С 1 июля в России вступает в силу новый вариант покупки строящихся квартир — с применением эскроу-счетов. Закон, по сути, должен будет ликвидировать понятие «обманутый дольщик». Застройщики считают, что новый механизм приведет к увеличению продажи и снижению темпов строительства недвижимости.
Эскроу-счет — трехсторонний банковский счет, созданный специально для покупки жилой недвижимости. Он предполагает заключение договора — между покупателем, банком и застройщиком, привлекающим долевые деньги. Главным отличием от предыдущей системы покупки недвижимости станет запрет использования застройщиком долевых денег до момента передачи ключей покупателю.
Еще проще: раньше вы переводили деньги за будущую квартиру застройщику, сейчас отправляете их в банк, который хранит ваши деньги и не отдает компании, пока та не передаст вам ключи. Таким образом, если ваша квартира вдруг не будет достроена, то деньги вам вернут.
В пресс-службе министерства строительства, архитектуры и ЖКХ Татарстана журналисту KazanFirst пояснили, что нововведение не коснется уже возводимых объектов. Вместе с тем закон никак не повлияет на строительство соципотечных объектов.
Для возведения нового дома застройщику необходимо будет использовать либо свои деньги, либо привлеченные — кредитные или инвестиции. В случае привлечения кредитных средств компании будет предложена ставка, которая определяется на основании финансовой надежности и финансовой истории, но не менее 0,01 и не более 12,5%. Основным фактором выступит количество проданных в строящемся доме квартир. Все это повлияет на себестоимость и, конечно, на стоимость продажи квартиры. Заместитель генерального директора компании «Унистрой» Искандер Юсупов прогнозирует рост стоимости квартир на 6-7% в связи с введением эскроу-счетов.
Коммерческий директор набережночелнинской строительной компании «Домкор» Юрий Мочалин так же согласен с тем, что нововведение приведет к удорожанию стоимости квадратного метра, усложнению процедуры сдачи домов и серьезной зависимости застройщиков от банков. Кроме того, у собеседника вызывает обеспокоенность, в какой редакции дальше будет существовать закон. Сегодня трактовки в течение месяца меняются по несколько раз.
— Сейчас все заточены на регулирование деятельности застройщиков. Но почему-то никто не думает о том, как регулировать деятельность банков. А то, что отныне они будут диктовать свои условия на рынке, не вызывает сомнений. Более того, это уже происходит. Сегодняшняя версия закона практически ни в чем не ограничивает банк: он может выдвинуть любые требования к строительной компании, объявить, что ему нужна такая-то отчетность, а если она не будет предоставлена, он вправе закрыть финансирование. Это полная зависимость от банка, никоим образом не регламентированная государством. Думаю, эволюционно такой перекос должен быть устранен, но когда это произойдет — непонятно, — высказывает мнение Мочалин.
Специалисты соглашаются с тем, что для будущих покупателей жилья новый закон имеет какую-то гарантию получения квартиры. Однако при этом на рынке сегодня и так превалируют добросовестные застройщики. Нечистых на руку, по разным данным, от 1,5 до 5%.
— Спрашивается, зачем ломать готовую, сложившуюся, отработанную за многие годы систему ради одной-двух паршивых овец в стаде? — задается вопросом Мочалин. — Другое дело, что в каждом конкретном случае нужно разбираться в причинах появления обманутых дольщиков. Зачастую это, опять же, административное воздействие, не позволившее застройщику закончить проект. Были и ситуации, когда дольщики сами повелись на явно демпинговые цены, которые уже должны были их насторожить. Но не насторожили же. И кто виноват? Добросовестные застройщики всей страны, что ли?!
Есть вопросы и к тому, как с потоком заявок, который хлынет от застройщиков, будут справляться банки. Они сами зачастую до конца не понимают, как работать в новых условиях.
— Вот вам красноречивый пример: с февраля мы не можем получить ответ на запрос о проектном финансировании от одного из банков. Из раза в раз у «Домкора» запрашиваются все новые и новые документы. И это у нас — застройщика, у которого финансовая дисциплина на высочайшем уровне. А как тогда это будет происходить с другими компаниями? Я считаю, что эскроу-счета и вообще введение банков в отношения «покупатель — застройщик» — это скоропалительное, поспешное, непродуманное решение органов власти, — рассказывает собеседник.
Другая проблема, с которой столкнулись застройщики, — необходимость в составлении регламентирующих отчетов для контролирующих органов. Сотни страниц ежемесячно. К этому добавляются всевозможные пояснения в прокуратуру, министерства и ведомства.
— Идет настоящая блокировка работы застройщиков, по моему мнению. Не могу только понять: это такое злонамеренное действие или недалекий ум?! — негодует Мочалин.
При этом представитель компании «Домкор» уверен, что обманутые дольщики никуда не пропадут. Сегодня рынок постепенно переходит в режим стагнации. Закончится он ростом или падением — никто не знает.
— Единственное, что сглаживает ситуацию, — тот пул разрешений на строительство, полученный застройщиками ранее. Но это, по сути своей, капкан, и многие компании пока этого не понимают. К примеру, застройщик ведет массу объектов, на которых ему нужно обеспечить бесперебойную работу на протяжении ближайшего времени. Он хочет попасть в критерии достройки жилья по старым правилам. Для этого у него должно быть 10% заключенных договоров долевого участия и строительная готовность объекта 30%. Во-первых, это неизбежно приведет к разрывам в финансировании. А во-вторых, деньги, которые ему приходят на этапе высокой готовности одних домов, он будет вынужден перенаправлять на скорейшее достижение 30-процентной готовности других, при том, что те могут быть абсолютно не обеспечены рыночным спросом, — говорит собеседник.
В свою очередь куда спокойнее на изменения реагируют банки. Роман Лесохин, директор дирекции разработки продуктов корпоративного бизнеса Ак Барс Банка, заявляет о готовности финансового учреждения к работе с застройщиками и наличии необходимых сервисов и продуктов.
— Возможность открытия эскроу-счетов депонентов физических и юридических лиц полностью доступна. Следует отметить, что одним из главных факторов для обеспечения предоставления банками проектного финансирования остается необходимость в более глубокой, качественной и своевременной подготовке самими застройщиками строительных проектов жилищного строительства и пакета документов по кредитной заявке для банка в целях получения кредита, — комментирует Лесохин.
Ак Барс Банк и еще 17 кредитных организаций — «АльфаБанк», «Банк Зенит», «Промсвязьбанк», «Россия», «РосБанк», «Газпромбанк», «Дом.РФ», «Аверс», «Райффайзенбанк», «Запсибкомбанк», «ВТБ», «Связь-Банк», «Россельхозбанк», «Сбербанк», «Абсолют Банк», «Открытие», «Уралсиб», по данным Минстроя РТ, уже начали работать с застройщиками. Однако только в 10 из них, Ак Барс Банк в том числе, поступили заявки на открытие эскроу-счетов.
По данным пресс-службы Ак Барс Банка на середину июня 2019 года, организация рассматривает пять заявок на общую сумму 5,93 млрд рублей.
На волне переживаний о стремительном росте стоимости квартир эксперты рынка допускают увеличение интереса ко вторичному жилью, но уточняют, что новые варианты покупки жилья — обмен старого на новое с доплатой, развитая инфраструктура новостроек и желание жить в квартире, где раньше никто не жил, играют решающую роль при выборе недвижимости. По данным пресс-службы сервиса «Авито», стоимость бэушной однушки в Казани за последний год выросла более чем на 200 000 рублей, двушка подросла, в среднем, на 400 000 рублей, а трешка — на 500 000.
— Большая часть вторичного жилья является старым фондом и не соответствует представлениям современного человека о комфортном жилье, — комментирует ситуацию генеральный директор компании «Камастройинвест» Делюс Сиразетдинов.
Comment section