ЭКСПЕРТНЫЙ KF
Аналитическое исследование рынка новостроек
Исследование инвестпотенциала ЖК Казани
Экспертный KF при участии местных и федеральных застройщиков, а также экспертов рынка жилья начал масштабное исследование новостроек столицы Татарстана по инвестиционному потенциалу. Полученные результаты позволяют увидеть, какие проекты уже реализовали значительную часть своего потенциала, где он только формируется, а кто сохраняет акцент на долгосрочное консервативное развитие и стабильность.
Отбор проектов был направлен на формирование репрезентативной выборки по ключевым сегментам рынка — премиум, бизнес и массовый комфорт-класс, а также по разным стадиям реализации и локациям. Это позволяет продемонстрировать, как индекс инвестиционного потенциала работает в различных рыночных условиях, а не только внутри одного сегмента.
Мы не ставили задачу охватить весь рынок в рамках одного материала. Первая публикация представляет собой пилотный срез, в который вошли проекты с достаточным объемом открытых данных и различающейся инвестиционной логикой.
В следующих частях исследования перечень ЖК будет расширяться.
1. Инвестиционный горизонт (вес 20%)
Оценка потенциала капитализации за счет стадии строительства. Чем больше времени до ввода в эксплуатацию, тем выше потенциал роста цены за счет повышения стадии готовности.
2. Ценовая динамика (вес 25%)
Насколько уверенно объект растет в цене по сравнению со среднерыночными показателями города.
3. Дефицит и Ликвидность (вес 20%)
Баланс между тем, как быстро раскупают квартиры, и тем, насколько уникален продукт в своей локации.
4. Потребительский стандарт (вес 15%)
Оценка добавленной стоимости продукта. Насколько легко будет продать/сдать эту квартиру на вторичном рынке через 3-5 лет благодаря ее характеристикам.
5. Индекс доверия (вес 20%)
Финансовая и операционная устойчивость застройщика. Способность выполнить обещания по срокам и качеству.
Итоговый индекс рассчитывается как сумма произведений баллов на их весовые коэффициенты: Индекс = (Горизонт × 0.20) + (Динамика × 0.25) + (Дефицит × 0.20) + (Качество × 0.15) + (Доверие × 0.20)
От 8.5 до 10.0 баллов: Высокий инвестпотенциал
От 7.0 до 8.4 балла: Уверенный рост/Сохранение
От 5.0 до 6.9 баллов: Защитный актив/Покупка для жизни
Ниже 5.0 баллов: Высокий риск/Затоваривание
Итоговый балл отражает текущую оценку проекта по авторской методологии и может изменяться по мере реализации проекта и изменения рыночных условий.
Итоговый балл отражает текущую оценку проекта по авторской методологии и может изменяться по мере реализации проекта и изменения рыночных условий.
Горизонт: 8.0/10
Динамика: 6.0/10
Дефицит: 9.5/10
Качество: 10/10
Доверие: 10/10
Итог 8.5/10
Горизонт: 8.0/10
В продаже сейчас находятся корпуса со сроками сдачи в конце 2026 и 2027 годов. Риски котлована уже пройдены, архитектура начинает вырисовываться, но у инвестора еще есть запас времени, чтобы забрать премию за повышение стадии готовности.
Динамика: 6.0/10
Застройщик сразу вывел проект по заградительным ценам (в отдельных лотах стоимость квадрата доходит до 800 тыс. рублей). Математически сложно ожидать, что рост будет выше среднерыночного. Но! Согласно нашей методологии, мы применяем экспертную корректировку для элит-класса до 6 баллов: стагнации здесь не будет, проект отлично сработает как «парковка» для крупного капитала и защита от инфляции.
Дефицит и ликвидность: 9.5/10
«Яналиф» — это пионер масштабной реновации на Портовой. Эксклюзивность локации (набережная Волги, близость к Кремлю) и статус «первопроходца» формуруют предпосылки для устойчивого спроса на вторичном рынке.
Качество: 10/10
СМУ-88 зашил в проект максимум добавленной стоимости: потолки от 3.3 до 3.4 метра, панорамное остекление, зимний сад с растениями средней полосы. Прямо на территории находится собственный спа-комплекс, бассейн, зоны для пилатеса и дизайнерские лобби. Продукт годами может не стареть ни морально, ни физически.
Доверие: 10/10
СМУ-88 — один из крупнейших девелоперов Татарстана. По данным ЕРЗ, компания стабильно демонстрирует высокие показатели по соблюдению сроков ввода. По историческим данным риск существенных задержек оценивается как низкий.
Кому и зачем покупать:
ЖК «Яналиф» ломает стереотип о том, что инвестиции — это всегда покупка дешевого бетона на пустыре. Это трофейный актив. Он не подойдет флипперам, которые хотят вложить три миллиона и быстро перепродать.
Инвестор ЖК — человек с крупным чеком (от 20–30 млн рублей), которому важно безопасно «припарковать» деньги. Благодаря дефициту аналогичных проектов на набережной и эталонному качеству, квартира здесь имеет потенциал для роста стоимости при сохранении текущих рыночных условий, а после сдачи всего кластера «Казанской марины» обеспечит достаточную ставку капитализации при сдаче в элитную аренду.
Инвестиционный грейд:
Высокий инвестпотенциал
Горизонт: 7.0/10
Динамика: 8.0/10
Дефицит: 5.0/10
Качество: 6.0/10
Доверие: 9.0/10
Итог 7.1/10
Горизонт: 7.0/10
Проект реализуется этапами. Первые дворы уже сданы и обжиты, но прямо сейчас в активной фазе строительства находятся новые корпуса со сроком сдачи в 2026–2027 годах. Для инвестора это комфортные 12–18 месяцев до ключей: котлованные риски позади, но потенциал роста за счет повышения готовности объекта еще приличный.
Динамика: 8.0/10
Главный козырь проекта — планируемая станция метро второй линии и Вознесенский тракт. Метро — это серьезный триггер капитализации недвижимости. Несмотря на то, что застройщик, вероятно, уже частично заложил этот фактор в цену, по мере физического приближения запуска станции цена метра здесь вероятно будет прибавлять, обгоняя среднюю температуру по рынку.
Дефицит: 5.0/10
Спрос на проект серьезный, но дефицита при нынешних условиях не предвидится. ЖК представляет собой огромный жилой массив на тысячи квартир, и перепродажа объекта здесь с высокой долей вероятности будет связана с жесткой конкуренцией: на ЦИАН будут висеть десятки идентичных квартир от таких же инвесторов, плюс сам застройщик будет параллельно продавать новые очереди. Придется либо долго ждать покупателя, либо давать дисконт.
Качество: 6.0/10
ЖК не предполагает элитных излишеств, но это отличный, современный масс-маркет: дворы без машин, собственные школы и садики прямо в квартале, пешеходные бульвары, понятные эргономичные планировки. Сдать такую квартиру в аренду с высокой долей вероятности будет легко — это ровно то, что ищет средний класс.
Доверие: 9.0/10
«Ак Барс Дом» — один из крупнейших региональных девелоперов Татарстана, и обладает значительным опытом реализации масштабных проектов, интегрированных с городской инфраструктурой. Возможны лишь незначительные технические сдвиги при вводе таких серьезных объемов жилья.
Кому и зачем покупать:
ЖК «Мой Ритм» — это классический защитный актив. Проект не подходит для быстрого флиппинга, потому что конкуренция среди продавцов в этом ЖК может съесть спекулятивную маржу.
Зато объект выглядит крепкой точкой входа для стратегии долгосрочной аренды. Комбинация «метро у дома + ТЦ + новые школы» делает ЖК вероятным магнитом для арендаторов. Для квартиры здесь риск простоя оценивается как низкий, а стоимость самого актива плавно вырастет к моменту запуска второй линии метро.
Инвестиционный грейд:
Уверенный рост/Сохранение
Горизонт: 9.0/10
Динамика: 5.0/10
Дефицит: 6.0/10
Качество: 6.0/10
Доверие: 8.5/10
Итог 6.8/10
Горизонт: 9.0/10
Ключи от первых очередей обещают в конце 2027 — середине 2028 года. Это уверенная девятка по нашей шкале. Проект находится в активной стадии строительства, котлован пройден, но у инвестора впереди еще 100% цикла визуального роста дома, что исторически сопровождалось ростом цены.
Динамика: 5.0/10
Студии на Сибирском тракте стартуют от 9,5 млн рублей (в отдельных предложениях цена достигает порядка 340 тыс. рублей за квадрат). Для комфорт-класса в промзоне Казани это колоссальный прайс, сопоставимый с бизнес-классом в более престижных районах. Причина в модели «Самолета»: в цену уже зашита чистовая отделка, а фокус сделан на акции по траншевой ипотеке. Ждать здесь условных плюс 20% годовых прироста к стоимости метра математически сложно — цена, вероятнее всего, будет расти чуть ниже рынка.
Дефицит: 6.0/10
«Манзара» — это часть огромного редевелопмента промзоны (район ул. Халитова и Журналистов). Квартир здесь строится много, дефицита бетона не будет. Однако проект защищает себя форматом. В Казани до сих пор не так много ЖК, где квартиры сдаются «под ключ». На вторичном рынке эта квартира, вероятно, найдет своего покупателя быстрее, чем черновой аналог в соседних домах, так как люди хотят сразу заехать и жить.
Качество: 6.0/10
Здесь все предельно прагматично: лаконичные фасады под кирпич, закрытый стилобат с паркингом, дворы без машин, на территории запроектирован ФОК с бассейном. Продукт абсолютно ликвидный, понятный среднему классу. Квартира не потребует дополнительных вложений в ремонт — получил ключи и сдал в тот же день.
Доверие: 8.5/10
«Самолет» — один из крупнейших федеральных девелоперов по объему текущего строительства. Однако это один из первых опытов работы федерала на специфичном и требовательном казанском рынке, где местные игроки задают очень высокую планку по качеству благоустройства.
Кому и зачем покупать:
ЖК «Манзара» — это скорее нет, чем да для спекулянтов-флипперов. Купить здесь квартиру с целью перепродать по переуступке дороже — рискованная затея, потому что застройщик уже забрал инвестиционную маржу себе на старте, упаковав ее в стоимость отделки и субсидированных ипотечных программ.
Однако этот проект — подходящий выбор для консервативного инвестора-рантье. Если вы покупаете квартиру под сдачу в аренду, это удобный «коробочный продукт», который не потребует тратить годы жизни, нервы и миллионы рублей на ремонт. Дом сдается, собственник получает ключи, расставляет мебель и на следующий день запускает потенциального арендатора, генерируя денежный поток.
Инвестиционный грейд:
Защитный актив/Покупка для жизни
Горизонт: 10/10
Динамика: 5.0/10
Дефицит: 5.0/10
Качество: 8.0/10
Доверие: 7.0/10
Итог 7.4/10
Горизонт: 10/10
Срок сдачи комплекса запланирован на II квартал 2028 года. От текущего момента (весна 2026 года) у инвестора впереди более 24 месяцев. Это идеальное окно возможностей: стройка в активной фазе, а значит, инвестор забирает себе 100% математического цикла роста цены, связанного с повышением стадии готовности (от монолита до выдачи ключей).
Динамика: 5.0/10
Несмотря на отличный горизонт, сделать «иксы» здесь будет сложно. GloraX вывел проект по весьма амбициозным для Московского района ценам (в отдельных предложениях превышает 350 тыс. рублей за квадрат). Спекулятивный потенциал ограничен высоким порогом входа. Рост цены здесь скорее возможен по консервативным сценариям и, вероятнее всего, чуть ниже средних темпов по Казани, так как девелопер уже забрал часть инвестиционной маржи себе за счет позиционирования.
Дефицит: 8.0/10
Московский район — это сложившаяся, зеленая, но местами консервативная часть Казани. Появление здесь современного камерного бизнес-класса — явление достаточное редкое. Огромный плюс к ликвидности дает шаговая доступность метро (в пешей доступности станция метро «Северный вокзал»). Когда инвестор выставит эту квартиру на перепродажу, количество прямых конкурентов будет ограничено — покупатель будет выбирать именно этот дом за его статус.
Качество: 8.0/10
GloraX славится «упаковкой» своих проектов. Здесь предусмотрен закрытый двор на приподнятом стилобате, комьюнити-центр для жильцов, Wi-Fi на всей территории двора и система «умный дом». Это отличный потребительский стандарт, который позволит легко перепродать или сдать квартиру требовательным арендаторам через 3-5 лет.
Доверие: 8.5/10
GloraX — системный федеральный девелопер, реализующий проекты в ряде крупных городов России. Однако это дебют компании на специфичном казанском рынке. Местный потребитель избалован благоустройством от локальных топ-застройщиков, поэтому GloraX еще предстоит доказать на практике, что реальность совпадет с красивыми рендерами.
Инвестиционный грейд:
Уверенный рост/Сохранение
Горизонт: 6.0/10
Динамика: 4.0/10
Дефицит: 2.0/10
Качество: 4.0/10
Доверие: 6.0/10
Итог 4.5/10
Горизонт: 6.0/10
Проект возводится гигантскими объемами. В продаже есть корпуса со сроком сдачи через 12–15 месяцев. Теоретически, запас для роста цены по мере возведения этажей присутствует. Дом еще не сдан, поэтому инвестор успевает зайти на экваторе строительного цикла.
Динамика: 4.0/10
В отличие от проектов внутри Казани, здесь квадратный метр почти не генерирует спекулятивной доходности. Главный тормоз — транспортная доступность. Оренбургский тракт характеризуется высокой транспортной нагрузкой. Рост цены здесь исторически заметно ниже среднерыночного, он едва покрывает инфляцию. «Иксов» здесь вряд ли сделать, проект, вероятнее всего, давно достиг своего потолка для этой локации.
Дефицит: 2.0/10
Слабая зона проекта. «Станция спортивная» находится в эпицентре так называемого Лаишевского узла (рядом ЖК «Южный парк», «Времена года» и другие огромные массивы). Дефицита здесь нет, зато заметен переизбыток предложения. Выходя на вторичный рынок, инвестор сталкивается с сотнями конкурентов в соседних подъездах, которые продают точно такие же типовые квартиры. Чтобы продать лот, с высокой долей вероятности придется жестко демпинговать.
Качество: 4.0/10
В 2026 году казанский потребитель ждет от новостройки закрытых дворов, дизайнерских МОПов и сложных фасадов. Здесь мы видим базовый продукт: панельные и монолитные коробки высокой этажности, огромные открытые парковки-поля вокруг домов, типовые планировки и множество студий/однушек на этаже. Это качественный дом, чтобы не жить в старом фонде, но добавленной стоимости для инвестора продукт не несет.
Доверие: 6.0/10
«Суварстроит» — девелопер с длительной историей работы на рынке Татарстана, однако в последние годы компания проходила через серьезную реструктуризацию, а часть проектов в Лаишевском узле реализуется с участием структур Дом.РФ в рамках механизмов проектного финансирования и достройки. Для дольщика это значит, что вероятность завершения строительства оценивается как высокая (деньги государственного банка защищают от недостроя), но исторические прецеденты с затягиванием сроков не позволяют поставить высокий балл за надежность.
Кому и зачем покупать:
«Станция спортивная» наглядно доказывает: дешевый вход — не гарантия инвестиционной прибыли.
Этот ЖК с высокой долей вероятности не принесет выгоды спекулянтам. Купив здесь квартиру для перепродажи, инвестор рискует заморозить капитал на долгие месяцы и в итоге продать актив дешевле с учетом инфляции и ипотечных переплат.
Единственный оправданный сценарий покупки — улучшение жилищных условий для себя, если у семьи нет денег на квартиру внутри Казани, но хочется жить в новой квартире с собственной школой и детсадом во дворе.
Инвестиционный грейд:
Высокий риск/Затоваривание
Казань входит в тройку крупнейших рынков жилой недвижимости страны, и высокая цена квадратного метра здесь отражает реальный устойчивый спрос — студенческий, туристический, деловой. Объем строящегося жилья за пять лет удвоился, рынок продолжает расти и не сжимается. Об этом в беседе с Экспертным KF заявил директор по продажам федеральных проектов группы «Самолет» Антон Гак. По его словам, ликвидность качественного актива здесь высокая — правильно выбранный объект уходит быстро и стабильно прирастает в цене.
Он отметил, что на среднесрочную перспективу стоит ожидать рост жилья на 7-15% в зависимости от сегмента. Среди причин: инфляция себестоимости, дефицит доступных лотов, постепенное снижение ключевой ставки. Там, где рядом с жилыми проектами запланированы инфраструктурные изменения, то есть строительство новых станций метро, редевелопмент, формирование транспортно-пересадочных узлов, потенциал роста заметно выше.
— Среди ключевых тенденций мы наблюдаем рост зрелости покупателя и рынка в целом. Сейчас начинает превалировать точечный выбор продукта и локации, а не выбор объекта по принципу «купи—вырастет». Второй тренд — оживление вторичного рынка, и как следствие возвращение к росту цен в этом сегменте. Мы также видим, что часть спроса перетекает туда из новостроек. Параллельно с увеличением распроданности и снижением предложения вернулся к росту и рынок аренды. Для инвесторов это важный сигнал, такая ситуация позволяет им чувствовать себя комфортно на рынке. Наконец, дефицит доступных лотов и дальше будет оказывать влияние на цены, толкая их вверх, а застройщики, реагируя на ситуацию — реализовывать проекты более дорогого класса.
Высокая стоимость жилья региона во многом обусловлена сильной экономикой, развитием инфраструктуры, а также стабильным притоком студентов и молодых специалистов. Город является крупным образовательным, промышленным и туристическим центром, что формирует устойчивый спрос как на покупку, так и на аренду жилья. Поэтому, несмотря на высокий уровень цен, рынок Казани сохраняет инвестиционную привлекательность и относительную устойчивость к резким колебаниям. Об этом в беседе с Экспертным KF рассказала директор департамента продаж GloraX Татьяна Халилова.
По ее оценке, в среднесрочной перспективе наиболее вероятен умеренный рост цен без резких скачков, характерных для периода массовой льготной ипотеки. Ключевыми факторами изменения цен останутся уровень ипотечных ставок, меры господдержки, объем нового предложения и динамика доходов населения.
Кроме того, при текущих условиях рост цен возможен на уровне инфляции или немного выше, считает эксперт. При этом нельзя исключать периоды стагнации или локальной коррекции, особенно при сохранении высоких ставок по ипотеке.
Халилова отметила, что существенное оживление спроса можно ожидать при снижении ключевой ставки до 12–13%, при уровне около 15% рынок, скорее всего, сохранит текущую динамику.
— Сейчас наблюдается более осторожное поведение как покупателей, так и девелоперов: из-за высокой стоимости ипотеки люди дольше принимают решение о покупке и внимательнее подходят к выбору объекта. А девелоперы очень взвешенно подходят к выводу на рынок новых проектов из-за высокой стоимости проектного финансирования и неопределенности ипотечных условий. Для части покупателей недвижимость в Казани продолжает рассматриваться как инструмент сохранения капитала, особенно на фоне инфляции и ограниченных альтернативных инвестиционных инструментов, — сообщила эксперт.
Собеседница добавила, что еще одной отличительной чертой рынка новостроек Казани является высокий уровень девелоперского продукта. При этом, роль качества проектов продолжает усиливаться: покупатели обращают внимание не только на цену, но и на инфраструктуру, благоустройство территории, транспортную доступность и уровень строительной готовности дома.
Гендиректор группы компаний «СМУ-88» Наиль Галеев заявил, что рост цен будет неизбежен, хоть это и кажется парадоксом при нынешней ситуации на рынке недвижимости. По его мнению, к концу года влияние окажет и глубина рынка — новых проектов, по сути, нет. Поэтому раскрытие отложенного спроса может быстро создать дефицит предложения.
Он отметил, что на это будет влиять динамика ключевой ставки — ее постепенное снижение может обеспечить более плавный рост цен. Однако после перехода через психологическую отметку в 12-13% на сделки выйдет уже широкая аудитория покупателей, и тогда рынок отреагирует. По оценке Галеева, можно говорить о росте до 10% при размеренном снижении, и до 15% — при форсированном. Застройщик подчеркнул, что второй вариант в этом году все-таки маловероятен, учитывая осторожную политику ЦБ — перегревать рынок они не захотят.
— Что касается тенденций, то тут я бы выделил окончательную победу качества над количеством. Конкуренция за потребителя идет качеством среды, материалами, инфраструктурой и логикой пространства — все это влияет на ликвидность проекта в будущем. Второй момент — отказ от рассрочек и возвращение субсидируемых ипотек под низкий процент на 2-3 года. С учетом устойчивого тренда на снижение «ключа» такой инструмент, пожалуй, станет самым востребованным при заключении сделок. Третий момент — недвижимость возвращает себе статус инструмента сохранения капитала. Потенциал ставок по депозитам почти полностью исчерпан, и деньги с вкладов снова идут в новостройки.
Из сложностей на рынке жилья собеседник выделил дорогую стоимость денег как для девелопера, так и покупателя. С его слов, все остальное сегодня вторично.
— В 2026 году, несмотря на сложности реализации проектов и прогнозируемое падение спроса на новостройки, мы, безусловно, не можем игнорировать и рост цен. При позитивном стечении обстоятельств и росте нашей экономики мы ориентировочно прогнозируем рост цен на уровне 15%. Этот рост будет обусловлен в первую очередь изменением налогообложения, в частности это НДС, что напрямую повлияет на стоимость строительных материалов и, конечно, на работу подрядных организаций.
В компании склоняются к позитивному сценарию, так как уже сейчас видны предпосылки для изменения ключевой ставки в сторону снижения. Если тенденция сохранится, и к концу года мы увидим ставку в районе 12–13%, это станет хорошим знаком для рынка и позволит реализовать этот прогноз.
Однако он отметил, что главная сложность сегодня — высокая ключевая ставка, которая автоматически ведет к удорожанию кредитов. В связи с этим застройщики предлагают рынку альтернативные инструменты, среди которых: рассрочка, траншевая ипотека, а также субсидированные ставки.
Абдулхаев подчеркнул, что, если субсидированная ставка позволяет оформить ипотеку под 13%, то в этом случае стоимость квадратного метра возрастает из-за необходимости оплачивать комиссию банку.
— Основные тенденции 2026 года тесно связаны с изменением условий семейной ипотеки. Поскольку теперь оформить ее можно только один раз на семью, изменился и подход к выбору жилья. Люди стали более избирательны. Они подходят к покупке вдумчиво, выбирая продуманные планировочные решения и более просторные площади. Мы видим запрос именно на улучшение жилищных условий, и мы уже сейчас видим, что средняя площадь покупаемых квартир начала расти.
Коммерческий директор ГК Windom Антонина Дарчинова отметила, что компания ориентируется на рост цен примерно на 15% в год. В пример она привела ЖК «Атом» на Аделя Кутуя, что может дать около 30% за весь цикл проекта (2 года). По ее словам, это скорее реалистично-пессимистичный сценарий с учетом возможных колебаний.
При этом практика показывает, что любые внешние изменения — экономические или политические — часто, наоборот, подталкивают рынок вверх: люди стремятся сохранить деньги в недвижимости.
Однако она согласна, что среди сложностей на рынке жилья наблюдаются дорогие деньги и слабая доступность ипотеки. Кроме того, себестоимость высокая, снижать цены особо некуда, при этом спрос не растет — приходится очень точно балансировать экономику проектов.
— Сейчас явно видно две вещи: с одной стороны — растут требования к продукту, даже в комфорт-классе уже ждут качественные подъезды, благоустройство, «умные» решения и хорошую инженерию, с другой — снижается средняя площадь квартир в сделках, чтобы сохранить доступность покупки.
Для краткосрочных инвестиций (купил на котловане, продал перед сдачей дома) в Казани очень немного проектов, так как большинство или начинают продажи сразу по высоким ценам или в локации очень высокая конкуренция, а значит ликвидность невысокая. Об этом Экспертному KF рассказал руководитель центра недвижимости «Квартет» Рустем Сафин. По его словам, покупка квартиры в рассрочку как инвестиция тоже не лучший инструмент, так как если ее застройщик активно развивает, значит у вас перед сдачей дома будет слишком много конкурентов.
Но при этом жилье бизнес и премиум класса стабильно подходит для инвестирования — за период строительства стоимость может вырасти до 40-50% — главное успеть купить в нужный момент на старте продаж, отметил эксперт.
Сафин подчеркнул, что спрос есть на все классы жилья, и на каждый есть свой клиент в зависимости от цены и количество сделок соответствующее.
— Например, в жилье бизнес плюс класса в отделах продаж план
стоит 2-3 квартиры в месяц, и они его стабильно выполняют. Конечно,
в основном как бы для инвестиций покупают комфорт класс, потому что
он доступнее. Однако я бы всё-таки отметил, что очень часто финансовая
грамотность покупателей слабая и в результате вместо инвестирования они
просто покупают квадратные метры считая, что зарабатывают. Особенно ошибочно клиенты
смотрят после покупки квартиры на прайс застройщика и думают, что свои
квартиры они продадут по такой же цене — это не так.
Квартиры по переуступкам или после сдачи дома продаются в среднем
на 20% дешевле, чем аналогичные у застройщика.
Я думаю, что рост цен на новостройки останется, как
и в прошлом году примерно 10-15%. Сценарий скорее будет позитивный. Да,
в настоящее время объем спроса упал на 30%. Но если мы посмотрим
2023-2025 годы, то каждый год какие-то периоды есть низкого спроса.
Но потом они компенсируются высоким спросом и стимулируют рост цен
в среднем по году.
Текущую ситуацию на рынке жилья он назвал периодом отложенного спроса — много кто интересуется, но сделку планируют через 2-3 месяца. Кроме того, застройщики продолжают очень активную работу по согласованию своих проектов с городом — покупают земельные участки, проектируют жилые комплексы и согласуют их с главным архитектором города. Однако девелоперы переносят на 1-2 квартала старты продаж в новых ЖК, чтобы дождаться более благоприятного периода.
Между тем, стабильный спрос сохраняется на жилье бизнес-класса. При этом, в феврале и марте резко вырос спрос на покупку в рассрочку, а на семейную ипотеку упал, что возможно временно.
— Мы наблюдаем более длительное принятие решений покупателями на фоне ужесточения условий по семейной ипотеке. Работает принцип «семь раз отмерь, один отрежь». Клиенты тщательно размышляют относительно того, куда использовать свою семейную ипотеку, детально изучают сам проект, инфраструктуру, обращают внимание на репутацию застройщика, отзывы по уже готовым домам. Безусловно, по-прежнему востребованы программы рассрочки. Несколько оживился спрос в сегменте бизнес и премиум, что очевидно связано как с большей инвестиционной привлекательностью, так и с международной ситуацией.
Она подчеркнула, что клиенты, ранее рассматривающие покупку зарубежной недвижимости, теперь все активнее смотрят премиум сегмент, как говорится, дома спокойнее и надежнее. При этом, объекты премиального сегмента представлены на рынке в гораздо меньшем количестве, а значит хороший премиум всегда будет ликвиден на рынке, цена квадратного метра будет расти, ведь предложений не так много, как например, в сегменте комфорт.
Гнедкова добавила, что Казань была и остается инвестиционно привлекательным, стремительно развивающимся городом, с хорошими экономическими показателями.
— Полагаем, что рост стоимости объектов будет умеренным, скорее в рамках инфляции до 10% по отдельным проектам, возможно чуть больше. Насколько будет позитивным сценарий или негативным, в большей степени будет зависеть от дальнейшей политики ЦБ, от того, насколько верно будут управлять своей финансовой моделью застройщики. Уверены, что сохранятся акции, бонусы, которые стали отличным инструментом. Мы настроены позитивно, — прогнозирует собеседница.
Настоящее исследование носит исключительно информационно-аналитический характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией (ИИР). Любые финансовые показатели, рейтинги и оценки, приведенные в спецпроекте, являются результатом применения авторской методологии «10/10 PRO» и отражают экспертное мнение редакции на момент публикации материала.
Инвестиции в недвижимость сопряжены с рыночными рисками. Прошлые результаты ценовой динамики объектов не гарантируют аналогичной доходности в будущем. Авторы исследования и редакция не несут ответственности за возможные финансовые убытки, прямые или косвенные потери, возникшие в результате использования информации из данного материала. Принимая решение о покупке недвижимости, мы настоятельно рекомендуем проводить самостоятельный анализ финансовой модели или консультироваться с профильными экспертами.
При расчете Индекса Инвестиционного Потенциала (10/10 PRO) использовались данные из открытых и государственных источников, актуальные на момент подготовки материала, а также экспертные оценки редакции, сформированные на их основе:
Продюсер, редактор — Даниил Ляпунов
Автор текста — Аделя Носанкина, Даниил Ляпунов
Дизайн — Александр Павлов
Верстка — Роман Мусиенко
Фото — Сергей Журавлев
В материале использованы собственные фотоматериалы издания, а также снимки и рендеры, предоставленные участниками спецпроекта.
Методология исследования и расчет Индекса инвестиционного потенциала (10/10 PRO) разработаны аналитической группой «Экспертный KF».
В подготовке материала принимали участие:
— аналитики рынка жилой недвижимости
— редакционная группа
— специалисты по обработке и верификации данных
