За прошлый год в Казани появился лишь один небольшой торговый центр, а действующие объекты сталкиваются с пустыми площадями и уходом арендаторов. Эксперты KazanFirst отмечают, что рынок замедляется: покупатели уходят в онлайн. Многие старые ТЦ устарели, а девелоперы сосредоточились на реконцепции. По мнению экспертов KazanFirst, без трансформации в многофункциональные центры с сервисами, развлечениями и офисами торговые центры будут продолжать терять трафик, особенно на фоне роста налогов и расходов бизнеса.
Обеспеченность Казани торговыми площадями в 2025 году увеличилась с 384 кв. м на тысячу жителей до 391 кв. м. Рост составил 1,7%, говорится в исследовании консалтинговой компании NF Group, специализирующейся на коммерческой и элитной жилой недвижимости.
За прошлый год в столице РТ появился лишь один новый торговый центр — «Мегастиль» на Горьковском шоссе общей площадью 16 тысяч кв. м, из которых арендопригодная — 12,8 тысячи кв. м. ТЦ относится к районному формату: такие компактные комплексы ориентированы на повседневные потребности жителей конкретного района или небольшого города.
Всего в 2025 году в региональных городах России (без учета Москвы и Санкт-Петербурга) было открыто 9 торговых центров совокупной арендопригодной площадью 129,1 тысячи кв. м. Это почти вдвое ниже показателя 2024 года, когда ввели 324 тысячи кв. м. Общая площадь арендуемых объектов в регионах сегодня составляет 21 млн кв. м.
На 2026 год запланировано открытие почти 432 тысяч кв. м арендуемых площадей — более чем на 235% выше уровня 2025 года. При этом в Казани не ожидается ввод новых ТЦ.
Аналитики сообщают, что «большая часть проектов — это переносы с 2024 года, что связано как с задержками строительства, так и с низким уровнем наполнения арендаторами».
В структуре региональных торговых центров преобладает районный формат (10-20 тысяч кв. м) — 78% предложений. На микрорайонный формат (менее 10 тысяч кв. м) приходится 11%, на окружной (20–45 тысяч кв. м) — так же 11%.
В целом по России арендопригодная площадь торговых объектов достигла 33,5 млн кв. м. Прирост нового предложения в 2025 году составил 484,2 тысячи кв. м — показатель сопоставим с 2024 годом (485 тысяч кв. м).
Исследователи NF Group выделяют ключевые тренды 2026 года: новое предложение продолжает формироваться малоформатными торговыми центрами, основной прирост новых ТЦ приходится так же на Приволжский федеральный округ. Также «торговые центры трансформируются в площадки для спорта, культуры и общественной жизни, увеличивая посещаемость и интерес аудитории», а «в региональных городах активно открываются флагманские магазины, предлагая расширенный ассортимент и сервис».
Основным риском для рынка эксперты называют повышение ставки НДС до 22%.
Напомним, в 2024 году обеспеченность Казани качественными торговыми площадями выросла на 5,8%. Тогда был открыт «АРТ Центр» на улице Н. Ершова общей площадью 40 тысяч кв. м, из которых арендопригодная площадь составляет 23 тысячи кв. м. Объект относится к окружному формату.
Общее предложение качественных торговых центров в региональных городах России составляло 20,9 млн кв. м арендопригодной площади. В течение года было открыто 28 новых торговых центров совокупной арендопригодной площадью 324,6 тысячи кв. м, что на 32% выше показателя 2023 года.
«Рынок торговых центров в Казани демонстрирует признаки замедления»
Рост обеспеченности торговыми площадями на +1,7% в 2025 году свидетельствует о небольшом расширении рынка, однако отсутствие значительных проектов на ближайший 2026 год может указывать на замедление темпов развития. Об этом в беседе с KazanFirst сообщила эксперт по коммерческой недвижимости компании «Этажи-Казань» Лия Раянова.
Этому способствовал переход потребителей в онлайн. Так, «рост электронной коммерции снижает потребность в традиционных торговых центрах». Кроме того, «покупатели предпочитают небольшие специализированные магазины и рынки», а «высокая инфляция и снижение покупательной способности населения приводят к снижению спроса на товары и услуги».
Эксперт подчеркнула, что «можно говорить о некотором замедлении роста, но не о полном застое».
— Примеры успешного перепрофилирования площадей в торговых центрах включают создание многофункциональных пространств. Например, организация зон отдыха, спортивных площадок, детских игровых комнат. Некоторые торговые центры предлагают офисные помещения и сервисы, такие как медицинские клиники, салоны красоты, фитнес-центры. Проведение концертов, выставок, мастер-классов привлекает дополнительное внимание и повышает привлекательность центра, — рассказала собеседница.
Средние ставки аренды в крупных торговых центрах составляют около 1500-2000 рублей за квадратный метр в месяц. Однако в зависимости от местоположения и формата центра этот показатель может варьироваться. По ее словам, «рентабельность инвестиций в торговые центры зависит от многих факторов, включая уровень конкуренции, экономическую ситуацию и эффективность управления».
— Несмотря на небольшой рост обеспеченности торговыми площадями, рынок торговых центров в Казани демонстрирует признаки замедления. Для поддержания интереса покупателей и привлечения арендаторов необходимы инновационные подходы и гибкость в управлении, — резюмировала Раянова.
«Объекты без обновления концепции будут неизбежно терять трафик»
Рынок Казани стабилизировался после трансформации 2022–2023 годов. На 2026 год прогнозируется замедление ввода новых площадей. Это обусловлено тремя факторами: количественным насыщением рынка, дефицитом ликвидных локаций и высокой стоимостью заемного капитала. Об этом рассказал KazanFirst руководитель направления коммерческой недвижимости «Флэт» Фарсель Иматов.
По его словам, «сегодня фокус девелоперов окончательно сместился с наращивания квадратных метров на качественную реконцепцию».
— Несмотря на активную экспансию российских и турецких ритейлеров, полное замещение ушедших международных брендов (IKEA, Pull&Bear, Bershka, Uniqlo) еще не завершено. Показательный пример: в ТЦ «МЕГА» остаются вакантными площади IKEA (порядка 24 тысяч кв. м), что существенно влияет на общую статистику пустующих помещений. Период 2025–2026 годов станет вызовом для ритейла из-за налоговых изменений и высокой ключевой ставки. Свободных площадей в крупных объектах сейчас достаточно, что создает «рынок арендатора», — сообщил эксперт.
Кроме того, «Казань сохраняет лидерство среди миллионников по обеспеченности торговыми площадями». Количественного дефицита нет, однако остро ощущается качественный и географический дисбаланс.
Так, «новые жилые массивы (Авиастроительный район, Лаишевское направление) нуждаются в торговой инфраструктуре в шаговой доступности». А также «объекты, построенные 10–15 лет назад, морально устарели». Им требуется трансформация в многофункциональные центры с акцентом на развлечения, сервис, медицину и коворкинги, указал эксперт.
— Эпоха «торговых коробок» прошла. Будущее рынка — за современными пространствами, совмещающими коммерческую и социальную функции. Объекты без обновления концепции будут неизбежно терять трафик, уступая новым районным центрам, — заключил Иматов.
«Торговый центр — это не просто торговая история, а определенная экосистема»
Рынок коммерческой недвижимости товарных площадей находится в состоянии стагнации. Об этом заявил KazanFirst генеральный директор компании A-Development Владимир Шайхиев. По его словам, пик строительства торговых центров был в начале 2000-х годов. Так, «все ТЦ в Казани, которые есть, были построены в основной массе в то время».
Между тем сейчас тенденция не к строительству, а реконструкции торговых площадей. В пример он привел «Сувар Плаза». Так, из неактуального торгового центра сделали бизнес-центр.
Шайхиев подчеркнул, что подобные тенденции будут наблюдаться и дальше.
— На сокращение ввода строительства повлияла экономическая ситуация, большие затраты с точки зрения фонда оплаты труда, коммунальных платежей, эксплуатации здания, рост НДС на 2%, очень сильно выросла стоимость земельных участков для строительства торговых центров, стройматериалов. В комплексе все приводит к тому, что сектор сейчас, в принципе, не развивается. Вот другая сторона — с точки зрения аренды, расходная часть там постоянно растет, налоги, доходная часть не увеличивается. Операционный торговый центр может работать 3-4 месяца, только чтобы отбивать налоги, — рассказал эксперт.
Собеседник выделил, что ТЦ «так или иначе вынуждены будут переформатироваться, видоизменяться, должны быть какие-то дополнительные пространства». С его слов, «торговый центр — это не просто торговая история, а определенная экосистема».
— Вакантные площади в торговых центрах есть, причем и в торговых, и в бизнес-центрах. Есть формат такой — многофункциональный комплекс, который включает в себя несколько форматов, то есть это торговые площади, офисные пространства некие, размещение каких-то жилых пространств, так называемые апартаменты. Сейчас уже появляются рабочие пространства, зоны отдыха, картинг, как в ТЦ «Казань Молл». Посмотрите, как ТЦ «Кольцо» сейчас адаптируется под новый формат, — заключил Шайхиев.
Что правда то правда, народ активно расползается по маркет-плейсам, уже самую мелочь заказывают на всяких озонах
Волшебная рука рынка все разрулит, не вижу поводов для беспокойства
Наверное скоро везде будет как на Московском рынке, красиво, уютно но дорого
Реально много пустующих площадей, значит невыгодно стало
Слишком много понастроили в свое время, времена сейчас непростые, народ меньше стал ходить по торговым центрам, плюс много всего заказывают в интернете
Необходимо развивать торговые центры включая туда больше развлекательных заведений. Кроме того, уход в он лайн покупки обусловлен, тем, что основной поставщик товара только Китай и наконец отсутствие комплексного развития своих товаров.