Повышение ставок и непредсказуемые потребители: что происходит с торговыми и офисными центрами в РТ

В Татарстане в два раза выросли арендные ставки в торговых комплексах и бизнес-центрах. Как заявляют сами участники рынка, в этом виновата высокая ключевая ставка ЦБ, а также «непредсказуемая динамика потребительской активности». При этом в Казани наблюдается дефицит качественных офисных помещений. Из-за кризиса инвесторы не хотят вкладываться в этот сегмент и «ждут лучшего периода».

В Татарстане на рынке коммерческой недвижимости наблюдается дефицит предложений по офисам. Об этом заявила директор ООО «Сити Центр» Валентина Павлухина на пресс-конференции по обзору сектора жилья республики по итогам первого квартала 2025 года. Мероприятие было организовано Российской гильдией управляющих и девелоперов. (РГУД). На сегодняшний день, по словам спикера, предлагают офисы либо некачественные, либо бизнес-центры.

Павлухина отметила, что в Набережных Челнах на весь город есть только один бизнес-центр «2.18» или, как его называют жители, «Тюбетейка».

— Предложение качественной офисной недвижимости в городе критически маленькое. У меня околонулевая вакансия сохранялась в течение года. Сейчас вакансия — 1%, это пять офисов. Желание и потребность в городе очень высокая, их разберут в течение недели, —рассказала она.

Кроме того, многие помещения освободились из-за того, что с начала 2025 года резко поднялась арендная ставка на 22%. Теперь она достигает 1,2-1,7 тысячи рублей за квадратный метр. Однако резиденты на съехали, а уменьшили свои объемы в площадях. Например, из пяти офисных помещений компания сократилась до одного офиса.

По словам спикера, «есть инвесторы, которые хотят строить помещения, но они понимают, что сейчас не время, и ждут лучшего периода». Также наблюдается спрос на офисы качественного уровня, но, учитывая стоимость строительства, мало кто с риском пойдет на такой проект.

Среди тенденций наблюдается интерес к свободной планировке помещений от 50-100 квадратных метров.

При нынешних ставках кредитоваться никто не будет

Директор по развитию UD Group Ильдар Кагиров добавил, что не стоит ждать новых объектов в сегменте офисной недвижимости. Он согласен, что кредитоваться при нынешних ставках в банках под 25% «никто не будет, поэтому в ближайшее время какие-то новые знаковые здания в столице Татарстане не появятся». Кроме того, он напомнил, что срок строительства новых объектов длится два-три года. Поэтому «если какой-то самый смелый девелопер захочет построить крутой бизнес-центр в Казани, он появится года так через три». Кагиров добавил, что за последние восемь лет в Казани почти не вводились и новые бизнес-центры.

По итогам I квартала 2025 года по региону показатель вакансий по офисным объектам достиг 4%, что на 3% выше аналогичного периода прошлого года. Среди причин роста эксперты выделили выход на рынок новых объектов, а именно многофункциональный комьюнити-центр «АРТ Центр» и бизнес-центр UNO.

— Был очень сильный рост арендных ставок в 2023-2024 году в 1,5-2 раза по бизнес-центрам. Вот сейчас они стабилизируются. То есть это, по сути, был запоздалый рост, когда себестоимость строительства очень сильно выросла, — сообщил спикер.

Менеджер по аренде ООО «Панорама» Алия Жумагалиева добавила, что средняя цена за квадратный метр офиса в бизнес-центра варьируется от 2,5 до 3,5 тысяч рублей.

Поднять арендную ставку для всех арендаторов разом невозможно

В то же время уровень вакансий в торговых центрах на конец марта составил 6%. Кроме того, в них практически завершился процесс замещения брендов, покинувших России. Об этом сообщила полномочный представитель РГУД в Татарстане Елена Стрюкова.

— Мы проанализировали, как у нас растут доходы и расходы за последние пять лет. Оказалось, мы большие молодцы, потому что доходы у нас растут каждый год примерно на 9-10% — это та индексация, которая прописана в договорах аренды. Напомню, что происходило с рынком торговой недвижимости в эти годы, — закрытие на шесть месяцев во время пандемии COVID-19, а потом уход международных арендаторов. На этом фоне даже такой небольшой прирост действительно выглядит, мягко говоря, подвигом, — поделилась своим мнением эксперт.

Прирост наблюдается и в динамике расходов. За пять лет они увеличились порядка на 20%. Так, в период 2023-2024 гг. показатель составлял 34%. По ее словам, если представить график доходов и расходов и продлить их на 5-7 лет, то увидим, что «тонкая прослойка маржинальности очень быстро будет стремиться к отрицательным величинам». Поэтому «в этих условиях ничего не остается, как повышать ставки аренды, что и происходит, а иногда и выше, чем это предусмотрено долгосрочными договорами аренды».

— Поднять арендную ставку для всех арендаторов разом невозможно: у ряда магазинов аренда исчисляется как процент от розничного товарооборота, у кого-то индексация арендных ставок зафиксирована конкретной величиной — 10–12%. Единственный выход для собственника — усаживать арендаторов за стол переговоров и открыто показывать все свои расходы по принципу open book (открытая книга. — Ред.), — заявила Стрюкова.

В свою очередь Ильдар Кагиров подчеркнул, что посещаемость в торговых центрах стабилизировалась, однако заметен тренд на снижение. Это объясняется в том числе и тем, что многие жители Казани стали интересоваться «АРТ Центром», где посещаемость за квартал выросла на 30%. Со слов спикера, «сейчас себя хорошо чувствуют еда и развлечения, ведь люди не перестали на это тратить, однако в сфере моды выручка у арендаторов не растет, а у кого-то и падает».

«Производственная и складская недвижимость проседают как нечто чуждое и неинтересное»

Сегмент складской недвижимости, в отличие от других, чувствует себя лучше. Об этом рассказал партнер девелоперской компании Dg19 Владимир Чиняев. По его словам, «повышение арендных ставок и непредсказуемая динамика потребительской активности стали основными сдерживающими факторами для заключения сделок и на рынке складской недвижимости в Казани». Так, в первом квартале 2025 года в этом сегменте наблюдалось небольшое снижение спроса, а «значительная часть арендаторов заняла выжидательную позицию, оптимизируя свои ресурсы и используемые площади».

— Конечно, повышение ключевой ставки повлияло на охлаждение спроса и на интерес девелоперов строить новые объекты. Сейчас мы видим 2–3% вакансий по России, в зависимости от региона. Татарстан всегда демонстрировал дефицит складских помещений и уровень вакансий ниже 1%. Сейчас порядка 1,6 миллиона квадратных метров — текущее предложение рынка в республике. И в этом году будет введено около 900 тысяч квадратов, — заявил партнер девелоперской компании Dg19.

Однако наибольшим спросом пользуется Light industrial (формат легких промышленных зданий для малых и средних предприятий). Так, Чиняев посоветовал девелоперам обратить внимание на такой сегмент коммерческой недвижимости, потому что «чаще всего они пользуются ретейлом, смотрят торговые центры, офисную недвижимость всегда предлагают, а производственная и складская проседают как нечто чуждое и неинтересное». Однако эксперт добавил, что во время кризиса складская недвижимость показывает стабильность.

Рассчитывать на государственное финансирование довольно тяжело

— Вырос спрос на производственные помещения. На мой взгляд, это сильно связано с теми структурными изменениями, которые сейчас происходят в экономике России в реальных процессах импортозамещения. Нельзя сказать, что рынок замер и нет никаких подвижек. За последние три года объем заключенных договоров или изменений в договорах был максимальным. Большое количество компаний сократило свои площади. Но компании, которые расширялись, или другие, которые к нам пришли, полностью заполнили высвобождаемые площади новыми клиентами и производством, — заявил гендиректор АО «Химград», президент российской гильдии управляющих и девелоперов Айрат Гиззатуллин.

Он отметил, что ставки в Казани одни из наиболее высоких в России. Так, они доходят до показателя 1,5 тысячи рублей за квадратный метр. Кроме того, на такой сегмент выходит большое количество объектов. Эксперт объяснил это тем, что небольшие постройки до 1,5 тысячи кв. м не поднадзорные Госстройнадзору, а также есть спрос на локации в черте города.

Гиззатуллин согласен, что ключевая ставка мешает развиваться технопаркам и складам. Он заявил, что необходимо привлекать средства в формате закрытых паевых инвестиционных фондов.

— Рассчитывать на государственное финансирование довольно тяжело, и ряд решений на уровне федеральных органов власти сейчас нацелен на то, чтобы субъекты с высоким уровнем социально-экономического развития подобного рода программы принимали, — заключил глава РГУП.