Чтобы детальнее понять, какие тенденции властвуют на рынке жилья Казани сейчас и в последние годы, Экспертный KF изучил более двух тысяч объявлений о продаже двухкомнатных квартир на «Авито», опубликованных в мае 2025 года. Полученные результаты мы сравнили с данными аналогичного исследования, проведенного в 2022 году.
Очевидный вывод — недвижимость в столице Татарстана за три года только подорожала. В целом по Казани цена «квадрата» подскочила с 136,1 тыс. рублей до 191,8 тыс. рублей (здесь и далее — цифры актуальны на момент подготовки материала). Немного поднялась средняя площадь квартир: с 53 до 54,7 кв. метров. Среднестатистическая «двушка» в 2025 году обойдется в 10,7 млн рублей, тогда как на момент прошлого исследования среднее предложение составляло 7,3 млн рублей.
В среднем на 3,4 млн рублей поднялась стоимость квартиры в Казани за три года*
Таким образом, приобретенная три года назад квартира сейчас стоит дороже на 3,4 млн рублей, прибавляя в цене в среднем чуть более 1,1 млн рублей в год. Стоит оговориться, что речь идет именно выставленной на продажу недвижимости, спроса на которую по нынешней цене может и не быть.
Если говорить об активности на рынке недвижимости Казани в целом, то сейчас ситуация более спокойная, чем в 2022 году — количество объявлений о продаже год к году снизилось примерно на 10%.
В раскладке по районам абсолютное лидерство по стоимости жилья с большим отрывом удерживает Вахитовский район. Средняя стоимость квартиры здесь составляет 17,5 млн рублей с ростом на 76%. Три года назад показатель равнялся чуть менее 10 млн рублей. Количество объявлений снизилось с 393 до 261. А вот средняя площадь подросла — с 55,9 до 61,5 «квадратов».
На второй строчке оказался Ново-Савиновский район с показателем в 12,3 млн рублей (плюс 51%, рост с 8,1 млн рублей). Число выставленных на продажу квартир снизилось с 365 до 339, средняя площадь — чуть увеличилась (с 54,7 до 57,3 кв. метров).
Замкнул тройку лидеров Приволжский район, немного обойдя по цене Советский, который в рамках прошлого исследования располагался как раз на этой строчке. Средняя площадь квартир здесь выросла с 54,1 до 57 «квадратов», стоимость — прибавила 55% (с 6,9 млн до 10,6 млн рублей). Продавать недвижимость в Приволжском районе казанцы стали активнее — число объявлений выросло с 419 до 478.
В Советском районе среднестатистическую «двушку» продают за 10,2 млн рублей. Приобрести аналогичное жилье три года назад здесь можно было за 7,2 млн рублей (рост на 42%). Средняя площадь подросла на пару квадратов, с 52,7 до 55. Количество объявлений снизилось весьма значительно, с 760 до 620.
В Кировском районе приобрести двухкомнатную квартиру можно по цене ниже, чем в среднем по Казани: за 9,4 млн рублей (плюс 31%, с 7,2 млн рублей). Однако это единственная территория, где средняя площадь выставленных на продажу квартир снизилась (с 56,9 до 55,3 «квадратов»). Объявлений о продаже стало меньше (падение с 291 до 263).
Авиастроительный район, замыкавший список в рамках прошлого исследования, в этот раз оказался предпоследним. Квартира здесь обойдется в среднем в 7,5 млн рублей (рост 32%, было чуть менее 5,7 млн рублей). Количество объявлений немного подросло (с 99 до 111), как и площадь жилья (с 48,1 до 49,5 «квадратов»).
Наименьший рост стоимости жилья в Казани за период исследования фиксируется в Московском районе: с 5,8 млн до 7,2 млн рублей (плюс 25%). Средняя площадь квартир здесь несколько снизилась (с 48,4 до 47,7 кв. метров), объявлений стало чуть больше (рост с 167 до 189).
Как рассказал коммерческий директор Яндекс Недвижимости Евгений Белокуров, ни в одном из районов Казани в мае 2025 года не зафиксировано снижение медианной стоимости квадратного метра в новостройках. В лидерах по росту — Кировский район (плюс 2,6% за месяц до 266 тыс. рублей за «квадрат»), Приволжский (плюс 2,4%, до 224 тыс. рублей) и Вахитовский (плюс 1,1%, до 369 тыс. рублей за 1 кв. метр) районы.
— Рост медианной стоимости жилья в некоторых районах Казани связан с выходом на рынок квартир в жилых комплексах более дорогого сегмента — как на первичном, так и на вторичном рынке. Такие объекты влияют на общую стоимость внутри района, особенно если количество предложений в этом сегменте относительно невелико. Кроме того, покупатели премиального жилья, как правило, не зависят от ипотечных ставок: сделки в этом сегменте чаще всего проходят за счет собственных средств, что делает спрос устойчивым и менее подверженным колебаниям из-за высоких ипотечных ставок, — отмечает эксперт.
На вторичном рынке в мае цены снизились только в Вахитовском районе, где «квадрат» подешевел на 0,7% до 247 тыс. рублей. В Советском (минус 0,1%, до 184 тыс. рублей), Авиастроительном (цена не изменилась и осталась на уровне 156 тыс. рублей) и Московском (плюс 0,2%, до 155 тыс. рублей) районах фиксируется стагнация.
В Ново-Савиновском (плюс 1,2% до 207 тыс. рублей), Кировском (плюс 0,8% до 161 тыс. рублей) и Приволжском (+0,5% до 190 тыс. рублей) районах — небольшой рост.
По словам Белокурова, в преддверии лета вторичный рынок жилья показывает некоторое оживление — собственники начали постепенно повышать цены на свои объекты. Эксперт связывает это с тем, что «ожидания большинства игроков на рынке связаны скорее со скорым началом цикла снижения ставки, чем с дальнейшим сохранением текущего уровня».
Если сравнивать с прошлым годом, то можно говорить, что рынок недвижимости Казани в I квартале показал высокую активность, отмечает генеральный директор «СМУ-88» Наиль Галеев. Количество сделок выросло на 75,5%, а средняя стоимость покупки по проектам застройщика увеличилась на 11%.
— Мы связываем такой рост с эффектом низкой базы — в прошлом году рынок находился в стадии охлаждения: сделки откладывались на фоне высокой ключевой ставки и общей неопределенности. Сейчас же покупатели распробовали рассрочку, поняли, какие преимущества она может принести, если правильно ей воспользоваться. По итогам квартала можно говорить, что с рассрочкой проходит порядка 70% сделок, — отмечает собеседник Экспертного KF.
В то же время, добавляет Галеев, о восстановлении рынка говорить не приходится — предложение по-прежнему превышает реальный платежеспособный спрос. Многие потенциальные покупатели занимают выжидательную позицию, откладывая решение о покупке из-за высокой ставки и неподъемного первоначального взноса.
— Второй квартал начался спокойно, спрос остается по-прежнему умеренным. Есть большие ожидания относительно пересмотра лимитов семейной ипотеки, введения льготной ипотеки для ветеранов СВО и их семей. Думаю, если эти меры будут реализованы или будет пересмотрена ключевая ставка, вполне возможно, что люди начнут направлять свои сбережения с вкладов на покупку недвижимости, — резюмирует генеральный директор «СМУ-88».
Если говорить о новостройках, то спрос на них сильно снизился (примерно на 30%) после отмены льготной ипотеки в июне 2024 года, замечает коммерческий директор ГК «Новастрой» Антонина Дарчинова. Но с декабря 2024 года по март 2025 года спрос вернулся к среднегодовым значениям — в республике реализуется около 1,3 тыс. квартир в месяц.
— На данный момент ситуация с реализацией квартир стабилизировалась. Это связано с выделением лимитов по семейной ипотеке, введением рассрочки застройщиками как альтернативного финансового инструмента. Если рынок снова не подвергнется системным изменением условий, то объем продаж и стоимость новостроек будет постепенно расти, — подчеркивает эксперт.
По данным Дарчиновой, средняя цена на новостройки за год по Татарстану выросла со 190 тыс. до 200 тыс. за «квадрат». При этом основной вес в повышении дают проекты именно в Казани.
— Если отдельно выделять Казань, то рост с мая 2024 произошел с 219 тыс. до 242 тыс. рублей за 1 кв. метр. То есть в среднем по Казани новостройки за год выросли на 20 тыс. рублей за квадрат, — отмечает собеседника Экспертного KF.
Если говорить об основных факторах, сказавшихся на падении спроса на новостройки за период с апреля 2024 по апрель 2025 года, то можно выделить два, считает специалист по недвижимости агентства недвижимости «Жилье Групп» Сабит Сафин. Это отмена ряда льготных программ ипотечного кредитования, а также повышение ключевой ставки, которая «не позволяет приобретать недвижимость в новостройках людям, которые не попадают под льготные ипотечные программы».
— Перспективы по рынку новостроек до конца 2025 года имеют стабильную прямую шкалу. Изменение ключевой ставки ЦБ РФ на несколько пунктов не будет критично влиять на продажи новостроек. Тренд на данном рынке задают сами застройщики, которые вводят акции, рассрочки и новые инструменты продаж, однако данные инструменты уже действуют и кардинальных изменений на рынок они не внесут, — рассуждает Сафин. А вот спрос на жилье на вторичном рынке Казани, по мнению эксперта, не сильно изменился.
— Люди смирились с высокой ключевой ставкой, и пришло понимание, что в ближайшее время ставка быстро не упадет, а недвижимость приобретать приходится, — считает собеседник Экспертного KF. — Кроме того, сыграло роль введение семейной ипотеки для «вторички» в определенные городах. Данный инструментарий напрямую направлен на повышение покупательской способности у семей. Благодаря данной опции вторичка ожила в малых городах. В Казани рынок «вторички» тоже жив. Проходят сделки по наличному расчету. Да, их значительно меньше, чем раньше. Но потребность в жилье является базисной для человека, в связи с этим, какая бы не была ситуация в банковском сегменте, но рынок продолжает свое движение.
По мнению Сафина, до конца 2025 года вторичный рынок будет находиться в стабильном состоянии: не будет ни заметного роста, ни падения. Однако ситуация может измениться в зависимости от того курса, который ЦБ возьмет в плане корректировки ключевой ставки.
По словам коммерческого директора компании «Суварстроит» Марселя Абдулхаева, за прошедший квартал фиксируется снижение спроса на новостройки Казани примерно на 10% по сравнению с I кварталом 2024 года. Основные причины этого падения — отмена массовой государственной поддержки и повышение ключевой ставки, что существенно ужесточило условия ипотечного кредитования. Банки ввели лимиты по льготным программам, а стандартная ипотека стала менее доступной для большинства покупателей, рассуждает эксперт.
— Примечательно, что, несмотря на снижение спроса, цены продолжают расти. Средняя стоимость квадратного метра в новостройках Казани и агломерации выросла на 25%. Этот рост обусловлен несколькими факторами: увеличением доли проектов бизнес- и премиум-класса, а также общим удорожанием строительства из-за роста цен на материалы и кредитные ресурсы, — считает Абдулхаев. — Важно отметить, что Казань сохраняет свою инвестиционную привлекательность. Мы наблюдаем устойчивый интерес со стороны иногородних покупателей, что связано с растущим уровнем жизни в регионе. Все это оказывает давление на рынок, поддерживая восходящий тренд цен на жилье.
Что касается текущей ситуации на рынке, то он держится в основном на альтернативных инструментах финансирования, таких как рассрочка от застройщика, продолжает коммерческий директор «Суварстроит». Хотя некоторые банки и смягчили условия, например, отменили обязательные комиссии, получить одобрение по ипотеке стало сложнее — финансовые учреждения теперь более тщательно проверяют платежеспособность заемщиков. Перспективы до конца 2025 года выглядят следующим образом: пока ключевая ставка остается на высоком уровне, резкого роста спроса ожидать не стоит, замечает эксперт. Многие застройщики занимают выжидательную позицию, откладывая вывод новых проектов на рынок.
Ситуация с новостройками действительно не так уж плоха, отмечает руководитель агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова. Прогнозы о том, что будет обвал и рынок встанет не сбылись — если смотреть и в разрезе 2024 года, и промежутка в 10 лет, то год вполне нормальный.
— Но что стоит за этими цифрами? Рассрочки. Многие не могут взять ипотеки, не попадают под категории льготников. Получается, что застройщики увидели такой спад и ввели новую «форму оплаты». Сейчас имея 1-2 млн рублей можно купить квартиру, где полный платеж необходимо закрыть в 2026-2027 году. У этого способа оплаты есть свои плюсы. Многие не спешат снимать деньги с вкладов. Входят с минимальной суммой, а остальные деньги находятся на вкладах и продолжают работать под огромный процент. Но те, у кого нет такой подушки безопасности, рискуют, что когда придет час Х, а ставка по коммерческой ипотеке не упадет, им придется либо избавляться от этой квартиры в любом случае с потерями, либо залезать в эти огромные ипотечные платежи, — отмечает Гизатова.
На вторичном же рынке жилья ситуация более плачевная, потому что там никто
рассрочки дать не сможет.
— Это самый плохой март за последние пять лет, а февраль был
самым плохим за последние 10 лет. В апреле в принципе
мы увидели мартовские показатели и по «первичке»
и по «вторичке», — резюмирует эксперт.
Команда проекта:
Продюсер, редактор — Даниил Ляпунов
Над текстом работал — Сергей Алешков
Дизайнер — Александр Павлов
Веб-разработчик — Роман Мусиенко
В материале использованы фото KazanFirst, а также снимки,
предоставленные участниками спецпроекта.
Comment section
Цены на недвижимость в Казани продолжают расти, но эксперты отмечают, что активность покупателей остается низкой. Это создает риск «пузыря» когда формальная стоимость жилья не подкреплена реальными сделками. Особенно это касается премиального сегмента, где цены выросли на 76% в Вахитовском районе, но количество предложений сократилось.
Рынок недвижимости Казани находится в состоянии неустойчивого равновесия. Цены растут, но спрос остается умеренным. Ключевым фактором для его оживления станет политика ЦБ — снижение ставок может дать новый импульс, но пока покупателям стоит действовать осторожно.