Дина Гайзатуллина: Перевод земель из одной категории в другую будет популярен, пока есть инвесторы

Тема земельных отношений становится все более актуальной. Что сегодня интересует простых жителей и бизнесменов, где не хватает помощи государства и как генплан помогает развитию территории, редакции KazanFirst рассказала директор РКЦ «Земля» Дина Гайзатуллина.  

— По всей стране продолжается работа по внесению границ населенных пунктов в ЕГРН. Давайте объясним, зачем нужно проводить эту работу и с какими сложностями можно столкнуться?

— Внесение границ в реестр недвижимости дает возможность четко определять категории земель. По сути, это система, направленная на сохранение определенных свойств земельного участка. И уже та или иная категория влияет на рыночную, кадастровую стоимость территории. Назову два главных преимущества от внесения актуальных сведений о границах населенных пунктов в ЕГРН. Первое — чем больше будет таких данных, тем меньше вероятность земельных споров между собственниками. Второе — вовлечение земель в оборот. Имея актуальную информацию о границах населенных пунктов, регионам самим легче эффективно управлять собственными земельными ресурсами.

— Вы, как эксперт и специалист, в чем видите основные сложности в этой работе? 

— По закону функции по установлению границ населенных пунктов возложены на органы местного самоуправления. Пока основная сложность, на мой взгляд, в том, что с их стороны это отдельные, частные, разрозненные заказы. Нет единого государственного заказа на установление границ. Сейчас муниципальные образования сами ищут, привлекают инвесторов, которые бы профинансировали подобные работы. Знаю, что на данный момент правительство Татарстана централизованно прорабатывает этот вопрос.

— С сентября этого года появилась возможность узаконить право на самозахваченные земли. Кто может воспользоваться этим? Что для этого нужно? 

— Для многих людей это изменение — долгожданная возможность оформить права на участки, которыми они когда-то самовольно начали пользоваться. Нужно соблюсти три простых условия, чтобы законно оформить самозахват: вы распоряжаетесь землей более 15 лет, не имеете споров с соседями и претензий со стороны органов власти. Ну и площадь присоединяемой территории не должна превышать установленный в регионе предельный минимальный размер земельного участка. Есть правила землепользования и застройки, которые утверждают эти цифры для каждого муниципального образования (городского или сельского поселения), для отдельно взятого вида разрешенного использования. Например, в Казани предельный минимальный размер земельного участка под индивидуальное жилищное строительство — 400 квадратных метров. То есть если вы владеете землей в 1 000 квадратов, то при наличии всех согласований можно добавить 399 квадратных метров. Бывают муниципальные образования, где для какого-то вида разрешенного использования предельный размер участка не установлен, тогда прибавить можно только 10% от площади, которой уже владеете.

— Куда следует обращаться человеку, чтобы решить этот вопрос?  

— Если у вас есть самозахваченная земля, то советую сразу обращаться в территориальное управление Росреестра, где уже подскажут, какой на этой земле вид разрешенного использования и сколько максимально можно прибавить.

— При этом не так давно на заседании Совета по предпринимательству поднимался вопрос о том, что фермеры столкнулись с невозможностью оформить право собственности на имущество/земли, которым пользуются и которое фактически принадлежит им. Как вам видится решение этой проблемы?

— Совет по предпринимательству снова показал, что эта проблема существует. Решение только одно — через суд с предоставлением всех документов. По опыту могу сказать, что хоть и редко, но, к сожалению, подобные случаи встречаются. Ситуации могут быть совершенно разные, поэтому какого-то единого решения здесь не может быть. В первую очередь нужно изучать документы, обращаться при необходимости в архивы, а суд, повторюсь, уже будет разбираться во всех тонкостях.

— Насколько сегодня актуален для Татарстана вопрос по переводу земель из одной категории в другую?

— Этот вопрос будет актуален до тех пор, пока перед Татарстаном стоит задача по привлечению инвесторов, поэтому, думаю, к переводу земель из одной категории в другую будут обращаться еще довольно долго. Чем больше инвесторских инициатив, тем больше актуальность перевода земель из одной категории в другую. Что вообще такое категория земельного участка? Это определенный правовой режим, который устанавливает, как можно использовать конкретную территорию, что на ней допустимо делать, а что нет. Соответственно, перевод нужен в тех случаях, когда есть желание заняться какой-то другой деятельностью, которая пока на данный момент не отвечает требованиям установленной категории. 

— Расскажите, пожалуйста, как устроена эта работа?

— Чаще всего перевод земель проходит по такому сценарию: инвестор обращается в администрацию муниципального образования, говорит о своем желании изменить категорию под какой-то проект. Получив согласие, он находит ресурсы на перезонирование. Им занимаются профильные компании, если нет никаких нареканий со стороны администрации района.

— Другая тема, которая обсуждается, в том числе на федеральном уровне, — землеустройство. В начале года Минэкономразвития подготовило проект федерального закона внутрихозяйственного землеустройства. Объясните, в чем его необходимость? 

— Довольно больной вопрос для меня как руководителя кадастрового центра. За последние 15 лет не было ни одной заявки от сельхозпредприятий на подготовку проектов внутрихозяйственного землеустройства. С его помощью главный агроном понимает, какую культуру и в какое время можно высаживать на конкретном участке. Какие дополнительные культуры там можно выращивать, чтобы давать земле отдохнуть. В общем, календарь использования участка. Там же прописывалось, как максимально правильно и эффективно использовать почвы на территории хозяйства. Документ нужно обновлять раз в пять лет, но последнее время на его выполнение вообще нет запроса.

— Земля неразрывно связана с территориями, а они в свою очередь с генпланом, который отвечает за развитие этих самых территорий. В Казани как раз сейчас принимается новый генеральный план. Как вы оцениваете те изменения, которые ждут город?  

— Положительно. Город растет очень быстро, и нужно заложить основы для его будущего расширения, создать условия для комфортного и качественного роста. Новый генплан отвечает этим задачам. Закрывает он и некоторые проблемные вопросы, которые долгое время не находили решения. Например, есть довольно большой массив участков, которые раньше были частью Высокогорского и Пестречинского районов. Речь идет о Вишневке, Салмачах, Чебаксе, Вознесенском. Больше десяти лет назад их включили в черту Казани, казанцы стали там активно строиться, хотя вопрос с видом разрешенного использования земель не был закрыт. Только с принятием нового генплана эти территории получат необходимый для строительства частной жилой недвижимости вид разрешенного использования — ИЖС (индивидуальное жилищное строительство). Думаю, что такие изменения обрадуют как минимум 10 тысяч человек — владельцев недвижимости на этих землях. 

Генплан нацелен и на решение транспортных проблем, предусмотрены дороги-дублеры для некоторых магистралей. Они тоже облегчат жизнь казанцев.

— Дайте совет, на что нужно обращать внимание при покупке загородной недвижимости, чтобы не попасться на уловки мошенников?

— Начните с кадастровой выписки из Управления Росреестра. Это первое и самое простое, что можно сделать. Да, она стоит небольших денег, но с ее помощью вы получите основную информацию о недвижимости. Первое — кто собственник объекта. Уже на этом этапе сравнивайте информацию, действительно ли тот человек представился вам собственником коттеджа при продаже.

Второе — в выписке сразу видно, есть ли у земельного участка обременения в виде охранных зон, находится ли недвижимость в залоге у банка.

Третье — вы сможете посмотреть каталог координат границ земельного участка. Для надежности лучше обратиться в компанию, которая проверит данные геодезическим методом, то есть выехав на место. Основываясь только на выписке, можно многое понять о недвижимости.

Наша справка

Дина Гайзатуллина

Генеральный директор АО «РКЦ «Земля», Республика Татарстан

Родилась 2 июня 1991 года в городе Казань.

В 2013 году окончила юридический факультет Казанского (Приволжского) Федерального Университета, специализация гражданское право. В 2016 году Казанский государственный архитектурно-строительный университет по специальности «оценка стоимости бизнеса и предприятия (бизнеса)», в 2017 году Российскую академию народного хозяйства и государственной службы при Президенте РФ по программе «мастер делового администрирования».

С 2012 года — юрисконсульт ОАО «РКЦ «Земля»

С 2015 по 2017 года — исполнительный директор АО «РКЦ «Земля»

С 2017 года по настоящее время — генеральный директор АО «РКЦ «Земля»

Председатель Общественного совета при Управлении Росреестра по РТ

С 2017 по 2018 года — председатель Молодежного правительства РТ

С 2018 года — председатель Ассоциации молодежных правительств России

Награждена благодарственными письмами и грамотами