Менее десяти дней осталось до отмены самой массовой программы господдержки по покупке жилья – семейной ипотеки со ставкой 8% и других льготных программ. Есть ли жизнь на рынке недвижимости после 1 июля 2024 года или рынок окончательно встанет? И приведет ли ожидаемое снижение спроса на квартиры к снижению цен? Что говорят застройщики и эксперты рынка – в материале KazanFirst.
Поддержка строительной отрасли на фоне коронавируса в виде госпрограмм по ипотеке привела к перегреву этой отрасли и непомерному росту цен на квартиры. В 2023 году, по данным Сбербанка, почти половина (48,6%) всех выданных ипотечных кредитов приходилась на семейную ипотеку, IT-ипотеку и кредитование с базовой господдержкой.
На самом деле вместо того, чтобы сделать квартиры доступнее, льготная ипотека привела к ажиотажу, и цены на недвижимость росли быстрее, чем темпы инфляции. Например, в 2020 году, до введения льготной ипотеки, средняя цена квадратного метра в Казани составляла 82 486 рублей. Без программ с господдержкой рост цен привел бы к тому, что стоимость квадратного метра жилья увеличилась бы на уровень инфляции – 40,69% и составила в 2024 году 116 049 рублей.
Льготная ипотека сыграла весомую роль в росте спроса на жилье и в том, что средняя стоимость квадратного метра в I квартале 2024 года, по данным сайта Росриэлт, составила 181 104 рубля. Рост цен за четыре года – 119%. Такой рост спроса за счет выданной ипотеки и скачок цен на квартиры являются одним из ярких признаков ипотечного пузыря.
Ипотечный пузырь – емкое название для ситуации, когда банки выдали большое количество ипотечных займов, в том числе заемщикам, которые, как выяснилось позднее, не могут вовремя платить по кредиту. Неоплата по кредиту приводит к тому, что банк вынужден реализовывать залоговое имущество – квартиру, которая была куплена в ипотеку. А реализовать ее он может на торгах, где квартира стоит дешевле, чем ее покупали в ипотеку.
По данным Циан.Аналитики, общий объем долгов по ипотечным кредитам продолжает расти. На 30 апреля 2024 года объем задолженности вырос до 18,6 трлн рублей, при этом 4,8 трлн рублей составляет задолженность на первичном рынке, 13,8 трлн рублей – на вторичном, только за апрель показатели задолженности в обоих сегментах выросли на 1%. При этом объем просроченных ипотечных кредитов, то есть таких, платежей по которым не было более 90 дней, вырос за последний месяц на 2,9% и составил 68,64 млрд рублей.
Эти показатели, как и рост цен на квартиры, говорят о том, что ипотечный пузырь растет. Но насколько на самом деле они критичны? Как считает руководитель направления экспертной аналитики Банки.ру Инна Солдатенкова, данная сумма просроченной задолженности не критична в портфелях российских банков, но ситуация с неплатежами по ипотеке ухудшается. В том числе поэтому вводятся ограничительные меры на выдачу льготных ипотечных кредитов.
Льготная ипотека все. Спрос на квартиры снизится?
Очевидно, что после завершения программ семейной и IT-ипотеки в июле 2024 года ожидается падение спроса на покупку жилья. Как оценивают эксперты это падение? В комментарии «Интерфаксу» старший директор группы рейтингов финансовых институтов Аналитического кредитного рейтингового агентства (АКРА) Ирина Носова предположила, что объем выданных ипотечных кредитов может снизиться в два раза. Причиной станет не только отмена льготной ипотеки, но и высокие цены на квартиры, а также повышенные требования банков к заемщикам.
Генеральный директор группы компаний «СМУ-88» Наиль Галеев прокомментировал ситуацию для KazanFirst. По его мнению, объем выданных ипотечных кредитов в 2024 году будет существенно ниже, чем в прошлом. Наиль Галеев связывает это не только с сокращением льготных программ по ипотеке, но и с тем, что в 2023 году ключевая ставка почти девять месяцев была ниже 10%.
– При этом снижение спроса на новостройки происходит не из-за сокращения ипотечных программ с господдержкой, а из-за инертности условий этих программ и высокой ключевой ставки. Это две ключевые проблемы рынка недвижимости на сегодняшний день. Смотрите, строительная отрасль, как и другие сферы экономики, переживает инфляционное давление – постоянный рост себестоимости строительства. Стоимость и стройматериалов, и рабочей силы, и проектно-изыскательских работ все время растет. Соответственно, растет и конечная стоимость жилья, – объясняет ситуацию директор ГК «СМУ-88».
Снижение размера ипотечного кредита до 6 млн и повышение первоначального взноса до 30% в этом году уже делали льготные ипотечные программы не такими интересными для городов-миллионников, таких как Казань.
– Установленные кредитные лимиты в 6 млн рублей недостаточны для покупки жилья в городах-миллионниках – самых активных с точки зрения первичного рынка недвижимости. Чтобы пройти по условиям, нужен большой первоначальный взнос, который взять зачастую неоткуда. Люди не могут продать свое прежнее жилье на вторичном рынке – ипотечные ставки слишком высоки, – говорит собеседник.
В связи с этим изменения в ипотечном кредитовании, которые будут введены 1 июля 2024 года, больше всего затронут регионы и малые города, где цены на недвижимость не так высоки. Тем не менее льготные ипотечные программы с господдержкой при таком высоком росте цен были единственной надеждой на покупку жилья в регионах.
Доктор экономических наук профессор КФУ Игорь Кох так же прогнозирует снижение спроса на квартиры в новостройках.
– В последнее время значительная часть спроса обеспечивалась именно получателями льготных ипотечных кредитов, – отмечает он.
По прогнозу профессора Коха, количество выданных ипотечных кредитов будет по итогам 2024 года значительно ниже, чем в 2023 году, возможно, что вдвое ниже. Несмотря на то, что в первой половине года в ожидании прекращения действия части льготных ипотечных программ спрос на льготные ипотечные кредиты был повышенным, высокие процентные ставки уменьшили число потенциальных заемщиков в сегменте коммерческого ипотечного кредитования. А во второй половине года при сохранении высоких процентных ставок и при сворачивании льготных программ можно ожидать очень существенного, кратного снижения ипотечного кредитования.
Таким образом, большинство экспертов ожидают после отмены льготной ипотеки сокращения объемов выдачи ипотеки в текущем году в два раза. Вопрос в том, как это повлияет на цены на новостройки и квартиры на вторичном рынке – станет ли снижение спроса предпосылкой для снижения цен.
Спрос падает. Что будет с ценами на жилье?
Можно было бы сделать логичный вывод, что снижение спроса на жилье приведет к застою на рынке недвижимости и падению цен. Но не в текущих условиях рынка и инфляции, считает Наиль Галеев.
– Нет никаких предпосылок для снижения цен на новостройки. Как уже было сказано, себестоимость строительства все время растет, а в этом году дополнительной нагрузкой становится стоимость банковского обслуживания эскроу-счетов. Сегодня мы работаем на минимальной маржинальности – 15%, это предел для сохранения финансовой устойчивости, – отмечает эксперт.
При этом квартиры в новостройках изначально дороже квартир на вторичном рынке потому, что при строительстве закладываются новые технологические стандарты, используются новые материалы. В Казани квартиры в новостройках в среднем на 21,7% дороже квартир на вторичном рынке. Скорее всего эта тенденция сохранится на протяжении 2024 и 2025 годов.
Даже если в период застоя на рынке недвижимости застройщики будут вынуждены продавать квартиры по минимальной маржинальности, а продавцы на вторичном рынке снижать цены – это снижение не будет существенным.
– Воспользоваться ситуацией смогут только те, кто готов приобрести жилье без привлечения кредитов, поскольку с учетом уровня ставок по ипотечным кредитам жилье будет оставаться запредельно дорогим для большинства граждан, – отмечает Игорь Кох.
Как всегда, наиболее ликвидными и выгодными для инвестиций остаются квартиры-студии и однокомнатные квартиры, спрос на которые не снижается так сильно, как на квартиры с большим метражом. Большое значение будет иметь, что это за недвижимость, где и в каком состоянии она находится. Активнее покупают недвижимость с хорошим ремонтом, пусть даже разница в цене с квартирой без ремонта превышает стоимость этого самого ремонта. Большинство покупателей считает, что ремонт с учетом постоянного роста цен на стройматериалы и работы потребует гораздо больше вложений времени, сил и денег, чем переплата за квартиру.
Таким образом, рынок недвижимости ожидает снижение активности, что в итоге может привести к снижению темпов строительства жилья. Но к снижению цен на недвижимость в целом по рынку, по мнению большинства аналитиков, изменения в ипотечном кредитовании не приведут.