Масштабное исследование проекта реновации Московского рынка Казани

От исторического и городского контекста до ожиданий рестораторов и вызовов, с которыми предстоит столкнуться площадке — в специальном проекте Экспертного KF.

За что купил, за то не продаю: как Московский
рынок достался москвичам с дисконтом

Московский рынок — знаковое для Казани место. Объект, построенный в 1976 году по типовому советскому проекту, стал локальной точкой притяжения для жителей округи. А с запуском станции метро «Яшьлек» сюда стали съезжаться и покупатели со всей столицы Татарстана.

Несмотря на привлекательную локацию, построенное почти полвека назад здание требует серьезных расходов на содержание. Например, при выручке в 2020 году в 57 млн рублей на эти цели ушло 46,9 млн рублей. Пандемийные годы для рынка, как и для всей торговли, выдались весьма сложными. Пришлось впервые взять хоть и небольшой (14,8 млн рублей), но долгосрочный кредит.

Власти при этом неоднократно пытались приватизировать объект. В 2013-2014 году комитет земельных и имущественных отношений Казани выставлял рынок на аукцион за 247 млн рублей. Тогда эта сумма казалась вполне справедливой — тот же Ново-Савиновский рынок за 300 млн рублей, хоть и не с первой попытки, но ушел «ПФО Групп», построившей на месте объекта гипермаркет «Лента». Российский аукционный дом (РАД), занимавшейся продажей, тогда даже предлагал вариант использования Московского рынка потенциальным покупателям — построить торговый центр площадью до 34,8 тыс. кв. метров и паркинг.
В КЗИО тем не менее не стали спускать ценник на Московский рынок ниже 200 млн рублей, заявляя, что на весь пакет акций есть покупатель. Однако объект ушел с аукциона только в марте 2022 года. И со значительным дисконтом — за 175 млн рублей новым владельцем стало московское ООО «Казантик». В сделку вошли два земельных участка общей площадью 1,4 га, а также здание в четыре тысячи «квадратов».

Экспертные мнения по поводу стоимости расходились: с учетом масштабных вложений, которых потребует разрушающийся объект от новых владельцев, ценник некоторые называли вполне адекватным. Другие отмечали, что с учетом известности торговой площадки и, в первую очередь, ценности земли, планка должна быть выше в 2,5-3 раза.

Однако и те, и другие соглашались с тем, что объект потребует серьезных инвестиций и реконструкции. Любопытно, что по результатам нескольких опросов, проведенных в тот период крупными региональными СМИ и в социальных сетях, порядка 40% казанцев видели на месте Московского привычный гастрорынок. Примерно такая же доля считала, что объект необходимо сохранить в его тогдашнем виде. Еще около 10% вовсе заявило, что на данной территории полезнее всего для горожан будет создать стоянку, так как мест для парковки автомобилей в округе просто нет.

Что обещают: сквер вместо ларьков, торговые ряды и точка сбора нацгострономии

Практически сразу стало известно, что партнером проекта в Казани выступит международный холдинг Ginza Project, который владеет и управляет более чем 150 концептуальными проектами в Москве, Санкт-Петербурге, Сочи, Воронеже, Баку, а также по всему миру, в том числе в Азербайджане, Грузии, Великобритании, США и Китае.

Они же занимались реновацией Даниловского рынка в Москве, ориентируясь в плане концепции на такие знаменитые рынки, как Челси-маркет в Нью-Йорке и рынок Бокерия в Барселоне. Структура Ginza Project выкупила у властей Даниловский в 2015 году за 425 млн рублей с обязательством вложить еще 800 млн рублей в реконструкцию. Стартовая стоимость объекта, как и в случае с Московским рынком, была значительно выше — в 2012 году власти просили почти 2,1 млрд рублей, но не находили покупателя.

Примечательно, что уже в 2018 году ставший первым в Москве фуд-холлом Даниловский рынок «рассматривал возможности» приобрести основной акционер девелоперской группы ПИК Сергей Гордеев. Стоимость сделки тогда оценивали в 1,8-2 млрд рублей. Сделку не подтвердила ни одна из сторон. Тем не менее, по данным источников СМИ, на 2021 год Ginza и ее структуры отношения к Даниловскому рынку не имеют. Редакция отправила соответствующий запрос, чтобы уточнить данную информацию, однако на момент публикации ответа получено не было.
Как отмечала на презентации проекта директор по развитию Московского рынка и экс-креативный директор Даниловского рынка Ольга Кукоба, команда не собирается повторяться и делать одинаковые проекты. Однако определенная схожесть в концепциях прослеживается. По задумке Ginza Project, на первом этаже обновленного рынка разместятся торговые ряды с фермерскими продуктами, на втором — 20 корнеров городских бистро и стритфуд-проектов, а также пространство на 300 посадочных мест. В павильонах на территории планируют открыть шоурумы молодых дизайнеров и ремесленников

К весне 2025 года кардинально должно измениться и пространство вокруг рынка. Помимо зеленых зон на прилегающей территории должны появиться торговые павильоны локальных брендов, фуд-траки, детский городок и площадка для проведения мероприятий. Площадь ремонтных работ здания рынка составит 1 752 «квадрата», а всего реконструкция коснется 15 320 кв. метров.

Как рассказали Экспертному KF представители рынка, сейчас на площадке закончены отделочные работы, построены торговые острова. Заканчивается монтаж точечного освещения, торговые ряды декорируются плиткой. Первые гастро-резиденты выходят на застройку корнеров
Торгующие на улице предприниматели временно переехали на заасфальтированную парковку со стороны ул. Энергетиков. На освободившейся территории начаты земельные работы, заливается бетон под брусчатку. Также идет монтаж уличного освещения и фасадов здания, высажена часть деревьев. На крыше появилась обновленная вывеска на двух языках.

За внешний вид обновленного Московского проспекта отвечает петербургское архитектурное бюро DA Bureau. Именитая команда за последние 10 лет реализовала более 200 проектов в сфере архитектуры и дизайна интерьеров. Однако удалось ли авторам концепции за столь короткий срок достаточно полноценно погрузиться в контекст довольно сложного объекта? По неподтвержденной информации, к примеру, первоначальный проект, представленный властями Казани, был отправлен на доработку: авторы поместили входную группу со стороны трамвайных путей, а также не обыграли мозаичный фасад торгового центра «Тюбетейка».

Городской контекст: ОПГ — в прошлом,
«манго из ЕгипЕта» с лотков — в настоящем

Большая часть территории Московского района была присоединена к Казани ровно 100 лет назад, рассказал Экспертному KF краевед Марк Шишкин. Основную застройку в то время составляли деревянные одноэтажные дома, некоторые из которых дожили даже до начала XXI века. Хотя было и несколько капитальных каменных построек, таких как ансамбль Кизического монастыря или красивое здание церковно-учительской школы (ул. Декабристов, 172). Первые жители испытывали множество бытовых трудностей, самой заметной из которых был дефицит питьевой воды. Но дешевизна аренды земли для постройки частных домов перевешивала все эти неудобства.

Марк Шишкин, краевед

«Современный Московский район, основу которого образуют кварталы вдоль магистральной улицы Декабристов, — это уже детище советских градостроителей и архитекторов. Улица Декабристов соединяла центр города с заводами и поселками Авиастроя, а квартиры тут получали рабочие и служащие многочисленных предприятий, открывавшихся в Казани с 30-х по 60-е годы. Большую часть советского периода эта территория относилась к Ленинскому району, а в самостоятельную административную единицу была выделена в 1973 году».
В застройке улиц, уходящих в разные стороны от Декабристов, преобладают пятиэтажные «хрущевки». Здесь сохранилось немало образцов советской архитектуры. В пример краевед приводит ту же улицу Шамиля Усманова у Московского рынка. Сейчас, правда, дизайну времен массовой типовой застройки приходится конкурировать с яркими вывесками мясных и табачных лавок, «наливаек» и шаурмы. Но из этого и складывается «атмосфера повседневности жилого района».

Марк Шишкин, краевед

«Центром притяжения для жителей Московского района, а также соседних Авиастроительного и Ново-Савиновского районов, всегда был Московский рынок, построенный в 1970-е годы. В этом плане, советская власть продолжила решение еще дореволюционной проблемы Казани, когда окраинам не хватало доступных торговых площадей, и жители слобод и новостроек должны были ехать за покупками в центр. Рынок расположенный вблизи от дома с понятными ценами и ассортиментом удовлетворял эту потребность».
К сожалению, так получилось, что широкая российская аудитория знает об исторических реалиях Московского района в основном по сериалу Жоры Крыжовникова, который в Татарстане совсем не приветствовался, продолжает собеседник Экспертного KF. Вымышленную группировку «Универсам», к которой принадлежали главные герои сериала про криминальные 80-е, нередко ассоциируют с настоящей группировкой «Телестудия», занимавшей территорию у пересечения улиц Декабристов и Шамиля Усманова. «Разъезд» — это, скорее всего, реальная группировка «Низы», чья территория начиналась рядом. «Низовские» же контролировали и Московский рынок.

Сейчас уличные войны 80-х и 90-х годов давно уже в прошлом. А Московский район Казани — обычный жилой район с уютными зелеными дворами, сопутствующими проблемами изношенной советской инфраструктуры, «не самый престижный, но вполне комфортный», резюмирует эксперт.

Для более полного восприятия действительного городского контекста вокруг Московского рынка, редакция Экспертного KF провела собственное полевое исследование. Визуально территория объекта сейчас воспринимается достаточно обособленно: с двух параллельных сторон из городского пространства рынок «вырезает» улица Декабристов и трамвайные пути, с двух других — отделяет жилая застройка и небольшой парк.
Выборочный опрос показал недостаточную информированность местных жителей о происходящих на рынке процессах. Сразу же несколько пожилых горожан, целенаправленно приехавших за покупками на «старый» Московский рынок, удивлялись, что сейчас здесь идет реконструкция. При этом информационные щиты с подробностями удалось обнаружить лишь в одном месте у входа на строительную площадку.

Трафик у рынка действительно высокий, но преимущественно транзитный — пешеходные потоки двигаются вдоль улицы Шамиля Усманова и Декабристов к ближайшей станции метро и автобусной остановке и в обратном направлении. Значительная доля приходится на представителей старших возрастных групп. При этом наблюдается нехватка парковочных мест, возможно, связанная с ведущейся стройкой: сейчас транспорт располагается хаотично, машины оставляют, как попало и где попало. Согласно карте территории, у Московского рынка после реконструкции должна появиться парковка на 85 машиномест. Кроме того, открытая парковка на 75 машиномест расположится у бизнес-центра «Тюбетейка». Будет ли этого достаточно, оценить достаточно сложно.
В таком же стихийном порядке ведется уличная торговля с лотков. Уличные «предприниматели» появляются прямо на выходе со станции метро, но в основном располагаются вдоль улицы Шамиля Усманова, предлагая прохожим всевозможные товары — от одежды до «манго из ЕгипЕта» по 250 рублей за штуку. Учитывая формат обновленного рынка, конечно, представить, что подобные уличные торговцы останутся на своих местах достаточно сложно.

Концепция предполагает появление определенного участка с мобильными лотками для осуществления сезонной торговли. Правда, на каких условиях сейчас сказать с уверенностью сложно. Упорядоченность в этом вопросе, безусловно, хорошо. Но готовы ли торгующие овощами со своего огорода бабушки, например, к арендной плате в каком-либо виде — вопрос.

Последствия благоустройства: предприниматели «с носом» или снос предпринимателей

Реконструкция Московского рынка при этом затронет не только уличных торговцев, но и работающих в капитальных строениях предпринимателей. Согласно постановлению исполкома Казани, комплексное развитие территории нежилой застройки затронет 16 объектов. В том числе, будет снесено шесть объектов капитального строительства.

В списке — здание торгового комплекса «Доминанта» и ресторана Rostic’s, и еще несколько торговых павильонов, в которых расположены кафе, магазины рыбалки, халяльной продукции, светильников, микрокредитные организации, мясная лавка. В общей сложности, если верить онлайн-картам, 36 организаций. При этом предельный срок реализации решения о КРТ по ул. Декабристов составляет 10 лет.

Экспертному KF удалось поговорить с несколькими из работающих в идущих под снос зданиях предпринимателями. Однако никакой конкретикой о своем будущем они в момент подготовки материала поделиться не смогли и пока работают в прежнем режиме. Механизм КРТ предполагает выплату собственникам рыночной компенсации за сносимые объекты. Однако проводилась ли уже такая оценка и каков размер выплат, установить так же не удалось.

Стоит отметить, что реконструкция Московского рынка предполагает создание и двух торговых галерей непосредственно рядом с основным зданием. Однако часть организаций, вероятно, не подойдет под формат и будет вынуждена закрыться.

Бабулям вход заказан: для кого и от кого будет новый Московский рынок

Портрет посетителя старого Московского рынка сформировать непросто. Однако, по словам урбаниста Дмитрия Сагдеева, в свое время подобные объекты стали точкой притяжения различных маргиналов, что привело и к открытию рюмочных и подобных заведений.

Дмитрий Сагдеев, урбанист

«Даже в настоящее время не является чем-то из ряда вон выходящим встретить лежащего на тротуаре алкоголика. Кроме того, так сложилось исторически, что Московский рынок стал точкой пересечения транспортных потоков. Здесь скапливаются люди совершенно разных социальных слоев. Тут всегда многолюдно. В 90-ые годы рынок сильно оброс различными маленькими торговыми центрами, киосками. Сейчас от многих из них предлагается избавиться. Но пересечением транспортных потоков это место по-прежнему является — станция метро находится именно тут»
По словам эксперта, обновленный рынок будет ориентирован скорее на местных жителей и торговлю — продуктовую и вещевую, но в более современных условиях. Как считает Сагдеев, спрос со стороны локальной аудитории сохранится, так как приобрести какие-то бытовые предметы где-то кроме рынка или крупных строительных магазинов достаточно сложно.

Владелец A-Development Мурат Ахмеров отмечает, что старый формат рынка изжил себя, а примеры успешной реализации подобных проектов есть — в той же Москве это Даниловский рынок.

Мурат Ахмеров, владелец A-Development

«Считаю, что реализация будет успешно, если подойти с умом. Ставки арендные будут в районе 3-5 тысяч за квадратный метр. Возможно, на первом этапе будут какие-то скидки, чтобы заполнить, сформировать, запустить. Очень важно создать концепцию. Чтобы были операторы, которые продают фрукты, зелень, мясо, халяль-продукцию, птицу, рыбу. Чтобы это были не конкуренты, которые пожирают друг друга. А лучшие из лучших, реализующие качественные, экологически чистые, свежие продукты»
При этом эксперт считает, что важно сохранить умеренные цены, так как «люди понимают, что всегда можно зайти в «Пятерочку». А сам проект скорее будет ориентирован на покупателей и гостей среднего и выше среднего классов. Основной же риск может быть связан с недостаточной наполняемостью — загрузка якорными резидентами нужна уже на старте.

Как уточнили Экспертному KF представители рынка, для старых предпринимателей арендная плата за квадратный метр останется той же, что была раньше. Для новых же ставка зависит от многих факторов: категории проекта, его расположения на площадке, от используемых мощностей. Например, арендная ставка гастрономических проектов привязана к проценту от будущего оборота. Стали известны и первые результаты опен-колла, объявленного командой проекта в сентябре. Экспертному KF рассказали, что было получено более 150 заявок, из которых сформирован пул резидентов.

Так, на первом этаже обновленного Московского появится первое пространство в Казани бренда Zielinski & Rozen, поп-ап стор книжного магазина «Смена», чайная PIMS, казанская крафтовая сыроварня «Воронцовские сыры», мясной корнер «Мясо и мастера» от совладельца и бренд-шефа баров Море, Zero, кафе «Утро» и этнобистро «Сказки о Солнце» Дамира Газизова. А также фермерские продукты от татарстанского сельскохозяйственного кооператива «Каусар».

В зоне городских бистро появятся вьетнамское кафе Bổ, «Ранняя пташка» (проект Дмитрия и Алены Лефлер), ИТLЕ в новом формате, где мясные блюда будут готовиться на угольном гриле, а также кафе с традиционной французской уличной едой «Маленький француз».

Ольга Кукоба, директор по развитию Московского рынка

«Здание Московского рынка — довольно камерное и очень уютное, а количество мест внутри ограничено, потому выбор, стоящий перед нашей командой, чрезвычайно ответственный. Нам необходимо отобрать сильнейшие концепции, которые придутся по вкусу горожанам и сформируют уникальный гастрономический ландшафт обновленного рынка на несколько лет вперед. На сегодняшний момент порядка 75 % площадей внутри здания рынка заполнены, но мы продолжаем рассматривать заявки, дегустировать продукцию и знакомиться с интересными проектами и их командами»
Интересный для гастро-энтузиастов подбор резидентов, однако, не может не вызвать вопроса о том, насколько он совпадает с потребностями уже сформированной аудитории пользователей Московского рынка.

Примечателен в этом плане опыт уже реализованного проекта на Даниловском. Изучив массив отзывов с Tripadviser и иных подобных площадок, можно выделить несколько тенденций, на которые в основном жаловались покупатели. Это повышение цен, случаи продажи некачественной продукции, снижение разнообразия товарных позиций, а также «магазинность» и грубое отношение к покупателям. Встречаются и мнения о том, что продукция перестала быть фермерской, а приобретенные на овощебазах продукты просто перепродают втридорога. Справедливости ради стоит отметить, что доля отзывов с оценкой ниже «неплохо» составляет около 18-20% от общего их числа.

По словам директора по внешним связям ГК «Тюбетей», PhD Альфрида Бустанова, калибровка аудитории — и потенциал, и основной вызов для площадки.

Альфрид Бустанов, PhD, директор по внешним связям ГК Тюбетей

«Уникальность Московского рынка в сочетании старого, советского пространства, со своей аудиторией, вайбом, некими сценариями пользования и обновленной площадки. Это позволяет привлечь новую аудиторию, которая не только рядом проживает. Но и тех, кто будет приезжать из других районов города. Может быть даже молодежь, которая не воспринимала рынок как место для повседневных практик и маршрутов. В этом состоит и потенциал, и вызов для нового проекта. Уникальный шанс для того, чтобы сделать пространственный перформанс старых и новых форм. С другой стороны, это вызов по калибровке и работе с тем, чтобы не отпугнуть прежнюю аудиторию и привлечь новую, создав для нее ценность в этом месте»
Московский рынок однозначно повлияет на Казань и индустрию в целом, уверен директор ресторана Branch, основатель Branch Group Константин Моисеев. В том числе, создав точку притяжения на периферии города и стимулировав здоровую конкуренцию. Большим преимуществом станет, если площадка сможет предложить почти полный цикл времяпрепровождения, что выделит ее на фоне тех же супермаркетов и торговых центров.

Константин Моисеев, директор ресторана Branch, основатель Branch Group

«Я надеюсь, что так будет. То есть рынок подходит и для завсегдатаев Московского рынка – людей, которые на протяжении 20 лет покупали мясо для оливье перед Новым годом у Людмилы и продолжат ходить и покупать, так и для новаторов, кто хочет что-то новое попробовать, открыть, приехать и удивить себя. Это самое основное преимущество»
Основным вызовом эксперт называет как раз таки сопротивление со стороны аудитории старого Московского рынка, старожилов и местных жителей, которые могут негативно воспринять нововведения и изменения.

Качественно реализованный Московский рынок повлияет на Казань революционно и образцово-показательно, отмечает основатель ресторанного союза МемСол (Кафе «Сказка» — флагман), председатель совета правления Ассоциации рестораторов и отельеров РТ (АРиО РТ) Михаил Шарипов.

Локальные концепты, рожденные в центре города, никогда прежде не заходили территориально так далеко — в квартал, где исторически отсутствует элитное жилье и прочие атрибуты, без которых очень тяжело создавать по-настоящему качественные проекты, так как экономика может просто не сложиться. Подобный концепт способен вывести не только район, но и всю столицу Татарстана на новый уровень — главное, чтобы хватило терпения у собственников и они смогли «сохранить баланс идеи и бизнеса».

Михаил Шарипов, основатель ресторанного союза МемСол (Кафе «Сказка» — флагман), председатель совета правления АРиО РТ

«На данный момент основное преимущество — это амбициозность идеи — создать оазис посреди пустыни, при этом сберечь историю. Это очень рискованная и амбициозная идея, которая на самом деле способна привлечь лучшие компании»
Шарипов основным вызовом также считает сопротивление изменениям со стороны жителей. При реализации проекта важно слышать целевую аудиторию и «выстраивать партнерские отношения». И работать на длинную дистанцию, продолжать реинвестировать в решение появляющихся в период эксплуатации проблем, несмотря на сложный период реконструкции.

Шеф-повар ресторана «Умай», дважды признанный лучшим шеф-поваром года по версии Where to eat 2020-21 Рустам Рахимов со своей стороны отмечает, что проект Московского рынка выделяет его история. Так как многие горожане сохраняют о площадке теплые воспоминания.

Рустам Рахимов, шеф-повар ресторана «Умай», дважды признанный лучшим шеф-поваром года по версии Where to eat 2020-21

«Для меня как для шефа преимуществом было всегда то, что на рынке была свежая рыба. Лучшая рыба всегда была именно на Московском рынке. Для ресторана важен качественный продукт. Попутно я всегда закупаюсь у бабушек, узнаю сорт продукта (район, где выращено, к примеру, яблоко), и могу этой информацией делиться с гостями ресторана»
«Притянуть» аудиторию на Московский рынок может возможность поесть «особенной» еды, считает Рахимов. Однако для успеха площадки необходимо решить другую насущную проблему — с парковками.

Гастро-индустрия в Казани сейчас развивается все больше локально, точками, отмечает управляющий бара «Топ Хоп» Ильдар Шабаев. Уже не все едут в центр Казани, чтобы отдохнуть, а ищут заведения в своем районе.

Как пример — открывшийся на днях на месте Арских казарм «Арт Центр». Пространство (тоже в формате фуд-холла) своей концепцией более четко ориентировано на жителей Советского района, создав точку притяжения в отдалении от центра Казани.

Ильдар Шабаев, управляющий бара «Топ Хоп»

«Для нашей сети это эксперимент в целом — работа на фуд-холле в формате корнера. Посмотрим, как здесь будет. В дальнейшем будем рассматривать интересные локации. Но Московский рынок, как будто, все равно будет больше рынком. С лотками, мясом. И немножко с заведениями. А здесь больше фуд-холл, движуха, мероприятия. Как будто в нашем формате здесь интереснее. Тот район немного сомнительный»
Один из аспектов, обозначенных в проекте Московского рынка, касающийся именно потенциальной аудитории, связан с туристическим потенциалом площадки. На руку тут может сыграть близость к Казанскому Кремлю. Однако же и она может сыграть в обратную сторону — конкурировать предстоит все с тем же центром столицы Татарстана, который насыщен интересными (в том числе, с точки зрения гастрономии и барной культуры) объектами.
Команда проекта:

Продюсер, редактор — Даниил Ляпунов
Над текстом работали — Аделя Носанкина, Даниил Ляпунов, Кирилл Антонов
Фото — Сергей Журавлев
Дизайнер — Александр Павлов
Веб-разработчик — Роман Мусиенко

В материале использованы собственные фотоматериалы KazanFirst, а также снимки и рендеры, предоставленные Московским рынком.