«Рассрочка для застройщика ужасна»: почему девелоперы РТ продолжают предлагать акции на жилье

Порядка 50-60% новых квартир в Татарстане продаются застройщиками в рассрочку, заявляют казанские девелоперы. Покупателю это значительно выгоднее, чем брать рыночную ипотеку в банке. Но сами застройщики признаются, что если бы не нынешний кризис, то они бы «ни при каких обстоятельствах не давали рассрочку». Несмотря на различные акции, апрель 2025 года «стал худшим за последние пять лет по сделкам» в новостройках.

В Татарстане «основным мотиватором» для сохранения продаж на рынке недвижимости является рассрочка. Об этом заявила руководитель отдела продаж специализированного застройщика «Зеленая Долина» Яна Позднеева на пресс-конференции по обзору сектора жилья республики по итогам I квартала 2025 года. Мероприятие было организовано Российской гильдией управляющих и девелоперов.

По данным Позднеевой, такой формат занимает 50% на долю продаж на сегодняшний день. С ее слов, этому способствует то, что рассрочка идет якобы без удорожания стоимости квартиры.

Напомним, первоначальный взнос по такой программе составляет от 15%, а выплатить полную сумму необходимо в срок до 5-10 лет. Покупатель имеет право поселиться в квартире сразу после получения ключей, однако собственником он становится, когда выплатит полную стоимость. Большинство застройщиков предусматривают рассрочку без начисления процентов, однако покупатель отдельно платит за оформление такой рассрочки.

«Этот апрель стал худшим за последние пять лет по сделкам на новостройки»

По мнению руководителя агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасии Гизатовой, в Татарстане в рассрочку продают 60% новостроек. Еще 30% приходится на льготные программы. В 8% случаев люди покупают квартиры сразу за наличку. А на «рыночную ипотеку» (в кредит под банковские проценты) сейчас приходится лишь 2% сделок.

— Порядка 40% людей погашают с конвертацией в ипотеку, 3% — от реализации другого имущества и порядка 7% за счет депозитов, — сообщила эксперт.

Что касается статистики рынка жилья по республике, Гизатова заявила, что «этот апрель стал худшим за последние пять лет с точки зрения зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ)», то же самое касается и вторички. Так, по данным Росреестра по РТ, на которые ссылалась спикер, в апреле было 1 476 ДДУ, а в 2021 году — 1 932. По регистрации договоров купли-продажи (ДКП) в прошлом месяце было 1 793, а пять лет назад — 6 482.

— Есть хорошая новость, что по поручению Президента России Владимира Путина планируется увеличить категории, которые могут претендовать на семейную ипотеку, — это семьи участников СВО и семьи с детьми до 14 лет. Это сразу встряхнет рынок недвижимости. Для тех, кто не в курсе, возрастной ценз сейчас до шести лет включительно. В принципе это на самом деле такая дискриминация, потому что семьи с детьми-школьниками гораздо больше нуждаются в улучшении жилищных условий, чем семьи с детьми до шести лет. Такая программа была для стимулирования рождаемости, — отметила руководитель АН «Счастливый дом».

Отметим, что сегодня Кремль опубликовал перечень поручений по итогам апрельского заседания Госсовета России. Так, до 15 июня правительству РФ вместе с комиссией Госсовета по направлению «Инфраструктура для жизни», которую возглавляет раис РТ Рустам Минниханов, необходимо подготовить предложения по реализации целого ряда мер поддержки жилищного рынка и сферы ЖКХ. Тогда, 15 апреля, на заседании глава Татарстана предложил распространить ипотеку на семьи с детьми до 14 лет. Он заявлял, что «ключевая задача — повысить доступность жилья», а основной инструмент здесь — семейная ипотека.

Девелоперам нужно как-то крутиться

Коммерческий директор ГК «Новастрой» Антонина Дарчинова согласна, что количество сделок снижается. Так, сейчас зарегистрировано 600 сделок по ДДУ, где более 50% приходится на сделки с использованием рассрочки.

Она отметила, что при семейной ипотеке с лимитом в 6 млн рублей купить квартиру бизнес-класса в Татарстане невозможно.

— Даже если программу расширят с точки зрения аудитории, но не расширят с точки зрения лимитов, то квартиры бизнес-класса и даже просто жилье, находящееся внутри Казани, очень плохо проходят по этой программе. Здесь девелоперам нужно как-то крутиться и на первый план выходит рассрочка, — рассказала Дарчинова.

Эксперт заявила, что «рассрочка для застройщика ужасна». По ее словам, если бы были другие способы продажи и покупки жилья, то они бы «ни при каких обстоятельствах не давали рассрочку». Она пояснила, что это не дает девелоперам заполнять эскроу-счета, процентная ставка по проектному финансированию увеличивается, повышается себестоимость жилья, конкуренция и сокращается прибыль застройщика.

— Плюс рассрочка — это риск. Несмотря на то, что мы обязываем клиента перестраховываться для того, чтобы не случилось ситуации, когда мы остались без денег и без квартиры. Все равно возможность расторжения есть. Есть люди, которые рассчитывают, во-первых, продать с учетом увеличения цены, то есть как-то с переходом долга. И, во-вторых, рассчитывают переходить на ипотеку. Эти два варианта под сильным вопросом. Это значит, что в конце строительства нас может ждать расторжение договора, — сообщила спикер.

Она добавила, что сейчас после ввода жилья 20% квартир остается и если этот показатель выше, то может привести к тому, что банк возьмет в залог квартиры, а продавать жилье под залогом проблематично.

— Мы вообще не сдаемся, поэтому решили новую акцию озвучить: рассрочка по ДКП. Тоже в этом смысле очень рискованно. Это введенный в эксплуатацию объект, на который дается рассрочка на два года, например. Потому что рассрочки на полгода никому не нужны — никто не потянет такую сумму разбить на полгода. На самом деле схему, конечно, придумали не мы, а федеральные застройщики, а нам надо применить, — заключила коммерческий директор ГК «Новастрой».

Рассрочки дошли и до премиум-сегмента жилья, заявила генеральный директор ООО СЗ «Заря» Анна Маршева. По ее словам, «клиенты избалованы и видят, что в других сегментах такое есть, и просят такое в премиум». Кроме того, «это единственный инструмент, который пока со снижением спроса приняли и вынуждены давать рассрочки рынку».