«Отсюда и некоторое послабление»: закредитованным жителям Татарстана позволят брать ипотеку

Банк России повышает доступность кредита для заемщиков, которые больше половины своего дохода тратят на обслуживание долгов. Это будет распространяться на займы для приобретения жилья в многоквартирных домах и на потребительские кредиты. Однако финансирование банками покупок индивидуального жилья теперь будет ограничено.

Банк России снижает макропруденциальные надбавки, которые ограничивали прибыль кредитных организаций при выдаче займов физическим лицам. Клиентам, которые 50–70% своего дохода уже тратят на обслуживание имеющихся долгов, это откроет доступ к потребительским кредитам, а также к кредитам на приобретение строящегося и готового жилья в многоквартирных домах с первоначальным взносом 20–30%. На долю таких займов приходится примерно 16% выдач, сообщил регулятор. Указанная мера вступит в силу с 1 сентября 2025 года.

— Макропруденциальные надбавки в ипотеке способствовали снижению доли наиболее рискованных ипотечных кредитов. За два года доля ипотечных выдач с предельной долговой нагрузкой (ПДН) более 80% снизилась с 42% во II квартале 2023 года до 6% во II квартале 2025 года, а доля предоставленных кредитов с первоначальным взносом менее 20% — с 52 до 5% соответственно, — сообщил Банк России.

Макропруденциальные надбавки — это средства, которые кредитные организации должны были резервировать на своем балансе, выдавая кредит клиентам с высокой долговой нагрузкой. Высокий уровень макропруденциальных надбавок поддерживался с весны 2024 года. Он позволил банкам сформировать резервы для покрытия возможных дефолтов по ипотечным кредитам в размере 1,8% от общего объема средств, выданных заемщикам. Сейчас выдача таких кредитов ограничена еще и лимитами Банка России, поэтому регулятор пришел к заключению, что дальнейшее увеличение таких резервов в условиях сдержанного роста кредитования нецелесообразно.

Одновременно Банк России впервые ввел лимиты на выдачу кредитов под индивидуальное жилищное строительство и по нецелевым кредитам под залог недвижимости.

— В этих сегментах существенная доля выдач приходится на кредиты заемщикам с высоким уровнем долговой нагрузки, которые чаще допускают просрочки, — пояснил свое решение регулятор.

Так, во II квартале 2025 года в ИЖС доля выдач кредитов с предельной долговой нагрузкой выше 80% составила 30% (с ПДН от 50 до 80% — 28%), в потребительских кредитах под залог недвижимости — 46% (с ПДН от 50 до 80% — 28%). 

В дальнейшем значения макропруденциальных лимитов в сегментах ИЖС и нецелевых потребительских кредитов под залог недвижимости будут постепенно ужесточены до уровня, который характерен для классической ипотеки, обещает регулятор.

Кредитование остается на дне

Объем выданных в Татарстане кредитов в июне 2025 года составил 49,9 млрд рублей. За месяц рост — 0,9%. Однако это на 55% меньше, чем в июне 2024 года, когда в республике выдали кредитов на 90,4 млрд рублей. 

Доля ипотечных жилищных кредитов в этом объеме составила около 21%. Их было выдано на сумму 10,55 млрд рублей. Это на 1% меньше, чем в мае, и почти в три раза меньше, чем в июне прошлого года. Тогда на покупку жилья в республике было потрачено 30,5 млрд рублей заемных средств.

Между тем объем кредитов, выданных на строительство индивидуального жилья, в июне 2025-го, наоборот, вырос на 18%, до 2,6 млрд рублей. В мае он составлял только 2,19 млрд рублей.

По России темпы прироста ипотечного портфеля банков так же оставались невысокими. Задолженность по таким кредитам на 1 июля 2025 года составила 20,4 трлн рублей. За месяц она увеличилась на 0,3%. При этом 21,5% (4,4 трлн рублей) ипотечного портфеля приходились на ипотечные кредиты по договорам долевого участия. Задолженность по ним за месяц сократилась на 0,4%.

В то же время розничный портфель кредитных организаций составил 34,8 трлн рублей. Он увеличился всего на 0,1% за месяц. На долю ипотечного кредитования здесь приходится больше половины займов (56%). Почти треть (34%) составляют потребительские кредиты, из которых около 14% выдано по кредитным картам. Самая маленькая доля (8%) принадлежит автокредитам.

«Подзакрутить гайки»

Снижение макронадбавок означает снижение нагрузки на капитал банка при выдаче ипотечных кредитов определенной категории, пояснил аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов. В данном случае это кредиты на приобретение строящегося жилья с первоначальным взносом 20-30% и ПДН (показатель долговой нагрузки) в 50-70%. Заемщику этой категории получить кредит станет несколько легче, можно ожидать некоторой активизации выдач здесь. В то же время на эту категорию приходится лишь 16% выдач в сегменте нового жилья, так что в целом влияние на ипотечный рынок, думаю, будет небольшим.

— ЦБ сам отметил, что макронадбавки в ипотеке позволили банкам создать достаточный макропруденциальный буфер и дальнейшее его быстрое наращивание в условиях действия жестких МПЛ и сдержанных темпов роста портфеля нецелесообразно. Отсюда и некоторое послабление, — указал он.

По словам Додонова, банки стали выдавать ипотеки на ИЖС в большом количестве, чтобы обойти макропруденциальные ограничения по обычным беззалоговым кредитам.

— Банк России отмечает рост доли выдач в этих сегментах заемщикам с высокой долговой нагрузкой, которые чаще допускают просрочки. Поэтому и было решено «подзакрутить гайки», — пояснил эксперт.

Разнонаправленность решений связана со снижением риска в одном сегменте (по мнению ЦБ) и ростом рисков в двух других сегментах.  

«Могут появиться проблемные плохие кредиты»

По мнению к.э.н, научного сотрудника Института международных исследований МГИМО МИД России Владислава Рычкова, с помощью таких решений Банк России пытается сделать «тонкие настройки в проблемных, на его взгляд, областях».

— Задача регулятора сделать так, чтобы те люди, которые сильно закредитованы, не набрали еще больше кредитов и не оказались в еще более сложном положении. В итоге это может привести к проблемам и у банков, и у хороших заемщиков, и у хороших вкладчиков, — подчеркнул Рычков.

Он указал, что ставка по ипотеке слишком высока, чтобы можно было ощутить какой-то существенный эффект от принятых решений.

— Я думаю, что нужна какая-то практика, которая бы позволила это все оценить. Но сам факт, что эти надбавки появились, — свидетельство некоего опасения. Могут появиться проблемные плохие кредиты, — считает Рычков.

Эксперт предположил, что, среди прочего, регулятор своим решением пытается бороться с некоторыми видами мошенничества.

— На рынке существует такая схема, когда с помощью кредитных брокеров или каких-то помогаторов закредитованные заемщики кредитуются, а потом оформляют фиктивную ипотеку с какими-то знакомыми, за счет этого перекредитовываются и уходят в банкротство. После банкротства бюро кредитных историй присваивает им опять максимальный рейтинг — это опять желанные клиенты у банков, — рассказал Рычков KazanFirst.

Цель — поддержать строительный сектор

Персональный брокер в федеральном банке Алмаз Марданшин считает, что предпринятые меры имеют своей целью запустить активность экономики. С одной стороны, это дает банкам возможность заработать больше, с другой — открывает доступ потребителей к новым заимствованиям. 

— Строительный сектор — один ключевых в экономике. От него зависят и металлургия, и машиностроение, и малый и средний бизнес, и так далее. Я думаю, цель — поддержать эту отрасль в том числе, — указал эксперт.

По мнению Марданшина, благодаря снижению макропруденциальной надбавки большее количество заемщиков смогут воспользоваться банковскими услугами.

— Я думаю, многие берут такие кредиты под  данные ставки исходя из того, что у них есть более мелкие кредиты, которые они брали раньше по необходимости и от безысходности. Сейчас им это позволит аккумулировать все вместе и платить один платеж, а не дробить на 5-7-10 частей, — пояснил он.

Макропруденциальные надбавки ограничивали потребителя в его возможности рефинансировать свой долг, указал Марданшин.

— У каждого банка есть свои андеррайтеры, которые принимают решение о том, выдавать кредиты или нет. У нас есть банки, которые выдают кредиты физическим лицам с более высокими значениями долговой нагрузки. Однако если брать какие-то крупные организации — Сбер, ВТБ, Газпром, Альфа и так далее, — они держат определенную планку и не пойдут по верхней границе долговой нагрузки, разрешенной Центральным банком, — пояснил он. 

Таким образом, сейчас многие смогут взять один большой кредит для того, чтобы закрыть все остальные.