В рамках специального проекта Экспертный KF изучил порядка 5 тыс. объявлений о продаже квартир, опубликованных на «Авито» в октябре 2025 года, проанализировав динамику относительно аналогичного исследования. Выборка охватывала двухкомнатные квартиры, как наиболее предпочтительный формат жилья для стандартной семьи с одним ребенком, в разбивке по районам Казани. Также мы побеседовали с ключевыми игроками рынка жилой недвижимости Казани, чтобы выяснить, как они оценивают нынешнее состояние в отрасли и чего ожидают в ближайшей перспективе
В целом по Казани за период с мая по октябрь цена квадратного метра выросла с 191 до 197 тыс. рублей (здесь и далее - представленные данные актуальны на момент проведения исследований). Средняя цена за квартиру составила 11,2 млн рублей (в мае - 10,7 млн рублей). Количество предложений о продаже на вторичном рынке сократилось почти на 22% - с 2,2 тыс. до 1,7 тыс.
на 22%
снизилось количество объявлений о продаже жилья в Казани*
Среди районов лидером по стоимости жилья стал Вахитовский. Здесь средняя цена квартиры составляет 18,1 млн рублей с ростом на 3,4%. В мае жилье можно было приобрести в среднем за 17,5 млн рублей. Число объявлений снизилось несильно - с 261 до 210. Уменьшилась и средняя площадь - с 61,5 до 60,7.
Второе место занял Ново-Савиновский район с ценником 13 млн с ростом в 5,6% (с 12,3 млн рублей). Количество выставленных на продажу квартир снизилось с 339 до 282. Вместе с этим уменьшилась и средняя площадь с 57,3 до 55,9 квадрата.
Замкнул тройку лидеров Приволжский район, где цена выросла на 4,7% - с 10,6 до 11,1 млн рублей. Здесь также выросла и средняя площадь квартир (с 57 до 57,8 кв. м), а число объявлений о продаже уменьшилось с 478 до 346.
*По результатам исследования предложений на «Авито» (вторичный рынок жилья) в мае и
октябре 2025 года
В Советском районе приобрести квартиру можно по цене ниже, чем в среднем по Казани, - за 10,8 млн рублей. На момент прошлой «отсечки» ценник составлял в среднем 10,2 млн рублей. Рост с мая по октябрь составил 5,8%. Средняя площадь тоже выросла - с 55 до 55,7 кв. м. Существенно снизилось число объявлений - с 620 до 477.
Топ-5 замкнул Кировский район. Здесь стоимость составляет 10 млн рублей (плюс 6,3%, с 9,4 млн рублей). Средняя площадь квадрата выросла с 55,3 до 56. А вот число объявлений сократилось с 263 до 215.
Предпоследнее место занял, как и в прошлый раз, Авиастроительный район. В октябре средняя стоимость за квартиру выросла на 5,3%, с 7,5 до 7,9 млн рублей. На пару квадратов увеличилась площадь продаваемого жилья - с 49,5 до 49,8. Несущественно сократилось число объявлений - с 111 до 94.
В раскладке по районам наименьшая стоимость жилья наблюдается в Московском районе. Здесь ценник вырос до 7,7 млн рублей. За период с мая по октябрь цена выросла почти на 7%, с 7,2 млн рублей. Увеличилась и площадь квартир - с 47,7 до 48. Однако публикация объявлений сократилась с 189 до 146.
*По результатам исследования предложений на «Авито» (вторичный рынок жилья) в октябре
по отношению к маю 2025 года
Если говорить о рынке новостроек, то в целом по Казани средняя стоимость 1 кв. м в октябре составила 262 тыс. рублей, а квартира в среднем оценивается в 15,5 млн рублей. Число объявлений достигает 2,8 тыс. публикаций, средняя площадь квартир - 58,2 квадрата.
В этом году у рынка недвижимости два состояния: очень плохо и совсем плохо. Об этом Экспертному KF заявил генеральный директор группы компаний «СМУ-88» Наиль Галеев. ГК в этом году идет «заметно ниже плановых показателей, а по итогам девяти месяцев недобирает примерно 25%». Как отмечает Галеев, «затягивать пояса становится все сложнее».
Наиль Галеев,
генеральный директор
ГК «СМУ-88»
По прогнозу Галеева, в случае, если до конца года не будет очередного снижения ключевой ставки хотя бы на два пункта, то каких-то заметных изменений на рынке ждать не приходится
«Пока «ключ» выше 10-12%, любая стандартная ипотека будет мертва, особенно с нынешним уровнем цен на первичном рынке. Текущее снижение ключевой ставки особой погоды не делает. Хотя тренд на конвертацию вкладов в недвижимость в целом сохраняется. В абсолютных показателях таких покупателей немного, хотя мы готовы предлагать им довольно выгодные условия. То же касается и ипотек. Мы стимулируем заключение ипотечных сделок спецпредложениями, и нам удалось добиться определенного баланса с рассрочками. В каждом проекте своя ситуация, конечно, но в среднем где-то 60 на 40 в пользу рассрочек».
В III квартале на первичном рынке недвижимости Казани был зафиксирован рост числа сделок. Об этом Экспертному KF рассказал коммерческий директор «Суварстроит» Марсель Абдулхаев. Собеседник издания связывает это с тем, что «большое количество клиентов находится в состоянии отложенного спроса», а «снижение ключевой ставки повлекло за собой умеренный всплеск активности».
По словам Абдулхаева, кто-то уже не согласен держать деньги на депозитах, кто-то смог продать свое жилье на вторичном рынке, и есть те, кто понимает, что после снижения ставок и роста спроса цены на недвижимость снова вырастут. Кроме того, в III квартале застройщики Казани запустили акционные предложения, которыми клиенты охотно воспользовались.
Марсель Абдулхаев,
коммерческий директор
«Суварстроит»
Собеседник отметил, что «если ключевая ставка продолжит снижаться, это приведет к большей активности на рынке недвижимости».
«В целом ситуация на рынке стабильная, с переменным успехом. При этом показатели по запуску новых проектов в Татарстане в целом лучше, чем в ряде других регионов России: сейчас по сравнению с аналогичным периодом 2024 года запуск проектов выше на 12%. Рынок недвижимости ждет новостей о семейной ипотеке и возможности введения гибких ставок, что обсуждается Минфином РФ. Однако эта мера может оказаться невыгодной для многих покупателей. От этого всего во многом будет зависеть дальнейшая судьба рынка».
По его наблюдениям, многие застройщики начинают объявлять о повышении цен. Однако для того, чтобы рынок повторил показатели 2023–2024 годов, необходима как минимум стабильно низкая ставка ЦБ, чего до конца 2025 года не предвидится.
Кроме того, после всех изменений и отмены льготных программ в 2024 году рынок недвижимости столкнулся с определенными сложностями, которые связаны с высокой ключевой ставкой, что означает дорогие кредиты как для клиентов, так и для застройщиков, рассуждает собеседник Экспертного KF. Прогнозы начала года оправдались: по отношению к 2024 году спрос упал примерно на 22%. Но это не критично, ведь в июне 2024 года, перед отменой массовой господдержки, был ажиотаж. Сегодня люди все еще хотят вложить средства, улучшить свои жилищные условия, но пока инструмент ипотеки для многих недоступен.
Как прогнозирует коммерческий директор «Суварстроит», ожидается стабилизация спроса, «ослабление кредитной политики, связанное с этим снижение ключевой ставки ЦБ». Эти ожидания, «совпадающие с прогнозами экспертов, позволяют смотреть на будущее с осторожным оптимизмом». При этом прогнозируется «рост цен, поскольку с 2026 года планируется увеличение НДС, что приведет к росту стоимости строительства и материалов».
В целом по Татарстану за январь-сентябрь этого года у застройщиков продано примерно 479 тыс. квадратов квартир по договору долевого строительства (ДДУ). Это примерно на 20% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Такие данные озвучила коммерческий директор ГК «Новастрой» Антонина Дарчинова.
Эксперт подчеркнула необходимость помнить, что в первых кварталах 2024 года еще действовала льготная ипотека под 8% годовых для всех категорий граждан. И с учетом «существенного изменения условий снижение объемов реализации не такое уж драматичное».
При этом в III квартале 2025 года, по словам спикера, виден разворот. Так, за июль-сентябрь реализовано 173,6 тысячи кв. метров квартир по ДДУ, что выше показателей II квартала примерно на 20%. Дарчинова объяснила, что «год к году как по стране, так и по республике спрос слабее, но с осени можно говорить о тренде на улучшение».
Антонина Дарчинова,
коммерческий директор
ГК «Новастрой»
Эксперт прогнозирует стабилизацию или умеренный рост сделок на низкой базе начала года, но считает, что цены скорее всего вырастут еще на 5-7% к концу года. Однако многое будет зависеть от политики по ключевой ставке.
«Спрос оживился: плюс 20% квартал к кварталу по метрам. При этом средняя цена новостроек в сделках выросла на 7% за квартал, а это серьезный рост для 2025 года. Драйвер рынка сейчас - серия снижений ключевой ставки с пика в 21% до 17%, а значит, снижение доходности банковских вкладов, общий оптимизм населения. Казань - один из лидеров по росту цен в 2025 году. В III квартале рост цены в сделках на новостройки в пределах города по отношению к показателям II квартала составил 9% против 7% по Татарстану. Можно сказать, что рынок активизировался, но покупательная способность ограничена высокой ставкой, сделки вытягивают «семейная» ипотека и адресные акции».
Реальный высокий рост на рынке новостроек начнется при снижении ставок по базовой ипотеке до 10-12% годовых. Кроме того, «при сохранении или умеренном снижении ключевой ставки и без новых жестких ограничений по субсидиям ожидаем плавное восстановление спроса в первичке». Средние цены на новостройки будут расти в районе 5-10% в квартал, но все-таки многое зависит от макроэкономики и работы льготных программ.
По словам руководителя агентства недвижимости «Ваш надежный риелтор и НЛБ» Андрея Савельева, интерес к вторичке в Казани за последний год снизился на 10-15% - покупателей стало существенно меньше, а количество объявлений - в стагнации.
Андрей Савельев,
руководитель агентства
недвижимости «Ваш надежный
риелтор
и НЛБ»
Аналогичная ситуация будет и с рынком новостроек в конце года, прогнозирует собеседник. Однако, по сравнению со вторичкой, здесь сделки «более-менее проходят» за счет действия льготных ипотек, механизмов и акций от застройщиков. Например, сейчас пользуются спросом рассрочки.
«На рынке будет все так же плохо. Единственное, традиционно в конце декабря у нас будет небольшой рост спроса, но это связано с сезонностью. Во-первых, есть психологический такой настрой, чтобы до нового года купить и в новый год въехать в новую квартиру. Во-вторых, под конец года всегда подводятся итоги, различные премии, какие-то списания происходят, поэтому количество денежной массы в конце года увеличивается, соответственно, немножко и рост. Но в этом году не думаю, что будет серьезный, - так, чуть-чуть. В принципе январь-февраль будут у нас очень плохие».
Возможность приобретать вторичную недвижимость для населения очень слабая из-за высоких ставок по ипотеке, а также ввиду отсутствия распространения льготных ипотечных программ на этом рынке, со своей стороны отмечает руководитель АН «Современник», член «Гильдии риелторов РТ» Тимур Муратов. По наблюдениям эксперта, за год вторичка существенных изменений не пережила из-за высокой ключевой ставки. Кроме того, стоимость вторичной недвижимости остается достаточно высокой, а инструменты для ее приобретения - все еще «неподъемными». При этом «сделки проходят, но не на том уровне и объеме, которые были, например, в 2022 году, - покупатели отложили покупку жилья до лучших времен из-за высоких цен и ставок.
Тимур Муратов,
руководитель АН
«Современник», член
«Гильдии риелторов РТ»
Муратов согласен, что на рынке первичной недвижимости жилье приобретается в основном через популярный инструмент у застройщиков - рассрочку на покупку квартиры, а также через семейную ипотеку. Однако отмечает, что объем льготной ипотеки меньше в сравнении с прошлым месяцем.
«С учетом того, что реальные доходы населения за этот год не выросли, ипотечные ставки не упали до того уровня, чтобы они были комфортными для покупки вторичной недвижимости по ипотеке. Соответственно, не ожидается сильного спроса на вторичную недвижимость до конца года. Единственное, может быть небольшой рост из-за сезонности. Ноябрь и декабрь - это такие «распродажные» месяцы. То есть количество сделок, как правило, увеличивалось по сравнению с другими месяцами года. Скорее всего это по большей части будет прирост сделок за наличный расчет - чисто сезонный фактор».
