Бизнес-класс на бывшем болоте: как застраивают начало Оренбургского тракта

На небольшом участке у пересечения Оренбургского тракта и Даурской уже возвели ЖК «IQ Dom» и «Манхэттен», а к 2027 году к ним должен присоединиться «Фриссон». Девелоперы продают «умные» планировки, нью-йоркскую эстетику и музыкальные эмоции, однако реальность территории прозаичнее: сложные грунты, высокий уровень подземных вод, железная дорога и Архангельское кладбище. Экспертный KF оценил, насколько заявленный класс трех проектов соответствует их архитектуре, дворам и окружению.

Оренбургский тракт – важная транспортная магистраль в Казани, соединяющая центр города с аэропортом и районами, расположенными к югу и юго-востоку от столицы республики. Эта магистраль привлекает внимание строительных компаний, хотя жилая застройка вдоль неё пока ведётся крайне неравномерно. Но в перспективе, несомненно, ситуация будет меняться.

В данной публикации я хочу обратить внимание на участок жилой застройки на начальном отрезке чётной стороны Оренбургского тракта, в районе его пересечения с улицей Даурской. Это небольшая территория, сочетающая в себе преимущественно советскую жилую застройку, а также объекты социального и частично производственного назначения. Территориально этот участок ограничен с двух сторон вышеуказанными улицами, а с южной и западной сторон, соответственно, территорией «Казанской ярмарки» и Архангельским кладбищем. К настоящему времени здесь построено два современных жилых комплекса – «IQ Dom» и «Манхэттен», также возводится третий – «Фриссон».

С точки зрения строительства особенностью этого участка является высокий уровень грунтовых вод, что отчасти объясняется низменностью его рельефа и близостью к озеру Средний Кабан. Если посмотреть карты Казани первой половины ХХ века, например, планы города 1912 и 1930 годов, то на этом участке можно увидеть большое болото, охватывающее в том числе и то место, на котором сейчас возводится жилой комплекс «Фриссон». Со временем оно сократилось в размере. Тем не менее заболоченный участок на месте, где строится данный ЖК, хорошо просматривается на космическом снимке июня 1966 года. Местные жители утверждают, что болото существовало ещё 20 лет назад, пока его не засыпали щебнем. Поэтому вполне логично, что сейчас ни в каких реестрах существовавший ранее здесь водоём не значится. Это подтвердило в прошлом году Министерство экологии и природных ресурсов РТ, когда возник острый спор между застройщиком ЖК «Фриссон» и жителями соседней хрущёвки, посчитавшими, что из-за нового строительства произошло подтопление подвала их дома грунтовыми водами.

Конечно, болотистая почва и высокий уровень грунтовых вод не являются проблемой для строительства. Такие участки считаются более сложными с инженерной точки зрения и требуют дополнительных мер по усилению систем дренажа и гидроизоляции. Но для жителей соседних домов, особенно советской постройки, новое высотное строительство на болотистых почвах зачастую оборачивается дополнительными коммунальными проблемами. Впрочем, нынешних застройщиков такие «мелочи» вообще не волнуют.

Жилой комплекс «IQ Dom»

Этот жилой комплекс хотя и имеет адресацию по Оренбургскому тракту, 4Б, находится не на первой линии, а в глубине застройки. Он был построен в 2017–2018 годах, став первым проектом компании «СМУ-88», собственником которой является депутат Государственной Думы Илья Вольфсон (в то время он так же возглавлял компанию в качестве директора).

Жилой комплекс «IQ Dom» представляет собой одиночное строение, состоящее из двух секций (подъездов), одна из которых имеет 19 этажей, вторая – 14. В процессе продаж он позиционировался в классе комфорт+, хотя ничего особенного, позволяющего утверждать о повышенной комфортности, в этом доме нет. По многим параметрам он вообще соответствует экономклассу, например, по качеству интерьеров лифтовых зон и межквартирных коридоров. Их стены отделаны «мокрой» штукатуркой, из-за чего выглядят очень дёшево, явно не дотягивая до уровня комфорт-класса. К этому следует добавить и навесной вентфасад из недорогого керамогранита.

Что в этом доме привлекает особое внимание, так это его название – «IQ Dom». Априори оно предполагает, что данный жилой комплекс выстроен в соответствии с концепцией «умного дома», в котором, к примеру, установлены датчики, обеспечивающие безопасность, климат-контроль, температурный режим, а также иные прибамбасы. Но ничего подобного в этом комплексе нет. Название было дано в маркетинговых целях и обосновывалось наличием «удобной навигации», «умных планировок», «умного двора» и прочими «умными» словесными конструкциями, призванными привлечь внимание потенциальных покупателей и обеспечить продажи.

Что касается двора в ЖК «IQ Dom», то он в целом оставляет о себе приятное впечатление. Двор расположен на стилобате и закрыт для посторонних. Имеет дизайнерское оформление, чист и в меру озеленён. Но в числе явных недостатков двора можно назвать его малую площадь (27 м × 65 м), а также довольно бедное наполнение детской площадки.

В процессе эксплуатации ЖК «IQ Dom» проявились и другие недостатки, которые не позволяют этому жилому комплексу претендовать на класс комфорт. По отзывам жителей, в числе главных недостатков является плохая звукоизоляция стен (довольно распространённый изъян в современных ЖК), постоянные проблемы в работе лифтов и домофонов. Вот один из характерных отзывов на эту тему, размещённых на 2ГИС: «Iq дом – это только название. Умного ничего тут нет. Тупые и медленные лифты, и домофон идиотский. Звонит через раз. Единственный плюс – тепло в квартире».

Что касается места расположения ЖК «IQ Dom», то оно вызывает разноречивую реакцию. Для постоянных жителей недостатком является нехватка торговых заведений в непосредственной близости от дома, хотя рядом расположена улица Павлюхина с развитой инфраструктурой обслуживания. Очевидным минусом также является нехватка гостевых парковок. А вот в числе плюсов ЖК «IQ Dom» называют близость к центру города и наличие развитой транспортной инфраструктуры.

Впрочем, указанные плюсы местоположения данного ЖК оборачиваются минусами для его постоянных жителей. Он привлекает внимание тех, кто намерен снять в нём жильё, особенно в режиме посуточной аренды – самой неприятной для постоянных жителей. Достаточно сказать, что только на сайте sutochno.ru висит около полутора десятка объявлений о сдаче в этом доме квартир на короткие сроки.

Причинами привлекательности ЖК «IQ Dom» для посуточной аренды являются не только его местоположение, но и «умные планировки» квартир. При наличии в доме 292 квартир значительную их долю составляют студии в 22–30 кв. м, а также малогабаритные однокомнатные квартиры и «евродвушки». На этапе продаж они привлекли повышенное внимание инвесторов, скупивших их специально под сдачу в аренду. Из-за этого, по отзывам некоторых жителей, дом напоминает проходной двор.

Что касается актуальных цен на квартиры в ЖК «IQ Dom», то на сайте cian.ru представлено три предложения: «двушка» 63,5 кв. м продаётся за 14 млн рублей, «евродвушка» 52,2 кв. м – за 13 млн рублей, а «евротрёшка» 60,2 кв. м – за 11,3 млн рублей.

Жилой комплекс «Манхэттен»

Этот жилой комплекс является одной из высотных доминант Оренбургского тракта и виден с разных сторон. Благо что окружающая его застройка, пока ещё преимущественно малоэтажная, позволяет его видеть. Он строился четыре года (2016–2020) компанией «Суварстроит» (генеральный директор – Руслан Нурмухаметов), которая по завершении работ разместила свой офис в пристрое к данному ЖК, стоящему над стилобатной частью.

ЖК «Манхэттен» состоит из трёх высотных корпусов в 16, 20 и 23 этажа, объединённых стилобатом. Каждый из них имеет собственное название, соответственно, «Архитектура», «Шоу» и «Искусство». В проектной документации жилой комплекс назывался «ВДНХ», так как расположен на части бывшей территории «Казанской ярмарки», известной в советское время как ВДНХ Татарской АССР. Но его коммерческое название, под которым он известен, – «Манхэттен» (напомню, похожая история была и с ЖК «Голливуд»). Несколько лет назад одна из газет, публикуя проплаченный застройщиком рекламный материал об этом жилом комплексе, писала, что его архитектурный образ выполнен «в уникальной стилистике и эстетике Нью-Йорка». Тезис, откровенно говоря, весьма спорный.

Кстати, разработку архитектурной части проекта ЖК «Манхэттен» осуществляло ООО «АДТ», директором которого в то время была Ильсияр Тухватуллина – нынешний главный архитектор Казани. С самого начала жилой комплекс позиционировался в категории бизнес-класса и по многим параметрам (дизайнерское оформление мест общего пользования с отделкой высококачественными материалами, двухсветные холлы с увеличенной высотой потолков, скоростные и бесшумные лифты от одного из западных производителей и др.) он вполне соответствует этому уровню. Более того, на крыше всех трёх высоток установлены солнечные батареи, способные, как утверждал застройщик, «принимать солнечный свет в любую погоду, частично обеспечивать энергией места общего пользования и освещение двора».

Также заявлялось, что в ЖК «Манхэттен» установлена система «умного дома». В упомянутой выше рекламной публикации утверждалось, что она позволяет «легко интегрировать бытовые приборы, освещение и датчики сигнализации в единую информационную систему», а также «с помощью голосового помощника Алиса регулировать освещение, ставить чайник, включать любимую музыку, запускать увлажнитель воздуха». На самом деле, как утверждает один из жителей данного жилого комплекса, если и было где-то что-то подобное, то только в демонстрационной квартире. Сами жители в своих квартирах пользуются обычным приложением со стандартным набором функций.

Всего в ЖК «Манхэттен» 338 квартир – 162 студии и однокомнатные, 64 двухкомнатные, 91 трёхкомнатная и 21 квартира с четырьмя и более комнатами. Кстати, наличие в доме значительного количества квартир с большой площадью (а в данном ЖК, если судить по проектной декларации, 32 квартиры имеют от 100 «квадратов» и выше) является одним из косвенных признаков более высокого статуса дома, так как такие квартиры ориентированы на очень платёжеспособных покупателей и покупаются, как правило, для себя. И даже если эти квартиры сдаются в долгосрочную аренду, то контингент квартиросъёмщиков тоже соответствующего уровня.

Что касается качества управления ЖК «Манхэттен», то, если судить по отзывам жителей, в целом преобладают позитивные оценки. В пример можно привести опубликованный на «Яндексе» отзыв, который содержит и негативную информацию, но работа УК преподнесена в нём в позитивной тональности: «Адекватная команда УК дома (активность в чатах дома, обратная связь на проблемы, старательный специалист по уходу за территорией, индивидуальный подход к каждому)». Из негативных отзывов немало жалоб на высокую коммунальную плату.

Если же говорить о дворовом пространстве, то, как и у многих современных жилых комплексов, двор ЖК «Манхэттен» расположен на стилобате. Это закрытая территория, находящаяся над подземным паркингом. Но особенность его в том, что пользуются этим двором по прямому назначению, то есть как зоной придомового отдыха и местом детских развлечений, минимальное количество людей. Если говорить прямо, этот двор пустой – минимум зелени, небольшие и убогие детские площадки, разбросанные в нескольких местах.

Вообще, двор на стилобате – это тема для отдельного разговора. Потому что лично у меня нет уверенности в том, что такие дворы в полном смысле функциональны. В силу своих интересов (фотографирование Казани и её инфраструктуры с высотных зданий) я за последние пять–шесть лет побывал в более чем 200 многоэтажных жилых домах и комплексах города как советской, так и постсоветской постройки. И могу с уверенностью сказать, что те дворы, которые расположены на земле, наполнены взрослыми и детьми, а стилобатные дворы, как правило, пустуют. Очевидно, что отдыхать в таких дворах некомфортно. В том числе потому, что детские площадки в них чаще всего убогие и установлены для галочки. Кроме того, дворы на стилобатах либо лишены зелени, либо имеют её в минимальном количестве – в виде кустов или растений в кадках (как в ЖК «Манхэттен»). В таких дворах отсутствует ощущение уюта. Поэтому отдыхающие люди присутствуют в них только на рекламных рендерах, но не в реальности.

Жилой комплекс «Фриссон»

Этот строящийся жилой комплекс возводит компания «ФСК Регион» (генеральный директор – Алексей Алмазов), входящая в структуру крупного федерального застройщика «ФСК».

Проект ЖК «Фриссон» разработан казанским архитектурным бюро S4SA (S4S/Architects) во главе с Ринатом Гариповым. Концепцию фасадного оформления разработало московское бюро GAFA Architects во главе с Григориосом Гавалидисом.

Строительство жилого комплекса началось в 2024 году, планируемый срок сдачи – II квартал 2027 года.

ЖК «Фриссон» представляет собой три высотных корпуса переменной этажности, объединённых стилобатом. Каждый из этих корпусов имеет собственное название: самый высокий 20-этажный корпус именуется башней «Фьюжн», 19-этажный – башней «Джаз», а 14-этажный – башней «Блюз». При этом башни «Фьюжн» и «Джаз» имеют разноуровневую этажность: у «Фьюжн» три уровня – 2, 7 и 20 этажей; у «Джаза» два – 7 и 19 этажей. На крышах частей корпусов, имеющих пониженную этажность, предусмотрены прогулочные зоны с озеленением.

Основной двор жилого комплекса традиционно размещён на крыше стилобата. По проекту предусмотрено его богатое озеленение. На одном из рекламных рендеров даже нарисовано, как во дворе ЖК «Фриссон» «растёт» берёзка. Удивляться тут нечему – рекламщики, рисующие в угоду заказчику красивые картинки, в массе своей люди малосведущие касательно деталей. Поэтому не все из них понимают, что вырастить на стилобате не только берёзки, но и любое другое полноценное дерево (не карликовое) очень сложно. Для этого нужны специальные дорогостоящие технологии и соответствующие изменения в конструкции стилобата, предусматривающие возможность для развития корневой системы. Кроме того, такое озеленение в дальнейшем нужно содержать, а это недешёвое удовольствие. Поэтому в реальности мы видим во дворах, расположенных на стилобатах, растения в кадках, а в лучшем случае – травяное и кустарниковое озеленение, не требующее чрезмерных затрат.

В принципе стоит отдать должное рекламщикам ЖК «Фриссон», придумавшим жилому комплексу такое необычное название. Оно, несомненно, привлекает внимание, особенно если знать его значение. Frisson в переводе с французского означает «дрожь» или «содрогание», а также ощущение, когда бегают «мурашки по коже». С этих мурашек и начинается рассказ о жилом комплексе в презентации: «Если от приятных эмоциональных переживаний по вашей коже пробежали мурашки, то знайте – это фриссон…» И далее фантазия рекламщиков начинает наворачивать одну мысль на другую, обыгрывая состояние фриссона в контексте музыки. Отсюда, кстати, и названия жилых корпусов – «Фьюжн» (в данном контексте следует понимать как душевное слияние с музыкой), «Джаз» и «Блюз».

Всё это может восприниматься с эффектом, если не знать реального состояния территории, на которой возводится этот жилой комплекс, позиционирующийся в категории бизнес-класса. И речь не только о болотистой почве. Некоторые будущие жители ЖК «Фриссон», возможно, и почувствуют мурашки по коже, когда узнают, что рядом с их жилым комплексом находится не парк с лужайками, как нарисовано в презентации, а Архангельское кладбище, на котором упокоились в том числе и те, кого загубили в период сталинских репрессий. И хотя в Казани есть опыт превращения кладбищ в парки (тот же парк «Сосновая роща» у ДК химиков создан на месте Кизического кладбища), Архангельское кладбище в парк никто превращать пока не собирается.

Не исключено, что когда разрабатывали концепцию рекламного продвижения данного жилого комплекса, то сначала ему придумали красивое название – «Фриссон», а потом стали думать, как это название «привязать» к местности, чтобы оно гармонировало (именно так зачастую работают многие рекламщики). И как назло вблизи ЖК «Фриссон» не оказалось ничего достойного из музыкального, чтобы стимулировать «мурашки по коже». Если, конечно, не считать института культуры. Но его ни к «Джазу», ни к «Блюзу» не «привяжешь». По этой причине авторы рекламной презентации не постеснялись слегка соврать, написав, что жилой комплекс «строится в самом сердце Казани, на улице Даурской, рядом с Татарской государственной филармонией им. Габдуллы Тукая». То, что «сердце Казани» якобы находится на улице Даурской, обсуждать не будем. Но по поводу филармонии необходимо пояснить, что от ЖК до неё надо идти пешком почти полтора километра. Так что «рядом» – понятие относительное.

Если же оценивать местоположение жилого комплекса «Фриссон» в целом, то здесь мало что напоминает среду бизнес-класса (качество окружающего пространства в данном случае имеет значение). С одной стороны от этого ЖК находятся теплицы «Горводзеленхоза», гаражный кооператив, а также складские и производственные строения, за которыми лежит упомянутое выше Архангельское кладбище. С другой стороны, за улицей Даурской, проходит железная дорога, которую на рекламных рендерах ЖК «Фриссон» тщательно заретушировали – типа там проложена какая-то тропинка. И только с двух других сторон преобладает жилая, социальная и офисная застройка, в том числе жилые комплексы «IQ Dom» и «Манхэттен».

Конечно, среднестатистического покупателя квартир вряд ли заинтересует вся эта рекламная лабуда про «мурашки по коже» и прочие невероятные ощущения от обладания квадратными метрами в ЖК «Фриссон». Ну, разве что он посмеётся над буйной фантазией рекламщиков, читая абсолютно пустые по смыслу выражения, описывающие достоинства того или иного жилого корпуса. Потому что нормального покупателя интересует прежде всего конкретика – реальное местоположение ЖК со всеми его плюсами и минусами, качество жилой инфраструктуры (с поправкой на то, что часть обещанного так и не будет реализована), планировка квартир и их стоимость.

Всего в ЖК «Фриссон» предусмотрено 410 квартир: 236 студий (от 27,3 кв. м) и однокомнатных (от 36,6 кв. м), 140 двухкомнатных (от 55,9 кв. м), 29 трёхкомнатных (от 70,5 кв. м) и 5 квартир с четырьмя комнатами (от 97,1 кв. м). Для автовладельцев предусмотрена подземная парковка на 144 места. По данным портала Наш.Дом.рф, средняя цена квадратного метра в данном ЖК – 276 469 рублей; на данный момент распродано 55% квартир. Цены за них на сайте застройщика стартуют с 10,4 млн рублей.

Что касается рисков превращения строящегося ЖК «Фриссон» в долгострой, то на данный момент никаких серьёзных проблем у застройщика нет. А те риски, которые существуют, имеют общеотраслевой характер и зависят от экономического состояния строительной индустрии и платёжеспособности покупателей.

Автор материала – Марат Сафаров
Верстка – Сергей Алешков