Впервые федеральное министерство строительства собиралось разработать закон, который урегулировал бы статус апартаментов, еще в 2016 году. В начале 2021 года определить правовой статус апартаментов предложил президент России  Владимир Путин – именно тогда появился законопроект, который вводил понятие «многофункциональное здание» и предлагал узаконить его будущее строительство, распространяя на него нормы Жилищного кодекса. В начале 2022 года в Совете Федерации предложили приравнять к жилью уже построенные апарт-комплексы. Законопроект о правовом статусе апартаментов, внесенный в Госдуму в начале прошлого года, не прошел первое чтение.

Глава комитета Госдумы по строительству Сергей Пахомов сообщил, что апартаменты не попадут под действие Жилищного кодекса, так как их не будут считать жильем, однако их, возможно, выведут в отдельную категорию недвижимости для снижения налоговой нагрузки.

– Никогда из власти никто не обещал перевода апартаментов в жилую недвижимость. […] Апартаменты не будут приравнены к жилью, – сказал депутат.  

Он добавил, что объем налоговой нагрузки на апартаменты определяют главы регионов. 

Апартаменты и квартира — в чем разница?

Руководитель агентства «Счастливый дом» Анастасия Гизатова объяснила, что апартаменты – это прежде всего нежилые помещения, которые, однако, могут выполнять функцию жилья. Обычно апартаменты строят в местах, где нет возможности организовать рядом социальную инфраструктуру в виде больниц, школ и детских садов, но которые, к примеру, располагаются в центре города или недалеко от главных достопримечательностей города. Проживают в апартаментах, как правило, туристы или люди, приезжающие в командировки. 

Стоимость такой недвижимости, по словам Гизатовой, дешевле жилой недвижимости на 20-30%, но обслуживается такое здание по повышенным коммунальным и налоговым тарифам. На апартаменты также не распространяется закон о долевом строительстве: такую недвижимость нельзя купить в ипотеку и затем выполнить возврат налогового вычета и процентов.

На апартаменты распространяются те же требования, что и к любым другим коммерческим помещениям. Если, к примеру, апартаменты находятся на первом этаже жилого дома, они должны иметь отдельный вход, а гости не должны иметь доступа к помещениям жильцов дома, в том числе во двор или колясочную. По нормативам канализационные стоки у нежилых и жилых помещений должны быть раздельно с жилыми. Также апартаменты должны быть оснащены средствами пожарной безопасности. А еще в них нельзя прописаться (разве что временно). Апартаменты могут арестовать за долги, даже если это единственная ваша недвижимость. 

Часто предприниматели, которые зарабатывают арендой квартир, покупают несколько квартир рядом и сдают их посуточно. Некоторые из таких собственников в рекламе и объявлениях позиционируют свои квартиры как апартаменты. В этом случае идет подмена понятий, говорит Гизатова. Апартаменты – это коммерческое помещение, а квартиры в жилом доме таковыми не являются. 

– Люди, которые в рекламе называют арендные квартиры «апартаментами», подразумевают, что это аналог гостиницы, но там есть кухня, она полностью готова для краткосрочного проживания. Апартаменты в юридическом контексте – это дом, который построен без социальной структуры, и там может быть ограниченное количество парковочных мест, – пояснила Гизатова, добавив, что собственники дают своим квартирам названия, не соответствующие действительности, просто потому, что «квартира посуточно» звучит не так солидно, как «апарт-отель».

Но по документам такая недвижимость будет считаться жилой и попадать под действие Жилищного кодекса. Поэтому если квартиросъемщики звонят в домофон обычных жильцов среди ночи, устраивают шумные вечеринки или каким-то образом нарушают общественный покой, жильцы соседствующих квартир могут законным образом повлиять на собственника. 

Теоретически помещение можно из жилого перевести в нежилое. Первые этажи в современных новостройках обычно изначально имеют статус нежилых – там располагаются продуктовые, аптеки, парикмахерские и салоны красоты. Но перевести в нежилые помещения на втором этаже или выше практически нереально. 

– Перевести квартиры на 4-м этаже возможно только в том случае, если на первом, втором и третьем этажах так же нежилые помещения, – сказала Гизатова.

Эксперт также обратила внимание, что от таких вот «апартаментов» страдают не только жильцы квартир по соседству, но и гостиничная сфера, которой приходится с ними конкурировать. Снять апартаменты обычно дешевле, чем номер в отеле, к тому же там есть своя кухня, стиральная машина и вся необходимая техника.

Настоящих апарт-отелей в Казани пока немного

Генеральный директор компании A-Development Мурат Ахмеров сообщил, что в Казани апартаментов – настоящих, а не посуточных квартир, лишь маскирующихся под апартаменты, – не так много. В основном это проекты компании «КамаСтройИнвест» – например, апарт-отель Legato премиум-класса с видом на Лядской сад и «Одетт» рядом с парком «Черное озеро».

Сейчас апарт-отели представлены в основном в Москве и Санкт-Петербурге, примеры — Ye’s и VALO. Как правило, в таких комплексах апартаментов имеется весь перечень услуг, который предлагают отели и гостиницы: уборка номеров, химчистка, прачечная, в здании обычно бывает кафе, фитнес-центр и салон красоты. 

Ахмеров сообщил, что в своей компании они как раз запустили подобный проект. Они выкупили два нежилых этажа в жилом здании, согласовали проект перепланировки с исполкомом и организовали на цокольном этаже офис, а на первом – гостиницу на 27 номеров.  

– На стадии проектирования мы консультировались с органами, которые присваивают классность, нам давали рекомендации, мы их применяли, и в августе запускаем продажу. Это будут номера под управлением гостиничного оператора, – рассказал Ахмеров. 

Он подчеркнул – помещения, в которых организованы апартаменты, имеют статус нежилых. Так что пафосная пометка «апарт» в объявлениях посуточной аренды – не более чем маркетинговый ход, привлекающий туристов. Апартаментами в прямом смысле этого слова такие квартиры не являются.

Управляющий партнер Perfect RED Елена Стрюкова заметила, что вокруг апарт-отелей много путаницы. В основном из-за неверного использования терминологии и попыток недобросовестных девелоперов выдать за апартаменты псевдожилье. Если назначение земельного участка не позволяет строить жилье, апартаменты должны служить способом на этом участке это жилье построить.

— Апартаменты и жилье отличаются по функции, планировке, размеру юнитов. В то же время апартаменты могут стать прекрасным решением для города в вопросах цивилизованного размещения туристов, студентов, сотрудников, приехавших работать в город. Тем, кому в действительности не нужна в долгосрочном плане социальная инфраструктура и парковка, которая необходима для жилья. В конце 2021 года мы делали для казанских девелоперов два property-тура по лучшим апарт-отелям Москвы и Санкт-Петербурга. Кто побывал в этих объектах, никогда не перепутает жилье с апарт-отелем, — сказала эксперт.

Апартаменты и посуточные квартиры — это хорошо, если соблюдены все требования

Вице-президент гильдии риелторов Татарстана Андрей Савельев согласился, что шум и вечеринки в посуточных квартирах – отрицательный момент новостроек. 

– Есть определенные нормы, прописанные в СанПиН и других законах, по недопущению шумов, плюс на территории жилого комплекса употребление спиртных напитков запрещено по законодательству, детские площадки – это общественная территория. В таких случаях жильцам нужно обращаться к участковому и в Госжилинспекцию, – сказал Савельев. 

Он добавил, что номерного фонда гостиничных объектов уже не хватает – Казань становится туристическим городом, и направление посуточных квартир, как и апартаментов, будет развиваться. К тому же, если туристы запланировали культурный отдых всей семьей, вряд ли они будут шуметь и мешать окружающим. 

– Нужно понимать, что чем больше туристов приезжает в Казань, тем больше денег остается в республике. Это положительный момент, но опять же с соблюдением всех норм и требований, – подчеркнул Савельев.

По словам риелтора, в Казани сегмент апарт-отелей развит слабо по сравнению с Москвой и Санкт-Петербургом. Гораздо чаще в столице Татарстана встречается формат хостелов и отелей. Но с развитием туризма будет развиваться и этот сегмент.

– Если человек хочет организовать апартаменты, нужно провести скрупулезный анализ, юридическую и маркетинговую экспертизу, потому что локация имеет огромное значение. Рядом с апартаментами не так важна парковка, потому что туристы обычно приезжают поездом или самолетом. Но нужна инфраструктура в плане общепита, магазинов и транспортной доступности, – рассуждал эксперт.

Руководитель отдела аренды и коммерческой недвижимости компании «Этажи Казань» Татьяна Косолапова назвала апарт-отели симбиозом отелей и посуточных квартир. По ее словам, они могут быть востребованы как минимум по двум причинам: во-первых, расположение апарт-отелей всегда бывает в интересных для туристов локациях. Во-вторых, стоимость номера в апартаментах всегда дешевле, чем номер в гостинице. В отличие от посуточных квартир на жильцов не возлагаются обязательства по уборке помещения, поэтому сегмент востребованный. 

«Суточные» квартиры и апарт-отели будут развиваться, повышая уровень внутреннего туризма

Аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева считает, что апарт-отели будут набирать популярность в регионах страны, помогая развитию внутреннего туризма, обеспечивая комфортное и удобное проживание в том или ином городе.

– Формат апарт-отелей будет удобнее для туристов выходного дня, когда нужно быстро найти жилье с удобным местоположением, тогда как аренда квартиры останется в приоритете для более длительного отдыха, когда желаемых параметров больше – наличие кухни, стиральной машины, пылесоса, – сказала эксперт.

Она согласилась, что для собственников, сдающих квартиры посуточно, появится сильный конкурент, однако маловероятно, что «суточные» квартиры исчезнут с рынка, потому что всегда есть те, кто предпочитает старое и понятное, чем что-то новое. Пырьева полагает, что посредством распространения нового формата проживания обе категории смогут улучшить качество предложения, что повысит уровень внутреннего туризма.

– Ключевыми параметрами при открытии апарт-отеля мы считаем удачное местоположение (чем ближе к центру или каким-либо достопримечательностям города, тем лучше), транспортную доступность, наличие продуктовых магазинов и кафе/ресторанов тоже будет плюсом, – перечислила Пырьева.

Она напомнила, что для открытия апарт-отеля необходимо техническое обследование строительных конструкций перекрытий, проектная документация на водоснабжение, канализацию, вентиляцию, электроосвещение, пожарную безопасность, а также кадастровый учет для каждых апартаментов.