«В этом году продаж будет еще меньше»: что произошло с рынком жилья в Татарстане

По итогам 2024 года в республике на 22% сократилось количество проданных квартир в новостройках. Продажи активизировались к концу года, но это «сезонное явление», объяснили эксперты KazanFirst. Застройщики ожидают, что при такой высокой ключевой ставке ситуация в этом году не станет лучше. Риелторы указывают, что уже сейчас «каждая пятая сделка притормозилась».

Согласно данным управления Росреестра по Татарстану, в декабре в республике было заключено 2,28 тысячи договоров долевого участия (ДДУ) в строительстве. Их число выросло на 47%. В ноябре количество сделок на первичном рынке достигало 1 556.

По словам замруководителя управления Лилии Бургановой, по итогам всего года их количество уменьшилось «более чем на 22% — с 26 до 20 тысяч».

— Жители республики по традиции хотят закончить дела до конца года, и 2024 год не стал исключением. Несмотря на сложные условия (высокая ставка по ипотеке, изменения условий по льготным программам ипотеки), рост во всех сегментах сделок увеличился к концу года, хотя общее количество сделок почти на четверть меньше, чем в предыдущем 2023 году. Операции с недвижимостью остаются одной из активных сфер в условиях корректировки ипотечных ставок и условий, — отметил вице-президент Гильдии риелторов РТ Руслан Садреев.

Что касается вторичного рынка, то в декабре в Татарстане число договоров купли-продажи (ДКП) увеличилось почти на 21% — с 4 858 до 5 873.

В целом за 12 месяцев 2024 года на основании ДКП было зарегистрировано около 187,9 тысячи переходов прав, что на 27% меньше, чем за 2023 год.

 Из-за высокого «ключа» сокращается запуск новых проектов

По мнению генерального директора группы компаний «СМУ-88» Наиля Галеева, «снижение на 22% за год нельзя назвать критичным, но надо понимать, что это довольно средняя температура по палате, которая не отражает реальной ситуации».

— Если восстановить хронологию событий, то первая половина была вполне тучной на продажи — на фоне приближающейся отмены льготной ипотеки и пересмотра условий по другим программам с господдержкой люди стремились заскочить в последние вагоны. А вот вторая половина года уже показывала серьезный минус. В СМИ были сообщения, что у кого-то из коллег просадки достигали 40-50%. По нашим объектам мы закрыли год в целом удовлетворительно, главные удары 2024 года пришлись по массовому сегменту, бизнес и премиум-классы менее восприимчивы к таким колебаниям, — рассказал KazanFirst Галеев.

Продажи декабря — это сезонное оживление, заявляет застройщик, так как «в конце года рынок недвижимости всегда активен».

Январь же, например, традиционно спокойный. По оценке гендиректора «СМУ-88», «какой-то рост мы увидим в феврале-марте, а к лету очередное снижение». Это обычные сезонные циклы, добавил он. Хотя в прошлом году по росту количества сделок можно отмечать, когда открывается очередной лимитный транш по льготным ипотечным программам.

— От доступности инструментов продаж будет зависеть спрос. В первую очередь это ключевая ставка ЦБ и позиция банков. Не секрет, что сегодня помимо заоблачной стоимости базовых ипотечных программ с трудом проходят одобрения сделок, где заемщик полностью соответствует всем требованиям, — добавил эксперт.

Как прогнозирует собеседник, в этом году «продаж будет даже меньше, потому что, помимо отсутствия доступных инструментов продаж, появится еще и дефицит предложения».

— Из-за высокого «ключа» сокращается запуск новых проектов, это тоже заметно повлияет на количество сделок, — заключил он.

Руководитель агентства недвижимости «Меркурий Риелт» и член Гильдии риелторов РТ Наиля Шекланова считает, что «в декабре всегда бывает небольшой всплеск продаж, потому что в человеческой природе так заложено, что под конец года, перед Новым годом, нужно завершить какие-то дела».

По ее оценке, после ужесточения ипотечных программ осенью «каждая сделка была сложна в исполнении, но полностью рынок никогда не остановится».

— Если не будет резкого скачка ключевой ставки, то спрос не упадет. В новостройках спрос будет зависеть от адекватно заявленных программ ипотеки, которые будут выдавать банки. Сейчас они ужесточили рассмотрение заявок. Много отказов, а если их нет, то срезают суммы. Например, человек рассчитывает на сумму кредита в 6 млн рублей, а ему дают 2 млн рублей. Он отказывается, потому что существенная разница, — рассказала KazanFirst Шекланова.

Она отметила, что «если даже дорожают стройматериалы, жилье, то людям все равно надо решать свой квартирный вопрос». Эксперт подчеркнула, что «стагнация касалась только тех объектов, которые в принципе не интересны рынку либо в силу своей завышенной стоимости, либо локации». Так, за весь 2024 год, по ее словам, стагнация на вторичном рынке недвижимости не наблюдалась.

— В части новостроек каждая пятая сделка притормозилась. На рынке новостроек большая доля инвесторов и людей, которые зарабатывают на нем. Возможно, они сейчас пересмотрели свои финансовые модели в связи с общемировым кризисом. Также ушли с рынка или собираются «псевдоинвесторы», которые наслушались, что, имея материнский капитал, можно купить сразу две-три квартиры, — сообщила член гильдии.

Собеседница подтверждает, что рынок новостроек чувствует спад количества сделок на 22%, как и застройщики, поэтому «с лета они уже начали придумывать различные схемы рассрочек».

— Критично это? Нет, а вот для застройщиков, у которых шаткое финансовое положение, — да, — заключила спикер.

«Многие ждали лучших времен, когда все рухнет»

Руководитель АН «Максат» и член Гильдии риелторов РТ Алия Сагирова объяснила KazanFirst, что «спад 22% обусловлен тем, что до 1 июля 2024 года действовала «Господдержка-2020» со ставкой 8%, были весомые и объемные показатели» и «уже в августе и сентябре видели снижение по ДДУ».

Она отметила, что в республике есть такая градация, что «за счет того, что в первом полугодии тенденция была в рамках новостроек, второе полугодие показало, что количество ДКП тоже увеличилось».

— Сейчас застройщики строят с помощью эскроу-счетов и незаинтересованы затягивать процесс ввода в эксплуатацию, а сдавать вовремя. Спрос будет зависеть от того, какие будут на рынке предложения. Многие застройщики перешли к формату рассрочек. Рынок цикличен, не всегда будут держаться такие высокие ставки, в ближайшие полтора года показатель ключевой ставки начнет снижаться, — предположила собеседница.

Сагирова подчеркнула, что «из года в год декабрь всегда показывает такие скачки, потому что люди хотят потратить деньги под конец года», а не оставлять дела на новый год.

— Январь-февраль по спросу поспокойнее минимум на 10-15%, потому что много выходных и люди не понимают, в каком направлении двигаться. Спрос увеличится, если условия по семейной ипотеке изменятся и вернутся прошлые, которые были ранее, до их ужесточения. Тогда спрос будет выше и больше, семей у нас много, — рассказала руководитель.

Эксперт добавила, что «есть еще семейная и IT-ипотека и много людей понимают, что в уходящий поезд и вагон попасть хочется».

— Многие ждали лучших времен, когда все рухнет, квадратный метр начнет стоить меньше, но понимают, что с каждым днем цены растут и удешевления не будет, — заключила спикер.

С тем, что показатель снижения количества сделок по итогам года 22% не критичен, соглашается руководитель центра недвижимости «Квартет» Рустем Сафин. Он подчеркнул, что «практически все застройщики отметили, что завершили год с выполнением и перевыполнением планов по продажам».

— Падение спроса на 10%, думаю, вполне реальная цифра для 2025 года. Но связана она в первую очередь не с отсутствием спроса, а с ограничениями по ипотеке — семейной и IT. Уже сейчас получить одобрение в банке крайне сложно. Что касается нарушения сроков ввода в эксплуатацию, то считаю, что порядочные застройщики, которые дорожат своей репутацией перед клиентами, завершат все стройки в срок. А вот те, кому безразлично, — точно перенесут сроки, так как за это сейчас штрафов нет, — рассказал KazanFirst Сафин.

Спрос будет зависеть в первую очередь от банков, которые не только не одобряют клиентов, но и вводят комиссии за выдачу ипотеки. По словам Сафина, «как только эти ограничения будут сняты, продажи хорошо вырастут».

— Это оживление стандартно сезонное. Многие хотят войти в новый год с определенной покупкой. Поэтому кто имел средства на первый взнос — купили квартиры, — заключил собеседник.

«Такая тенденция наблюдается по всей стране»

В Татарстане со второй половины 2024 года, а именно с июля, объем продаж жилья сократился на 63%. Об этом рассказал на итоговой коллегии министр строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства РТ Марат Айзатуллин. По его словам, также снизилось количество ипотечных кредитов в регионе, в том числе на первичном рынке — на 32%.

Министр подчеркнул, что «такая тенденция наблюдается по всей стране».

— Безусловно, на спад повлияли повышение ключевой ставки, завершение программы льготной ипотеки и корректировки условий семейной и IT-ипотеки. На рынке ипотечного кредитования за 11 месяцев 2024 года наблюдается снижение на 33%, до 45 тысяч сделок на сумму в 168 млрд рублей против 251,6 млрд за тот же период позапрошлого года, — отметил Айзатуллин.

Под залог договоров долевого участия (ДДУ) зарегистрировали порядка 13,1 тысячи ипотечных сделок против 19,2 тысячи за 11 месяцев 2023 года. Объем кредитования в сегменте новостроек снизился год к году на 23,5% — с 92,3 до 72,2 млрд рублей.

Айзатуллин указал, что за 2024 год застройщики республики продали квартиры на 134 млрд рублей. Это на 6% меньше, чем в 2023 году, когда сумма составляла 142,2 млрд рублей.

По данным исследования Объединенного кредитного бюро, в декабре в республике ипотека выросла месяц к месяцу на 10% по числу выданных кредитов — до 2,2 тысячи сделок. По объему рост составил 16% — до 9,6 млрд рублей. Средняя сумма кредита в конце года составила 4,3 млн рублей.