Проблема обманутых дольщиков в Казани впервые остро встала в 2008 году. К 2014-му ее удалось свести к минимуму, но через полтора года властям пришлось решать ее снова. Как оказалось, проблема не только в рискованных финансовых операциях, которые проворачивали недобросовестные застройщики. Из устойчивости рынок вывели дольщики-инвесторы своими спекулятивными манипуляциями. Зреет и новая проблема — отказ от долевого строительства на федеральном уровне, что может привести к полному застою.

«Мы думали, что больше никогда с этим не столкнемся»

Десять лет назад на фоне кризиса «встали» 75 проблемных объектов. За шесть лет вопрос практически был закрыт.

— К сожалению, данная проблема вновь появилась и к концу 2015 года насчитывалось 30 проблемных домов на 8 108 квартир, — констатировал первый замруководителя исполкома Казани Азат Нигматзянов.

Тогда для решения проблем дольщиков был создан республиканский штаб, благодаря работе которого, судя по отчету, удалось разрешить проблемы по 43 процентам квартир от общего объема.

Оперативно решить проблему обманутых дольщиков удалось во многом благодаря тому, что власти Казани «на бартер» выделили инвестору два участка: муниципальный на улице Серова и федеральный на улице Губкина.

— Нам удалось первыми в республике на практике задействовать процедуру выделения земельного участка инвестору, который компенсировал его стоимость путем вложения средств в завершение проблемных объектов, — объяснил Нигматзянов.

На данный момент остались «хвосты» двух застройщиков, которые нанесли больше всего ущерба, — это «Свей» и «ФОН». К слову, люди по-прежнему не слишком боятся вкладывать деньги в долевое строительство, ведь на сегодня застройщики сумели привлечь 65 млрд рублей дольщиков.

— Мы хорошо помним, как поначалу было ощущение полного тупика. В 2008 году мы проходили эту дорогу, было более 70 объектов, завершая их, думали, что никогда с этим не столкнемся. Новый кризис, и от некогда крепко стоящих на ногах строительных компаний «Свей», «ФОН» осталось, к сожалению, большое количество проблемных домов, — отметил мэр Казани Ильсур Метшин. — Тяжелейшая строительная ситуация, ни одного похожего объекта, где мы могли бы сделать шаблон. Везде вопрос решается в ручном режиме. Еженедельно работает строительный блок, мы посещаем объекты. Для разбирательства по каждому дому уходило время: привести реестр собственников, пройти суды, собрать документацию. Это большая и тяжелая работа.

На счетах СРО Татарстана зависли 2,2 млрд рублей

В начале прошлого года был создан Фонд поддержки обманутых вкладчиков и дольщиков, который потом разделили на отдельные направления. Тогда же в ФЗ о долевом строительстве появились изменения — всех застройщиков, которые привлекают средства граждан для строительства, обязали перечислять 1,2% от суммы сделок в федеральный фонд защиты прав дольщиков, который должен контролировать рынок. Предполагалось, что фонд станет аналогом АСВ.

В 2008 году уже был опыт создания подобных фондов. Система лицензирования строительных и проектных предприятий была заменена на членство в саморегулируемых организациях (СРО). На заре создания СРО заявлялось, что их участники в ответе за деятельность каждого из своих членов. В целях компенсации возможного ущерба каждая такая организация создавала фонд, пополняемый за счет членских взносов.

— Планировалось, что застройщики и подрядчики в рамках СРО будут нести ответственность за отрицательные поступки своих партнеров. То есть средства, собранные в фондах, будут направляться на завершение проблемных объектов, устранение недостатков и так далее. А добросовестные члены СРО потом своими силами будут истребовать потраченные из фонда средства от нерадивых партнеров. На деле получилась кубышка, куда можно только вкладывать, а получить обратно деньги нельзя. Пока СРО обороняли эту кубышку от строителей, ключи к ней нашли другие. С 2008 года в фонды СРО было собрано 100 млрд рублей, из которых 40 млрд пропали в проблемных банках, — констатировал докладчик.

Если говорить отдельно по Татарстану, то в четырех таких республиканских СРО «зависло» 2,2 млрд рублей. Ильсур Метшин предложил инициировать поправки в федеральный закон, чтобы появилась возможность «открыть кубышку» и достать из нее те самые 2,2 млрд рублей.

— Внушительная цифра. Надо инициировать. Любой федеральный закон — это же не Конституция России. Такие внушительные суммы лежат. Нужно сделать так, чтобы хоть какой-то процент в процессе участвовал. Мы здесь по сусекам в буквальном смысле собираем крохи, чтобы достраивать, а тут 2,2 млрд лежат. Решение небыстрое, но в любом случае надо это решать, — подчеркнул мэр.

Тренд на спекуляцию

Чтобы не допустить новых проблем, ужесточаются требования в первую очередь к застройщикам: внимание к уставному капиталу, опыту работы, финансовой и налоговой дисциплине. Кроме того, правовому управлению поручено осуществлять технический контроль и сопровождение всех объектов долевого строительства, чтобы было полное понимание того, что происходит на объекте в режиме реального времени.

— Непонятно, какие ООО «Рога и копыта» получают лицензии. Потом, когда мы приходим на объекты, выясняется, что не было соответствующей экспертизы, технадзора, стройнадзора и так далее. В интересах самих же и строителей, и дольщиков, и инвесторов надо единый стандарт по отбору застройщиков в Казани ввести. Я прошу подготовить необходимые предложения, каким-то трехсторонним решением мы это закрепим, — отметил Метшин.

Но неверно сбрасывать всю вину только на строителей. Как оказалось, проблемы создают и сами дольщики — те, кто не покупает себе жилье, а просто вкладывает деньги в строительство.

По факту заселились или начали отделку в своих квартирах лишь 13,6% дольщиков, из чего можно сделать вывод, что остальная часть собственников квартир является дольщиками-инвесторами. Получается, что в проблемных объектах число действительно нуждающихся граждан составляет 13,6%. Следовательно, в общем объеме долевого строительства лишь один процент дольщиков — это те, кому действительно негде жить.

— Может быть, настала пора законодательно разделить дольщиков? — задался вопросом Нигматзянов. — Для себя я их разделил. Обманутый дольщик — это тот, кто вложил средства в покупку одной квартиры с целью будущего проживания в ней. А те, кто приобретает несколько квартир, являются дольщиками-инвесторами. По данным правоохранительных органов, есть дольщики, которые приобрели до 26 квартир. Такое разделение позволило бы более адресно оказывать помощь. Снизить спекулятивный интерес дольщиков-инвесторов к недобросовестным застройщикам, искусственно снижающим цены.

Сложился новый вид бизнеса, утверждает замруководителя исполкома. Он основан на том, что дольщики-инвесторы с привлечением юристов выискивают отклонения в исполнении застройщиком договорных обязательств. Собирают с остальных дольщиков заявления в суд, обещая взыскать с застройщиков большую сумму неустойки. Это ставит застройщиков в трудное положение и тормозит процесс строительства. При этом дольщики-инвесторы уверены, что объект достроится, в том числе с поддержкой властей. Так они получат как квартиры, так и неустойку.

Банки — главное зло строителей

Азат Нигматзянов обратил внимание на то, что федеральный центр предлагает отказаться от долевого строительства и перейти на проектное финансирование с привлечением кредитных ресурсов. Предполагается, что проходить переход будет поэтапно в течение трех лет.

— Если проецировать возможный запрет долевого строительства на Казань, то получится, что застройщики будут вынуждены обратиться за кредитами в размере 65 млрд рублей — это та сумма, которая на сегодня привлечена от граждан и находится в обороте, — отметил докладчик. — Все последние предлагаемые меры по ужесточению федерального законодательства проходят под лозунгом защиты обманутых дольщиков. Но если внимательно приглядеться, то основным выгодоприобретателем от этих изменений являются банки. Однако возникает вопрос: готовы ли банки кредитовать застройщиков на такие суммы?

По словам Нигматзянова, в случае полной остановки долевого строительства город потеряет около четверти валового продукта, вырастет цена на жилье, более 40 000 строителей останутся без работы.

— Я разделяю те опасения, которые вы высказали, — поддержал его мэр города. — Законодатель хочет раз и навсегда решить проблему обманутых дольщиков, но, к сожалению, механизм реализации строительных инвестпроектов может серьезно подкосить объем вводимого жилья. Это никому не нужно. Вы правильно говорите о занятости, потому что один строитель обеспечивает работой еще 10 смежных специалистов. Думаю, что мы должны активно участвовать в обсуждении этой темы на всех уровнях. Давайте подпишем соответствующее обращение, чтобы наша позиция миллионного города, который является лидером по строительству в Поволжье и по многим показателям в России, была услышана.

К вводу в эксплуатацию на сегодня готовится еще ряд объектов.

— В связи с отсутствием конкурсного управляющего работа по объектам «Свея» была вынужденно приостановлена. Сейчас назначен новый конкурсный управляющий и найдено решение для возобновления работ по дому №4 в квартале 71 по ул. Четаева на 136 квартир, — сообщил Азат Нигматзянов.

Из-за дефицита средств нельзя приступить к работам на всех объектах, поэтому, согласно принятому на совещании у президента Татарстана решению, первыми завершаются объекты, на которые требуется минимальный объем средств. Главным условием для завершения строительства проблемных объектов является определение источников финансирования. Часть затрат будет покрыта за счет выявления правоохранительными органами и реализации активов проблемных застройщиков. Существенная часть средств может быть привлечена путем реализации свободных активов в незавершенных домах. Объект достроится, в том числе с поддержкой властей.