Новые ЖК на месте заводов: что строят вдоль Аделя Кутуя и Родины

Территория вдоль улиц Аделя Кутуя и Родины в Казани переживает масштабную трансформацию. Бывшая крупнейшая промзона Советского района, десятилетиями связанная с предприятиями стройиндустрии, складами и производственными площадками, постепенно превращается в район высотной жилой застройки. Однако процесс идет непросто: территория все еще сохраняет следы промышленного прошлого, часть проектов вызывает вопросы к плотности застройки и качеству дворовых пространств, а развитие социальной и транспортной инфраструктуры остается одним из ключевых вызовов. Экспертный KF разобрался в истории и перспективах одной из самых динамичных площадок казанской реновации.

Среди появляющихся новых жилых районов Казани одним из самых интересных и перспективных является территория застраивающейся промзоны вдоль улиц Аделя Кутуя и Родины. Она пока сохраняет производственный профиль, но постепенно (в последние годы особенно активно) трансформируется в район высотной жилой застройки, где уже построено или возводится не менее 15 жилых комплексов.

Впрочем, ещё 20 лет назад компании-застройщики не обращали внимания на этот район. Это была малопривлекательная территория с депрессивной застройкой производственного и складского назначения, с пыльными и разбитыми дорогами и отсутствием какого-либо благоустройства. Но прошло с десяток лет – территория крупнейшей в Советском районе Казани промзоны стала лакомым куском для строительных компаний. Некоторые из них, как, например, специализированный застройщик АО «Завод ЖБИ-3», в прямом смысле родились и выросли на этой территории, которая изначально формировалась как промзона предприятий стройиндустрии.

Уже в нулевые годы власти Казани стали строить планы преобразования этой промзоны в крупный жилой район. Впервые юридически эти намерения были зафиксированы в генплане города 2007 года, затем подтверждены в генплане 2020 года (со сроком реализации до 2040 года).

Панорама промзоны в районе улиц Аделя Кутуя и Родины в 2022 году: вид в северном направлении / Автор фото: Марат Сафаров

В марте 2021 года Исполкомом г. Казани был утверждён проект планировки и межевания территории в границах улиц Родины, Даурская, Гвардейская и Аделя Кутуя общей площадью 292 га. Этот документ предусматривает радикальное сокращение производственных зон на указанной территории и их замещение жилой и общественно-деловой застройкой. Также запланирована (и уже частично реализуется) модернизация транспортных коммуникаций, предусматривающая ликвидацию сохранившихся железнодорожных путей, реконструкцию существующих и строительство новых автомобильных проездов.

В южной части промзоны комплексная коммерческая и жилая застройка началась ещё в 2010-е годы. С этого времени на территории бывшего завода ЖБИ-2 были построены гипермаркет «Максидом», крупный торговый центр «ГоркиПарк», а также жилой комплекс «Журавли» от компании «Унистрой» (генеральный директор – Радик Салимгараев). Рядом компания «ТСИ» (генеральный директор – Рустем Галеев) возвела жилой комплекс «Родина». А по соседству с ними на территории ликвидированного Казанского мясокомбината в 2017 году началось строительство крупного ЖК «Новые Горки», застройщиком которого является компания «Грань» (генеральный директор – Леонид Анисимов).

В 2023–2024 годах в этой части промзоны началось строительство новых ЖК. Компания «ТСИ» запустила проект ЖК «Притяжение», «СМУ-88» (генеральный директор – Наиль Галеев) – ЖК «Адали», «ГлобалПлюс» (генеральный директор – Ильшат Загидуллин) – ЖК «Новое. Наследие», а «КамаСтройИнвест» (генеральный директор – Эльвира Губайдуллина) – ЖК «Главные Роли».

Новая жилая застройка в южной части промзоны / Автор видео: Марат Сафаров

Пока достоинства многих из этих ЖК следует рассматривать как потенциальные, так как территория южной части промзоны ещё только начинает преображаться. Её полное освобождение от производственной инфраструктуры и превращение в комфортабельный жилой район произойдёт не скоро. Поэтому заявляемые застройщиками качественные характеристики их ЖК (класс комфорт или бизнес-класс) следует рассматривать с определённой долей условности. Качество окружающего пространства, в котором возводятся эти ЖК, на данном этапе соответствует уровню экономкласса.

Впрочем, у этой территории есть привлекательные стороны, например, близость многих ЖК к станции метро «Горки». Другой бесспорный актив – это парк «Горкинско-Ометьевский лес», являющийся популярной зоной отдыха для жителей близлежащих районов. Он был создан в 2016–2018 годах путём объединения двух городских лесных массивов и строительства в пространстве между ними рекреационной зоны с разнообразными объектами для детей и взрослых. Неудивительно, что в рамках продвижения новых жилых комплексов близость к данному парку всегда упоминается как одно из их достоинств.

«Новые Горки» на «кладбище» животных

Когда начали строить этот жилой комплекс, кто-то пустил слух, что его дома возводят на костях животных, которых разделывали на мясокомбинате, а кости якобы захоронили на этой же территории. Утверждали, что строительство нужно прекратить, так как существует риск заражения людей опасными заболеваниями. Правда это или нет, сейчас уже никто не скажет. Но опасения эти были явно преувеличенными. В конце концов, значительная часть центра Казани стоит на человеческих костях, так как во многих местах этой части города когда-то были кладбища.

Казанский мясокомбинат появился на этой территории в начале 1960-х годов и долгое время был гордостью пищевой индустрии республики. Но в последние годы существования его финансовое положение оказалось незавидным. В 2012 году это предприятие выкупила строительная компания «РАФФ» из Сабинского района, после чего закрыла его под предлогом нерентабельности. Можно предположить, что главной целью ликвидации действующего производства была передача его территории под более маржинальный проект – строительство жилого комплекса. Правда, расчистив территорию от производственных объектов, компания «РАФФ» сама строить жилые дома не стала, перепродав эту площадку строительной компании «Грань». В общем, обычная для нашего времени бизнес-история. Что-то похожее присутствует в сюжете известной американской мелодрамы «Красотка»: один из главных героев в исполнении Ричарда Гира занимался тем, что скупал по дешёвке работающие, но попавшие в трудное финансовое положение предприятия, ликвидировал их и распродавал по частям под новые проекты.

ЖК «Новые Горки» отличается плотной застройкой / Автор фото: Марат Сафаров

Строительство жилого комплекса «Новые Горки», начавшись в 2017 году, сейчас находится на завершающей стадии. На данный момент это самый крупный ЖК на территории промзоны, который своими размерами сопоставим с полноценным микрорайоном. Он состоит из 15 девятиэтажных жилых домов (строительство одного из них ещё ведётся) и двух 24-этажных высоток.

Застройщик позиционируют данный ЖК как «Город-парк Новые Горки», соответствующий классу комфорт, хотя в реальности он относится к экономклассу. Если смотреть на этот ЖК сверху, то он чем-то напоминает жилую застройку в китайских провинциальных городах, где многоэтажные дома выстроены рядами плотно друг к другу. Понятно, что это результат желания застройщика выжать максимум из своего земельного участка, поэтому «эргономика» пространства организована максимально удобно для него, но не для жильцов. К примеру, ширина дворов между домами составляет всего около 30 м, что явно маловато с учётом высотности зданий (9 этажей). Этот недостаток особенно заметен, если сравнивать «Новые Горки» с Горками «старыми» – крупным жилым районом по соседству. Там доминирует советская застройка с просторными дворами, которые более комфортны, чем дворы современных «человейников», и полностью соответствуют нормам инсоляции.

Впрочем, если рассматривать «Новые Горки» с учётом современных стандартов застройки, то этот ЖК выглядит приемлемо. К числу его достоинств следует отнести наличие детского сада, а также открытого в 2024 году лицея №79.

«Родина» на улице Родины

Жилой комплекс «Родина» построен девелоперской компанией «ТСИ» поэтапно в течение в 2016–2024 годов. Его девять домов стоят на территории, которую с 1960-х годов занимал трест «Казаньстройтранс». По этой причине первые жилые корпуса – четыре двухподъездные 19-этажки, унаследовали адресацию ликвидированного треста: улица Родины, 24, но к ним добавили литерные обозначения – А, Б, В, Г. Позже были построены пять одноподъездных 24-этажных корпусов с адресацией по улице Родины, 26, так же с литерными дополнениями – А, Б, В, Г, Е.

Отличительной чертой 19-этажных корпусов ЖК «Родина» является контрастное цветовое оформление южных торцевых сторон зданий, на которых в пиксельной манере изображён цветочный орнамент. Такой необычный дизайн привлекает к ним дополнительное внимание, выделяя из окружающей застройки.

В рамках официальных продаж данный ЖК позиционировался в классе комфорт, однако в реальности по многим параметрам он вытягивает только на экономкласс. В частности, в отзывах жильцы жалуются на отсутствие в квартирах нормальной звукоизоляции, хотя этот недостаток присущ многим современным жилым комплексам.

Детский сад № 183 на территории ЖК «Родина» / Автор фото: Марат Сафаров

В то же время жильцы ЖК «Родина» отмечают и немало достоинств, например, близость к крупным торговым центрам «Максидом» и «ГоркиПарк», а также к станции метро «Горки». В числе других достоинств следует отметить «кольцевую» планировку, создающую ощущение простора в масштабах внутреннего дворового пространства, хотя большую его часть занимает детский сад, построенный компанией-застройщиком.

Кстати, если говорить о крупных жилых комплексах, состоящих из нескольких многоквартирных домов, то по закону компания-застройщик обязана за свой счёт возводить в таких ЖК детский сад, а то и несколько детсадов, если размеры ЖК по количеству населения соответствуют или даже превышают стандарты советского микрорайона (примером является ЖК «Мой Ритм» от компании «Ак Барс Дом»). Это правило действует с 2020 года в рамках механизма Комплексного развития территории (КРТ). Построенный таким образом детсад затем передаётся на баланс муниципалитета. Механизм КРТ призван снизить риски строительства жилых комплексов без социальной инфраструктуры, чем грешило большинство застройщиков ещё 10–20 лет назад.

«Притяжение» умного дома

Жилой комплекс «Притяжение» – ещё один проект девелоперской компании «ТСИ», который был запущен в 2024 году (заявленный срок сдачи первой очереди – III квартал 2026 года). Он возводится на улице Аделя Кутуя, но не на первой линии, а в углублении и будет состоять из пяти кирпичных и трёх монолитных секций с переменной этажностью от 9 до 23 этажей.

«Притяжение» позиционируется как жилой комплекс класса комфорт, который, как гласит реклама застройщика, расположен в районе «с развитой инфраструктурой, недалеко от делового центра Казани», но «бережно укрыт от городского шума и пыли». В данном ЖК предусмотрено 475 квартир и 41 вариант планировок «под разные сценарии вашей жизни». Застройщик реализует этот проект как мини-умный дом, в котором предусмотрена установка датчиков, подающих сигнал в случае протечки воды: «модули моментально фиксируют сигнал и перекрывают краны». Входные двери квартиры будут «оборудованы электронными замками с возможностью распознавания биометрии человека: дверь можно открыть с помощью сканирования лица, отпечатка пальца, с приложения в телефоне».

Ещё одной фишкой ЖК «Притяжение» является авторское благоустройство двора, в котором предусмотрено «более 20 сценариев отдыха» для детей и взрослых, в том числе арома-сад.

«Адали» на Аделя Кутуя

Жилой комплекс «Адали» так же строится с 2024 года на улице Аделя Кутуя рядом с ЖК «Притяжение» (заявленный срок сдачи – IV квартал 2027 года). Он состоит из трёх высотных корпусов переменной этажности (10–24 этажа) и будет включать 545 квартир. Застройщиком данного ЖК является ООО «СМУ-88», активно осваивающее пространство промзоны в районе улиц Аделя Кутуя и Родины.

По поводу необычного названия ЖК «Адали» есть версия, что оно созвучно названию улицы, на которой расположено, – Аделя Кутуя; застройщик лишь придал ему более интересное звучание, восходящее к редкому женскому имени Адали. Стоит напомнить, что у «СМУ-88» на Новой Портовой строится жилой комплекс, носящий ещё одно малораспространённое, но очень известное имя – «Минтимер». Так что у «Адали» теперь есть напарник в лице «Минтимера».

ЖК «Адали» позиционируется как «современный жилой комплекс бизнес-класса для амбициозных людей, тех, кто любит открывать новое и не боится перемен». Его отличительная черта не столько в планировках квартир, сколько в высоком качестве будущей отделки общедомового пространства – лифтов, лифтовых зон, межквартирных коридоров и т.п. Ещё одно достоинство, характерное для жилых комплексов от «СМУ-88», – это наличие просторного холла (вестибюля), в котором предусмотрены помещение для консьержа, зона ожидания, игровая зона и т.п.

Что касается дворового пространства, то в ЖК «Адали» оно предусмотрено частично на крыше стилобата, объединяющего все три корпуса, частично на прилегающей территории, где обещают сделать ландшафтное озеленение.

«Новые наследники» земли «Татнефтепроводстроя»

Рядом с ЖК «Адали», на перекрёстке улиц Аделя Кутуя и Родины с 2023 года строится ЖК «Новое. Наследие» (заявленный срок сдачи – II квартал 2027 года). Его застройщиком является ООО СЗ «ГлобалПлюс».

Данное ЖК строится на территории, где ранее находилось трёхэтажное здание управления с производственным цехом АО «Татнефтепроводстрой». Теперь здесь растут ввысь пять высотных корпусов; четыре из них образуют каре, в границах которого обустроят дворовое пространство.

Застройщик позиционирует свой жилой комплекс в классе комфорт+, что предполагает улучшенные характеристики, чем просто класс комфорт. Согласно традиционной градации, комфорт стоит выше экономкласса, но ниже бизнес-класса, а самыми высокими категориями являются премиум, выше которого – де-люкс (элитное жильё). Тем не менее не следует забывать, что вся эта градация носит неофициальный характер и сформирована в маркетинговых целях. А уж придание той или иной категории плюса (например, комфорт+) является откровенной уловкой, рассчитанной на доверчивого покупателя. Более того, не всякий ЖК, позиционируемый как комфорт, соответствует этим стандартам, зачастую это слегка улучшенная версия экономкласса.

Также следует отметить, что ЖК «Новое. Наследие» является первым строительным объектом, реализуемым ООО СЗ «ГлобалПлюс». Эта компания ещё очень молодая, она основана в 2023 году и пока никаким наследием в виде завершённых проектов похвастаться не может.

Строительство ЖК «Главные Роли» / Автор фото: Марат Сафаров

«Главные Роли» «КамаСтройИнвеста»

Этот жилой комплекс сразу привлекает внимание своим необычным названием, которое подразумевает наличие чего-то особенного и исключительного. Он расположен на пересечении двух участков улицы Родины, один из которых идёт к Вознесенскому тракту, второй соединяет собой две другие крупные магистрали: улицу Рихарда Зорге и проспект Победы. Так что в некотором смысле этот ЖК действительно выполняет главную роль в окружающем пространстве, находясь в точке пересечения транспортных коммуникаций.

ЖК «Главные Роли» начал строиться в 2024 году, заявленный срок сдачи – II квартал 2029 года. Застройщик позиционирует данный жилой комплекс в категории комфорт. Он состоит из двух очередей, каждая из которых включает два дома с переменной этажностью от 13 до 23 этажей. Дома объединены стилобатами, на которых предусмотрено создание озеленённых дворов. «Фишкой» комплекса являются дизайнерские холлы, а также отдельные игровые помещения для детей и коворкинга. Дома будут расположены по периметру земельного участка, образуя внутреннее пространство, где разместится детский сад.

Строительство ЖК «Главные Роли» / Автор фото: Марат Сафаров

Ещё одним важным достоинством ЖК «Главные Роли» является его расположение в непосредственной близости от крупной зоны отдыха – Горкинско-Ометьевского леса. Этот благоустроенный парк является точкой притяжения для всех жилых комплексов, находящихся в его окрестностях. Однако «КамаСтройИнвест» отличается от других застройщиков тем, что не просто эксплуатирует близость парка в своих коммерческих интересах, но также инвестирует в его развитие, повышая привлекательность данной зелёной зоны. Совсем недавно на средства «КамаСтройИнвеста» в этом парке был построен новый игровой комплекс для детей. Тем самым компания не только повышает привлекательность ЖК «Главные Роли», но и выполняет важную социальную функцию, внося вклад в развитие общественных пространств в интересах всех жителей города.

Автор материала - Марат Сафаров
Верстка - Сергей Алешков

Comment section

6 КОММЕНТАРИЕВ

  1. Были заводы — стали хоромы, пусть и не царские, но по цене точно сравнимые

    Ответить

  2. На фото все так мило и уютно выглядит, а перегородки между квартирами как всегда из картона, такие деньги немыслимые люди выкладывают за жилье, а получают взамен откровенный «дерибас»

    Ответить

  3. Менеджеры-продажники понапридумывают «вкусняшек» которых и в планах то не было у застройщиков, но это и не важно, важно впарить квадратные метры наивному покупателю а потом хоть трава не расти, никто ни за что не отвечает. Обещать не значит жениться, все как в жизни

    Ответить

  4. У каждого ЖК как правило есть своя фишка, свои плюсы, будь то расположение, близость к зеленой зоне или воде, транспортная доступность, метро в шаговой доступности, чем больше этих плюсов тем выше цена квадратного метра

    Ответить

  6. Зачем заселять? Недвижимость и в аренду сдавать можно: под офисы, салоны, особенно, те квартиры, которые по 2 или 3 этажа.

    Ответить

Добавить комментарий

Войти: 

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *