«Доля таких сделок доходила до 90%»: рассрочку в новостройках Татарстана обложат правилами

Эльвира Набиуллина. Фото: duma.gov.ru

— Часто рассрочка берется в расчете на то, что она дается на короткий срок, предлагается два-три года. Застройщики часто говорят: «Ставки упадут, и вы возьмете ипотеку». Но ипотеку никто не гарантировал. Это банк будет давать ипотеку. У человека есть ощущение, что он сейчас возьмет рассрочку, купит квартиру, потом получит ипотеку. А если он не сможет ее получить и квартира не в его собственности? Он рискует и квартиру не получить, и денег лишиться, — сообщала Набиуллина.

По ее данным, доля сделок на рынке новостроек с рассрочкой от застройщиков выросла с 20 до 40%. Среди рисков такого инструмента глава ЦБ называла короткий срок и долговую нагрузку.

В обзоре Банка России за период с IV квартала 2025 года по I квартал 2026-го сказано, что «значительную долю в продажах жилья по-прежнему занимает рассрочка, что несет риски для покупателей, банков и застройщиков». На 1 апреля общая задолженность населения по рассрочке достигла 1,5 трлн рублей — 17% от стоимости заключенных ДДУ.

«В Казани мало кто дает рассрочку за пределами срока ввода»

За последние несколько лет рассрочка прошла путь от локального маркетингового бонуса до ключевого инструмента продаж, в отдельных объектах доля таких сделок достигала 90% портфеля, рассказал KazanFirst генеральный директор группы компаний «СМУ-88» Наиль Галеев.

По его словам, «период высокого ключа оказался слишком длительным, и антикризисный эффект в итоге нивелировался и для девелоперов, и для покупателей». Однако «сейчас мы идем по обратному пути, стимулируя заключение ипотечных ставок». Сегодня соотношение — примерно 60 на 40 в пользу рассрочки.

— Тем не менее зарегулированный механизм, который защищает всех участников сделки, — это всегда хорошо. Вокруг ограничения в 25% от площади проекта без согласия банка сейчас много эмоций, но в реальности тут ничего страшного. В Казани мало кто дает рассрочку за пределами срока ввода — в этом случае для застройщика появляются определенные риски. Если же девелопер все-таки идет на этот шаг, то лимит в 25% — не запрещающий, а требующий согласования. Механика с оформлением права собственности на покупателя и одновременным залогом в пользу девелопера или банка создает нормальный юридический баланс. Дольщик получает ключи и физический доступ к жилью, а мы регистрируем ипотеку в силу закона в ЕГРН, — сообщил Галеев.

Галеев добавляет, что «трехлетний лимит на финальный расчет после ввода объекта и право требовать досрочного возврата долга со ставкой до 20% годовых при просрочках существенно облегчают работу юристов». Появляется легальный алгоритм обращения взыскания на квартиру через суд, укрепляющий платежную дисциплину.

— С ходу в голову приходят только гибридный трейд-ин с правом проживания в старой квартире до получения ключей или аренда с последующим выкупом и траншевые ипотечные продукты. Впереди целый год, чтобы безболезненно перенастроить финансовые модели и IT-контуры. Застройщики с сильным запасом прочности и технологичной банковской аналитикой укрепят позиции, а сам механизм рассрочки зафиксируется в статусе безопасного, понятного и прозрачного финансового продукта, — заключил собеседник.

«Для части покупателей оформление рассрочки может стать сложнее»

В «Суварстроит» доля рассрочки в общем объеме сделок составляет порядка 10%, сообщил KazanFirst коммерческий директор компании Марсель Абдулхаев.

Он отметил, что «если законопроект будет принят в заявленном виде, требования к оформлению и оценке финансовой нагрузки клиентов могут стать строже, поэтому доля этого инструмента потенциально может сократиться».

— Механизм залога может дать сторонам более понятную правовую конструкцию на период погашения рассрочки. Покупатель получает квартиру в собственность после ввода дома, а девелопер сохраняет обеспечение обязательств до полного расчета. Это способно снизить риски для застройщика и сделать условия сделки более прозрачными для клиента, — рассказал собеседник.

В то же время «для части покупателей оформление рассрочки может стать сложнее, особенно если у них уже есть другие обязательства». 

С его слов, «вероятно, некоторые действующие рыночные практики потребуют адаптации под новые правила, однако говорить об этом предметно можно будет после публикации окончательной версии документа».

— Инициатива может сделать рынок рассрочек более прозрачным и предсказуемым, ведь снизятся риски чрезмерной долговой нагрузки покупателей и неопределенности после ввода домов. Для девелоперов это означает необходимость более внимательно оценивать условия предоставления рассрочки и платежеспособность клиентов. В краткосрочной перспективе возможна более сдержанная динамика по таким сделкам, — резюмировал Абдулхаев.

«Из‑за отсутствия четких правил возникают риски как для покупателя, так и для застройщика»

Рассрочка подходит покупателям, которые по разным причинам не могут или не хотят брать кредит. Среди них те, кто избегает ипотеки по религиозным соображениям, а также люди, ранее допустившие просрочки и испортившие кредитную историю, но сегодня являющиеся вполне платежеспособными. Так объяснила KazanFirst замдиректора по работе с застройщиками компании «Флэт» Елена Гнедкова. 

По ее словам, «многие используют рассрочку как временное решение: они рассчитывают позже оформить ипотеку, когда рыночные ставки снизятся». Несмотря на востребованность, практика предоставления рассрочки, особенно на срок, выходящий за пределы сдачи дома, пока не стала массовой. Одна из главных причин — недостаточная проработанность документального оформления. 

— Из-за отсутствия четких правил возникают риски как для покупателя, так и для застройщика. Кроме того, недостаточно урегулирован вопрос расторжения договора рассрочки. Прозрачный механизм в этой сфере мог бы стимулировать покупателей принимать более взвешенные решения и снижать число спонтанных сделок, — отметила эксперт.

Особого внимания, по ее словам, требует взаимодействие с банками и бюро кредитных историй. Рассрочка формирует у покупателя долговую нагрузку, которую банк учитывает при рассмотрении заявки на ипотеку, — и здесь возникает «замкнутый круг». Человек оформляет рассрочку в расчете закрыть ее ипотекой после снижения ставок, но в банке получает отказ именно из-за текущей нагрузки. В итоге денег на финальный расчет в срок у него не оказывается.

Гнедкова подчеркивает, что «для стабилизации рынка и защиты интересов всех сторон требуется законодательное регулирование рассрочки». Оно должно включать «четкое закрепление прав и обязанностей покупателя и застройщика, стандартизацию документального оформления сделок, определение ответственности сторон, проработку порядка расторжения договора, создание механизма, учитывающего перспективы перехода с рассрочки на ипотеку».

— Только при наличии понятных и единых правил рынок сможет развиваться сбалансированно, застройщики использовать рассрочку после сдачи дома как инструмент, а покупатели — принимать решения с полным пониманием всего процесса, — подытожила Гнедкова.