В республике со следующего года могут изменить порядок расчета НДФЛ при продаже недвижимости: будет отменен понижающий коэффициент, и квартиру станет невыгодно продавать ниже кадастровой стоимости. По оценке экспертов KazanFirst, кадастровая стоимость завышена у каждой второй-третьей квартиры в Казани. Чтобы «сбить» ее, продавцам придется пойти в суд. Это негативно отразится на рынке жилья, но увеличит поступления в бюджет республики.
В Госсовет Татарстана поступил законопроект, которым отменяется понижающий коэффициент, применяемый для определения дохода налогоплательщика от продажи недвижимости. С 1 января 2025 года «доход от продажи недвижимого имущества должен быть равен кадастровой стоимости проданного объекта», сказано в пояснительной записке к проекту.
По действующему закону налоговая, чтобы определить, получил ли продавец квартиры доход, сравнивает указанную в договоре купли-продажи цену и кадастровую стоимость объекта. Последняя умножается на понижающий коэффициент 0,7 (то есть берется лишь 70% кадастровой стоимости). От той суммы, которая окажется больше, рассчитывается доход, полученный при продаже квартиры. Таким образом, кадастровая стоимость применяется только в том случае, если цена в договоре ниже нее более чем на 30%.
Сейчас же парламент республики хочет изменить этот коэффициент с 0,7 до 1. Кадастровая стоимость квартиры или жилого дома будет определяться на дату постановки объекта на государственный кадастровый учет.
«Принятие закона может привести к росту поступлений в консолидированный бюджет Республики Татарстан, оценить размер которых не представляется возможным», — считают депутаты региона.
«Чтобы продажная стоимость была не ниже кадастровой»
Напомним, что понижающий коэффициент 0,7 был установлен Налоговым кодексом РФ. Однако в июле Госдума приняла закон, где дала регионам право увеличивать его до единицы, то есть, по сути, приравнивать сумму сделки на вторичном рынке к кадастровой стоимости объекта. По подсчетам Минфина РФ, это должно привести к возможным дополнительным доходам регионов в 4 млрд рублей уже в 2025 году. Также были внесены и другие изменения. Например, если доход от продажи квартиры превысит 2,4 млн рублей, то ставка налога будет уже не 13%, а 15%.
— Федерация дала право регулировать этот процесс. С учетом того, что продажная стоимость, в отличие от кадастровой, занижалась, было выгодно, чтобы налог платить меньше. Потому вводится коэффициент 1, чтобы продажная стоимость была не ниже кадастровой оценки, — сказал KazanFirst глава комитета Госсовета по бюджету, налогам и финансам Леонид Якунин («Единая Россия»), один из инициаторов законопроекта.
Он заявил, что случаев занижения цены в договорах купли-продажи очень много. Впрочем, как признал депутат, очень часто кадастровая стоимость бывает также завышенной.
— Это палка о двух концах. Если кадастровая стоимость завышена, то люди с заявлениями обращаются в Арбитражный суд. Уже есть 200 с чем-то заявлений о снижении кадастровой стоимости, — отметил Якунин.
Он считает, что «кадастровую стоимость надо к рыночной привести», но «недвижимость должна продаваться не ниже кадастровой стоимости».
Леонид Якунин затруднился сказать, сколько денег республика получит дополнительно после изменения закона, лишь отметив, что НДФЛ от продажи квартиры поступает непосредственно в бюджет республики.
Налог с продажи квартиры и других жилых объектов платится не во всех случаях. Так, от уплаты освобождается квартира, если она была приобретена более пяти лет назад. А если жилье было получено в дар, по наследству, в ходе приватизации или это единственное жилье, то минимальный срок владения сокращается до трех лет. Также от уплаты от НДФЛ освобождаются семьи с двумя и более детьми.
Спрос на «вторичку» остановился
Налог платится с разницы между покупкой и продажей. Ставка, как уже говорилось ранее, составляет 13%, а с дохода более 2,4 млн рублей — 15%. Для нерезидентов РФ ставка уже 30%. При этом Налоговый кодекс РФ предусматривает вычет, если в течение года вы покупаете другое жилье. Налог не нужно платить, если доход оказался мене 1 млн рублей или если квартира продана по цене покупки либо меньше нее (но здесь нужно учитывать кадастровую стоимость).
В первом полугодии 2024 года в целом по РФ было заключено 1,5 млн договоров купли-продажи на вторичном рынке. По сравнению с аналогичным показателем за прошлый год спрос просел на 22%, сообщили эксперты «Циан. Аналитики». В Татарстане за этот период было заключено 34,2 тысячи сделок. Республика оказалась на девятом месте среди субъектов РФ с долей от общего количества договоров в 2%.
По данным регионального управления Россреестра, в июле спрос на вторичную недвижимость в Татарстане увеличивался (в отношении жилых помещений было заключено 5,8 тысячи договоров). Однако в августе количество сделок сократилось до 5,5 тысячи. Впрочем, на первичном рынке спрос сократился сразу на 20% из-за повышения ставки ЦБ и ужесточения льготных программ по ипотеке.
Напомним, в августе Казань стала лидером среди городов-миллионников по росту цен на квадратный метр вторичного жилья. Стоимость за месяц увеличилась на 1,5% и составила 167 тысяч рублей.
— Естественно, налог будет увеличен у людей. Это негативно скажется на рынке, — сказал KazanFirst гендиректор «Ваш надежный риелтор и НЛБ» Андрей Савельев.
По его словам, увеличенный налог будет заложен в цену продажи квартир.
— Рынок у нас сейчас стоит, а тут этот налог увеличится. Соответственно, еще больше встанет, — прогнозирует он.
«Обратитесь в суд»
Про словам эксперта, в Казани завышенная кадастровая стоимость примерно у каждой второй-третьей квартиры. Обращаться в Арбитражный суд, чтобы «сбить кадастровую стоимость», обойдется продавцу минимум в 50-70 тысяч рублей.
— Понижающий коэффициент позволял не платить дополнительный налог, когда кадастровая стоимость была выше, чем рыночная. А здесь получается, что вы продаете квартиру за 100 рублей, а налог будете платить как если бы она стоила 150 рублей. Это плата за несуществующую сумму, — заключает эксперт.
Другие участники рынка считают, что изменение закона не так сильно повлияет на рынок. По словам агента в сфере недвижимости «Жилье Групп» Сабита Сафина, это не отразится на «добросовестных налогоплательщиках». По его словам, «на практике 30% сделок с недвижимостью проходят с занижением реальной цены», но «даже в данном случае очень редко продавцы и покупатели решаются опускаться до коэффицента 0,7».
Руководитель АН «Эверест» Юсиф Багиров говорит, что «цены на вторичном рынке расти сейчас точно не будут».
— Таких случаев очень мало. Если окажется, что кадастровая стоимость завышена, обратитесь в комиссию Росреестра или сразу в суд, — советует он.
Законопроект пока не рассматривался Госсоветом. Ближайшее заседание профильного комитета должно состояться на этой неделе.
С чего я должен еще какие то налоги платить со своей квартиры. Я уже за нее столько налогов заплатил, конские проценты по ипотеке, нет еще должен платить 13 или 15 процентов. Уже не знают с какой стороны схапать деньги. Очень понимаю людей, которые занижают цену квартиры при продаже. Никому не хочется со своего кармана платить сотни тысяч рублей налогов.
Хочешь продать раньше чем 5 лет, плати налог, а как иначе. Естественно при условии, что цена продажи выше цены покупки. Не зря же говорят, заплати налоги и спи спокойно. С зарплаты же платим ежемесячно 13%, здесь тоже самое. Платим же с доходов, а не со всей стоимости квартиры.
Что то лично ни разу не сталкивался, чтобы кадастровая стоимость была выше, чем реальная. У меня, например, квартиры в новых домах, где кадастровая стоимость ниже в 2-3 раза от рыночной стоимости квартиры. Видимо в старых домах кадастровая стоимость выше. Тут конечно нужно доработать закон. А то как то нечестно получается, налог есть, а дохода как такогого нет.