С риском и оптимизмом: каким запомнился 2024 год на рынке жилья в Татарстане

Для рынка недвижимости Татарстана 2024 год выдался насыщенным и моментами тяжелым. Несмотря на трудности в виде повышения ключевой ставки, изменения или отмены льготных программ по ипотеке, республика выполнила план по вводу жилья на 104%. Редакция KazanFirst подводит итоги и вспоминает, что происходило на татарстанском рынке жилья и с чем сталкивались застройщики.

В Татарстане введено 3 млн 452 тысячи квадратных метров жилья — план выполнен на 104%. Об этом на республиканском совещании в Доме Правительства РТ доложил министр строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Марат Айзатуллин.

Наибольшая доля в жилищном строительстве — это индивидуальное жилье. На 23 декабря сдано 17,4 тысячи домов площадью 2 млн 350 тыс. кв. м. По линии коммерческого строительства сдано 130 многоквартирных домов суммарной площадью 776 тысяч кв. м. И по линии социальной ипотеки построено 59 домов общей площадью 162 тысячи кв. м.

По словам министра, изначальный план был 3,15 млн квадратных метров, однако «нельзя вводить меньше объемов прошлого года» — тогда было 3,436 млн квадратов, в этом году планируется 3,45 млн квадратов.

В Казани за 2024 год ввели около 1,4 млн квадратного метра жилья. За 2023-й введено было около 1,3 млн кв. м, из-за чего текущий год стал рекордным. Об этом на встрече с журналистами рассказал мэр столицы республики Ильсур Метшин.

По его словам, за 11 месяцев было введено около 1,4 млн кв. метров. По программе «Социальная ипотека» в Казани строится 11 домов, пять из которых сданы в этом году. Благодаря этому Казань улучшила свои позиции по вводу жилья. Согласно рейтинговой оценке социально-экономического положения среди крупных городов России, за девять месяцев столица Татарстана поднялась с четвертого на второе место.

Вернемся к началу года. В январе средняя стоимость квадратного метра жилья в новостройках составляла 198 тысяч рублей. К марту она выросла до 203 тысяч рублей. Такими данными поделилась с KazanFirst пресс-служба «Яндекс Недвижимость». С апреля по июнь ценник вырос с 204 до 212 тысяч рублей. С июля по сентябрь — с 214 до 221 тысячи рублей. С октября по декабрь — с 221 до 223 тысяч рублей.

Рост цен за квадратный метр жилья наблюдался и на вторичном рынке. С января по март стоимость выросла с 154 до 159 тысяч рублей. С апреля по июнь — с 161 до 163 тысяч рублей. С июля по сентябрь — с 164 до 169 тысяч рублей. С сентября по декабрь — с 169 до 172 тысяч рублей.

По мнению коммерческого директора «Яндекс Недвижимости» Евгения Белокурова, «рынок вторичного жилья находится в стагнации уже несколько месяцев». Стоимость вторички «либо незначительно снижается, либо демонстрирует минимальный рост».

С чем же связан рост цен на квадратный метр на рынке недвижимости? На это прежде всего повлияло повышение ключевой ставки. Это один из инструментов, который позволяет Центробанку РФ контролировать курс рубля и влиять на экономику страны. Ее уровень влияет на темпы розничного кредитования. Чем выше ставка, тем дороже кредиты и тем меньше их берут.

С начала года показатель составлял 16%, а под конец года — 21%. Резко она выросла в конце июля с 16 до 18%.

— Мы будем держать ставку высокой в течение длительного времени, того времени, которое нужно, чтобы вернуть и закрепить инфляцию на цели. Если потребуется, мы не исключаем и дополнительного повышения ключевой ставки, — заявила председатель Центробанка Эльвира Набиуллина.

В сентябре он составила 19%, а в конце октября выросла до 21%.

Как сообщал KazanFirst руководитель агентства недвижимости «Ваш надежный риелтор и НЛБ» Андрей Савельев рынок «сможет оправиться тогда, когда ключевая ставка снизится до 10-12%, а в идеале до 6%».

При этом в декабре эксперты и аналитики ожидали повышения до 25%, однако регулятор решил сохранить ее на уровне 21%. По словам Набиуллиной, произошло «более существенное ужесточение денежно-кредитных условий», чем предполагалось в октябре. По оценке ведомства, с учетом имеющейся стоимости кредита для конечных заемщиков нынешний уровень ключевой ставки достаточно высок, чтобы обеспечить снижение инфляции. И даже текущий высокий рост цен не должен стать этому помехой.

В связи с повышением ключевой ставки в августе крупные банки начали повышать рыночную ставку по ипотеке. Изначально они повышали ее на 0,5-1% и ставки составляли порядка 20% годовых, но уже к декабрю рыночная ставка наблюдается на уровне 26%.

По мнению экспертов KazanFirst, такое повышение «было ожидаемым». Более комфортная ставка составляет 6-15%, а «после того, как рыночная ставка по ипотеке стала выше 15%, ее никто уже не берет».

Что же случилось с ипотекой?

В начале года основными программами по ипотеке в Татарстане были: «Господдержка 2020», «Семейная ипотека», «Сельская ипотека», «IT-ипотека», «Социальная ипотека».

Однако ипотеку «Господдержка 2020» с 1 июля 2024 года отменили. Эту программу запустили в 2020 году во время пандемии, чтобы повысить доступность жилья в условиях COVID-19 и повышенного спроса на жилье. Она стала основным драйвером развития рынка жилья и повышения цен. В связи с этим льготную ипотеку продлевали, но с изменением условий: изначальный размер первоначального взноса составлял 15% от стоимости жилья, затем – 20% и в конце 2023 года – 30%. По словам представителей ЦБ РФ, массовая льготная ипотека приводит к росту цен и разрыва между первичным и вторичным жильем, что снижает его доступность. В этом году разница между ключевой и льготной ставками двукратная – 16% и 8% соответственно. Вместе с ростом поменялись и условия ипотечных программ.

После ее отмены всего за один месяц объем выданных ипотечных кредитов в республике упал на 74%, или почти в четыре раза. Например, в июле 2024 года объем выданных ипотечных кредитов составил 8,7 млрд рублей, тогда как в июне сумма жилищного кредитования составила 33 млрд рублей. Такие данные исследования приводит компания «Объединенное кредитное бюро» (ОКБ). За месяц количество предоставленных ипотечных кредитов сократилось почти в три раза: с 6,5 до 2,3 тысячи. В июле прошлого года в республике количество жилищных кредитов достигло 6,2 тысячи на сумму 25,3 миллиарда рублей. Таким образом, сейчас количество кредитов меньше на 63%, а их объем — на 65,5%.

Ипотека для региональных айтишников

Произошли изменения летом и в IT-ипотеке. Льготная ипотечная программа для IT-специалистов была запущена по инициативе президента Владимира Путина в 2022 году. Уже весной Минфин РФ поддерживал решение о завершении IT-ипотеки до конца текущего года, а сейчас правительство РФ сообщило о продлении программы для айтишников до 2030 года. Ключевая цель обновленной программы — удержание квалифицированных IT-специалистов в регионах, а это значит, что в Москве и Санкт-Петербурге она действовать не будет. Об этом сообщила пресс-служба правительства РФ. Премьер-министр России Михаил Мишустин в рамках заседания кабинета министров отметил, что такое укрепление кадров является основным приоритетом, поэтому будут создаваться необходимые комфортные условия для их работы.

Максимальная ставка составила 6% годовых, ранее она составляла 5%. Максимальная сумма кредита — до 9 млн рублей, что в два раза меньше, чем было до изменения условий. При этом ставка может быть дополнительно снижена за счет банковских и региональных программ. Несмотря на снижение суммы кредита, требуемый доход в городах-миллионниках, а также Московской и Ленинградской областях до вычета НДФЛ составляет от 150 тысяч рублей. В остальных городах и населенных пунктах — от 90 тысяч. Напомним, ранее необходимая зарплата в регионах-миллионниках была от 120 тысяч, в остальных регионах — от 70 тысяч рублей. Программа охватывает специалистов в возрасте от 18 до 50 лет включительно. Оформить ее можно на покупку как строящегося, так и готового жилья на первичном рынке недвижимости, а также на индивидуальное жилищное строительство.

О трудностях на рынке недвижимости после отмены льготной ипотеки и повышения рыночных ставок по ипотеке высказался глава Минстроя РТ Марат Айзатуллин. По его словам, объем продаж жилья упал на 40%.

— С 1 июля отменили льготную ипотеку, но сохранилась сельская и IT. По IT-ипотеке даже может — загадывать не буду — мы что-то выиграем. Запретят в Москве, Санкт-Петербурге, и айтишник, который работает здесь и получает квартиру, должен будет до конца отработать, пока не закроет кредит, – напомнил Айзатуллин.

Сельская и семейная ипотеки, которые остались без лимитов

Без внимания не осталась и сельская ипотека. Ее программа нацелена на покупку или строительство жилья на сельских территориях и в сельских агломерациях, а также в опорных населенных пунктах (места с ускоренным развитием инфраструктуры). Была запущена в 2020 году в рамках госпрограммы «Комплексное развитие сельских территорий». Ее курирует Минсельхоз, а основным участником является Россельхозбанк (РСХБ). В 2022 году ее сделали бессрочной.

Ставка по сельской ипотеке составляет 0,1-3% с максимальной суммой займа 6 млн рублей. Оформить кредит можно со сроком до 25 лет с первоначальным взносом от 20% стоимости недвижимости.

В конце лета банки исчерпали лимит на выдачу сельской ипотеки, поэтому пока заявки на ее оформление не принимаются.

В августе 2024 года Минсельхоз России предложил внести правки к проекту «Решение о порядке предоставления субсидии из федерального бюджета российским кредитным организациям и акционерному обществу «ДОМ.РФ» на возмещение недополученных доходов по выданным (приобретенным) жилищным (ипотечным) кредитам (займам), предоставленным гражданам Российской Федерации на строительство (приобретение) жилого помещения (жилого дома) на сельских территориях (сельских агломерациях)» по выдаче сельской ипотеки. Инициатор — замдиректора департамента развития сельских территорий Дарья Рябухина.

Так, уточняется понятие «сельские территории» — из него исключаются сельские населенные пункты и поселки городского типа, расстояние от которых до административных центров субъектов по дорогам общего пользования не превышает 50 км, а также те, которые находятся не более чем в 30 км от города с населением более 100 тысяч человек. Кроме того, к сельским территориям не будут относиться села и поселки, которые находятся менее чем в 50 км от Севастополя. Также предложено не распространять понятие «сельские агломерации» на города, которые находятся на расстоянии менее 50 км от столиц регионов и на расстоянии менее 30 км от городов с населением более 100 тысяч человек.

В пояснительной записке к проекту уточняется, что при выдаче двух кредитов на один объект первоначальный взнос должен суммарно составлять 20% от его стоимости. Сейчас первоначальный взнос для таких кредитов составляет 40%.

Большой ажиотаж в этом году претерпела семейная ипотека. Напомним, льготная семейная ипотека была запущена в 2018 году, рассчитанная до конца 2022 года. Затем ее продлили до 1 марта 2023 года, следом до 1 июля 2024 года, а позже до 20230 года.

Летом 2024 года Минфин публиковал новые условия по программе. Со ставкой 6% годовых она доступна семьям с детьми в возрасте до шести, а также воспитывающим несовершеннолетнего ребенка с инвалидностью. Воспользоваться могут семьи из малых городов (до 50 тысяч жителей), где есть двое или более несовершеннолетних детей и семьи с двумя или более несовершеннолетними детьми, проживающие в регионах с низким объемом строительства или в регионах с индивидуальными программами развития.

В конце октября крупные банки приостановили запись на сделки по семейной ипотеке из-за исчерпания лимитов. Однако действующие заявки продолжали работать. На фоне завершения лимитов крупные банки поднимали первоначальный взнос до 50%, чтобы «сократить долю высокозакредитованных заемщиков» и выдавать тем, у кого «низкая долговая назгрука».

В начале ноября банк «Дом.РФ», являющийся оператором льготных программ, перераспределил лимиты по семейной ипотеке на сумму 350 млрд рублей. В конце месяца Минфин сообщил, что с 15 декабря 2024 года начинает действовать новый механизм распределения лимитов на выдачу кредитов в рамках семейной программы. Он подразумевает автоматическую возможность выдавать кредиты банками при наличии объема неиспользованных лимитов.

В 2025 году власти России постараются не допускать исчерпания лимитов по семейной ипотеке. Об этом сообщил министр финансов Антон Силуанов. Он отметил, что в этом году наблюдался большой разрыв между льготной ставкой 6% и рыночной, которая, по его словам, может достигать до 26%. В результате этого Минфину пришлось искать дополнительные средства, так как «деньги в бюджете закончились».

— В следующем году будем предпринимать все необходимое, чтобы не допускать таких разрывов. То есть действительно лимитов нет — деньги по «семейке» будут в полном объеме, — сказал Силуанов.

При этом он добавил, что это не будет зависеть от ключевой ставки.

Ранее Владимир Путин на прямой линии, совмещенной в этом году с итоговой пресс-конференцией, заявлял, что «никаких лимитов со стороны государства по семейной ипотеке быть не должно, так как все это связано с субсидиями со стороны государства». Он добавил, что сложности с получением льготной семейной ипотеки из-за исчерпания лимитов у банков недопустимы.

— Мы с правительством эту тему обсуждали. Мне было обещано, я проверю, насколько оно исполняется, — сказал Путин.

Глава государства также рассказал, что недавно обсуждал льготную IT-ипотеку и предложения ее прикрыть. Но, по словам президента, с точки зрения экономии бюджетных средств смысла в этом нет.

«Шаймиевская» социальная ипотека

Программа социальной ипотеки была запущена в Татарстане с 2015 года по инициативе первого президента республики Минтимера Шаймиева. Она предполагает улучшение жилищных условий для работников бюджетной сферы, с использованием ипотечного кредитования и государственной финансовой поддержки.

На одного члена семьи должно выходить не менее 18 квадратных метров жилья. Один из критериев – заявитель должен работать на территории республики и иметь регулярный доход. При рождении ребенка списывается 200 тысяч рублей. Также есть возможность рефинансирования, если семья нашла более дешевый кредит в банке и его одобрят.

Госжилфондом также реализуется программа «Молодая семья». На нее могут претендовать жители республики до 35 лет.

В пресс-службе Госжилфонда сообщили KazanFirst, что процентная ставка по программе соципотеки сейчас составляет 7% годовых со сроком выплаты 28,5 лет. В текущем году в жилом районе «Салават Купере» планируется сдать шесть домов на 880 квартир, стоимость которых с ремонтом в данных домах составляет 105,2 тысячи рублей за квадратный метр. Первоначальный взнос – от 10% от стоимости квартиры.

– При этом в программе социальной ипотеки нет дополнительных требований в виде страхования жизни и различных комиссий, которые часто являются обязательными условиями выдачи коммерческой ипотеки. Для сведения: средняя стоимость квадратного метра в Казани составляет более 200 тысяч рублей, – рассказали в Госжилфонде РТ.

На этот год общий план Госжилфонда составлял 161,7 тысячи квадратных метров. Это 56 домов на 3 299 квартир. На 15 ноября 2024 года план выполнен на 78%. В прошлом году Госжилфонд построил по всей республике 64 дома площадью 160,7 тысячи кв. м и обеспечил жильем 2 966 семей.

По данным «ДОМ.РФ», в Татарстане с начала действия программы льготной ипотеки и до ее завершения выдали 53 тысячи кредитов на общую сумму 199 млрд рублей:

– по программе семейной ипотеки с момента ее действия по июль выдано 52,6 тысячи кредитов на 232 млрд рублей;

– по программе льготной ипотеки для сотрудников IT-компаний выдано 4 тысячи ипотечных кредитов на 36 млрд рублей;

– по программе сельской ипотеки по состоянию на 1 апреля 2024 года выдано 4,4 ипотечных кредита на 12,1 млрд рублей.

Печальные показатели Татарстана

В конце лета количество проданных квартир в новостройках Татарстана сократилось на 20%. В начале III квартала количество сделок на первичном рынке достигало 1,2 тысячи, а в августе уже менее тысячи, сообщал региональный Росреестр. А вот по данным исследования ЦБ РФ, объем ипотечного кредитования составил почти 13 млрд рублей, что в 2,3 раза меньше, чем в аналогичном месяце прошлого года (было почти 30 млрд рублей). Количество выданных ипотечных кредитов тоже упало. В августе их выдали трем с половиной тысячам человек.

В сентябре 2024 года в Татарстане было выдано 2,87 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 13,28 млрд рублей, что на 2% больше по количеству и на 15% по объему по сравнению с августом, сообщало Объединенное кредитное бюро (ОКБ).

В октябре, по данным исследования сервиса «Домклик», в республике на первичном рынке недвижимости был выдан 21% ипотечных кредитов, а на вторичном — 74%. По данным регионального Росреестра, в Татарстане приобрели 6 тысяч квартир вторички, что на 26% превышает показатели сентября этого года (4,8 тыс.).

На рынке ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) Татарстан является лидером в Приволжском федеральном округе (ПФО). Всего в ПФО за девять месяцев 2024 года построено более 84 тысяч частных домов общей площадью 10,7 млн кв. м. Годовой план строительства индивидуальных жилых домов в республике был выполнен уже в июне. В начале лета было сдано 12 тысяч домов площадью 1,6 млн кв. м. К октябрю план перевыполнен на 136%. Возведено 15 тысяч домов площадью 2,6 млн квадратов. При этом застройщики отмечали резкий спад с отрицательными показателями в почти -10% из-за отмены льготной программы и введения эскроу-счетов.

На фоне высоких цен на ипотеку в Татарстане растет спрос на аренду жилья. В Казани снять однушку сейчас стоит на 25% дороже, чем было год назад. Например, в августе снять однокомнатную квартиру стоило 31 тысячу рублей, по данным «Циан.Аналитики». При этом в декабре в республике средняя цена на долгосрочную аренду составила 29 тысяч рублей, по данным исследования «Домклик».

А вот краткосрочная аренда под конец года в Казани составила 6,2 тысяч рублей, по данным сервиса «Суточно.ру». Для сравнения: в начале года ценник составлял почти 2,5 тысячи рублей.

«Год выдался тяжелым»

Глава Минстроя Татарстана Марат Айзатуллин на пресс-конференции, посвященной итогам года отметил, что несмотря на успехи год выдался тяжелым особенно во второй половине. С отменой льготной ипотеки рынок недвижимости как по стране, так и по Татарстану сильно просел.

— По России падение продаж составило 30-40% — это большие цифры, застройщики уже начинают уходить с рынка. Но у нас пока ситуация стабильная, серьезных проблем мы не видим. Периодически собираемся с нашими застройщиками, смотрим, какая текущая ситуация, анализируем, — заявил Айзатуллин.

По его словам, не сидят на месте и федералы — предлагают изменения в законодательстве для поддержки стройотрасли.

— Думаю, скоро внесут законопроект. Наши депутаты активно принимают участие, вместе мы должны эту тяжелую ситуацию пройти. Да, будет непросто, но в конце все будет хорошо, — уверен министр.

Раис Татарстана Рустам Минниханов на итоговой пресс-конференции рассказал, что сейчас наблюдается падение спроса на ипотеку из-за высокой ключевой ставки. Он подчеркнул, что самая необходимая программа — семейная ипотека.

— Мы видим, как количество выдаваемых ипотечных кредитов на 30% сократилось. Понимаем, что ставка банковская высокая, но это временно, все это пройдет. Экономика стабилизируется, но пока будет некий спад, к этому нужно быть готовым. Переживем, — сообщил Минниханов.

Было трудно, но справились

– Главное влияние на рынок новостроек в этом году оказали завершение массовой льготной ипотеки с господдержкой и высокая ключевая ставка регулятора, которая отразилась на всех экономических процессах, – рассказала KazanFirst исполнительный директор «Ак Барс Дом» Айгуль Латыпова.

По ее словам, «этот год был наполнен новыми вызовами: стремительные перепады спроса и высокие ставки». Она поделилась своими впечатлениями, что несмотря на трудности, их компания «пополнила свой портфель сразу тремя крупными проектами от сегмента доступного жилья до премиум». А также «удалось удержать свои лидерские позиции на рынке недвижимости Татарстана по продажам».

– Если говорить в целом по году, то, по предварительным подсчетам, 2024 год по числу сделок на рынке новостроек по Казани уступит рекордному 2023 году, но в то же время он будет сопоставим с 2022 годом. Да, можно сказать, что «сумасшедшая динамика» сделок с квартирами прошла и в целом продажи вернутся к среднестатистическим показателям. Наши продажи идут в небольшой разрез с общей тенденцией: в этом году нам удалось нарастить свои продажи по сравнению с не менее успешным 2023 годом, – отметила собеседница.

Со слов эксперта, сейчас востребованной программой стала «рассрочка с возможностью оплаты за покупку квартиры не ежемесячными платежами, а фиксированными долями».

Айгуль Латыпова подчеркнула, что «возвращение активности на рынке ожидается после снижения ключевой ставки, что найдет отражение во всех экономических областях. Важным остается и вопрос сохранения объемов строительства». По ее мнению, «необходимо соблюсти баланс, чтобы не допустить сокращения предложения при возвращении покупательского спроса».

– Для устойчивости застройщиков Минстроем прорабатываются отдельные механизмы поддержки. Ими могут стать и смягчение условий ипотечного кредитования для отдельных категорий граждан, и субсидирование ставки проектного финансирования в условиях слабой покупательской способности населения, а также отдельные механизмы возмещения части затрат по кредитам для стройкомпаний, – заключила собеседница.

Лучшие ожидания от 2025 года

– 2024 год, несмотря на позитивные показатели первой половины года, безусловно, запомнится нам отменой и пересмотром льготных ипотечных программ на фоне беспрецедентного роста ставок по кредитам, – отметила в разговоре с KazanFirst коммерческий директор ГК «Новастрой» Антонина Дарчинова.

Она рассказала, что эти факторы привели к тому, что во втором полугодии продажи новостроек снизились почти вдвое. По ее статистике, в их компании количество сделок в месяц во втором полугодии по сравнению с первым в среднем сократилось ровно на 50%. Это связано с тем, что многие покупатели, рассчитывавшие ранее на льготные ставки по семейной или IT ипотеке, сейчас принимают решение отложить покупку в связи с отсутствием лимитов или высокими комиссиями банков.

– При этом, несмотря на снижение спроса, мы ожидаем значительный рост стоимости первичного жилья уже в начале 2025 года. Это связано прежде всего с ростом себестоимости, на которую влияют общая инфляция и рост стоимости работ и материалов, повышение ставки некоторых налоговых отчислений с 2025 года, рост стоимости проектного финансирования для застройщиков. Поэтому вложение в новостройки остается надежным способом сохранения денежных средств от инфляции и достойной альтернативой банковским вкладам, – сообщила собеседница.

Эксперт подчеркнула, что хоть «цены на первичном рынке выросли более чем на 20%», наиболее сильный рост наблюдается по проектам бизнес- и элит-класса в центральных локациях.

По ее прогнозу, «в январе 2025 года рынок ждет утверждение правил и вступление в силу «ипотечного стандарта», который, скорее всего, еще больше ужесточит возможности получения ипотеки и, возможно, даже введет ограничения на рассрочку от застройщиков, которая на данный момент является основным драйвером продаж. Пока же девелоперы с осторожностью запускают новые проекты, но так как отрасль достаточно инерционная, рынок может ожидать значительное снижение предложения только в 2026-2027 годах».

«Люди хотят уверенности, а не просто экономии»

– Хочу пояснить, я не сторонник того, чтобы сидеть на бюджетных дотациях, но сейчас ни их, ни другого пространства для маневра для покупателей нет. Как будто в стране не могут окончательно понять, как поддерживать стройотрасль и надо ли вообще что-то делать. Конечно, рынок адаптируется к новым реалиям: спасение утопающих — дело рук самих утопающих, но не хватает некоего единого вектора, на который можно было бы ориентироваться. Утешает то, что во всяком случае с застройщиками советуются, недавно было несколько совещаний и на уровне исполкома Казани, и на уровне республиканского Минстроя с участием заместителя министра строительства России Никиты Стасишина. Поэтому есть надежда, что нас не оставят одних справляться со штормом, – выразил надежду генеральный директор группы компаний «СМУ-88» Наиль Галеев.

В разговоре с KazanFirst он отметил, что «решили в условиях кризиса заниматься проектами, которые создают стабильность. То есть сфокусироваться на бизнес- и премиум-классе — это и позитивно влияет на качество городской среды и восполняет дефицит предложения, бережет нас от общей турбулентности рынка».

Галеев подчеркнул, что «сегодня по итогу хотелось бы большей согласованности действий и амортизационных механизмов, которые работали бы не только на бумаге».

– Например, про альтернативу эскроу-счетам и проектному финансированию раис Татарстана говорил еще год назад, и сегодня этот механизм был бы очень кстати, – считает собеседник. 

По статистике компании, если брать 11 месяцев 2023 года и 11 месяцев 2024 года, то разница в продажах примерно -10%. При этом собеседник не считает, «это явно негативная тенденция, такие колебания бывают и в обычные годы».

– Спрос стал избирательным и сфокусировался на проектах с ощутимой инвестиционной привлекательностью. Теперь побеждают те, кто понимает, что нужно покупателю завтра, а не вчера, – рассказал эксперт.

Застройщик отметил, что планы на будущее «не пересмотрели, а уточнили». По его словам, в кризис важно не отказываться от амбиций, а адаптировать их к реальности. Любой кризис рано или поздно кончится, а дома останутся, и никому потом не хочется за них краснеть и говорить что-то в духе: «Тогда время было такое, иначе было никак».

— Люди хотят уверенности, а не просто экономии. Да, себестоимость растет — это стоимость материалов, расходы на логистику, расценки рабочей силы. Инфляция очень сильная — ценники на базовые позиции поставщики обновляют чуть ли не каждую неделю. Плюс к себестоимости можно отнести стоимость банковских услуг, от которых отказаться нельзя, — иных источников финансирования строительства нет. В среднем в совокупности по всем проектам динамика очень высокая, достигает 10%. Это очень много. Что касается маржинальности, то мы никогда ее не скрывали и, чтобы хоть как-то компенсировать рост цен, установили ее примерно на 15%. Это минимальный уровень для сохранения финансовой устойчивости компании, чтобы иметь возможность продолжать работать, — поделился своим мнением спикер.

Генеральный директор «СМУ-88» рассказал, что в первую очередь ждет, что ключевая ставка начнет стабилизироваться, но это не единственное условие.

— На сегодня в условиях супердорогих денег строительный сектор все острее начинает чувствовать шероховатости, на которые раньше смотрели сквозь пальцы. Первое — невозможность рефинансирования проектного финансирования и перехода застройщика в другой банк. А если у нас появится такая возможность, это позволит повысить прозрачность и расширит конкуренцию при кредитовании застройщиков, что позитивно скажется на доступности жилья, — заявил он.

— Второе — совершенствование механизма эскроу. Существуют несколько моментов, которые при сохранении общих принципов сделают его более комфортным для застройщика. Третье. Нужна альтернатива эскроу, нужно развивать идею Рустама Нургалиевича о возможности направлять деньги, которые мы сейчас платим банкам по процентам, на строительство школ и детских садов. Четвертое. Устаревшие нормативы и регулирование санзон — с тех пор, как некоторые из них были приняты, мир изменился несколько раз, а они все еще действуют и накладывают ограничения, которые уже не имеют смысла. Что касается санзон, то это бич, который блокирует развитие целых кварталов. Суть в том, что многие из них уже не имеют смысла — предприятие, которое их наложило, закрылось 10 лет назад, а санзона осталась, и из-за нее не могут детский сад построить, — заключил Галеев.

«Ожидаем введения дополнительных адресных программ»

Строительная компания ООО «Грань» в беседе с KazanFirst добавила, что основными трендами в этом году стали отток финансовых средств на депозитные счета в банках (из-за высоких процентных ставок, которые предлагают сейчас банки по вкладам), рост количества сделок без ипотеки, а также диверсификация вложений в недвижимость с расчетом на рост стоимости арендных ставок на жилые/нежилые помещения в виде дополнительного дохода и обеспечение сохранения и приумножения вложенных средств за счет удорожания стоимости жилья.

– 2024 год начался в плановом режиме в рамках утвержденной стратегии, намеченные проекты продолжали строиться и реализовываться в штатном режиме без внесения каких-либо корректировок. Замедление на рынке сформировалось во второй половине 2024 года. У застройщиков ввиду повышения ключевой ставки и отмены льготной ипотеки замедлились темпы продаж, – рассказали представители компании.

Они сообщили, что у них уже «сформирована и утверждена программа стратегии развития инвестиционных объектов, в том числе реализуемых в рамках долевого строительства». В планах на следующий год реализация трех новых проектов.

– Себестоимость строительства складывается из стоимости строительных материалов, стоимости инженерии, стоимости рабочей силы, расходов на обслуживание проектного финансирования, а также инфляционной составляющей. Самый главный компонент, конечно, стройматериалы. Очень большое влияние на стоимость квадрата оказал активный рост цен на стройматериалы. Уже второй или даже третий год рынок будоражит удорожанием. Также повысились расценки на работы в связи с дефицитом рабочих кадров. Кроме того, к факторам роста себестоимости можно отнести повышение цен на землю в городской черте. В целом на строительный рынок (и в конечном итоге на себестоимость) влияет целый пул факторов: это и отсутствие пятен застройки, и инфляция, и западные санкции, что, естественно, отражается на маржинальности отрасли в целом, – отметила «Грань».

В 2025 году застройщик ожидает «введения дополнительных адресных программ, таких как ипотека для военных, социальных работников, врачей, учителей». Он подчеркнул, что «важно сохранить объемы и ставки проектного финансирования на действующих условиях или приближенных к ним — в среднем от 3% до 8%, что обеспечивает наполняемость эскроу-счетов».

Чем запомнился год для рынка ИЖС?

По словам генерального директора компании «Домакан» Кирилла Никитина, «этот год на рынке недвижимости можно охарактеризовать как нестабильный, с множеством вызовов и адаптацией к новым условиям». Он рассказал KazanFirst, что в период кризиса компания сосредоточилась на проектах, которые требуют минимальных вложений и имеют высокий потенциал для быстрой реализации. Особенно в этом году им запомнилась «ситуация с изменением спроса на загородную недвижимость».

– Мы начинали 2024 год с осторожным оптимизмом, ожидая стабилизации рынка, и по итогам года можем сказать, что адаптация к новым условиям прошла успешно. Да, продажи сократились, но мы предпринимаем меры для их стимулирования. Спрос сократился примерно на 20% по сравнению с прошлым годом. Мы пересмотрели планы, акцентировав внимание на более устойчивых сегментах рынка, – сообщил собеседник.

Никитин согласен с мнением других застройщиков и тоже ожидает постепенного восстановления рынка, а «для этого необходимо улучшение экономической ситуации и стабилизация финансовых условий».

Основатель строительной компании «Инбриг» Викентий Бригаднов в беседе с KazanFirst отметил, что «отрасль ИЖС уже не остановить». По его словам, нет семей, которые не хотели бы свой дом либо дачу, поэтому «потенциал у отрасли колоссальный».

– Закон по эскроу-счетам был принят и вступает в силу в марте 2025 года, а начали в тестовом режиме работать уже с августа. По этой причине большая часть компаний была не готова, из-за этого часть компаний уходит с рынка. Аккредитацию проходить многие просто не захотели, потому что это большие сложности, – поделился Бригаднов. – Подключилось государство — это здорово. Я на самом деле поддерживаю участие государства как регулятора. В своё время многоквартирные дома, когда были обманутые дольщики и подключилось государство, обязали всех строить через проектное финансирование, и в итоге теперь в стране нет обманутых дольщиков, стройка идёт полным ходом, дома строятся, квартиры раскупаются не так живо, как раньше. Обманутых дольщиков нет, и это радует, такое же мы ждём и в сфере ИЖС. Да, участились случаи, когда не достраивают дома, когда некачественно строят дома. В итоге потом эти дома приходится либо сносить, либо восстанавливать, переделывать.

Бригаднов отметил, что в этом году больше всего запомнилось, когда банки в августе обязали компании работать через эскроу-счета, из-за чего пришлось всем компаниям подстраиваться.

– У нас не такие объёмы, но деньги, которые мы могли бы получить сразу на расчётный счёт, сейчас у нас лежат на счетах эскроу, и мы вынуждены, скажем так, ждать. Мы не можем пользоваться этими деньгами, закупать материалы полноценно, заблаговременно, самостоятельно управлять, – рассказал он. – Ожидания были одни по обороту. В этом году мы не достигли тех целей, но это не печалит. Самое главное, команда вся сохранена. Строители все заняты, постоянно стройки у нас идут, работы идут, качество отличное. Отзывы положительные, то есть период такой, когда надо завоёвывать репутацию в непростое время. Хочется пожелать коллегам тоже укреплять команды, укреплять компании и работать над системностью и качеством.

Эксперт сообщил, что сейчас компания ожидает начала января, чтобы ворваться в новый год с новыми лимитами и проектами. По его прогнозу, «отрасль однозначно восстановится».

---