Российский Минфин прорабатывает развитие лизинга жилья, предусматривающего возможность поэтапного приобретения недвижимости в собственность с условием аренды невыкупленной части. Механизм лизинга жилья доступен физическим лицам в России с 2011 года, однако с того момента этот инструмент не стал таким же популярным среди россиян, как ипотека. По данным «Эксперт РА», в разрезе рынка недвижимости доля лизингодателей занимает порядка 4% (в портфеле зарубежных компаний лизинг жилья занимает от 20 до 30% всего оборота сделок). При этом сегмент представлен преимущественно единичными сделками коммерческой недвижимости для юридических лиц. 

Чем лизинговая сделка отличается от ипотечной?

Аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева объяснила, что сделка на жилье заключается следующим образом: лизинговая компания выкупает у собственника или застройщика квартиру, оформляет на себя, заключает с покупателем договор долгосрочной аренды, по истечении срока которого лизингополучатель выкупает квартиру по остаточной стоимости и становится ее полноправным владельцем. Основными преимуществами оформления лизинга на недвижимость являются более гибкие условия, чем договор с банком при выдаче ипотеки. Лизинговая компания лояльно относится к платежеспособности клиента, для оформления договора необходим минимальный пакет документов. 

Помимо лояльного отношения к платежеспособности клиента и минимального пакета документов, который требуется для заключения договора, аналитик выделила следующие преимущества лизинговых компаний:

– лизингодатель берет на себя дополнительные расходы по сделке, в том числе, страхование недвижимости, уплату налога на имущество;

– возможны индивидуальные условия погашения (ежемесячно, ежеквартально);

– цена квадратного метра в договоре лизинга фиксируется на весь срок действия договора;

– покупатель может оценить качество жилого комплекса, изучить местную инфраструктуру, тогда как при покупке квартиры в строящемся доме в ипотеку могут возникнуть неприятности, когда реальность не соответствует ожиданиям.

Пырьева обратила внимание, что в лизинговой сделке предостаточно и подводных камней.

– Прежде всего проценты по лизингу примерно в 1,5 раза выше, чем по ипотеке. Максимальный срок лизингового договора не должен превышать 10 лет, а первоначальный взнос составляет не менее 10% от стоимости лота, поэтому при высокой стоимости недвижимости регулярные выплаты будут ощутимыми. Жилье остается в собственности лизингодателя до полного погашения задолженности, поэтому есть риск, что компания может взять кредит в банке под залог этого имущества и в случае банкротства залоговая квартира достанется банку-кредитору. Кроме того, в случае если договор лизинга расторгается, квартира возвращается лизинговой компании, а вот его обязанность вернуть произведенные лизингополучателем выплаты в законе прописана недостаточно ясно, – перечислила эксперт.   

По мнению Пырьевой, механизм не пользуется большим успехом на российском рынке из-за высокой конечной стоимости, которая превышает переплату по ипотеке, поскольку вопрос цены в сознании россиян в отношении дорогостоящих покупок чаще всего стоит на первом месте. Следующим фактором, который отталкивает россиян от лизинга жилья, являются, безусловно, вышеизложенные риски, сообщила аналитик. 

Лизинговые компании могли бы составить конкуренцию банкам

Младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Зоя Советкина считает, что сегмент лизинга жилья имеет хорошие перспективы развития в России с учетом того, что лизинг недвижимости в зарубежных странах пользуется большой популярностью. С учетом обсуждения сворачивания льготных программ ипотеки и соответствующего повышения ставок лизинговые компании могли бы стать серьезными конкурентами банкам – отсутствие жесткого регулирования отрасли позволяет компаниям предлагать более гибкие условия при структурировании сделок. 

– В то же время лизинг недвижимости для физических лиц имеет ряд особенностей, в том числе юридических, требующих доработки. Так, например, при ипотеке заемщик становится сразу собственником имущества, в то время как в случае лизинга собственником недвижимости весь срок договора является лизинговая компания, а в случае ее банкротства договор с клиентом разрывается и клиент остается без объекта, – предостерегла собеседница.

Лизинг — еще более рискованный шаг, чем ипотека

Эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Валерий Емельянов рассказал, что гибрид аренды и выкупа квартиры в рассрочку зародился в странах с английским правом, где права собственности зачастую имеют причудливую форму. Лизинг был потребностью для решения вопросов, связанных с правообладанием в Англии и ее бывших колониях. Но даже там он нашел применение в основном в коммерческой отрасли. Подавляющее большинство покупателей жилья пользуется там ипотекой, как и в континентальной Европе с германским правом, включая Россию.

Аналитик согласился, что лизинг — это еще более рискованная схема сделки, чем даже покупка квартиры на котловане. 

– И там, и там вы не получаете права на жилье, хотя и продолжаете платить. То есть зависите от благополучия компании, с которой имеете дело. Если она разорится или закроется, свою потенциальную квартиру вы потеряете. Это основной риск в лизинге, – сказал аналитик. 

Лизинг не будет востребован широкой публикой, и в нем нет особого смысла для покупателя, особенно в России, прогнозирует Емельянов. Потому что по своему замыслу лизинг — это просто гибкая форма кредита. Она нужна тем, кто не имеет стабильных доходов или не подходит под стандартные критерии ипотечника, но зато готов переплатить компании, которая купит ему жилье и согласится на длительную рассрочку под более высокий, чем у банков, процент.

— Такая гибкость большинству покупателей не нужна, им важнее более низкая цена, и они не готовы переплачивать. Лизинг неплохо развивается в области продажи автомобилей, и там в этом есть смысл: за счет амортизации покупатель может сэкономить. И у него есть выбор по примерно одинаковой цене: либо оставить себе еще пригодную для езды машину, либо отдать ее лизингодателю и больше ничего не платить. С квартирой так поступить нельзя. Сама «коробка» стоит больших денег, и даже без ремонта она, скорее всего, будет расти в цене, – поделился своим мнением аналитик.

Емельянов ожидает, что расценки на такое жилье будут выше обычной аренды, но ниже, чем ипотечные платежи за аналогичную квартиру. И это может вызывать некоторый интерес среди покупателей.

– Но важно понимать, что, по сути, это как промопокупка. Вы арендуете какое-то время, пробуете жилье. Если вам нравится, то выкупаете. Если откажетесь, то все равно за промопериод заплатите больше, чем если бы просто арендовали без права выкупа. Если согласитесь, то в сумме потратите больше, чем если бы сразу взяли кредит, – напомнил эксперт.

Предмет лизинга в любом случае должен быть застрахован

Впрочем, рассуждать о потере капитала преждевременно – документ проекта пока не опубликован в общем доступе, а сам механизм находится в разработке. Директор филиала «Росгосстраха» в Республике Татарстан Марат Сафин, впрочем, полагает, что в случае банкротства гражданина будет предусмотрена возможность возврата первоначального взноса по лизингу и/или части оплаченных лизинговых платежей. Предмет лизинга в любом случае должен быть обеспечен страхованием, как и в аналогии с ипотекой, уверен эксперт.

Он также заметил, что для популяризации этого направления необходимо предусмотреть налоговый вычет от сумм, уплаченных гражданами в течение года, в пределах 13%.

– Продукт будет востребован только в том случае, если он будет более привлекательным по стоимости относительно ипотеки и если стоимость жилья будет зафиксирована на весь срок лизинга без удорожания, – резюмировал Сафин.