Платформенная экономика заходит в один из наиболее консервативных секторов — девелопмент. Участники рынка говорят об уходе традиционной модели «построил — продал — забыл». На смену ей неизбежно, причем довольно скоро, придет девелопмент 3.0, который будут двигать три фактора — запрос потребителя на сервис и свободу, технологическая готовность и вход в отрасль крупных платформ с их капиталом и данными. О том, как может трансформироваться традиционный девелопмент в ближайшие десять лет, рассуждали участники XX Российского венчурного форума.
Рынок жилья в России, как и во всем мире, стоит на пороге глубокой трансформации. Традиционная модель, при которой застройщик продает «коробку» и исчезает из жизни покупателя, перестает отвечать запросам потребителя. Выступавший в роли модератора сессии «Когда платформы придут в девелопмент: новая архитектура рынка жилья» директор по инновациям и технологиям UD Group, СЕО венчурной студии UDT/X Азат Гайнутдинов, прошедший путь от генподрядчика до инвестора, заявил, что рынок находится в «начальной точке заката классического девелопмента». По его мнению, на смену старым игрокам придут технологические платформы — мультибренды, подобные Яндексу, Сберу, Wildberries и Ozon, которые уже изменили ритейл, транспорт и финансы.
Закат классического девелопмента: почему рынок ждет перестройка
— Сейчас мы задаем себе вопрос: если платформа уже управляет вашей жизнью, почему она не управляет вашим домом? Дом фактически остается неоцифрованным. Это такая пещера, просто квадратный метр, — заявил он.
Эксперт обратил внимание на парадокс: согласно статистике ДОМ.РФ, 95% покупателей недвижимости недовольны качеством строительства. Причина не только в реальных недостатках, но и смене ожиданий. Люди больше не хотят просто «квадратные метры», они хотят непрерывную генерацию ценностей, хотят, чтобы девелопер не уходил после сдачи ключей, а оставался, обслуживал дом, решал проблемы. Традиционный застройщик, напротив, стремится выскочить из сделки и забыть о ней, оставив все риски новому владельцу.
Гайнутдинов провел аналогию с эволюцией банковского сектора. Банк 1.0 — это физический офис с очередями. Банк 2.0 — цифровой банк в приложении. Банк 3.0 — банк как среда, как API, когда банковские операции встроены в другие сервисы, и самого банка как отдельной сущности уже не существует. Он уверен, что похожее ждет и девелопмент.
— Девелопмент 1.0 — это стройка ради стройки, продажа коробок, конец отношений после получения ключей. Девелопмент 2.0 — мы сейчас в нем живем. Это продажа образа жизни, формирование экосистемы, продуманная коммерция. Но это все еще полумеры, связанные с увеличением скорости продаж, а не со сменой бизнес-модели. Девелопмент 3.0 — это дом как подписка, — пояснил Гайнутдинов.
Эксперт подсчитал и экономику перехода. Если при цене квартиры в 7-8 млн рублей девелопер зарабатывает порядка одного млн рублей с разовой сделки с рентабельностью 13–15%, то бренд-платформа, которая удерживает клиента на протяжении 10 лет и предоставляет ему не только жилье, но и сопутствующие сервисы (умные устройства, доставку, ремонт, управление), сможет заработать с одного клиента минимум 10 млн рублей за тот же период. При этом для потребителя платеж может не вырасти, а даже снизиться: сейчас он платит банку, управляющей компании, разовым сервисам, а в новой модели все это консолидируется в одном платеже.
По мнению Гайнутдинова, окно возможностей открывается именно сейчас. Раньше переходу мешало отсутствие доверия к брендам в строительстве. Доверие же возможно только при конвейерном, воспроизводимом качестве. Сегодня роботизация, цифровые двойники и стандартизация процессов позволяют производить каждый физический объект из цифрового исходника с гарантированным качеством. Локальный девелопер, по его словам, может воспроизводить «брендовый» дом точно так же, как «завод в Калининграде собирает BMW X5 по лицензии». Главное — цифровые исходники и стандартизированные процессы.
Экономика сервиса вместо экономики владения
Руководитель по развитию инвесткомпании Kama Flow Илья Меркулов делает акцент на глобальных потребительских трендах. Он напомнил, что в последние 10 лет стоимость квадратного метра в крупных городах, особенно в Московском регионе, росла в два раза быстрее инфляции. Этому способствовали и льготная ипотека, и уменьшение среднего размера квартир, приведшее к увеличению количества лотов при одновременном росте цены за метр. Однако девелоперы находятся в постоянной гонке: чтобы получить проектное финансирование, нужно выполнять план по продажам. Остатки нераспроданного жилья — хроническая проблема отрасли.
— Мы видим проблему в том, что покупатель выбирает не то, где ему жить, какие социальные связи формировать, а просто то, где он может себе позволить купить квартиру, — отметил Меркулов. — Это нестандартная ситуация, и в мегаполисах популярна аренда, но аренда не покрывает те бандл-эффекты (психологические и поведенческие явления, которые возникают при объединении нескольких товаров или услуг в единое предложение. — Ред.), о которых мы говорим.
Именно модель HaaS (Housing as a Service) — дом как сервис — способна решить эту проблему. По подсчетам Меркулова, в Европе доля аренды, включая сервисную, выросла с 2 до 12%. Это часть экономики шеринга: люди все меньше хотят владеть активами и все больше — иметь к ним доступ. Применительно к жилью это означает не просто аренду площади, а комплексный продукт: само жилье, встроенные IоT-устройства, IT-инфраструктуру, пул сервисов (уборка, ремонт, доставка) и поддержку 24/7.
— Для застройщика, для бренд-платформы это возможность сформировать рекуррентные платежи с высоким LTV (lifetime value — пожизненная ценность клиента) вокруг аудитории, которая у него и так уже есть. Это влечет за собой тренд экономики шеринга — люди все меньше и меньше будут чем-то владеть, а больше иметь доступ к чему-то, — поясняет представитель Kama Flow.
Он также обратил внимание на урбанистическую проблему: в России, особенно в Москве, стоимость жилья жестко привязана к удаленности от центра. Человек выбирает квартиру не по качеству среды, не по наличию работы рядом, а по тому, какое кольцо (в случае с Москвой) он может себе позволить. Это искажает рынок и снижает качество жизни. HaaS позволяет сломать эту зависимость.
— Вы платите за сервис, а не за «прописку» в конкретном кольце и можете менять локацию по мере изменения ваших жизненных обстоятельств, — резюмирует Меркулов.
Модульное строительство как технологическая основа для перехода
Переход к девелопменту 3.0 невозможен без технологического фундамента. По мнению Алексея Пальцева, представляющего Ассоциацию развития модульного строительства (АРМС), таким фундаментом является модульное строительство (prefab). При этом он пытается сломать устойчивое представление о том, что модульные дома — это «контейнеры или унылые панельки советских времен».
По его словам, ключевая идея префабрикации — стандартизация не внешнего вида, а процессов производства. Это позволяет собрать из ограниченного набора типовых модулей (15–20 видов) десятки различных конфигураций зданий. При этом внешний облик можно менять, как чехол на телефоне, оставляя неизменным высокотехнологичное ядро.
Сегодня доля модульного строительства в России составляет менее 10%, тогда как в Китае — 20–30%. Однако внедрение технологий тормозится консерватизмом отрасли. Девелоперы работают по принципу «чем быстрее построил, тем быстрее продал, тем лучше».
Алексей Пальцев. Фото: KazanFirst/Сергей Журавлев
— «МонАрх» пошел в эту технологию, но мы знаем, чего им это стоило, сколько они вложили в завод. Любое внедрение технологий — это растяжка срока по времени. Поэтому здесь нужна связка платформы и государства. Когда они договорятся между собой, это даст результат, — убежден Пальцев.
Напомним, ГК «МонАрх» — крупный московский застройщик — является владельцем крупнейшего в России и Европе завода по производству железобетонных модулей с внутренней отделкой и инженерией. Ключевым заказчиком группы выступает Фонд реновации Москвы.
— Стабильный гарантированный объем позволяет нам инвестировать в основные средства, в современное технологическое оборудование, в создание собственного ПО. Стоимость квадратного метра фиксированная, поэтому единственный вариант увеличить маржинальность — оптимизировать себестоимость, сокращать расходы, — рассказал на сессии коммерческий директор ООО «Комбинат инновационных технологий — МонАрх» Александр Чеканов.
Он также отметил, что его компания разработала собственную ERP-систему (Enterprise Resource Planning — планирование ресурсов предприятия. — Ред.) и ПО для управления производством, которое позволяет оперативно перенастраивать линии под новые типы модулей. Есть и экспериментальное производство (мощность до 100 тыс. кв. м в год) — менее роботизированное, но более гибкое. По словам Чеканова, уже есть интерес со стороны крупных частных заказчиков, включая зарубежных.
Роль платформ и новая экосистема: кто будет владеть будущим
Директор по трансформации G-Group Алексей Степанов говорил о месте традиционных девелоперов в новой реальности. Спикер уверен — застройщики не смогут в одиночку стать платформами. Их базовые компетенции — land development (поиск и структурирование земельных участков), GR (работа с правительством), проектное финансирование, строительство. Но у них нет Big Data, нет миллионной аудитории, нет продуктового мышления, наконец, нет капитала, сравнимого с технологическими гигантами.
— «Яндекс купил DomiLand, крупный proptech-ресурс. Что делает Яндекс? Они делают дом по подписке. Как Яндекс.Такси, но Яндекс.Дома. У них есть большое количество потребителей, с одной стороны, с другой — множество исполнителей, а посередине — платформа. Мы, как застройщики, чувствуем, что они действительно лучше нас в этом плане, — признал Степанов.
Еще один пример, к которому обратился спикер, — микрорайон «СберСити» в Москве. По словам эксперта, «это действительно крутой проект, где все продумано до мелочей, но для его реализации нужны были два условия: огромный капитал и уверенность, что продукт купят».
Он также затронул больную тему управления жилым фондом. Застройщики создают свои управляющие компании, чтобы обеспечить сервис после сдачи дома, потому что «сделка одна, а жить людям долго». Но УК существуют в жестком регуляторном поле и с трудом зарабатывают на дополнительных услугах, проигрывая конкуренцию тем же «Авито» или «Профи.ру».
— У них мышление эксплуатационное, не продуктовое. «Яндекс» сейчас пытается сделать умный дом, у них продуктовое мышление. Не надо с этим бороться. Нам, как девелоперам, надо трансформировать нашу УК: сказать, что мы теперь facility-агенты, мы про эксплуатацию, чтобы дом стоял и было чисто. А все продукты вокруг пусть делают наши партнеры, и мы вместе с ними будем зарабатывать, — предложил Степанов.
Отвечая на вопрос из зала о том, не приведет ли новая модель к дальнейшему удорожанию жилья в условиях перегретого рынка, участники дискуссии дали неожиданный ответ: цена может снизиться. Бренд-платформа, работающая на длинных отношениях с клиентом, может делать «отложенное извлечение прибыли», зарабатывая на сервисах, а не на продаже коробки. Это дает пространство для маневра: можно сделать дом дешевле, но «привязать» жильца к своей экосистеме.
— Если у вас дом от Ozon, там стоит роботизированная кухня, а вы подписаны на dark kitchen с доставкой на 30% дешевле, вы будете пользоваться этим сервисом. Экосистема может кардинально снизить стоимость покупки жилья только для того, чтобы вы пользовались ее другими сервисами, — считает Азат Гайнутдинов.
Он привел образный пример: в доме Xiaomi пылесос Dyson будет работать плохо (или его просто неудобно будет подключать), а пылесос Xiaomi будет чиститься сам. Это не техническое ограничение, а экономическое и экосистемное.
— Платформа заинтересована в том, чтобы вы пользовались ее устройствами и сервисами, и может субсидировать стоимость жилья за счет будущих доходов от подписки, — убежден эксперт.
Comment section