Хеллоу, эскроу: заработала новая система строительства жилья

Обсуждаем, как отразятся на рынке недвижимости измененные правила игры.

С 1 июля в России вступает в силу новый вариант покупки строящихся квартир - с применением эскроу-счетов. Закон, по сути, должен будет ликвидировать понятие "обманутый дольщик". Застройщики считают, что новый механизм приведет к увеличению продажи и снижению темпов строительства недвижимости. 

Эскроу-счет - трехсторонний банковский счет, созданный специально для покупки жилой недвижимости. Он предполагает заключение договора - между покупателем, банком и застройщиком, привлекающим долевые деньги. Главным отличием от предыдущей системы покупки недвижимости станет запрет использования застройщиком долевых денег до момента передачи ключей покупателю. 

Еще проще: раньше вы переводили деньги за будущую квартиру застройщику, сейчас отправляете их в банк, который хранит ваши деньги и не отдает компании, пока та не передаст вам ключи. Таким образом, если ваша квартира вдруг не будет достроена, то деньги вам вернут. 

В пресс-службе министерства строительства, архитектуры и ЖКХ Татарстана журналисту KazanFirst пояснили, что нововведение не коснется уже возводимых объектов. Вместе с тем закон никак не повлияет на строительство соципотечных объектов. 

Для возведения нового дома застройщику необходимо будет использовать либо свои деньги, либо привлеченные - кредитные или инвестиции. В случае привлечения кредитных средств компании будет предложена ставка, которая определяется на основании финансовой надежности и финансовой истории, но не менее 0,01 и не более 12,5%. Основным фактором выступит количество проданных в строящемся доме квартир. Все это повлияет на себестоимость и, конечно, на стоимость продажи квартиры. Заместитель генерального директора компании «Унистрой» Искандер Юсупов прогнозирует рост стоимости квартир на 6-7% в связи с введением эскроу-счетов. 

Коммерческий директор набережночелнинской строительной компании «Домкор» Юрий Мочалин так же согласен с тем, что нововведение приведет к удорожанию стоимости квадратного метра, усложнению процедуры сдачи домов и серьезной зависимости застройщиков от банков. Кроме того, у собеседника вызывает обеспокоенность, в какой редакции дальше будет существовать закон. Сегодня трактовки в течение месяца меняются по несколько раз. 

- Сейчас все заточены на регулирование деятельности застройщиков. Но почему-то никто не думает о том, как регулировать деятельность банков. А то, что отныне они будут диктовать свои условия на рынке, не вызывает сомнений. Более того, это уже происходит. Сегодняшняя версия закона практически ни в чем не ограничивает банк: он может выдвинуть любые требования к строительной компании, объявить, что ему нужна такая-то отчетность, а если она не будет предоставлена, он вправе закрыть финансирование. Это полная зависимость от банка, никоим образом не регламентированная государством. Думаю, эволюционно такой перекос должен быть устранен, но когда это произойдет - непонятно, - высказывает мнение Мочалин. 

Специалисты соглашаются с тем, что для будущих покупателей жилья новый закон имеет какую-то гарантию получения квартиры. Однако при этом на рынке сегодня и так превалируют добросовестные застройщики. Нечистых на руку, по разным данным, от 1,5 до 5%. 

- Спрашивается, зачем ломать готовую, сложившуюся, отработанную за многие годы систему ради одной-двух паршивых овец в стаде? - задается вопросом Мочалин. - Другое дело, что в каждом конкретном случае нужно разбираться в причинах появления обманутых дольщиков. Зачастую это, опять же, административное воздействие, не позволившее застройщику закончить проект. Были и ситуации, когда дольщики сами повелись на явно демпинговые цены, которые уже должны были их насторожить. Но не насторожили же. И кто виноват? Добросовестные застройщики всей страны, что ли?!

Есть вопросы и к тому, как с потоком заявок, который хлынет от застройщиков, будут справляться банки. Они сами зачастую до конца не понимают, как работать в новых условиях.

- Вот вам красноречивый пример: с февраля мы не можем получить ответ на запрос о проектном финансировании от одного из банков. Из раза в раз у «Домкора» запрашиваются все новые и новые документы. И это у нас - застройщика, у которого финансовая дисциплина на высочайшем уровне. А как тогда это будет происходить с другими компаниями? Я считаю, что эскроу-счета и вообще введение банков в отношения «покупатель - застройщик» - это скоропалительное, поспешное, непродуманное решение органов власти, - рассказывает собеседник. 

Другая проблема, с которой столкнулись застройщики, - необходимость в составлении регламентирующих отчетов для контролирующих органов. Сотни страниц ежемесячно. К этому добавляются всевозможные пояснения в прокуратуру, министерства и ведомства.  

- Идет настоящая блокировка работы застройщиков, по моему мнению. Не могу только понять: это такое злонамеренное действие или недалекий ум?! - негодует Мочалин. 

При этом представитель компании «Домкор» уверен, что обманутые дольщики никуда не пропадут. Сегодня рынок постепенно переходит в режим стагнации. Закончится он ростом или падением - никто не знает.

- Единственное, что сглаживает ситуацию, - тот пул разрешений на строительство, полученный застройщиками ранее. Но это, по сути своей, капкан, и многие компании пока этого не понимают. К примеру, застройщик ведет массу объектов, на которых ему нужно обеспечить бесперебойную работу на протяжении ближайшего времени. Он хочет попасть в критерии достройки жилья по старым правилам. Для этого у него должно быть 10% заключенных договоров долевого участия и строительная готовность объекта 30%. Во-первых, это неизбежно приведет к разрывам в финансировании. А во-вторых, деньги, которые ему приходят на этапе высокой готовности одних домов, он будет вынужден перенаправлять на скорейшее достижение 30-процентной готовности других, при том, что те могут быть абсолютно не обеспечены рыночным спросом, - говорит собеседник. 

В свою очередь куда спокойнее на изменения реагируют банки. Роман Лесохин, директор дирекции разработки продуктов корпоративного бизнеса Ак Барс Банка, заявляет о готовности финансового учреждения к работе с застройщиками и наличии необходимых сервисов и продуктов. 

- Возможность открытия эскроу-счетов депонентов физических и юридических лиц полностью доступна. Следует отметить, что одним из главных факторов для обеспечения предоставления банками проектного финансирования остается необходимость в более глубокой, качественной и своевременной подготовке самими застройщиками строительных проектов жилищного строительства и пакета документов по кредитной заявке для банка в целях получения кредита, - комментирует Лесохин. 

Ак Барс Банк и еще 17 кредитных организаций - «АльфаБанк», «Банк Зенит», «Промсвязьбанк», «Россия», «РосБанк», «Газпромбанк», «Дом.РФ», «Аверс», «Райффайзенбанк», «Запсибкомбанк», «ВТБ», «Связь-Банк», «Россельхозбанк», «Сбербанк», «Абсолют Банк», «Открытие», «Уралсиб», по данным Минстроя РТ, уже начали работать с застройщиками. Однако только в 10 из них, Ак Барс Банк в том числе, поступили заявки на открытие эскроу-счетов.

По данным пресс-службы Ак Барс Банка на середину июня 2019 года, организация рассматривает пять заявок на общую сумму 5,93 млрд рублей. 

На волне переживаний о стремительном росте стоимости квартир эксперты рынка допускают увеличение интереса ко вторичному жилью, но уточняют, что новые варианты покупки жилья - обмен старого на новое с доплатой, развитая инфраструктура новостроек и желание жить в квартире, где раньше никто не жил, играют решающую роль при выборе недвижимости. По данным пресс-службы сервиса «Авито», стоимость бэушной однушки в Казани за последний год выросла более чем на 200 000 рублей, двушка подросла, в среднем, на 400 000 рублей, а трешка - на 500 000. 

- Большая часть вторичного жилья является старым фондом и не соответствует представлениям современного человека о комфортном жилье, - комментирует ситуацию генеральный директор компании «Камастройинвест» Делюс Сиразетдинов.

Понравился материал? Поделись в соцсетях
14 КОММЕНТАРИЕВ
This site is protected by reCAPTCHA and the Google Privacy Policy and Terms of Service apply.
Дольщик
Достройте ЖК МЧС! И другие недостроеныые дома! люди годами ждут свои квартиры!
0
0
Ответить

Женя
капиталисты-латифундисты найдут как простой народ обмануть. Страна такая народ простой страдать должен
0
0
Ответить

Экономист со стажем
эскроу-счета - это откуп ЦБ за массовый отзыв лицензии. не надо думать, что хоть что-то сделано для обычного человека
0
0
Ответить

Айнур
цены уже подскчили на жилье. думали с женой ипотеку взять но не тут то было
0
0
Ответить

Саня
надеюсь, хот сейчас не будет обманутых дольщиков, так жалко людей
0
0
Ответить

Перспектива
Интересно, а эта новая схема позволит снизить уровень коррупции в сфере строительства?
0
0
Ответить

Дранник
Долой человейники! Нужно строить индивдуальные дома!
0
0
Ответить

Финансист
Цены на жилье очень и очень завышены! Стоимость квадратного метра на рынке не соответствует его себестоимости и уровню рентабельности в 2%, которая считается нормой во всем мире!
0
0
Ответить

Жилец
Еще бы на качество строительства как-нибудь повлияли
0
0
Ответить

Злой
Берите землю, стройте собственный дом и проблем не будет. И по площади будет больше за те же деньги, и по коммунальным оплатам
0
0
Ответить

Женщина
Уж не знают, как и дальше взвинчивать цены на жилье, нашли способ...
0
0
Ответить

Жилец
А проблемы с теми, кто уже стал обманутым дольщиком, так и останутся нерешенными?
0
0
Ответить

здоровый
А в результате всех манипуляций львиную долю выгоды от всего этого будут получать банки. шикарно придумано
1
0
Ответить

Геныч
как всегда за людей, не умеющих думать головой, финансово неграмотных, подумало государство. время покажет, правильное ли это решение или нет
0
0
Ответить

downloadfile-iconquotessocial-inst_colorwrite