«Застройщику не нужны деньги дольщика»: почти две трети новостроек в Татарстане не продаются

Татарстан всегда был рекордсменом по вводу жилья, но одновременно с этим в республике росло и число непроданных квартир. Перед отменой льготной ипотеки эксперты также прогнозировали затишье на рынке недвижимости. Началось ли затоваривание быстрее, чем ожидалось, и стали ли новостройки ненужными и недоступными – в материале KazanFirst.

Доля нераспроданного жилья в России выросла на 3% за этот год. К началу июля непроданными остаются почти 77 млн «квадратов» жилья в новостройках – это 67% всего строящегося жилья в стране, сообщается в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИЖС).

Рейтинг регионов с самой высокой долей нераспроданных новостроек возглавляет Челябинская область. В ней не распродано 78% жилья, это 1,1 миллиона квадратных метров жилья. Второе место занимает Башкортостан – 74% и Краснодарский край – 73%.

Самая низкая доля непроданных новостроек отмечается в Нижегородской области – 55%, объем непроданного жилья составляет 600 тысяч кв. м, и Москве – 58%, то есть 10,5 млн непроданных «квадратов». Чуть хуже дела обстоят в Омской и Свердловской областях с показателями в 62%.

Несмотря на то, что Татарстан попал в антирейтинг и стоит на 11-й строчке из 16, отмечается, что он относится к региону с активными продажами новостроек, где меньше всего нераспроданных остатков. В республике доля нераспроданного жилья в новостройках составляет 64%, а это почти два миллиона квадратных метров. С такой же долей держится Санкт-Петербург.

По данным финансового института «ДОМ.РФ», на конец июня в Татарстане отмечается почти 50% нераспроданного жилья, это 1,5 млн квадратных метров. На сегодняшний день в республике объем проданной жилплощади составляет почти 1,1 миллиона кв. м. Непроданная часть составляет 49%, это почти 1,5 миллиона кв. м. В аналогичный период прошлого года доля нераспроданного жилья составляла 57% – 1,3 миллиона кв. м.

Предложений больше, чем спроса?

KazanFirst поговорил с экспертами и узнал, стоит ли ожидать снижения цен, что послужило причиной такого большого объема нераспроданного жилья, а также чего стоит ожидать на рынке недвижимости в текущих условиях.

Руководитель центра недвижимости «Квартет» Рустем Сафин считает, что главная причина, которая привела к такому раскладу, – увеличение предложения. Жилых комплексов стало строиться значительно больше, поэтому у покупателей увеличился выбор. Благодаря этому клиент выбирает максимально соответствующий его параметрам жилой комплекс. Какие-то жилые комплексы стали продаваться лучше, а какие-то проигрывают по потребительским качествам или функционально и эстетически устарели, не соответствуя современным запросам.

– Не соглашусь с понятием «ненужное» жилье. Если вернуться к статистике нераспроданных квартир в сданных жилых комплексах, то мы увидим, что таких предложений нет ни в центре города, ни в спальных районах, ни даже в пригороде. Да, есть некоторые лоты, которые плохо продаются, но зачастую причина в планировочном решении, которое не устраивает основную массу покупателей. В этом случае застройщик в таких квартирах делает ремонт под ключ с возможностью приобрести такую квартиру с ремонтом в ипотеку. Для многих вариант «заезжай и живи» выгоднее, чем вторичное жилье, даже несмотря на то, что сама квартира стоит дороже «вторички», так как ставка по ипотеке и переплата по кредиту выгоднее, – объяснил эксперт.

По мнению руководителя, проблемы в том, что жилье не распродается, нет. Если смотреть статистику по уже сданным домам, то цифра по нераспроданным квартирам будет кратно ниже и даже не превысит 2-3% по всему городу.

– Многие обыватели думают, что если квартиры не продаются, значит, застройщик будет нуждаться в деньгах и для ускорения продаж снизит стоимость квартир. Но нужно понимать, что в начале строительства по проектному финансированию застройщик уже получает гарантированно всю сумму, необходимую для завершения стройки. Поэтому застройщик не нуждается в деньгах дольщиков. Даже если застройщик продаст все квартиры за месяц до сдачи дома, от этого ничего плачевного не произойдет. Реальное снижение цен на квартиры может произойти по двум причинам: снижение ключевой ставки и снижение стоимости строительных материалов, которые в совокупности составляют не менее 60% в себестоимости строительства квартиры, – рассказал собеседник.

Никто не хочет проигрывать борьбу за покупателя. Как прогнозирует Сафин, если снижать цену нельзя, чтобы не уйти в убыток, значит, будет повышаться качество строительства, проработки проектов, социальной инфраструктуры – от этого покупатель однозначно выиграет. Те, кто не использует передовые решения, не смогут похвастаться хорошей глубиной продаж квартир.

Снижения цен не будет

Генеральный директор группы компаний «СМУ-88» Наиль Галеев называет это явление временным. Сегодня формируется так называемый отложенный спрос, но пока рынок переживает не самый комфортный период. Многие ждут снижения ключевой ставки хотя бы до 10% – тогда рынок снова заживет и затоваренность рассосется. Это уже было, сейчас происходит ровно то же самое.

– Мы не раз и не два говорили, что строительная сфера сегодня как никогда зависит от влияния банковского сектора. Этот год по уровню падения продаж для массового сегмента может приблизиться к уровню 2022 года – ключевая ставка примерно такая же высокая, на вторичном рынке заградительные ставки по ипотеке, и его почти не существует, соответственно, купить новостройку за счет продажи старого жилья очень сложно, а разрыв между условиями ипотечных программ с господдержкой и реальной стоимостью жилья стал еще больше. Эти негативные тенденции затронули и наши продажи, разумеется. Однако благодаря структуре предложения – в гораздо меньшей степени. Уникальность и штучность проектов в этом случае защищает нас от глубокой просадки, – рассказал эксперт.

Что касается цен, по мнению Галеева, тут никаких предпосылок для снижения нет. Себестоимость строительства все время растет, а в этом году дополнительной нагрузкой становится стоимость банковского обслуживания эскроу-счетов. Кроме того, экономическая модель каждого ЖК прописана в договоре на проектное финансирование с банком. Тут никаких движений быть не может – это станет нарушением условий. Сегодня компания работает на минимальной маржинальности –15%, это предел для сохранения финансовой устойчивости.