Льготная ипотека, которая появилась в стране в 2020 году, канула в Лету. С 1 июля жилищного займа под 8%, который был доступен практически всем, не существует. Что будет дальше — вопрос, на который попытались ответить эксперты рынка на дискуссии «Ипотека: как живет рынок после отмены льготной ипотеки».
Спохватились в последний момент
Программу льготной ипотеки хотели завершить уже несколько раз, но каждый раз продлевали еще на год. И в мае Минфин поставил точку. Причин тому несколько. Во-первых, ключевая ставка за год значительно выросла, разницу между льготной ставкой (8%) и ключевой (16%) при выдаче ипотеки государство погашает из бюджетных средств, а это миллиарды рублей. Во-вторых, против продления льготной ипотечной программы давно выступает Центробанк.
Новость сразу же подтолкнула всех до сих пор сомневающихся людей бежать и брать льготную ипотеку, пока все еще есть такая возможность. Как рассказал директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101» Рустам Азизов, в июне доля покупок квартир с использованием ипотечных кредитов увеличилась до 95%. Это максимальное значение за всю историю деятельности группы. При этом на рыночных условиях выдан лишь 1% кредитов.
— Доля ипотеки в продажах квартир росла последние несколько лет на фоне роста цен на первичное жилье, а также неопределенности в части сроков действия и условий выдачи ипотечных кредитов с государственной поддержкой. В 2024 году, перед окончанием действия льготной ипотеки, а также на фоне изменения условий выдачи семейной ипотеки доля покупок квартир с использованием кредитных средств начала расти — с 80% в начале года до 85–87% весной, а затем до 91% в мае и 95% — в июне, — поделился информацией Рустам Азизов.
В мае же, по словам эксперта, наблюдался рост спроса на покупку квартир с помощью ипотечных кредитов на 20% относительно марта-апреля, а в июне — еще на 30% относительно мая. Примерно 51% выдач пришелся на семейную ипотеку, 32% — на льготную ипотеку, в отношении которой с марта действовал ряд ограничений, в том числе по первоначальному взносу и количеству таких кредитов на одного заемщика. И еще 15% пришлось на IT-ипотеку.
Начальник управления ипотечного бизнеса «Ак Барс» Банка Аркадий Бочарников добавил, что в июне доля ипотеки с господдержкой достигала до 80% в объеме всех выдаваемых жилищных кредитов. Отмена её серьезным образом перестроит рынок.
«Ипотека прожила 2 600 лет и после 1 июля не умрет»
Так что же ждет ипотечный рынок после прекращения помощи от государства? В этом вопросе эксперты высказывают разное мнение, но все они уверены, что рынок продолжит свое существование.
— Ипотека родилась в Древней Греции. То есть она прожила 2 600 лет и после 1 июля точно не умрет. Я уверен, что ипотека будет жить довольно долго и успешно, — заверил Аркадий Бочарников. — Выдача ипотеки в России не имеет тенденцию к снижению. Она не может упасть до нуля, а всегда будет расти.
Рустам Азизов считает, что в ближайший месяц все крупные игроки ипотечного рынка представят свои программы поддержки спроса на первичное жилье.
— Банки, как и девелоперы, так же заинтересованы в сохранении темпов продаж жилья и, как следствие, выдачи ипотечных кредитов. У таких кредитов крайне низкий уровень просроченной задолженности — на уровне 0,02%. Кроме того, у ипотечных заемщиков довольно высокий показатель LTV, то есть готовности пользоваться другими банковскими услугами, — сказал директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101».
Эксперт заметил, что нынешние условия получения ипотеки на рыночных условиях фактически не позволяют купить квартиру на приемлемых для большинства покупателей условиях. В Москве средний размер кредита составляет 10 миллионов рублей, когда квартира стоит 12 миллионов.
— При нынешнем уровне рыночных ипотечных ставок 22–23% размер ежемесячного платежа превышает 180 тысяч рублей. При этом на погашение самого тела кредита из этой суммы идет лишь 2,5–3 тысячи рублей, а остальное — на погашение процентов. Таким образом, размер переплаты за квартиру стоимостью 12 миллионов рублей за весь срок погашения кредита составляет более 33 миллионов рублей, — пояснил Рустам Азизов.
Ко всему вышесказанному основатель ипотечного агрегатора Metr.Club Анатолий Норштейн добавил, что рыночные ипотечные ставки не снизятся до приемлемых для большинства покупателей квартир значений до середины 2025 года.
— Годовая инфляция в России в период с 25 июня по 1 июля увеличилась с 8,61 до 9,22%. Банк России рассчитывает вернуться к цели по инфляции в 4% в середине 2025 года. При этом велика вероятность, что на ближайшем заседании ЦБ 26 июля 2024 года ключевая ставка может быть повышена до 17% или даже 18%. Это отразится на условиях всех ипотечных программ с господдержкой — они точно не станут лучше, — сказал Норштейн.
Рустам Азизов считает, что в ближайшие недели банки примут «промежуточные» ипотечные решения. Их цель — поддержать продажи жилья в ипотеку на ближайшее время, пока рынок ипотеки не обретет новую конфигурацию. Он пояснил, что речь идет о программах, в которых ставка снижается до уровня уже отмененной программы льготной ипотеки на первый год или два, а затем повышается до рыночных значений. Если к этому моменту рыночные ставки будут ниже, ипотеку можно будет рефинансировать.
С мнением своих коллег согласна исполнительный директор «Ак Барс Дом» Айгуль Латыпова:
— Стало понятно, что льготную ипотеку продлевать не будут. Ипотека будет ухудшаться. Напомню, что первоначальный взнос — 30%. Довольно существенная сумма, которую нужно внести от стоимости квартиры единоразово.
Она добавила, что в Татарстане, как и по всей России, с начала года отсутствуют комбо-кредиты на льготную ипотеку под 8%. Например, в Казани максимальная сумма кредита составляет 6 миллионов рублей. За эту сумму в столице республики сейчас можно приобрести только 1-комнатную квартиру.
Латыпова предложила альтернативу льготной ипотеке — рассрочку. По ее словам, некоторые застройщики уже ввели такую меру.
Молодежи — своя ипотека
Если верить статистике, то чаще всего ипотеку берут люди старше 38 лет, реже всего — люди до 30. Как заметил Рустам Азизов, такая тенденция вовсе не связана с тем, что молодежь какая-то не такая. У молодых людей нет хорошего заработка, чтобы взять ипотеку.
— К сожалению, выпускники вузов не зарабатывают столько же, сколько их руководители. Средний возраст, который делает большой скачок в карьере, приходится на 30-40 лет. Их доход выше среднего. Благодаря такому доходу они начинают задумываться о более крупных покупках, — обратил внимание на
проблему директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101».
Мысль Азизова поддержал Анатолий Норштейн. Он рассказал, что решился оформить ипотеку лишь сейчас, когда ему уже за 40. Раньше, по словам эксперта, он не мог себе этого позволить.
Рустам Азизов предложил ввести программу «Молодежная ипотека». В первую очередь она распространяется на молодых специалистов до 30 лет. Максимальный срок кредитования по «Молодежной ипотеке» может быть увеличенным вплоть до 50 лет — это поможет снизить размер ежемесячного платежа. Процентная ставка по программе, с учетом субсидии от государства, может составить не более 3%. При этом максимальную сумму кредита целесообразно установить на уровне 15 миллионов рублей для Москвы, Петербурга и их областей и на уровне 12 миллионов рублей — для остальных регионов.