а также минимизации рисков за счет автоматизации процессов, повышения качества и интеграции данных и внедрения передовых технологий, с фокусом на искусственный интеллект. Для нас важно сохранять технологическое лидерство в отрасли. Цифровизация применяется на всех этапах - от закупок и проектирования до строительства, контроля качества и сдачи объектов”
По словам представителя группы «Самолет», в компании внедрили внутреннюю платформу ИИ (основанная на open source) для работы с разными LLM-моделями в периметре компании. Это позволяет обрабатывать и анализировать чувствительные данные. Например, внутренняя модель DocAI + RAG WIKI позволила в разы сократить поиск и анализ информации, опубликованной во внутренней базе знаний. Также внедрены low/no-code-платформы для создания агентов, которые автоматизируют рутинные процессы и обработку документов.
Как отмечает Семенов, если говорить про core-бизнес, то можно выделить внедрение ИИ в процесс закупок, а также для мониторинга исполнения работ и контроля поставок, что позволило закупкам держать руку на пульсе без привлечения стройнадзора. Это ускорило выявление отклонений и сократило риски срывов сроков поставок.
За последние 5-6 лет уровень цифровизации заметно вырос, отметил в беседе с Экспертным KF директор ООО «Философт» (специализируется на разработке и внедрении инновационных решений для умного дома и девелопмента) Иван Власов.
По его словам, практически в каждой новостройке можно увидеть базовые цифровые сервисы: СКУД, видеонаблюдение, автоматическая передача показаний приборов учета. Эти три модуля уже фактически стали стандартом по стране, и Татарстан здесь не исключение.
директор ООО «Философт»
Иван Власов
“Девелоперы активнее внедряют цифровые инструменты для управления проектами. Многие компании начинают переходить на ERP-системы, которые позволяют вести комплексный учет, работать с данными и контролировать весь цикл проекта. Кстати, рост интереса к ERP связан не только с развитием отрасли, но и с требованиями законодательства. Обязательный переход на эскроу-счета повысил потребность в прозрачном финансовом контроле и стал мощным драйвером для внедрения современных IT-решений в отрасли”
Власов назвал три основных направления, в которых ИИ помогает застройщикам. Во-первых, в сервисных процессах нейросети ускоряют обработку обращений жителей и внутренних заявок сотрудников, автоматически структурируют информацию и подсказывают решения. Во-вторых, используют ИИ в визуализации и презентациях для генерации рендеров, поиска идей и создания референсов. И, в-третьих, ИИ предлагает оптимальные инженерные решения в проектной работе. Например, рассчитывает объемы материалов, подбирает раскладку плитки или ламината с максимально эффективным использованием, предлагает улучшенные схемы армирования. Это снижает ошибки и экономит ресурсы еще на стадии проектирования.
Один из примеров использования ИИ связана с эксплуатацией уже построенных домов, отмечает Власов. В систему умного дома «Мажордом» внедрен искусственный интеллект, который автоматически определяет категории заявок жителей. Раньше это вручную делали сотрудники УК, и из-за ошибок или неверно выбранных категорий процесс замедлялся. Теперь, когда ИИ анализирует текст обращения через Gigachat и сам подставляет правильную категорию и срок, нагрузка на сотрудников снизилась, а работа УК ускорилась, отмечает эксперт.
Для оценки успеха цифровизации оценивается изменение бизнес-процесса после ее внедрения. По его словам, также анализируется фактическое использование продукта сотрудниками. Так, «если решение должно охватывать всю компанию, а в итоге им пользуются 3% сотрудников, это значит, что внедрение либо проведено неправильно, либо не доведено до конца». Эти два показателя лучше всего отражают, принесло ли внедрение реальный эффект.
Сегодня цифровизация - это не вопрос популярности, а вопрос выживаемости на рынке, считает собеседник Экспертного KF. Без современных цифровых инструментов компания становится неконкурентоспособной: вручную анализировать большие объемы данных практически невозможно. Только цифровые решения и аналитика предыдущих проектов позволяют сделать работу над текущими объектами быстрее, точнее и эффективнее.
По данным Digital Developer, число IT-решений в строительстве за 2024 год выросло на 16%, в сфере продаж - на 40%, а в эксплуатации объектов - на 26%. Уход иностранных компаний только подстегнул развитие отечественных аналогов, поделился с Экспертным KF исполнительный директор компании Smartis (специализируется на оцифровке маркетинга и продаж в недвижимости) Михаил Терехов.
Переход рынка недвижимости на цифровые рельсы, с его слов, подпитывается из трех источников:
- Для застройщиков современные технологии - это инструмент антихрупкости в новых экономических условиях;
- Государство использует цифровизацию для повышения прозрачности и контроля над отраслью;
- Покупатели хотят удобства и скорости, к которым они привыкли в других сферах жизни.
исполнительный
директор компании
Smartis
Михаил Терехов
“Например, сквозная аналитика позволяет увидеть полный путь клиента и направить рекламный бюджет на эффективные каналы. Post-view-аналитика помогает оценить влияние охватной онлайн-рекламы, а ТИМ (BIM) - создавать цифровые двойники зданий. Это повышает точность проектирования и помогает застройщикам управлять затратами. Цифровизация охватывает и передачу ключей жильцам, позволяя им записываться на приемку квартиры в удобное время и фиксировать недочеты в электронном виде”
Между тем застройщики переходят от «продажи ипотек», как это было во времена массовых льготных программ, к продаже продукта. И чем эффективнее застройщик работает с данными и чаще использует цифровые решения, тем лучше выполняются планы продаж. Рост бизнеса девелоперов стимулирует развитие социальной инфраструктуры в рамках проектов комплексного развития территорий (КРТ) и обеспечивает стабильное поступление налогов в бюджет.
По словам эксперта, объемы данных стали слишком велики для «ручного» анализа, поэтому развитие ИИ в недвижимости и цифровизации в целом стало следующим шагом.
Сегодня технологии с добавлением ИИ помогают девелоперам извлекать из данных смысл и находить скрытые закономерности. Маркетологи строят сложные сквозные отчеты, но быстрый анализ этих отчетов - отдельная задача, для решения которой платформы начинают интегрировать LLM. Это тип программы искусственного интеллекта, который способен анализировать и генерировать тексты на любую тематику. LLM дает «акценты» для анализа, но не заменяет специалиста. За маркетологом остается оценка результатов. И чем больше специалист взаимодействует с нейросетью, тем больше она накапливает контекста и точнее подмечает те самые акценты, резюмирует Терехов.
Кроме того, «спрос падает и стоимость привлечения клиента растет». По словам эксперта, сегодня застройщикам особенно важно правильно работать с данными, чтобы избежать потери денег. Так, «сквозная аналитика много лет развивалась в сторону накопления данных и построения клиентского пути, вплоть до каждой сессии и каждого обращения». Рынок готов повышать качество и скорость анализа собранных данных, привлекая искусственный интеллект.
По данным Strategy Partners, российский рынок софта для управления строительными проектами за четыре года увеличился с 4,5 до 6 млрд рублей. Однако вложения в цифровизацию строительных компаний сегодня часто не превышают 1% от общей выручки. Несмотря на это, эксперты прогнозируют рынку четырехкратный рост к 2028 году, отмечает исполнительный директор Smartis.
Команда проекта:
- Продюсер, редактор - Даниил Ляпунов
- Текст - Аделя Носанкина
- Фотограф - Сергей Журавлев
- Дизайнер - Александр Павлов
- Веб-разработчик - Роман Мусиенко
