Государственная дума приняла в третьем чтении закон в поддержку арендаторов. Согласно законопроекту организации малого и среднего предпринимательства (МСП) из наиболее пострадавших отраслей экономики смогут досрочно расторгнуть договор аренды вплоть до 1 октября 2020 года без возмещения убытков в виде упущенной выгоды, если он был заключен до введения режима повышенной готовности или ЧС на территории субъекта. Но при этом обеспечительный платеж останется у арендодателя. 

Также арендаторы могут расторгнуть договор, если они обратились к арендодателю с просьбой о снижении арендной платы и не смогли достигнуть договоренностей за 14 рабочих дней. 

«Нет наиболее пострадавших, пострадали все»

По словам Артура Николаева, первого заместителя председателя правления Торгово-промышленной палаты (ТПП) Татарстана, вопрос аренды стал самым массовым в период пандемии. В правовой центр ТПП по договорам аренды поступило порядка 6 тысяч обращений, или 40% от общего количества, причем не только от арендаторов, но и от арендодателей. Ситуации были разные: арендодатель не шел навстречу или арендатору не хватало скидки в 50-60%. Но понять можно обе стороны: предпринимателям нечем платить аренду, но и арендодателям нечем покрывать кредиты.

— В каждом регионе сложилась своя ситуация, поэтому должен был появиться единый закон, хотя удовлетворить требования и тех и других очень сложно, практически невозможно. Другое дело, что там прописываются организации из перечня пострадавших отраслей. Эта «дележка»… Мы уже выходили с предложением. Нет наиболее пострадавших, пострадали все. Даже в этой ситуации взаимодействия между арендатором и арендодателем и та и другая сторона страдает, — говорит Николаев.

В любом случае самое главное — взаимодействие с бизнесом, считает зампредседателя ТПП. Люди должны идти друг другу навстречу и понимать, что все находятся в одной лодке. Вытянуть экономику только с одной стороны не получится.

Принято компромиссное решение

Изначально текст законопроекта выглядел иначе. В первом чтении депутаты Госдумы предложили разрешить арендаторам в одностороннем порядке разрывать договоры, если их ежемесячные доходы упадут более чем на 50% после введения режима повышенной готовности или ЧС, а также требовать вернуть обеспечительный платеж. Но после жалоб владельцев коммерческой недвижимости законопроект изменили. 

Тимур Темиргалиев, директор Гарантийного фонда РТ, считает, что депутаты поступили правильно, внеся поправки в законопроект.

— Это палка о двух концах. Владельцы торговых центров, как и арендаторы, тоже являются предпринимателями, просто одни маленькие, а другие покрупнее. Но как у тех, так и у других есть свои финансовые обязательства перед сотрудниками, банками и другими инстанциями. Да, окончательный вариант уменьшил привлекательность данного законопроекта непосредственно для МСП, но, с другой стороны, он уравнивает интересы арендодателей и арендаторов, — говорит собеседник.

Обеспечительный платеж может составить сумму полугодовой арендной платы. Если представить, что торговые центры останутся без обеспечительных платежей, что с ними станет?!

— Я считаю, что принято компромиссное решение, — добавил Темиргалиев.

С директором Гарфонда согласен и Фарид Абдулганиев, бизнес-омбудсмен Татарстана. Он сразу отметил, что арендаторы и арендодатели – это предприниматели. То есть фактически речь идет о споре хозяйствующих субъектов. 

— Поэтому решать этот спор надо в первую очередь путем переговоров, например, с помощью механизма медиации. Однако стоит признать, что появление законопроекта в Госдуме вызвано позицией самих владельцев объектов, которые зачастую отказываются от мирных переговоров и не идут на снижение арендной платы, — считает Абдулганиев. — С другой стороны, надо помнить, что арендодатели несут обязательства по выплате налогов на имущество и земельный налог, содержанию зданий в исправном состоянии, а также оплате коммунальных платежей. При этом многие из них еще платят по ранее взятым кредитам. 

Очевидно, что законодатели хотят сформировать сбалансированный документ, который бы смог развязать этот узел противоречий с учетом позиций сторон, подытожил бизнес-омбудсмен.