Управление земимущества Челнов с начала года предъявило арендаторам претензий на 638 млн рублей

Начальник управления земельных и имущественных отношений Челнов Эльдар Тимергалиев

Михаил Ляпунов ― Набережные Челны

Эльдар Тимергалиев, начальник управления земельных и имущественных отношений Челнов сегодня на деловом понедельнике отчитался за первые полгода работы. Результаты по многим направлениям впечатляют.

Под его руководством в городе наконец-то прошла инвентаризация земель, были сформированы 62 зелёные зоны: парки, скверы, бульвары. Усилилась претензионно-исковая работа управления. Плановые показатели по статьям «аренда имущества» и «аренда земли» выполнены в полном объеме, а поступления от продажи земельных участков под объектами недвижимости более чем в два раза превышают ожидаемые результаты.

________________________________________

Начальником управления земельных и имущественных отношений Тимергалиев стал в октябре 2015 года. Новый руководитель самого проблемного управления должен был привести в порядок одну из самых сложных сфер в Челнах.

____________________________________

11 апреля 2014 года с этой должности была уволена за недостатки, выявленные в ходе работы, Ирина Сибекина. Тимергалиеву необходимо было навести порядок в сфере, в которой существовали собственные правила игры, а земельные участки распределялись по непонятным критериям.

Инвентаризация земель выявила неосновательное обогащение на 469 млн рублей

По словам Тимергалиева, первым направлением, на котором сконцентрировали внимание в управлении, стала инвентаризация участков. Управление выявило 73 земельных участка, которыми собственники пользовались без правоустанавливающих документов.

«Серьезность данной ситуации придает то, что собственники объектов не предпринимали никаких попыток оформить свои правоотношения, тем самым осознанно имели неосновательное обогащение», ― заявил Тимергалиев. По его данным, из-за этого бюджет города недосчитался 150 млн рублей. По всем эпизодам направлены претензии по неосновательному обогащению, в случае отсутствия оплаты подаются исковые заявления в суд. Все материалы направлены в прокуратуру города, а также в управление Росреестра.

Также в Челнах любили использовать земельные участки не по целевому назначению. Управление Тимергалиева уличило в этом четырёх арендаторов, им были доначислены суммы неосновательного обогащения на 319 млн рублей. В случае неоплаты дела передаются в суд.

«Как пример можно привести случаи с крупными торговыми центрами, которые длительное время оплачивали аренду по заниженным ставкам, что создавало неосновательное преимущество по сравнению с малым бизнесом», ― рассказал Тимергалиев. Вероятно, он имел в виду громкую историю с торговым центром «Торговый квартал». Крупный торговый центр с момента открытия платил заниженную в 10 раз плату за аренду земли.

Мэр Наиль Магдеев предложил управлению опубликовать список недобросовестных арендаторов с фамилиями собственников или владельцев: «Город должен знать своих “героев”, может, эти “герои” среди нас даже есть». Магдеев порекомендовал полный список дать средствам массовой информации.

156 расторгнутых договоров аренды за полгода

В ходе инвентаризации было выявлено 483 договора аренды с истекшим сроком. «Арендаторам были направлены уведомления о необходимости расторжения договоров», ― заявил Тимергалиев.

Мэр Набережных Челнов Наиль Магдеев

По его мнению, из-за этого свободные земельные участки десятилетиями не застраиваются, не используются, ограничивается доступ к ним добросовестным предпринимателям, которые могут реализовать свои проекты в течение срока действия договора аренды.

Чтобы не допустить подобных проблем в будущем, в управлении решили выстроить механизм заблаговременной отправки уведомлений о необходимости расторжения договора аренды. Благодаря этому за полгода расторгнуто 156 договоров аренды с истекшими сроками, 327 находятся на стадии расторжения.

Из 156 расторгнутых договоров по 94 участкам заключены или находятся в процессе заключения новые договоры с собственниками зданий или сооружений, 18 участков были проданы в собственность, так как там находились объекты недвижимости.

Около 30% земельных участков, расположенных не в зоне точечной застройки, не использовались арендаторами в течение 10 лет в целях строительства: «По многим договорам аренды земельных участков сроки истекли около 5 лет назад. В свою очередь средние сроки предоставления в аренду также составляли 5 лет», ― рассказал Тимергалиев.

Проведенная работа по инвентаризации земель, а также договорных отношений на землю показывает, насколько необоснованно преимущество одних пользователей земли над другими, резюмировал результаты инвентаризации Тимергалиев: «Мы будем пресекать подобные ситуации в целях создания прозрачного, понятного и конкурентного земельного рынка в Набережных Челнах».

«Зелёная инвентаризация» мэра Магдеева

В Челнах создано 62 зелёные зоны, которые будут поставлены на кадастровый учёт как зоны рекреации. Строительство на них будет невозможно. Магдеев еще в сентябре 2014 года предложил провести «зелёную» инвентаризацию. Работа велась совместно с главами районов, управлением городского хозяйства и жизнеобеспечения населения и «Горзеленхозом».

В итоге в городе будут поставлены на кадастровый учёт 17 парков, среди которых площадь Азатлык, лесопарковая зона в 38-м комплексе, Аллея славы от проспекта Вахитова до парка Победы; 22 сквера, среди них сквер имени Титова, сквер у Органного зала, 23 бульвара, в частности Бульвар Энтузиастов.

«Эта работа необходима для исключения в будущем прецедентов выделения земельных участков в зеленых зонах под цели, не связанные с рекреацией и спортом», ― заявил Тимергалиев.

Собственникам направлено 743 претензии на 638 млн рублей

Из 3780 договоров аренды по 10% имеется задолженность. По словам Тимергалиева, за 2016 год было предъявлено 743 претензии на 638 млн рублей, дошло до суда 301 заявление на 492 млн рублей. 442 претензии были добровольно погашены в досудебном порядке.

Управление земельных и имущественных отношений планирует в 2016 году предъявить иски ко всем должникам,  которые не исполняют свои обязательства по оплате аренды за землю.

Если предприниматель отказывается платить и после судебного решения, то материалы направляются в службу судебных приставов.

«Мы видим значительный рост суммы поступлений по направленным и возбужденным исполнительным производствам за первое полугодие 2016 года, которая составляет 20 млн рублей, показатель увеличился в 14 раз по сравнению с аналогичным периодом 2015 года», ― сказал Тимергалиев.

Первая мысль, которая наверняка приходит каждому ― это сумма недополученных средств в бюджет города, подчеркнул он: «Да это, наверное, одна из самых важных составляющих  неналоговых доходов бюджета города, от формирования которых зависит выполнение социальных обязательств перед населением».

Но в управлении рассматривают вопрос и с другой стороны. По мнению Тимергалиева, ситуация, в которой одни платят, а другие нет, автоматически создает незаконные преференции одним и ущемляет права других предпринимателей.

Из 159 возбужденных в 2016 году исполнительных производств в отношении должников по арендной плате за землю, не входящую в зоны точечной застройки, только 55 арендаторов (а это всего 34%) имеют строения, то есть осваивали их в соответствии с целями предоставления.

66% относятся к пласту сложных к взысканию. По словам Тимергалиева, это те участки, которые выдавались на срок выше пяти лет, а в основной массе на 49 лет. Право аренды на эти участки может спокойно перепродаваться, исполком в таком случае необходимо только уведомлять, а не спрашивать разрешения, как в случае с участками, которые выдаются на срок меньше пяти лет.

Чтобы не допустить подобной ситуации в будущем, управление подаёт все иски о взыскании задолженности с условием расторжения договора.

В управлении Тимергалиева собираются составить реестр договоров аренды, собственники которых злостно уклоняются от оплаты путём переуступки прав по ним аффилированным лицам. Специалисты проанализируют подобные сделки на предмет законности.

«Безобразия, конечно, в части уплаты арендных платежей, пользования земельными участками, больше чем достаточно», ― считает Магдеев. По его словам, держать десятилетиями участки и ничего на них не строить, ещё умудряться не платить арендную плату ― это из ряда вон выходящее событие. «Работу продолжаем, недоимку с десятками миллионов рублей надо уменьшать, всё это должно быть гласно и открыто», ― считает Магдеев.

«Построив КПП, обращаются за выкупом участка в гектар»

По мнению Тимергалиева, один из неоднозначных и тонких моментов ― тема застроенности участка при предоставлении его в собственность или аренду, а также вопросы признания объектов недвижимостью.

Управление перед тем, как продлить срок аренды или выдать участок в собственность, проводит анализ его освоения. «Зачастую бывает, что возведя и зарегистрировав КПП (контрольно-пропускной пункт —KazanFirst), их собственники обращаются за выкупом в собственность земельных участков, площади которого составляют гектары земли. И зачастую споры перерастают в судебные тяжбы», ― говорит Тимергалиев.

По закону исключительное право на приобретение в собственность участка даётся собственникам зданий, которые там находятся. Но только в той части, которая необходима для эксплуатации объектов. «Это не только наша позиция, это позиция судов, которая заключается в том, что заявитель обязан доказать необходимость использования запрашиваемой площади», ― подчёркивает Тимергалиев.

Также нередко запрашиваются в собственность или долгосрочную аренду участки, на которых есть некапитальные или временные объекты ― киоски, павильоны, хоть и зарегистрированные в Росреестре. В Челнах уже есть положительная судебная практика по этому поводу: объект якобы недвижимости признавался некапитальным.

Открытость работы, электронные услуги, личный кабинет арендатора

С 2016 года управление земельных и имущественных отношений перешло на электронную регистрацию сделок с землёй и муниципальным имуществом. От заявителя сейчас требуется лишь обратиться с заявлением в исполком и подписать договор. При регистрации сделок обычным способом необходимо было платить пошлину: для физлиц 2000 рублей, для юрлиц 22 000 рублей, при электронной подаче эта процедура бесплатна.

Благодаря электронной регистрации действует принцип одного окна ― заявителям не надо приходить в территориальное отделение Росреестра и стоять в очередях, собирать справки и документы.

Челны сейчас на первом месте в Татарстане по количеству проведённых регистраций в электронном виде.

На официальном сайте Челнов появился личный кабинет арендатора, который запущен пока в тестовом режиме. «Его создание имеет антикоррупционную направленность, поскольку исключает личное взаимодействие между арендаторами и специалистами, от которых зависит принятие решений по предоставлению муниципальной услуги», ― уверен Тимергалиев.

Сейчас из 3780 арендаторов доступы к личному кабинету получили 526 собственников, количество пользователей постоянно растет. «В данный момент мы работаем над актуальностью и быстротой обновления информации по поступающим арендным платежам, а также над услугой предоставления через кабинет актов-сверок расчетов. Доступ и пользование личным кабинетом арендатора осуществляется и всегда будет осуществляться на безвозмездной основе», ― заверил Тимергалиев.

Кроме личного кабинета арендатора, был разработан специальный подраздел управления земельных и имущественных отношений. Он включает в себя земельный и имущественный блок. Каждая вкладка муниципальной услуги позволяет скачать необходимые формы заявлений и перечень документов для предоставления услуги. В этом подразделе есть калькулятор расчёта арендной платы, выкупной стоимости земли и другие возможности. Сейчас ведётся работа над электронной записью на приём по каждой муниципальной услуге, подытожил Тимергалиев.

По словам Тимергалиева, чтобы увеличить прозрачность работы управления, было решено изменить в первую очередь формат: «Мы пересмотрели привилегии начальников отделов и начальника управления иметь отдельный кабинет, управление перешло в формат работы в едином открытом пространстве, где начальники и специалисты работают бок о бок, тем самым их взаимодействие транспарентно».

Во взаимодействии с получателями муниципальных услуг важно обеспечить, с одной стороны, соблюдение сроков предоставления и информационную доступность муниципальных услуг для населения и организаций, с другой стороны, контролируемость процессов взаимодействия. Сейчас прием граждан в управлении идёт в специально выделенном кабинете, оснащенным системой видеонаблюдения, прорабатывается возможность оборудования единого окна и создания интерактивного окна, которые позволят получить всю необходимую информацию в одном месте, исключив, при этом непосредственный контакт исполнителя и получателя муниципальных услуг.

Магдеев предложил управлению земельных и имущественных отношений обратиться к СМИ, провести подробную пресс-конференцию по вопросу, показать, как работает управление в электронном формате.

По мнению мэра, добросовестным арендаторам всё ясно и понятно в работе управления: 80% арендаторов ― добросовестные плательщики: «Мы не можем давать преференции одним и закрывать глаза на недобросовестных плательщиков. Эту работу будем продолжать».

«Ведя работу по заданным векторам, у нас со временем получится создать такую среду, которая изменит сознание муниципальных служащих, а также общества, которое в последующем будет воспринимать функции органов власти как качественный  сервис по оказанию государственных и муниципальных услуг», ― закончил выступление Тимергалиев.