Полезно знать: что делать, чтобы не отказали в ипотечном кредите

Почему даже самые лояльные банки порой не выдают ссуду на покупку квартиры.

Как официальные источники, так и экспертное сообщество однозначно положительно оценивают перспективы роста объемов ипотечного кредитования в этом году и в обозримом будущем. Тем не менее, первое же обращение людей в банк часто оборачивается отказом. Хуже того, эти отказы имеют тенденцию повторяться и банки обычно не спешат объяснять свои резоны: отказы редко сопровождаются какими-либо комментариями. Генеральный директор Ипотечного центра Эксперт, доцент кафедры финансов организации КФУ Андрей Анкудинов специально для KazanFirst проанализировал основные причины отказов в ипотечном кредите, устранив которые вы легко получите одобрение в будущем.

Наличие активной просрочки. Обязательным первым этапом скорринга (проверка анкеты по определенным параметрам, – Ред.)  заемщика является анализ его кредитной истории. В некоторых случаях люди просто забывают о наличии невыплаченного кредита. Даже если банк в итоге не подал на заемщика в суд и «простил» долг, пропустив срок исковой давности, информация о неисполненном кредитном обязательстве содержится в одном из бюро кредитных историй (БКИ). Также возможно наличие технических ошибок, либо невнесение кредитором в бюро кредитных историй информации по погашенному кредиту. В последнем случае ситуацию выправить легче, но и здесь потребуется время для составления необходимых заявлений и внесения изменений в БКИ.

Долги по судебным актам. Данная причина схожа с наличием активной просрочки, разница лишь в том, что здесь уже есть судебные акты о взыскании задолженности и ведется (либо велось) исполнительное производство. Одно дело неоплаченный штраф ГИБДД, совсем другое – непогашенный вовремя кредит. Следует понимать, что даже если исполнительное производство уже было завершено за невозможностью исполнения, банк все равно это увидит и либо сразу откажет в ипотеке, либо может попросить погасить денежные обязательства. 

Историческая просрочка. Для ряда банков наличие просрочек по кредитам в прошлом является стоп-фактором, и даже незначительные просрочки ведут к автоматическому отказу. В данном случае необходимы индивидуальный подход к каждому случаю, анализ суммы, структуры и срока просрочек. Только после всего этого можно говорить о реалистичности привлечения ипотеки и подбора ипотечной программы. 

Отсутствие кредитной истории. Зачастую отсутствие какой-либо кредитной истории у клиента выступает не менее весомым препятствием, чем наличие исторической просрочки. Банки крайне настороженно относятся к таким заемщикам. Ведь на рынке имеются «серые схемы» создания/улучшения кредитной истории. Например, за некоторую плату микрофинансовая организация может внести в БКИ информацию о якобы погашенном займе задним числом. Эксперты не рекомендуют предпринимать, и даже предостерегают от подобных шагов.

Недостоверность данных и предоставленных документов. К сожалению, к подготовке справок и ряда других документов многие подходят весьма снисходительно. Надо понимать, что обманывать банк не следует, а проверить, например, справку потенциального заемщика по форме 2-НДФЛ можно за полминуты на портале федеральной налоговой службы. Указанный же доход будет учтен не более чем в «среднерыночной» величине по данной профессии и щедрость в оценке здесь бесперспективна.

Неофициальные доходы. Банки, конечно, идут навстречу заемщикам и принимают в качестве документов, подтверждающих доходы, справки в свободной форме («по форме банка»). Однако зачастую требуется наличие хотя бы минимальных отчислений по налогам и страховым взносам от работодателя. В ином случае справка по форме банка не пройдет и доходы учтены не будут.

Недостаточность дохода. Хотя риски банка и застрахованы залогом в виде объекта недвижимости, ему нужно видеть, что клиент достаточно платежеспособен и сможет ежемесячно исполнять взятые кредитные обязательства. Для оценки критерия достаточности дохода необходимо учитывать величину прожиточного минимума на самого заемщика (около 9 000 рублей в Казани), его несовершеннолетних детей (около 8 000 рублей), кредитной нагрузки (платежи по имеющимся кредитам), прочие обязательные платежи (алименты, выплаты по судебным решениям и др.).

Стаж заемщика. В большинстве банков требования к общему стажу заемщика составляют от 1 года, из которых должно быть не менее 3 месяцев на текущем месте работе.  Следует понимать, что даже ипотека «по двум документам» предполагает проверку официального трудоустройства и стажа заемщика.

Частая смена мест работы. При выдаче ипотечного кредита банк желает видеть платежеспособного заемщика, имеющего стабильный доход. Частая смена мест работы расценивается банками как некоторый индикатор возможных проблем с выплатами по кредиту в будущем.

Аффилированность с работодателем. Очень часто клиенты предоставляют документы, подтверждающие доход от организаций, учредители или руководители которых находятся с заемщиком в тесных родственных отношениях. Служба безопасности банка, несомненно, выявит данный факт. И банк, вероятнее всего, либо запросит большой объем дополнительной информации в виде учредительных, бухгалтерских, управленческих документов по организации, либо же попросту не примет подобные справки.

Непрохождение «обзвона» работодателей. Служба безопасности банка будет сверять данные и проверять их достоверность на основе анализа ряда альтернативных источников. Например, работодателю будут звонить не по указанным в анкете телефонам, а по другим телефонам из общедоступных источников. При этом вопросы могут удивлять неожиданностью и степенью детализации (например, «какой вид открывается из окна вашего офиса?»). Если коротко, то вопросы опытных «безопасников» часто позволяют выявить даже незначительные несоответствия в представленной информации.

Неверный подбор ипотечной программы. Звучит неправдоподобно, но очень часто потенциальные заемщики подают заявки в банки на ипотечный кредит по параметрам, по которым данная кредитная организация кредитов попросту не предоставляет. Типичные случаи – требования по первоначальному взносу, ипотека на объекты недвижимости, под которые данный банк не кредитует (например, земельный участок, строящийся дом, коммерческая недвижимость) и др.

Скорринговый балл заемщика. Банки индивидуально определяют своего целевого клиента, и ряд демографических, социально-экономических, образовательных и прочих параметров, а также будет ли именно этот банк готов прокредитовать конкретного заемщика. Состоит ли потенциальный клиент в браке, не входит ли в список «нестабильных профессий» (менеджеры по продажам, страховые агенты, актеры, риэлторы, спортсмены и др.), каково его состояние здоровья и большое количество прочих параметров будут тщательно проанализированы банком.

«Непрохождение» объекта недвижимости. В случае успешного прохождения оценки кредитоспособности заемщика препятствием может выступить непринятие объекта недвижимости в качестве залога конкретным банком. Следует тщательно изучить требования банка к приобретаемому в ипотеку объекту недвижимости по ряду формальных параметров: возраст объекта, технические характеристики, фактическое состояние, его ликвидность и др.

Неверное заполнение заявки/документов. Банки (по большей части крупные) зачастую не церемонятся с потенциальными заемщиками и могут отказать при малейших расхождениях с их требованиями по подготовке документов - расшифровка подписи заверяющего на каждой странице копии документа, наличие строки «по настоящее время» и множество прочих, даже абсурдных с точки зрения рядового заемщика, требований.

Наличие судимости. К сожалению, зачастую наличие судимости означает отказ по ипотечному кредиту. Тем не менее, шансы здесь не нулевые и в каждом случае следует разбираться индивидуально, но получение одобрения по ипотеке значительно затрудняется.

Неверное поведение заемщика. Неуверенное общение с сотрудниками службы безопасности банка, разночтения в данных и «путаница в показаниях» в большинстве случаев ведут к отказу. Здесь всегда рекомендуется быть правдивым и предварительно проконсультироваться с профессиональными экспертами на предмет ведения диалога с сотрудниками банка.

Банкротство заемщика. С 2015 года в нашей стране введен институт банкротства физических лиц. И хотя реальных банкротств граждан не так много, в практике встречаются случаи отказов по ипотеке именно вследствие прохождения заемщиком процедуры банкротства. 

Наличие микрозаймов. В практике работы с банками республики Татарстан встречаются отказы в предоставлении ипотечного кредита по причине простого обращения потенциального заемщика в прошлом в микрофинансовую организацию. При этом здесь речь идет не о просрочке выплат, а просто о факте обращения за микрозаймом.

Частые обращения. Распространенность современных интернет ресурсов по онлайн-рассылке заявок во «все банки» может обернуться крайне негативными последствиями. Следует понимать, что все запросы отражаются в кредитной истории, и предыдущие несколько отказов приведут к более тщательной проверке и оценке заёмщика или же вовсе к прямому отказу в кредите.

Понравился материал? Поделись в соцсетях
0 КОММЕНТАРИЕВ
This site is protected by reCAPTCHA and the Google Privacy Policy and Terms of Service apply.
downloadfile-iconquotessocial-inst_colorwrite