Гендиректор группы компаний «СМУ-88» Наиль Галеев
– Сколько вы в строительной отрасли?
– В СМУ- 88 – три года, в строительной отрасли – восемь лет.
– Какие проблемы, на ваш взгляд, необходимо решать в отрасли?
– Мы все понимаем про ключевую ставку. Из-за нее у покупателей сегодня нет общедоступной ипотеки для покупки, а у застройщиков выросла стоимость денег для запуска новых проектов. Это основной, наверное, сдерживающий фактор на сегодняшний день. Кроме того, есть нормативные проблемы, но благодаря Иреку Энваровичу Файзуллину (министр строительства России. – Ред.), Марату Шакирзяновичу Хуснуллину (вице-премьер РФ. – Ред.), депутатскому корпусу Госдумы мы видим, как эти проблемы решаются. Процесс идет, главное, чтобы он не останавливался. Мы видим за последние годы положительные изменения в этой динамике – было много противоречий в нормативной базе, законодательной базе. Сейчас она меняется, становится более гибкой. Благодаря этому мы можем быстрее развиваться, быстрее строить, применять современные технологии и материалы.
– Многие спрашивают, возможна ли ситуация снижения цен на новостройки, именно существенного снижения, а не сезонного «отскока». Никаких иллюзий на этот счет не строим, но интересно, что вы и ваши коллеги отвечают на такие вопросы?
– Снижение цены на новостройки невозможно. Как вы правильно заметили: стоимость строительных материалов на сегодня растет, стоимость труда растет. Вы видите, как поднимаются заработные платы? И все равно не хватает рабочих рук. Это, кстати, еще одна проблема, которую надо решать – дефицит кадров. Сегодня рабочий тем же каменщиком меньше, чем за 200 тысяч рублей, не пойдет. Причем это его не максимальная выработка, они могут получать и больше. И о каком снижении стоимости мы можем говорить?
Именно все это: заработная плата, стоимость строительных материалов, инфляция, размер ключевой ставки не позволят снизить себестоимость строительства. На сегодняшний день мы работаем на минимальной маржинальности, в районе 15% с проектов. Ниже нас банки уже не пропустят – все строительство идет через проектное финансирование и эскроу, у нас подписаны кредитные линии, кредитные договоры, и в них указана четкая стоимость продаж, с учетом роста и всего остального. Мы не имеем права продавать дешевле. Это уже невозможно.
– Ваша позиция в отношении банков известна – эскроу-счета и прибыль на ипотечных платежах оставляют их в большом плюсе. Вы считаете, реально отказаться от эскроу?
– Сегодня законодательно это невозможно. Да и не нужно. Это вполне адекватный и эффективный механизм для рынка недвижимости. При условии, что ключевая ставка не превышает 10%. Но сегодня, когда ставка 18% и участию банков нет никаких альтернатив, рынок недвижимости остается буквально заблокирован.
При таком раскладе нужна альтернатива, план Б. В прошлом году Рустам Нургалиевич на Госсовете РФ предложил альтернативный метод – через казначейские счета под гарантию региона. При условии, что освободившиеся деньги, которые тратятся на содержание эскроу-счетов банковского сектора, застройщики бы переводили в местный бюджет, и на них в регионе строили бы детские сады и школы. Но, к сожалению, пока эта инициатива не поддержана на самом верху.
– Каков ваш совет условной молодой семье, которая мечтает о приобретении собственной квартиры, но сейчас с нынешней процентной ставкой понимает, что платежи для них неподъёмны? Какую стратегию им выбрать в отношении недвижимости и места проживания?
– У нас много альтернативных вариантов покупки квартиры, например, те же самые рассрочки. По рассрочке ты берешь и платишь первоначальный взнос, есть платежи в районе 20-30 тысяч ежемесячно, которые в принципе приемлемы для нашего города. И уже после сдачи ЖК ты должен будешь оплатить всю оставшуюся сумму, и тут ты ее можешь либо в ипотеку запаковать, либо расплатиться, продав свое предыдущее жилье или что-то другое, дачу, например. Мы все понимаем, что ключевая ставка на таком барьере не вечна. При сроке строительства два-три года в принципе это неплохой вариант. Насколько вы помните, лет 10 назад, ключевая ставка до 17% поднималась, но потом спустилась до 7%. Так что всё циклично.
– Для тех, кто мало знаком с СМУ-88, опишите, пожалуйста, компанию. География, насколько многочислен коллектив, какие направления работы в структуре СМУ-88?
– Сегодня СМУ-88 – это девелопер. Нам исполнилось восемь лет. У нас большое количество сданных объектов, многие из которых сдали раньше заявленного срока. На сегодняшний день мы строим шесть проектов, в Казани это «Крыловка Парк», «Яналиф», «Яратам» и «Вознесенский квартал». Плюс у нас в портфолио появилось возрождение здания завода братьев Крестовниковых на Кабане – это памятник, объект культурного наследия. Мы планируем воссоздать здание и сделать в нем музей, общественные пространства, кафе, элитные апартаменты.
Еще мы строим в Приморском крае, в городе Большой Камень рядом с судостроительным заводом «Звезда», самым крупным судостроительным заводом Российской Федерации.
– А коллектив?
– Ну тут как считать. В головном офисе работает человек 15. Есть очень много смежных компаний, дополнительно нанятых на проекты. Например, у нас есть служба техзаказчика, служба продаж – это всё не наши сотрудники, но мы смежно работаем уже долгое время, с момента основания компании. Так же мы нанимаем архитекторов на отдельные проекты, те же самые юристы у нас находятся на аутсорсе. Например, ни одного моего сотрудника на стройке вы сегодня не увидели. Сегодня как все обычно работают: есть генподрядчик, генподрядчик нанимает субподрядчиков. Современный застройщик – это больше вопрос про инвестирование, про сбор документов и контроль качества.
Мы же все видели, как когда-то очень большие застройщики, которые имели свои мощности, свой парк техники, даже иногда свои заводы, к сожалению, постепенно теряли свое преимущество, замедлялись и банкротились. Когда у тебя в собственности, например, завод панелей, ты должен делать именно из этой панели. И в итоге сам себя сковываешь, теряешь гибкость. Поэтому мы все-таки именно про девелопмент.
– Немного истории – СМУ-88, судя по названию, вышла из еще постсоветского строительно-монтажного управления, и в какой-то момент, видимо, это была «дань моде» – оставить название того, старого доброго советского предприятия, где сохранились традиции, преемственность. Или заложены еще какие-то смыслы и символы?
– Мы работаем с 2016 года, еще молодая компания. Тогда стала появляться мода на яркие названия девелоперов. Что-то типа «Ежевики» или «Дельтоплана». Нам же хотелось создать понятную ассоциацию со строительством. Мы уверены, что не надо забывать свою историю. Мы же знаем, что строительно-монтажные управления в России всю страну построили. Возможно, название СМУ-88 может показаться скромным и ностальгическим, но нам кажется, что лучше всего о компании говорят дела и объекты.
Несмотря на молодость, кстати, традициями мы тоже уже успели обрасти, например, мы быстро выработали довольно высокие стандарты комфорта для наших проектов, которые мы сохраняем при любой – даже самой демократичной – стоимости квадратного метра. В любом нашем комплексе высокие нормы безопасности, на первых этажах есть общественные пространства с холлом, во дворе – ландшафтное озеленение, современные площадки и так далее. А с этого года наши стандарты пополнят еще и подземные мусорки.
– Вы отмечаете восемь лет создания компании. Какие ключевые достижения СМУ-88 вы бы отметили, что стало главным за эти восемь лет? Какие события и праздники приурочены к этой дате? Внутрикорпоративные мероприятия, кстати, как вы проводите?
– Самое главное – мы нашли себя, выработали определенный почерк и заняли нишу на рынке. Мы не используем типовые проекты, мы каждый раз прорабатываем любой проект практически с нуля – на основе опыта и обратной связи от жителей. У нас нет ни одной типовой привязки. Каждый наш дом – это что-то новое. Благодаря этому получается улучшать качество и привносить новое веяние, новые тренды.
Без лишней скромности скажу, что слова «первые в Татарстане» и «СМУ-88» нередко произносят в одном предложении. Мы первыми стали обустраивать холлы на первых этажах в массовом сегменте, мы первыми построили дом с парком на крыше, мы первыми стали делать подземные контейнерные площадки, мы первыми оборудовали фасад дома динамической архитектурной подсветкой. И это из ключевых вещей. Есть еще масса мелочей, которые влияют на качество повседневной жизни. Например, зарядки для гаджетов в общественных пространствах. Как вы видите, мы доказываем делом: хоть название и с историей, но все новые тренды, все новое приносим одними из первых в Казань мы.
Философия компании строилась и продолжает строиться вокруг принципа, что наши ЖК должны развивать городскую среду, становиться украшением города. Мы начинали с того, что украшали свои строительные заборы цветами, потом были инфраструктурные проекты рядом с нашими ЖК: Марьино озеро, футбольное поле для школы-интерната для детей с ДЦП, самый длинный мурал в Казани, сквер, прогулочная набережная и скульптура, посвященная первой любви.
Сегодня мы в составе большой команды участвуем в проекте реновации стагнирующей промзоны на Новой Портовой. И именно этот проект, наверное, можно назвать одним из главных наших достижений. Мы развиваем этот проект не только как один из участников, но и помогаем выстраивать коммуникацию с горожанами. В прошлом году для этого запустили цикл встреч городскими сообществами. Уже успели обсудить вопросы сохранения исторического наследия этой территории и подходы к обустройству общественных пространств.
Что касается того, как мы отмечаем день рождения – пока не до праздников. Хотя коллектив мы всегда благодарим и очень ценим, потому что СМУ-88 – это, в первую очередь, команда, люди. Они радеют за компанию, за то, чтобы город стал краше. Каждое звено приносит что-то новое.
– Ваши ключевые проекты – Atlantis Deluxe, «Яналиф», «Крыловка Парк» и другие – формируют облик новой Казани. В чем особенность вашего подхода к объектам сегодня?
– Мы никогда не используем типовую застройку, всегда делаем что-то новое. Мы признаем, что у всех есть ошибки. Не совершает ошибок тот, кто не работает. И каждый свой проект мы совершенствуем. Например, есть довольно распространенная претензия – протекает витражное остекление балконов в наших первых домах. Это не только у нас, явление в принципе довольно частое. Начинаем разбираться. Балкон – это холодный контур, но есть практика его утеплять и за счет этого увеличивать площадь квартиры. А это перепланировка помещения, которая влечет за собой нарушение теплового контура здания и смещение точки росы. В итоге балконы у соседей сверху и снизу начинают течь, а у жителей появляются претензии к застройщику. Хотя вины застройщика тут нет. Поверьте мне, дом грамотные люди проектировали, разрабатывали, проходили экспертизы и исследования…
Мы боролись с перепланировками, в суды подавали, но поняли, что, наверное, проще смириться и согласиться, что они будут продолжать переделывать, чем пытаться с ветряными мельницами воевать. Поэтому задумались, нужны ли сегодня балконы в принципе? И сейчас постепенно отказываемся от них в новых проектах. Раньше балконы использовали как кладовку, но теперь кладовые в самом доме, есть колясочные.
Общественные пространства в принципе в домах становятся все более функциональными. Помните, лет 15 назад говорили: «Вот моя квартира, а всё дальше – не моё». Сейчас менталитет меняется. Вот я прихожу в свой жилой комплекс, это мой дом. Здесь все мои друзья живут, это наше общее пространство. Я спокойно могу оставить коляску, велосипед, те же самые игрушки.
В ЖК «Вознесенский квартал» мы запроектировали общественные пространства для коворкинга, есть небольшой кинотеатр, фитнес-зал. Там можно будет встретиться с друзьями, посидеть, пообщаться с соседями. В «Крыловке» у нас двухуровневый двор, где можно проводить время на свежем воздухе даже в непогоду.
Люди любят общаться, социализируются. Им нужно место для коммуникации. Никто не хочет уже закрываться. У нас очень безопасный город, открытый, хороший. Люди спокойно выходят в эти общественные пространства, а не сидят в своей коробочке, закрытой от всех.
– Расскажите подробнее про проекты – в какой стадии те, что сейчас строите, какие планы по запуску новых?
– Есть шесть объектов, которые мы строим сегодня, о них я уже говорил. Три на низком старте, готовы запускать, но пока смотрим, как будет вести себя рынок.
– Какие районы Казани мы условно можем назвать «районы СМУ-88»? Есть ли, вообще, для вас такое деление? Например, казанцы понимают, что компания «Бриз» строит исключительно в Кировском районе, а СМУ-88 – это застройщик каких районов в преимущественном плане?
– Мы всегда стремились к тому, чтобы наш покупатель мог выбрать для себя ЖК в любом районе города, где ему нравится жить, и по честной цене. Мы не строим сегодня только в Московском и в Авиастроительном районах. Но тоже рассматриваем эти территории. Авиастроительный район очень тяжелый в части ограничений предприятий – где-то по санзонам, где-то по нормам безопасности. Но в то же время — это достаточно недооцененный район. Заводчане сейчас получают приличные зарплаты, а добротного жилья на территории немного. Жилой фонд достаточно устарел, а нового жилья там мало.
Возможно, со СМУ-88 будет ассоциироваться район Новой Портовой – с ЖК «Яналиф» началась реновация этой территории и это был очень хороший старт, который придал импульс к развитию этой части города.
– «Крыловка Парк» преобразит старую часть Кировского района. В чем особенность этого проекта? Реально ли сдать его уже в 2024 году?
– Нам бы хотелось завершить его строительство уже к концу года, чтобы сделать подарок к праздникам, и мы прикладываем к этому все усилия. Думаю, все получится.
У нас во дворе «Крыловки Парк» строится садик на 80 мест. Он будет запущен даже раньше жилого дома, уже в октябре. Еще один садик у нас строится в ЖК «Яратам» – на 260 мест. Кстати, хочу еще раз обратиться к нашим покупателям – вы уже можете записывать в эти детсады своих детей, чтобы не ждать очереди после переезда.
– Остались ли в Казани «вкусные» места для застройщиков, где можно не точечно, а комплексно заняться застройкой? Есть ли у вас в планах работа в районе «Серебряный бор» (экс-Артиллерийские склады) в Старом Аракчино? Рассматриваете ли как перспективный район Отар и Победилово?
– Сегодня город ищет для развития скрытые ресурсы внутри себя – бывшие промзоны, пустыри и так далее. Это как раз-таки вопрос редевелопмента бывших промзон – то, чем мы занимаемся на Новой Портовой и в районе Вознесенского тракта и улицы Родины. Казань давно страдает дефицитом свободной земли, доступной для строительства.
Для таких случаев нам нужен механизм КРТ (комплексное развитие территорий), который установит прозрачные и единые правила справедливой оценки и защитит права собственников. Однако, дело движется не так быстро, как хотелось бы – механизм КРТ пока только развивается и совершенствуется.
– Кто сегодня основной покупатель квартир от СМУ-88? Можете нарисовать широкими штрихами его портрет – чем занимается, какие доходы, семейное положение, почему выбирает именно ЖК от СМУ-88?
– Ему где-то 35-40 лет. Это IT-специалисты, финансово обеспеченные люди, руководители, предприниматели. Иногда это молодые пары, планирующие завести детей в ближайшем будущем.
Чаще всего это не первое жилье, покупка связана с повышением уровня жизни. Все-таки в нашем портфеле, в основном, бизнес-класс.
Есть молодые ребята, которые заработали денег и купили у нас студию, а через время перебираются с семьей в квартиру побольше в том же ЖК. Ну знаете, как это бывает, вы ездили на KIA, потом покупаете маленький Mercedes, а через время – Mercedes побольше. Так же с квартирой.
– Полгода назад в интервью вы говорили, что почти каждый второй покупатель жилья в ваших проектах в Казани – иногородний. Как вы считаете, эта доля будет увеличиваться? Значит ли это, что строят девелоперы, по сути, во многом для приезжих, а казанцам новостройки не по карману?
– Жилье теряет доступность не только в Казани, а по всей стране. Но среди прочих равных люди стремятся перебраться в Казань, потому что это развивающийся и перспективный город, который стал магнитом для творческих и талантливых людей со всей России. Мы видим, как айтишники переезжают. Потому что, да, Москва это хорошо и круто, но это не так комфортно и удобно, как Казань. Это приносит деньги в Казань, это новое развитие. Мы все только выигрываем от этого.
А в Казани выбирают жилье от СМУ-88, потому что, видимо, мы выделяемся на рынке и становимся предпочтительнее по соотношению цена/качество.
– Кстати, а сами вы живете в одном из ЖК «СМУ-88»?
– У меня еще все впереди, пока живу в старой квартире. Зато многие наши сотрудники живут в наших ЖК.
– Вы публично заявляли о выходе в другие города и регионы: как обстоят дела с выходом СМУ-88 на рынок Приморья? Есть ли планы выходить в столичный или Петербургский регион? Возможно ли это для местного застройщика, хоть и очень крупного, учитывая конкуренцию на рынке столиц?
– Выходить на рынок столиц пока не планируем, он очень сильно перегрет – усилия не будут соразмерны результату. В столице достаточно большая конкуренция и очень дорогая земля.
– Всегда говорят: «Дорогая земля, дорогая земля». А вот насколько дорогая?
– В среднем, наверное, в Казани гектар доходит до 200 миллионов рублей. На гектаре можно построить 15-18 тысяч квадратных метров – это плюс-минус две свечки.
Но мы же понимаем, что стоимость земли – это одно, а еще есть стоимость коммуникаций. Может так быть, что земля достаточно недорогая, а вот сети подтянуть к ней уже дорого. Это как раз история про Новую Портовую. Это бывшая промзона, а в промзоне не бывает коммуникаций.
В Москве, наверное, уже сейчас в районе миллиарда стоит. Хотя каждый участок индивидуальный. Это как сказать, сколько стоит условная машина. Вы же не можете ответить на вопрос, сколько стоит машина? Потому что все машины разные. Так же и земля, и квартиры.
– Вас очень ждут в малых городах РТ, в частности Нижнекамске. Рынок там большой и денежный, есть дефицит жилья. Какие планы на этот город и прогноз на рынок этого города нефтехимиков?
– Мы как раз обратили на это внимание, потому что один из городов, где минимальное количество квадратных метров на душу населения в Татарстане, – Нижнекамск, плюс мы видим, как достаточно динамично и хорошо развивается «Нижнекамскнефтехим», СИБУР. Зарплаты платят хорошие, есть запрос на хорошую недвижимость, но нет возможности ее купить, бизнес-класса нет в принципе. Мы решили, что наступил момент, когда мы можем зайти на этот рынок. Планируем получить разрешение уже в этом году и начать стройку, возможно, в начале следующего года. Город новый для нас, поэтому там будет три этапа по 20 тысяч “квадратов”.
– Новая Казань, к облику которой ваши проекты причастны напрямую, формируется прямо на наших глазах. На ваш взгляд, в чем будут ключевые особенности нашего города в будущем, что его будет отличать от других миллионников России? Что главное нам, казанцам, нужно сохранить и бережно перенести в тот, будущий город?
– Красивым. Вы и сами это видите сегодня – используются все более дорогие, натуральные материалы. Как нас сейчас учит и научила главный архитектор Казани Тухватуллина Ильсияр Мисхатовна, что материал должен быть не в моменте красивым. Мы строим не на один год, не на 10 лет и даже не на 20. Материал должен красиво стареть. Мы используем в своих жилых комплексах только натуральные материалы: кирпич, стекло, алюминий. Мы знаем, что с годами они будут выглядеть так же хорошо. Они будут меняться, но будут красиво стареть. Что невозможно с пластиком.
– То есть город будет двигаться в направлении экологичности, натуральности?
– Да. Мне кажется, за этим будущее.
– Как вы считаете, какой срок службы этих домов?
– Не меньше 200 лет. Точно не меньше.
