Долевое строительство

С 1 июля все девелоперы, согласно коррективам в  Федеральном законе «Об участии в долевом строительстве», обязаны перейти на новую методику финансирования строительства объектов. Деньги дольщиков будут храниться на счетах эскроу до полной готовности дома. Застройщикам же придется либо привлекать инвестиции, либо брать кредиты в банках. В ЦБ РФ обещали 5-процентную ставку по таким займам. Президент Гильдии риелторов Татарстана Андрей Савельев уверен, что подобные изменения вызовут рост цен на первичном рынке в среднем на 10-15%.

— Количество игроков, безусловно, сократится. На сегодняшний день в Казани существует около 40-50 строительных компаний, возводящих жилье, — говорит Савельев. — Я думаю, где-то года через два-три у нас их останется 15. Большинство, особенно мелкие, точечные компании, которые строят на деньги дольщиков, либо уйдут с рынка, либо перепрофилируются в субподрядчики. С другой стороны, долевое строительство будет надежным. При этом законе, по сути, обманутых дольщиков уже не будет. Если застройщик обанкротился, дольщик может пойти в банк и снять со счета эскроу свои деньги. У нас много застройщиков, у которых разрешение на строительство объектов получено до вступления в силу этого закона. На двадцатые числа декабря (2018 года. — Ред.) в Казани был только один дом, который шел по новому закону со счетами эскроу. Это «Унистрой» и его ЖК «Арт Сити». Все остальные застройщики строят по-старому. Сколько они будут строить по-старому — трудно сказать. Думаю, что «Унистрой» в этом году точно полностью перейдет на счета эскроу, «Ак Барс Недвижимость» — к концу года, «Сувар» («Суварстроит». — Ред.), наверное, долго, потому что у него много объектов и ему еще года два их продавать, — рассказал эксперт.

Говоря о казанских долгостроях, Андрей Савельев подчеркнул, что часть из них в 2019 году может обрести новых кураторов, правда, официально сделки еще не оформлены.

— «Симфонию» забрал «Бриз», ее достраивает, по-моему, достаточно успешно. Вот по ЖК «МЧС» и ЖК «Молодежный» пока вопрос открыт. Там до конца не определились, кто будет достраивать. Есть кандидаты, но вот так, чтобы они уже вступили на фактическом уровне, такого нет, поэтому стройка стоит. Плюс еще у нас есть объекты «Свея» недостроенные. Там глухо. Приговор Аитову озвучили, но насколько понимаю, будет апелляция и раньше весны каких-то движений точно не стоит ждать. Анализируя предыдущий опыт, думаю, что свеевских дольщиков не бросят и кто-то из застройщиков дома достроит. Тем более у «Свея» практически все объекты в очень высокой стадии готовности — порядка 80-90%, — отмечает собеседник.

Ипотека

По словам Савельева, после предновогоднего повышения Центробанком РФ ключевой ставки средний размер ипотечной ставки в Казани составляет 11-11,5%. Значение показателя будет зависеть от политики регулятора, но в любом случае «падать ставки по ипотеке не будут», хотя и резкого роста ожидать не стоит, полагает собеседник.

Во что вкладываться?

Президент Гильдии риелторов Татарстана подчеркнул: выбор между первичным или вторичным жильем зависит от целей инвестирования.

— Если у вас цель сохранить деньги, значит, вкладываться стоит во вторичку. Вы ее купили, сдаете в аренду, которая будет компенсировать уровень инфляции, — это такая длительная перспектива. Если же краткосрочные вложения — полгода, год, то в первичку, потому что у нас на начальном этапе цена будет ниже, чем на этапе продажи, — уверен Савельев.

Эксперт полагает, что казанский рынок аренды квартир составляет серьезную конкуренцию отелям, однако имеет свои недостатки.

— В Казани сдача квартир посуточно хорошо развита, но этот рынок серый, очень закрытый, теневой. Риелторы в этом сегменте практически не присутствуют, работают в основном либо сами собственники, либо доверительные управляющие. Часто бывает так, что собственники, сдавшие жилье на долгий срок, не знают об аренде своей квартиры посуточно. В обыкновенные дни квартира дешевле, чем гостиница, при том что площадь и удобства выше. Но в период мероприятий, как показал чемпионат мира по футболу, в гостиницах есть ограничения по росту цен. Они не могут задрать ценник, а квартиры могут — их никто не контролирует. Не думаю, что будет значительный рост этого рынка, потому что гостиничный фонд, хостелы и квартиры, сдающиеся посуточно, в достаточно большом объеме представлены в Казани, — рассказал Андрей Савельев.

Относительно новая для Казани сфера строительства — апартаменты. По мнению Савельева, о такой недвижимости как о сформировавшемся рынке говорить рано.

— Это другой сегмент, особый вид недвижимости. По факту это квартиры, но юридический статус у них — нежилые помещения. Тяжело говорить о перспективах этого [рынка], потому что у нас сегмент апартаментов не развит, хотя в Москве и Санкт-Петербурге он имеет место. Это палка о двух концах. С одной стороны, данные помещения можно использовать как квартиру и как офис, не требуется перевод из жилого в нежилое. С другой стороны, налоги и коммуналка здесь выше, чем в обычной квартире. Когда у нас будет 15-20 объектов апартаментов, тогда можно будет о чем-то говорить, — заявил президент Гильдии риелторов.

Перспективный Лаишевский район и оживший Пестречинский

Говоря о недвижимости, расположенной в казанских поселках, а также соседних со столицей муниципальных районах, Андрей Савельев исключил значительный рост цен в ближайший год.

— Коттеджи популярны, не думаю, что ценник на них вырастет — он может вырасти только с рынком. Цены там давно стоят на месте. И после последнего падения, которое было несколько лет назад, квартиры отыграли свое, а коттеджи до сих пор нет. При этом за последние два года спрос на загородную недвижимость повышается. Тут два момента. Первый: ввиду того, что квартиры отыграли свое падение, а коттеджи нет, сейчас можно купить небольшой коттедж площадью 120 метров на участке 4-5 соток примерно по цене трехкомнатной квартиры. Но в обычных поселках, которые не считаются элитными. Второй: покупатель стал требователен к таким объектам: если там нет коммуникаций, нет асфальта, то такие участки стоят годами и продаются по сниженным ценам, — отметил собеседник.

Ключевым фактором, которым руководствуются татарстанцы при выборе недвижимости, по словам эксперта, является популярность района (поселка). Далее идут инфраструктура, характеристики самого дома, близость к природе. Экологичность материалов, используемых при строительстве, пока не в особой цене, поскольку «самым популярным остается старый добрый кирпич», хотя современные материалы значительно лучше по себестоимости, теплопроводности.

— Территориально в сторону Лаишево достаточно сильно растет город. Один из крупных застройщиков в ближайшие пять-семь лет планирует построить где-то порядка 50 домов. Есть прирост в Кировском районе. Это перспективная территория, но непонятно, когда будет реализован проект экорайона. Также район в сторону Речпорта — промзона, которая должна перейти в жилую и парковую зону. Пестречинский район достаточно хорошо развивается, «Унистрой» вдохнул туда новые перспективы и жизнь. 

Зеленодольский район будет развиваться в плане соцжилья. Но коммерческая стройка туда вряд ли пойдет — все связано с пробками. Если будет решена проблема с инфраструктурой, дорожной сеткой, тогда перспективы будут. Пока пробка на Горьковском шоссе сильно тормозит развитие зеленодольского направления.