Новые квартиры экономкласса в Казани приобретают за цену от 5,5 млн рублей, а за элитное жилье придется отдать не менее 20 млн рублей. Большинство объектов недвижимости остается нераспроданным, особенно на фоне запредельных ипотечных ставок. Впрочем, как говорят эксперты, жилье бизнес-класса чаще всего берут не в ипотеку, а за наличку. Какие сегменты недвижимости пользуются спросом в условиях кризиса — в материале KazanFirst.
По итогам сентября средняя цена квадратного метра в новостройках Казани достигала 221 тысячи рублей. Однако стоимость жилья отличается в зависимости от его класса. Цена квартиры экономкласса начинается от 5,5 млн рублей, комфорт-класс — от 7 млн рублей, бизнес-класс от 13 млн рублей, элит-класс от 20 млн рублей. Такую оценку дал эксперт KazanFirst — руководитель агентства недвижимости «Квартет» Рустем Сафин.
Коммерческий директор ГК «Новастрой» Антонина Дарчинова рассказала KazanFirst, что прежде всего класс определяется локацией.
— Для элит-класса обязательна престижная локация в самом центре города, а также малое количество квартир (не более 50) в доме и на площадке, а также высокие потолки в квартирах, — указала собеседница.
Что касается бизнес-класса, по словам эксперта, «в последнее время среди девелоперов модно относить к нему все проекты в границах Казани». Она отметила, что именно за счет роста объемов строительства бизнес-класса растут и объемы продаж. Хотя по классификации к нему с натяжкой можно отнести проекты с более чем 500 квартирами или с высотой потолков ниже трех метров.
Сафин дополнил, что на сегмент жилья влияет концепция, этажность, количество квартир, размер окон, подземный паркинг, а также возможные дополнительные преимущества жилого комплекса.
На 1 июля 2024 года 4% строящегося жилья Татарстана относилось к элитному, 13% составлял бизнес-сегмент, комфорт-класс — 61%, а типовой класс — 22%, говорится в исследовании ДОМ.РФ. На тот же период в республике объем строящегося жилья составлял 2,8 млн квадратных метров. Из них 40% было продано, 49% — не продано, несмотря на открытые продажи, 11% — не продано, и продажи не открыты.
Интерес среди покупателей недвижимости в сегменте бизнес- и премиум-класса за последний год вырос на 30%, а комфорт- и экономкласса — на 10-15%, рассказал Рустем Сафин. По его словам, если рассматривать недвижимость для инвестирования, «то жилье бизнес-класса в этом плане выгоднее, так как потенциал роста его стоимости после сдачи дома намного выше». Эксперт подчеркнул, что «перед покупкой очень важно изучить ликвидность и ценовое предложение».
— Некоторые лоты застройщики изначально выводят по завышенной цене, и у них нет потенциала роста стоимости, — считает Сафин.
— Жилье бизнес- и элитного класса крайне редко показывает свою волатильность (изменчивость цены. — Ред.) в период кризиса. Поэтому озвучить, что сейчас появились реальные скидки на этот класс жилья, я не могу. Это не наблюдается ни на вторичном рынке, ни на рынке новостроек. Продолжается дефицит реально интересных предложений под конкретные запросы клиентов. Поэтому те продавцы, которые понимают, что их вариант квартиры реально интересен рынку, снижать цену не будут. Я и их в этом плане поддерживаю. Основная причина состоит в том, что рынок жилья бизнес-класса мало зависит от ставок по ипотеке — 70% сделок идут за наличный расчет, — рассказал собеседник.
Руководитель отметил, что, несмотря на показатели, «все классы жилья востребованы». Он выделил, что хоть сегмент комфорт- и экономкласса доминирует в продажах, «но никакой стагнации на рынке бизнес- и элитного жилья нет».
— Например, если рассматривать недвижимость в черте города, то разница цен между комфортом и бизнесом от 1,5 до 3 раз. Жилья стандарт-класса в черте города практически сейчас нет, — заключил Сафин.
Комфорт-класс как для обывателя, так и для вложений
Эксперт по недвижимости в АН «Полезные люди» Алмаз Гайнутдинов рассказал KazanFirst, что жилье комфорт-класса пользуется спросом у «рядового» обывателя, а «те, кто хочет вложиться, в основном приобретают комфорт- или бизнес-класс».
— Рост всего жилья был в моменте перед отменой льготной ипотеки, по семейной и IT-ипотеке спрос был перед окончанием лимитов и их возобновлением. В остальном «задушили» рынок ипотеки. Сейчас картина выглядит удручающе, как по мне, — отметил собеседник.
По оценке эксперта, цена жилья сегмента эконом от комфорта отличается в 1,5-2 раза, комфорт от бизнеса отличается в 1,2-1,5 раза. Стоимость элитного жилья от бизнес-класса отличается в 1,2-2 раза. Специалист по недвижимости подчеркнул, что разница в цене может отличаться и в 3-4 раза, если в сегменте доступны уникальные предложения.
Как считает Гайнутдинов, выгоднее всего покупать сегмент жилья комфорт плюс или бизнес.
«Там, где очень низкие цены»
Руководитель агентства недвижимости «Ваш надежный риелтор и НЛБ» Андрей Савельев, наоборот, считает, что на данный момент отсутствует спрос на какой-либо сегмент жилья, только на загородную недвижимость среднего уровня и эконом. По его словам, это связано с высокими ставками по ипотеке.
— Если, например, брать ситуацию 2020-2021 годов, то спрос был хорошим и на экономкласс, и на комфорт-, и даже элитку покупали. Сейчас спрос на все сегменты жилья крайне низкий. Но если выделить, то больше всего востребован суперэкономкласс. Там, где очень низкие цены, — рассказал KazanFirst Савельев.
По словам эксперта, «на российском рынке недвижимости не существует четкой классификации» сегмента жилья. Если на коммерческую недвижимость есть классификатор, разработанный российской гильдией управляющих и девелоперов, то на жилье никто не разработал, говорит он. Собеседник поделился, что в следующем году планируют это сделать.
— Все классификации, о которых мы говорим: комфорт- или бизнес-класс — это обобщенная, условно принятая формулировка. Здесь можно от обратного идти. Если в доме нет лифта, несмотря на этажность, то на элитность он уже никак не может претендовать, — сообщил Савельев.
Антонина Дарчинова добавила, что в Казани грань между классами на рынке недвижимости в последнее время все больше стирается.
— Чем сегмент более массовый, тем ярче он реагирует на колебания факторов, влияющих на рынок, — рассказал KazanFirst генеральный директор группы компаний «СМУ-88» Наиль Галеев.
По его словам, жилье комфорт-класса покупают в больших объемах, но бизнес- и премиум-класс — гораздо стабильнее.
— На это соотношение, кстати, еще влияет сам город — насколько развита среда, насколько он инвестиционно привлекателен для бизнеса, какой у него исторический или культурный бэкграунд. Казань привлекательна во всех смыслах, поэтому у нас постоянно растет качество проработки и наполнения ЖК и в коммерческом сегменте предложение начинается с комфорт и комфорт плюс, — отметил собеседник.
А сейчас вообще кто-то покупает жильё? У кого были деньги, тот купил раньше, у кого их нет, тот выжидает когда упадут ставки на ипотеку!
У нас любое жильё мне кажется для вложений можно использовать. Любую квартиру, в любом состоянии можно сдавать и иметь пассивный доход!
«Там где очень низкие цены» — сейчас про недвижимость это вообще не услышишь. У нас настолько выросло жильё в цене, что многие даже студию без ипотеки не потянут, ни то что квартиру!