На месте садов и заводов: как у развязки на Гвардейской вырастает новый жилой кластер Казани

Перекресток Гвардейской, Аметьевской магистрали и Вознесенского тракта за десять лет превратился из окраины промзоны со складами, заводом ЖБИ и садовым товариществом в активно застраиваемую точку Советского района. Здесь уже появились ЖК «Садовое кольцо», «Голливуд» и «Легенда», а рядом строят «Феномен будущего» и «Город солнца». Но вместе с новыми дорогами и растущими ценами на квартиры район получает плотную высотную застройку, спорное соседство с АЗС и промпредприятиями, а также проблемы с выездами, которые будущим жильцам еще только предстоит оценить.

Активно развивающейся зоной многоэтажной жилой застройки в Советском районе Казани является перекрёсток улицы Гвардейской с Аметьевской магистралью и Вознесенским трактом. С советского времени в этом районе располагались завод ЖБИ треста «Татнефтепроводстрой», многочисленные складские объекты, частично сохранившиеся и получившие новое функциональное назначение, а также большое садоводческое товарищество «Кирпичник», от которого получила своё название – «Сады» – ближайшая остановка общественного транспорта на улице Гвардейской.

Интерес компаний-застройщиков к этой территории стал проявляться ещё в «нулевые» годы, но её активное освоение началось в следующем десятилетии. К этому времени уже было понимание, что в недалёкой перспективе здесь возникнет важный транспортный перекрёсток, который станет местом притяжения для жилой и коммерческой застройки.

Строительство в этом месте транспортного коридора в направлении с запада на восток, с пересечением улицы Гвардейской, было предусмотрено ещё генпланом Казани 1969 года. Но, как это часто бывает, долгие десятилетия эти планы оставались нереализованными. И только в 2005 году началось поэтапное строительство новой трассы с целью обеспечения дополнительного выезда из города на федеральную магистраль М-7.

Первым участком нового транспортного коридора стала Аметьевская магистраль. Проложенная по руслу оврага, разделяющего посёлок Аметьево и микрорайон Танкодром, она соединила между собой Оренбургский тракт (через участок улицы Даурской) и улицу Гвардейскую. А благодаря строительству в 2021–2024 годах Вознесенского тракта, ставшего продолжением Аметьевской магистрали, формирование указанного транспортного коридора было завершено.

Одним из узловых участков нового транспортного коридора стала построенная в 2023 году дорожная развязка, расположенная на пересечении с улицей Гвардейской. В настоящее время вокруг неё формируется зона многоэтажной жилой застройки. За последние десять лет здесь построили жилые комплексы «Садовое кольцо», «Голливуд» и «Легенда», а сейчас ведётся строительство ещё двух ЖК – «Феномен будущего» и «Город солнца».

Также недалеко от этой транспортной развязки появляются другие земельные участки, зарезервированные под современное жилое и коммерческое строительство. Более того, в перспективе ожидается реновация складских территорий, приспособленных в постсоветское время под рыночную торговлю и разнообразные мастерские. Прежде всего это касается продовольственного рынка, возникшего на месте бывшей плодоовощной базы (ул. Гвардейская, 53Б), а также складов, мастерских и магазинов, находящихся с противоположной от рынка стороны (ул. Гвардейская, 54).

Жилой комплекс «Садовое кольцо»

Данный жилой комплекс был построен в 2015–2017 годах компанией «Ак таш» (директор – Газинур Ахметов). Он состоит из 6 десятиэтажных домов и многоэтажного паркинга с торговыми и офисными площадями на первых этажах.

Жилой комплекс «Садовое кольцо» возведён на месте садоводческого товарищества «Кирпичник», которое, в свою очередь, появилось в хрущёвские времена. Ранее на этом месте был карьер, где добывали глину для кирпичного производства. Как только карьер выработали, его отдали работникам кирпичного комбината «Строитель» под садовые участки. Те засыпали карьер и соорудили здесь из подручных материалов небольшие дачные домики, засадив участки плодовыми деревьями и огородными культурами. В то время это была малопривлекательная окраина города. Со временем, однако, границы Казани сильно расширились, так что в постсоветские годы территория садов стала привлекать внимание компаний-застройщиков. И с этого времени у садоводов появились серьёзные проблемы. Вдруг ни с того ни с сего в СНТ «Кирпичник» началась череда пожаров, вызванная намеренными поджогами. Правоохранительные органы, однако, энтузиазма в поимке поджигателей не проявляли – преступления фиксировались, но сами преступники оставались безнаказанными. Страховые компании на фоне участившихся пожаров перестали страховать риски садоводов. А городские власти отказывали им в оформлении садовых участков в собственность. Уже тогда было очевидно, что кто-то положил глаз на эти земли.

В 2005 году часть территории СНТ «Кирпичник» попала под снос из-за строительства Аметьевской магистрали. Десятилетие спустя на этих землях началось возведение жилого комплекса «Садовое кольцо», в названии которого увековечены исчезнувшие садовые участки.

В ходе продаж данный ЖК позиционировался в классе комфорт, хотя в реальности это уровень экономкласса. Площадь квартир в основном соответствует советским стандартам, исключение составляют «трёшки», имеющие более просторную планировку. Студии имеют площадь 29,6 кв. м, однокомнатные квартиры – от 36,4 кв. м, двухкомнатные – от 52 кв. м, трёхкомнатные – от 75,2 кв. м. Часть малогабаритных квартир в одном из домов данного ЖК (Аметьевская магистраль, 6) была распределена среди жителей снесённых аварийных домов с улицы Отрадной.

Если опираться на мнения жителей данного ЖК, то среди его достоинств чаще всего отмечают тёплые кирпичные стены, хорошую звукоизоляцию, наличие индивидуального отопления и ухоженные дворы. По качеству строительства мнения расходятся, но преобладают позитивные и нейтральные оценки. Из недостатков называют плотную застройку (ширина дворового пространства между домами колеблется от 27 м до 40 м), близость к шумным автомагистралям и к автозаправочным станциям.

В период строительства ЖК недалеко от него располагалось целых три АЗС – «ТАИФ-НК», Shell и «Татнефть» на противоположной стороне улицы Гвардейской. В глазах некоторых потенциальных покупателей такое соседство снижало привлекательность «Садового кольца». Однако в 2022 году АЗС Shell была ликвидирована из-за попадания её территории в зону строительства транспортной развязки. АЗС «Татнефть», находясь в 200 метрах от ЖК, реальной опасности для него не представляет. И только расположение бывшей АЗС «ТАИФ-НК», сменившей название на «ТатГазСервис» (ТГС), вызывает вопросы: расстояние от неё до ближайшего жилого дома ЖК «Садовое кольцо» (Аметьевская магистраль, 4А) составляет всего 30 метров. Это представляет потенциальную опасность, хотя формально норматив не нарушен: минимальное значение в отношении жилых зданий составляет 25 метров.

Актуальные цены на квартиры в ЖК «Садовое кольцо» таковы: на сайте «Домклик» «однушка» 38 кв. м продаётся за 11,7 млн рублей, а «трёшка» 73 кв. м – почти за 15 млн рублей.

Жилой комплекс «Голливуд»

Южнее ЖК «Садовое кольцо» вдоль Аметьевской магистрали находится жилой комплекс «Голливуд», построенный в 2015–2019 годах компанией «Сити Строй» (генеральный директор – Ренат Фархутдинов). Изначально он назывался «Гранд парк», но позже застройщик стал продвигать его под претенциозным названием «Голливуд».

В состав ЖК входят четыре жилых корпуса – один 19-этажный, состоящий из пяти секций, и три 23-этажные односекционные высотки, объединённые между собой стилобатом. В процессе продаж комплекс позиционировался в классе комфорт, хотя реальный его уровень – это экономкласс.

В числе немногих преимуществ ЖК «Голливуд» называют относительную близость к станции метро «Аметьево», до которой нужно пройти не более 400 метров. Но на этом достоинства его местоположения, пожалуй, исчерпываются.

Один из главных недостатков данного ЖК – ограниченный двор, зажатый между высотками. Находясь здесь, ощущаешь себя в глубоком ущелье. Большую часть времени двор находится в тени. Его наполнение тоже оставляет желать лучшего – застройщик сэкономил не только на дворовом пространстве, но и на дворовой инфраструктуре. Причём изначально двор был открыт для машин и заставлен ими. Но позже управляющая компания приняла разумное решение – с двух сторон установила ограждение, превратив внутреннее пространство во двор без машин.

Ещё одной проблемной темой для жителей ЖК «Голливуд» является нехватка подъездных путей. Изначально застройщик обещал сделать выезд на Аметьевскую магистраль, но слова не сдержал. В итоге жители комплекса вынуждены заезжать через два узких проезда, выходящих на Гвардейскую улицу. Неудобство с выездом объясняется и тем, что с двух сторон – южной и восточной – жилой комплекс «Голливуд» зажат соседним ЖК «Легенда», через который проезда нет. Даже выезд на Аметьевскую магистраль застройщик «Голливуда», как утверждают его жители, предполагал сделать через территорию «Легенды», но договориться с соседями не удалось. Хотя те имеют прямой выезд на магистраль на зависть «голливудским» жителям.

Много нареканий и на качество строительства домов в ЖК «Голливуд». Отмечается плохая звукоизоляция, неисправности лифтов, а также регулярные аварийные ситуации (например, можно вспомнить о затоплении в июле 2024 года подземного паркинга кипятком, из-за чего пострадало несколько машин). В последнее время хронической проблемой стали постоянно возникающие трещины во внутренней отделке с осыпанием штукатурки.

Казанские блогеры и журналисты, ориентированные на освещение жилищной тематики, регулярно ставят ЖК «Голливуд» на «топовые» позиции в различных антирейтингах. Достоинств у этого жилого комплекса действительно не так уж много, поэтому такие оценки вполне объективны.

А теперь об актуальных ценах на квартиры в ЖК «Голливуд»: на сайте «Домклик» представлено почти полтора десятка предложений. Например, студия 29 кв. м продаётся за 8,6 млн рублей, «однушка» 36,3 кв. м – за 9,25 млн рублей, «двушка» 69,5 кв. м – за 13,5 млн рублей, а «трёшка» 86 кв. м – за 24 млн рублей.

Жилой комплекс «Легенда»

Вплотную к ЖК «Голливуд» расположен ещё один высотный жилой комплекс – «Легенда», построенный компанией «Арт-Строй» в 2017—2021 годах. Этот ЖК, позиционирующийся в классе комфорт, состоит из шести 25-этажных секций – трёх отдельно стоящих и трёх, объединённых стилобатом с подземным паркингом. Частью ЖК также является ещё одно строение под паркинг, из-за чего наземная территория комплекса кажется чрезмерно ограниченной. Однако благоустроенные дворовые пространства для детей, спорта и отдыха размещены на крыше стилобата, а две последние по времени строительства высотки имеют общий закрытый двор на земле.

Собственно, недостатки ЖК «Легенда» во многом похожи на недостатки соседнего ЖК «Голливуд». И тот и другой находятся на смежных территориях, ограниченных в пространстве, поэтому воспринимаются со стороны как единый массив плотной застройки из высотных «человейников». Впрочем, об одном из преимуществ ЖК «Легенда» уже упоминалось выше – это наличие собственного выезда на Аметьевскую магистраль, чего лишены жители ЖК «Голливуд». Также большим достоинством является близость к станции метро «Аметьево», до которой от крайнего жилого корпуса «Легенды» всего-то 200 метров.

Недостатки ЖК «Легенда» хорошо описал в отзыве на 2GIS один из жильцов под ником huan-karlos, являющийся профессиональным строителем: «На первый взгляд всё круто – красивые интерьеры, детские площадки, подъёмная парковка. Пожив тут больше года, отмечу минусы как строитель. ЖК построен в бывшем овраге. С каждым годом идёт усадка, дорожки из брусчатки начинают деформироваться – застройщик сэкономил на подготовке основы для этих дорожек. Склоны сделаны без применения георешёток, т.е. весенний слив воды размывает весь этот ландшафт на ура, что логично. Система слива дождевой и весенней воды не работает! Парковки заливает водой, стены постоянно мокнут (нет гидроизоляции). На балконах не работает слив воды, забиты трубы, причём с самого начала сдачи дома. На детских площадках деревянная поверхность не обрабатывается водозащитными пропитками, соответственно, дерево впитывает влагу и деформируется. В подъездах на дверях стоит дешёвая фурнитура. В квартирах ужасная шумоизоляция. Чем выше этаж, тем сильнее вы с этим сталкиваетесь. Окна от застройщика продуваются, зимой холодно… Управляющая компания не делает ничего! Ободранная краска на стенах, прожектор на детской площадке закреплён проволокой!!! Деформированные столы в беседках на улице, им ПЛЕВАТЬ!!! Пройдитесь по лестнице, идущей со стороны метро «Аметьево» и спускающейся вниз по склону к ЖК. Посмотрите, как там размыло деревья – опять без укрепления склона решёткой… Этот список можно продолжать! ЖК всего пара-тройка лет, а результаты бестолковой работы застройщика уже видны. Что будет через 5–10 лет? Все эти косяки будут исправляться за счёт жильцов, и сомневаюсь, что будут делаться технически грамотными людьми. Практика это показывает».

Положительных отзывов о ЖК «Легенда» тоже немало. В числе главных достоинств удовлетворенные жители отмечают «прекрасный вид на Кремль» (с высокого этажа), наличие в пешей доступности «всего необходимого для комфортного проживания» (кафе, «Магнит», «Фабрика качества», табачные магазины и т.п.), а также местоположение, когда «5–10 минут на машине или метро – и уже в центре города, где изобилие любых товаров и услуг».

А теперь об актуальных ценах на квартиры в ЖК «Легенда»: на сайте «Домклик» представлено более двух десятков предложений. Например, студия 29,7 кв. м продаётся за 9,8 млн рублей, «однушка» 43 кв. м – за 12,25 млн рублей, «двушка» 50,3 кв. м – почти за 15 млн рублей, «трёшка» 94 кв. м – почти за 25 млн рублей, а «трёшка» 98,8 кв. м – за 36,5 млн рублей.

Жилой комплекс «Феномен будущего»

Ещё пару-тройку лет назад на месте, где ведётся строительство данного жилого комплекса, стояли производственные корпуса завода ЖБИ «Кулонстрой» (ул. Гвардейская, 53 корп. 3). Данное предприятие появилось здесь в 1960-е годы и принадлежало тресту союзного значения «Татнефтепроводстрой», который специализировался на строительстве нефте- и газопроводов. В 2001 году теперь уже ОАО «Татнефтепроводстрой» продало ставший ему ненужным завод ЗАО «Кулонстрой». Данная компания была создана годом ранее как строительное подразделение холдинга «Кулон», генеральным директором которого является бывший первый секретарь Советском райкома КПСС г. Казани Альберт Фархутдинов. На протяжении многих лет завод ЖБИ «Кулонстрой» являлся важным производственным активом в его бизнес-империи. Но из-за банкротства Татфондбанка в 2017 году холдинг «Кулон» стал испытывать финансовые проблемы, а его строительное подразделение «Кулонстрой» в 2020 году обанкротилось. В 2023 году Альберт Фархутдинов продал завод ЖБИ «Кулонстрой» предпринимателю Жавдару Гимранову, после чего эта производственная площадка попала под жилую застройку.

Жилой комплекс «Феномен будущего» – это проект компании «Тектум-1» (генеральный директор – Ильдар Вафин). Его строительство началось в 2025 году, первую очередь планируют сдать в III квартале 2028 года.

ЖК «Феномен будущего» позиционируется в классе комфорт. В нём запланировано возвести 8 домов с переменной этажностью (от 7 до 27 этажей), состоящих из 12 жилых секций. Первая очередь ЖК включает один дом, состоящий из трёх секций, объединённых стилобатом: секция А – 25 этажей, секция Б – 9 этажей, секция В – 17 этажей. Проектом предусмотрены подземный паркинг с кладовыми и велопарковкой, бесконтактный доступ в подъезды и электронные замки на квартирных дверях.

Екатеринбургская дизайн-студия BLOK спроектировала дворовое пространство, в рамках которого предусмотрена закрытая от посторонних лиц территория на стилобате со спортивной и детской площадками и зоной отдыха. Также в проекте заложено строительство в составе ЖК собственной газовой котельной и детского сада на 340 мест, который будет передан муниципалитету.

Поскольку ЖК «Феномен будущего» находится на стадии начала строительства, негативных отзывов у него пока нет. Но в качестве потенциальной проблемы стоит отметить ограниченность выездов из него на городские магистрали. По факту у этого большого жилого комплекса есть только один выезд на Аметьевскую магистраль. С двух сторон его территория ограничена железными дорогами: с западной стороны – железнодорожной веткой, идущей от вокзала к Дербышкам; с северной стороны – железнодорожным ответвлением, идущим от станции «Аметьево» к Казанскому ДСК. При этом на рекламной схеме ЖК показаны несуществующие автомобильные проезды: на север к улице Красная Позиция, а также поперечная дорога, нарисованная в сторону поселка Аметьево. В реальности, если появление первой ещё можно ожидать, то строительства проезда в сторону Аметьево ждать придётся очень долго. С учётом этого можно предполагать, что проблемные заезды и выезды на территорию ЖК «Феномен будущего» в будущем гарантированы.

В рамках первой очереди данного ЖК на продажу выставлены 582 квартиры. Из них 396 студий (от 28 кв. м) и однокомнатных квартир (от 30,7 кв. м), 113 двухкомнатных (от 48,7 кв. м) и 73 трёхкомнатных (от 52,5 кв. м). По данным портала Наш.Дом.рф, средняя цена квадратного метра в данном ЖК – 265 466 рублей. Цены на квартиры стартуют от 9,5 млн рублей.

Жилой комплекс «Город солнца»

В Казани есть крупный жилой комплекс размером с микрорайон под названием «Солнечный город» – типичный многоэтажный «человейник», у которого не очень хорошая репутация с точки зрения качества жилья и общественных пространств. Семь лет назад этот микрорайон «прославил» в своем видеосюжете известный блогер и урбанист Илья Варламов (внесен Росфинмониторингом в перечень террористов и экстремистов). С учетом такого негативного шлейфа название ЖК «Город солнца» сложно признать удачным, так как при любой комбинации этих двух слов у казанцев, находящихся в теме, будут возникать неприятные ассоциации.

Проект ЖК «Город солнца» реализует компания «МДЦ-Строительство» (директор – Саид Гимадисламов). Его возведение началось в этом году, а сдача первой очереди запланирована на I квартал 2029 года. Впрочем, с этим проектом не всё ясно. Удивительно, но ЖК «Город солнца» до сих пор не обзавелся официальным сайтом, как нет его и у компании-застройщика, что уже вызывает вопросы. А из тех рендеров, которые опубликованы, трудно сделать полноценные выводы. На картинках в составе ЖК изображено 6 жилых корпусов, расположенных на двух земельных участках, не соприкасающихся друг с другом. На сегодня работы начались в рамках первой очереди на участке, расположенном на углу улицы Гвардейской и Вознесенского тракта. Согласно рендерам, здесь должно разместиться три жилых корпуса: две высотки по 25 этажей в каждой, объединённые одноэтажным стилобатом, и ещё один корпус переменной этажности (9, 11 и 14 этажей). Остальные три корпуса визуализированы на другом участке и, если и будут построены, то в более отдалённом времени.

Более полная информация по первой очереди ЖК «Город солнца» содержится в проектной декларации и других материалах, размещённых на портале Наш.Дом.рф. Согласно этим документам, в рамках первой очереди данного ЖК будет 591 квартира: 187 студий (от 27,1 кв. м) и однокомнатных (от 34,6 кв. м), 218 двухкомнатных (от 53,5 кв. м) и 186 трёхкомнатных (от 63,1 кв. м). На подземных уровнях предусмотрены парковка и кладовые. Также проектом предусмотрено полное благоустройство территории: во дворе будет организована общественная зона с озеленением, детскими и спортивными площадками, а также площадкой для отдыха с разнообразным покрытием – из песка, гравийной крошки, древесной щепы, брусчатых и прорезиненных поверхностей, террасной доски.

Конечно, следует понимать, что между обещаниями застройщика и реальностью нередко лежит дистанция огромного размера. Прежде всего это относится к классификации жилых комплексов. Уже сейчас можно смело утверждать, что по многим параметрам ЖК «Город солнца» явно недотягивает до заявленного бизнес-класса.

Во-первых, в непосредственной близости от места строительства первого жилого корпуса данного ЖК расположена АЗС «Татнефть», о которой упоминалось выше. Это небольшая АЗС с подземным резервуаром для топлива, поэтому расстояние от неё до жилого дома должно быть не менее 25 метров. Судя по размерам котлована и расстоянию от него до АЗС, минимальная дистанция если и соблюдена, то впритык. Соответствует ли это стандартам бизнес-класса, вопрос дискуссионный.

Во-вторых, нынешний участок застройки ЖК «Город солнца» расположен в 300 метрах по прямой от Казанского ДСК, о негативном воздействии которого на окрестные жилые комплексы упоминалось в предыдущей публикации. Если же начнут строить вторую очередь ЖК «Город солнца» на другом земельном участке, как изображено на рендерах, то от него близость к КДСК будет составлять какие-то десятки метров. Теоретически застройщик может рассчитывать на вероятность выноса данного промышленного предприятия в другое место, но, судя по настрою его собственника, а это девелоперская компания «Ак Барс Дом» (генеральный директор – Марат Шагитов), такая перспектива не является очевидной.

На сегодняшний день на сайте «Домклик» представлено к продаже 406 предложений от застройщика по квартирам ЖК «Город солнца». Причем на продажу выставлены четырёхкомнатные квартиры, которых в проектной декларации нет. Студии продают от 8,2 млн рублей, однокомнатные квартиры – от 9,8 млн рублей, двухкомнатные – от 10,9 млн рублей, трёхкомнатные – от 13,8 млн рублей и четырёхкомнатные квартиры (их площадь составляет 85,8 кв. м) – от 19,4 млн рублей.

Автор материала – Марат Сафаров
Верстка – Сергей Алешков