В Казани на март 2025 года доля свободных офисов составляет менее 2%. Такие данные по запросу KazanFirst предоставили в компании CORE.XP (занимается консалтингом и управлением инвестициями). Для сравнения, в 2024 году доля составляла 4%, а в 2023-м — 6%.
В компании отметили, что «на фоне дефицита предложения, который сохраняется с 2023 года, ставки аренды продолжают расти». Согласно их данным, на март 2025 года средняя ставка аренды офисов в Казани составляет порядка 1,5 тысячи рублей в месяц за квадратный метр для помещений класса B и 2,6 тысячи рублей в месяц за квадратный метр для класса А, включая налоги и прочие расходы.
К классу А относятся премиум-офисы, которые располагаются в центре города или в его деловой зоне. К классу В относятся так же офисные помещения, но уже более бюджетные.
В CORE.XP добавили, что столица Татарстана вошла в топ-5 городов-миллионников России, за исключением Москвы и Санкт-Петербурга, по объемам заявленного нового строительства в городе. Так, в Казани заявлено 32 тысячи кв. м новых офисов до 2028 года.
— Однако большая часть из объема нового строительства офисной недвижимости в Казани уже реализована. При том, что 28% от общего объема новой стройки пришлось на новую штаб-квартиру «Газпрома». На фоне этого в 2025 году ставки аренды казанских офисов могут вырасти еще на 15–20% из-за сохраняющегося дефицита предложения, — рассказали в компании.
В 2025 году в региональных городах России наиболее популярными для строительства становятся объекты формата Mixed-Use, которые сочетают в себе офисы, жилье, рестораны, фитнес-клубы и социальную инфраструктуру.
«Объекты устаревают и испытывают снижение спроса»
Всего в Казани 62 объекта офисной недвижимости площадью более 584 тысячи кв. м. Такие данные KazanFirst предоставили в компании по управлению коммерческой недвижимостью Perfect RED. Они отметили, что по итогам 2024 года «уровень вакансий на рынке офисной недвижимости продолжал оставаться на низком уровне — менее 1%».
Средняя ставка в классе А на конец 2024 года составляла почти 2,5 тысячи рублей за квадрат в месяц. Это выше на 33% по сравнению с показателем, который был в начале года.
Рост связан с выходом на рынок новых качественных проектов, высоким спросом на офисы в отсутствие предложения, сменой арендаторов в действующих объектах, отмечают аналитики.
— Практически все новые объекты, выходящие на рынок, претендуют на класс А, в редких случаях – на В+. В то же время с вводом современных офисных зданий существующие объекты устаревают и испытывают снижение спроса со стороны арендаторов. Срок экспозиции помещений в новых объектах составлял не более одного года, что свидетельствует о высоких темпах поглощения офисной недвижимости в городе и высоком спросе на качественные офисные проекты, — сообщается в исследовании.
Кроме того, сохраняется тренд на реконструкцию старых административных и производственных зданий под офисы.
По прогнозу экспертов, ставки аренды на офисные помещения продолжат расти в 2025 году «в связи со сложившейся экономической ситуацией и дефицитом площадей на рынке». Также «возможно зарождение и такое же стремительное развитие формата built-to-suit (строительство здания под требования заказчика, при этом оплачивается только его последующая аренда) в Казани на офисную недвижимость, как и на рынке складской недвижимости».
«На рынке наблюдается дефицит качественных офисных площадей»
В отдельных офисных проектах запрашиваемые ставки аренды могут доходить до 30 тысяч в год за квадратный метр с учетом НДС и операционных расходов. Об этом KazanFirst рассказала представитель регионального департамента и аналитики NF Group Ольга Широкова. Она подчеркнула, что «офисный рынок Казани является одним из наиболее крупных и дорогих среди городов-миллионников».
— Спрос на офисы в Казани формируют не только локальные компании, но и крупные федеральные и региональные игроки, а также крупные организации с полным или частичным государственным участием. На фоне роста спроса активно развивается и рынок гибких офисных пространств. В целом условия на офисном рынке Казани сейчас диктуют преимущественно собственники бизнес-центров, и такая тенденция, вероятнее всего, сохранится в следующие несколько лет, — отметила Широкова.
Эксперт добавила, что «за последний год на этом рынке наблюдался значительный рост ставок и сокращение объемов свободных площадей». Так, «вакантность в сегменте класса А составляет менее 1-2% площадей».
Собеседница подчеркнула, что «на рынке наблюдается дефицит качественных офисных площадей, а новые, строящиеся, проекты становятся предметом спроса со стороны потенциальных арендаторов еще на стадии строительства».
«Есть и неликвид, который остается без внимания арендаторов»
Острый дефицит связан с тем, что новых бизнес-центров за последние годы практически не вводилось. Об этом KazanFirst рассказала управляющий партнер Perfect RED, полномочный представитель Российской гильдии управляющих и девелоперов в Татарстане Елена Стрюкова.
Она подчеркнула, что «все, что строится, сдается или продается еще на этапе до ввода в эксплуатацию». Эксперт привела в пример, как произошло с офисной частью «Комьюнити-центр АРТ» и МФК UNO. По ее словам, «их ввод не сильно повлиял на улучшение картины с дефицитом предложения». Кроме того, «эти объекты повлияли на рост средневзвешенной ставки за счет предложения помещений в новом здании и с качественной отделкой».
— На рынок Казани продолжают выходить федеральные компании, действующие арендаторы нуждаются в расширении площадей. Казань способна поглотить в год до 30 тысяч [квадратов] качественных офисных помещений. В отсутствие нового ввода в ход идут объекты под редевелопмент и встроенно-пристроенные помещения. Хотя раньше многие арендаторы и не рассматривали бы такие опции, — поделилась своим мнением собеседница.
Стрюкова отметила, что наблюдается высокий спрос «особенно на качественные помещения, но есть и неликвид, который остается без внимания арендаторов». По ее данным, «на текущий момент остается неудовлетворенным спрос на более чем 20 тысяч кв. м качественных офисных помещений».
— Кардинальных изменений в части появления новых крупных бизнес-центров класса А в Казани не предвидится. Стоимость заемных средств слишком высока для реализации девелоперских проектов. Идет реализация нескольких небольших проектов, в том числе премиального бизнес-центра на Право-Булачной со сроком ввода в эксплуатацию до конца текущего года. Наш прогноз, что он будет сдан в аренду еще до открытия, — прогнозирует эксперт.
«Очень много старого офисного фонда»
Менее 2% доли свободных офисов в столице Татарстана связано с тем, что «ввод новых объектов не такой масштабный, а появляются сейчас штучные проекты», рассказал KazanFirst владелец консалтинговой компании A-Development Мурат Ахмеров. В пример «штучных объектов» он привел «Комьюнити-центр АРТ», МФК UNO, «Сувар Плаза», Urban.
Тем не менее наблюдается сильный рост арендных ставок.
— Если раньше ставки на офисную недвижимость были 1,5 тысячи рублей в месяц за квадратный метр, то сейчас 2,5-3 тысячи рублей. Где-то даже за 4 тысячи выходят ставки, которые сопоставимы со ставками по торговой недвижимости или перекрывают эти ставки, — отметил Ахмеров.
Он согласен с Еленой Стрюковой, что «вводится не так много объектов» и остается «очень много старого офисного фонда». Кроме того, наблюдается спрос на качественные офисы, где есть ремонт, технические решения, парковка, добавил эксперт.
— То эпоха перемен, то пандемия, но, тем не менее, рынок недвижимости живет. Например, люди ходят в магазины, и коммерция расширяется. Развивается и рынок офисов, появляются новые помещения, форматы. Например, сервисные, где сдают в аренду не только офисы, но и полностью меблированные с техникой для какого-либо сервиса или услуг. Я общаюсь с бизнесменами, рестораторами, отельерами, и они говорят, что 2025 год идет тяжелее, чем 2024 год. Думаю, что год пройдет нормально, сейчас все меньше становится неиспользованных зданий, районы преображаются, — заключил собеседник.
За последний год арендная ставка выросла на 30-40%
Средний процент свободных предложений на рынке офисов должен составлять порядка 15-20%, заявил KazanFirst вице-президент ассоциации «Гильдия риелторов РТ», директор «Премьер-недвижимости» Руслан Садреев.
Он добавил, что «тотального дефицита не наблюдается на помещения, но предложений все-таки не так много». Кроме того, «в последние годы наблюдается, что после размещения рекламы о свободном помещении через несколько дней сразу определяются арендаторы».
— О застое в строительстве или в появлении новых объектов сегодня я бы не стал говорить. Сейчас сложно высчитать норму средней окупаемости, потому что данные меняются, а за последний год арендная ставка выросла на 30-40%, в то же время цена на коммерцию за последние годы так же существенно выросла. Как правило, оптимальный срок окупаемости по нежилым помещениям в среднем составляет 10 лет. Сейчас, возможно, он вырос и стал более 10 лет, — рассказал собеседник.
Садреев подчеркнул, что сейчас застройщики нечасто продают нежилые помещения в домах, а сами сдают в аренду либо передают в управляющую компанию как инвестпроект.