«Рынок достиг пика по ставкам»: как крупные сделки меняют правила игры на складах Татарстана

Рынок складской недвижимости Казани резко охладился: за три квартала 2025 года в городе ввели всего 96 тысяч квадратов новых площадей — вчетверо меньше, чем годом ранее. Спрос так же просел: заняты лишь 124 тысячи квадратов, и объем свободных площадей вырос до многолетнего максимума. Однако, по оценкам местных экспертов, рынок переживает не спад, а естественную коррекцию после перегрева. Несмотря на рост вакантности, ставки продолжают увеличиваться, и рынок РТ остается устойчивее большинства регионов.

В Казани за три квартала 2025 года построили 96 тысяч квадратных метров складской недвижимости. Объем купленных и арендованных площадей за тот же период составил 124 тысячи кв. м. Такие данные приводятся в исследовании консалтинговой компании IBC Real Estate. Общее предложение складов в столице Татарстана класса А и В (разница между классами в технических и эксплуатационных характеристиках помещений. — Ред.) насчитывает 2,2 млн квадратов.

По итогам 2024 года в татарстанской столице построили склады на 399 тысяч кв. м, а сумма купленных и арендованных объектов составила 324 тысячи кв. м. Таким образом, идет серьезное замедление как строительства, так и реализации складской недвижимости.

Ключевыми сделками III квартала этого года в Казани стали аренда технопарка «ДорХан» площадью 62 тыс. кв. м компанией Wildberries и логоцентра «Эстачи» площадью 1 тыс. кв. м компанией «Итеко». Кроме того, ключевыми объектами класса А, введенными в эксплуатацию с июля по сентябрь, стала промышленная площадка Зеленодольск площадью 27 тыс. кв. м и РАФФ++ с 15 тыс. кв. м.

В III квартале доля свободных складских площадей достигла 4,1%, что в 2,2 раза выше показателя предыдущего квартала (1,8%) и значительно превышает уровень прошлого года (0,5%). Средняя ставка аренды складов класса А демонстрирует устойчивый рост: с 10 тысяч во II квартале до 10,4 тысячи рублей в III. А по результатам 2024 года сумма составляла 11 тысяч рублей. Тогда как пять лет назад, в 2021 году, ставка составляла 4,9 тысячи рублей при доле свободных площадей 0,2%.

Татарстан занял пятое место в рейтинге крупнейших сделок на рынке складской недвижимости России по итогам трех кварталов 2025 года. Лидерами рейтинга стали Воронежская область (Ozon, 150 тысяч кв. м), Москва и область («ВсеИнструменты.ру», 105 тысяч кв. м), Челябинская (Ozon, 104 тысячи кв. м) и Калужская области (X5 Group, 65 тысяч кв. м).

За отчетный период в России было введено 5,9 млн кв. м складских площадей при совокупном спросе 3,4 млн кв. м, что на 27% ниже показателя января-сентября 2024 года (4,7 млн кв. м). Количество сделок сократилось на 36% — с 302 до 194. Аналитики связывают отрицательную динамику «с изменением стратегий компаний, игроки рынка сфокусировались на борьбе за эффективность на существующих площадях».

Объем инвестиций в сегмент составил 100 млрд рублей, что на 32% ниже уровня 2024 года. Крупнейшими сделками стали объекты: «Дмитров ЛП» (Москва, 243 тысячи кв. м), СК «Обухово» (Москва, 109 тысяч кв. м) и СК «Саратов» (104 тысячи кв. м).

По итогам 2025 года аналитики IBC Real Estate прогнозируют, что объем спроса на рынке складской недвижимости России составит 4,5 млн кв. м, что станет на 27% ниже показателя прошлого года. Структура спроса сохраняет стабильность: онлайн-ритейл (38%), многоканальные ритейлеры (25%), производители (11%), логистические операторы (8%) и дистрибьюторы (5%).

— Жесткая денежно-кредитная политика, направленная на охлаждение экономики, привела к краткосрочным трудностям для бизнеса, что в том числе повлияло на снижение объемов спроса на рынке складской недвижимости в 2025 году. Мы наблюдаем, как рынок перешел от фазы экстенсивного роста к операционной эффективности. В среднесрочной перспективе усилия государства будут направлены на снижение инфляции и постепенную корректировку ключевой ставки, — сказал член совета директоров, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Евгений Бумагин.

Он уверен, что «бизнесу необходимо иметь доступ к дешевому финансированию».

— Мы ожидаем, что 2026-2027 годы будут переходными и ближе к концу этого периода после создания стабильных макроэкономических условий складской рынок получит стимул для дальнейшего развития, — подчеркнул Бумагин.

Как рассказали KazanFirst в пресс-службе Wildberries, «объединенная компания Wildberries & Russ постоянно рассматривает возможности расширения логистических площадей при наличии соответствующего спроса». По словам представителей компании, «развитие логистической инфраструктуры является одним из ключевых приоритетов компании, в том числе для Приволжского федерального округа». Так, в настоящее время в Татарстане функционирует логистический объект в Зеленодольске.

«До конца года будет еще введена небольшая площадь новых качественных складов»

Доля вакантных площадей в сегменте качественных складов класса А и В по итогам III квартала 2025 года в Казани составила 19%. Такие данные предоставила KazanFirst управляющий партнер Perfect RED, полномочный представитель Российской гильдии управляющих и девелоперов в Татарстане Елена Стрюкова.

Так, год назад, в ноябре 2024 года, «вакансия была близка к нулю и ставки обсуждались на строящиеся объекты с учетом даты их выхода на рынок». По ее словам, сейчас приводятся средние ставки на свободные блоки, в том числе в действующих объектах, которые и построены были раньше, и по качеству могут отличаться от новых объектов не в лучшую сторону. Незначительная корректировка ставок аренды связана в том числе с этим.

— Я с коллегами согласна в том, что рынок достиг своих пиковых показателей по ставкам и входит в фазу стабилизации ставок, которая продлится до тех пор, пока не будут сданы имеющиеся свободные блоки. Как я сказала выше, тут наши показатели по вакантности с коллегами не сходятся. В целом подход такой: если доля вакантных помещений выше 5%, то такую ситуацию называют «рынком арендатора». Потому что у пользователей складов появляется возможность выбора лучших вариантов и лучших условий аренды. Другое дело, что в натуральном выражении качественных свободных площадей немного. Две-три более-менее крупные сделки — и вакансия снова вернется к нулевому показателю, — поделилась своим мнением собеседница.

Она добавила, что «сегмент складской недвижимости в Казани и агломерации включает в себя разные типы объектов и пользователи у них разные». Между тем «востребованы как классические склады класса А на федеральных трассах, так и внутригородские объекты формата производственно-складских помещений».

Рынок складской недвижимости в Татарстане, со слов эксперта, находится в сбалансированном состоянии. Нет больших избытков помещений, есть устойчивый спрос. Текущая доля вакансий в 19% на 2/3 состоит из новых объектов, введенных в эксплуатацию в 2025 году.

— Любой сегмент рынка недвижимости крайне чувствителен к величине ключевой ставки — от неё зависит стоимость заемных средств. Склады не исключение. Да и пользователи складов — ритейл, маркетплейсы и логистика развиваются на заемные средства. В конце концов, ключевым драйвером развития рынка недвижимости является растущая экономика, — подчеркнула Стрюкова.

По прогнозу управляющего партнера Perfect RED, до конца года будет введена еще небольшая площадь новых качественных складов. За 2026 год текущие вакантные площади будут поглощены рынком. Так, «вслед за спросом будет появляться предложение на рынке качественных складских помещений в Набережных Челнах, Нижнекамске и Альметьевске». Крупнейшие пользователи складов сейчас активно ищут там площади.

«В Татарстане все гораздо лучше, чем в целом по стране»

С тем, что показатель вакантных площадей выше 4,1%, о чем сказано в исследовании, согласен специалист подразделения индустриальной недвижимости A-Development Александр Кудрявцев. Он отметил, что «пару лет назад, чтобы найти свободные площади в логопарке «Новая Тура», надо было обладать изрядным терпением и удачливостью». Также из своего опыта рассказал, как к нему «обратились одни из крупных резидентов, которые хотят оптимизироваться и сдать в субаренду несколько своих складских корпусов, и, изучая ситуацию в открытых источниках, обнаружил, что предложений крупных площадей в аренду несколько».

— Арендаторам интересны проекты с удобной логистикой, под которой понимается приемлемая для транспорта и для персонала доступность локации склада, а также внятная гибкая ценовая политика со стороны собственника-инвестора, учитывающая общую экономическую ситуацию. Также не забываем, что часто у арендатора есть особенности специфики работы и хранения «продукта», которые не являются универсальными и которые невозможно учесть в каждом «типовом» объекте. Например, у транспортной компании и у крупного продуктовика, работающего с «заморозкой», эти требования будут разными, — рассказал в беседе с KazanFirst Кудрявцев.

По его словам, «рынок складской недвижимости не живет сам по себе в отрыве от общей ситуации в стране и отражает те процессы, которые происходят, в том числе и ту неопределенность, которая имеется: ключевая ставка, серьезные изменения в налогообложении, снижение покупательской способности».

Собеседник заверил, что в отношении состояния складов «в Татарстане все гораздо лучше, чем в целом по стране».

— Прогнозы — дело крайне неблагодарное. Предполагать можно что угодно. Как оно получится на самом деле, покажет время. Пока как будто все неопределенно, из лимбических инстинктов «Бей! Беги! Замри!» у бизнеса пока выстреливает последний, — заключил эксперт.

«При желании можно найти подходящие варианты в хороших локациях»

Снижение арендной ставки на 5% в годовом выражении — это нормальное явление для динамичного рынка. Об этом KazanFirst рассказал эксперт по недвижимости компании «Этажи» Айрат Мухаметшин. По его словам, «учитывая незначительный процент снижения, не стоит делать далекоидущих выводов о том, что это свидетельствует о снижении интереса арендаторов к коммерческой недвижимости».

— Показатель вакантности в 4,1% является очень хорошим. Его можно охарактеризовать как низкий, что свидетельствует о здоровом уровне заполняемости складов. Отмечу, что существует поручение о выводе предприятий и складских помещений за пределы городской черты Казани и в прилегающих районах уже началось активное строительство, что в перспективе может повлиять на структуру предложения. Я не считаю, что на рынке наблюдается дефицит складских помещений. Предложение достаточно обширное в таких локациях, как улица Модельная, Родина, Аделя Кутуя. Таким образом, при желании можно найти подходящие варианты в хороших локациях, — сообщил эксперт.

Наибольший интерес арендаторов сегодня сосредоточен на готовых складских помещениях класса «А», которые предлагают современные решения. К ним относятся «системы видеонаблюдения, качественные подъездные пути, разворотные площадки для фур, а также возможность использования погрузочной техники». Ключевой фактор, со слов собеседника, «это сокращение временных затрат на логистические операции». Устаревшие склады с неудобными подъездами и планировкой теряют свою актуальность.

— У меня есть некоторые вопросы к методике проведения исследования. Не до конца понятно, на каких именно данных и репрезентативной выборке основаны приведенные цифры. Я считаю, что рынок складской недвижимости в Татарстане, в частности в Казани, находится в стабильном и хорошем состоянии. Предложение присутствует, и одновременно с этим ведется активное развитие: мне известно о 5-6 новых крупных проектах на территории Казани, которые строятся с применением современных технологий, — отметил Мухаметшин.

По его словам, в краткосрочной перспективе, в преддверии нового сезона, «традиционно можем наблюдать рост цен». Собеседник выделил, что «государственный бюджет на 2026 год уже сформирован и ожидается постепенное снижение ключевой ставки Центробанка, ситуация на рынке должна стабилизироваться». Между тем не ожидаются резкие обвалы и скачки цен. Так, «скорее, ставки аренды будут держаться на текущем уровне с незначительной динамикой».