По данным агентства недвижимости «Этажи-Казань», столица Татарстана разделила 4-ю строчку с Волгоградом, где ежемесячный взнос по ипотеке при покупке вторичного жилья вырос на 22% с сентября по октябрь. Возглавляет рейтинг Краснодар, где рост составил 27,6%. Следом за ним идут Ростов-на-Дону и Самара, где платеж вырос на 26 и 23% соответственно. 

Повышение платежа по ипотеке коснулось и новостроек. Больше всего ежемесячный платеж по ипотеке вырос в октябре прошлого года — на 6,6%. В среднем в России за последние три месяца прошлого года сумма ежемесячного платежа по ипотеке стала больше на 2 955 рублей относительно января того же года и на 1 052 рубля — относительно октября. В Казани ежемесячный взнос вырос на 8,7%. 

Люди пытаются «запрыгнуть в последний вагон» 

Последний раз такие высокие процентные ставки были в 2014-2015 годах, заметил директор агентства недвижимости «Этажи-Казань» Марат Галлямов. Тогда ежемесячные платежи были довольно-таки чувствительными и не все могли позволить себе взять ипотеку. Сегодня, по его словам, ситуация несколько изменилась, потому что у нас в стране стало популярным рефинансирование. Люди продолжат покупать под ту ставку, которая есть, так как недвижимость не становится дешевле, а дорожает с каждым днем. Потом все они повально пойдут рефинансироваться – переходить из одного банка в другой в надежде сэкономить.

Сделок по ипотеке меньше не стало. По данным АН «Флэт», количество сделок с участием ипотеки в декабре возросло на 18%. Представители агентства связывают это с желанием людей сменить жилье перед праздниками и встретить Новый год в новом доме. 

Спрос в конце года действительно оставался высоким, и статистика банка ВТБ это подтверждает. За 2021 год жители Республики Татарстан оформили в ВТБ 15 тысяч жилищных кредитов на сумму 42,8 млрд рублей, что на 22% превышает показатель за 2020 год. Одним из драйверов роста, конечно, стала программа господдержки, действующая с 2020 года. ВТБ в республике провел по ней каждую третью сделку, оформив 5,6 тысячи кредитов на 15,5 млрд рублей. «Семейной ипотекой» в прошлом году в Татарстане воспользовались 1,6 тысячи клиентов ВТБ, оформивших кредиты более чем на 6 млрд рублей.

Руководитель центра разработки бизнес-планов «Позитив Консалтинг» Ирек Галямов рост месячного взноса по ипотеке объяснил ростом ключевой ставки, стоимости кредитов и возросшим спросом на инвестиционные квартиры, которые покупаются прицельно для дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду. Инвесторы, по его мнению, вкладывают свои деньги на фоне высокой инфляции.

Спрос на ипотеку также подогревается желанием «запрыгнуть в последний вагон» — на рынке недвижимости ожидается очередное повышение цен. На рынке новостроек действует траншевая ипотека, когда вносится первоначальный взнос и на период строительства устанавливается низкая процентная ставка. Это выгодно для инвесторов, которые перепродают квартиры после сдачи объекта. А рост ипотечной ставки приводит к недоступности жилья для категории населения, которая действительно нуждается в улучшении жилищных условий. 

Ипотечный бум приблизился к завершению

Галямов уверен, что ипотечный бум действительно завершен. Это закономерно, учитывая высокую закредитованность населения, инфляцию и возможность локдауна. 

Аналитики банка ВТБ также ожидают охлаждения рынка ипотечного кредитования в ближайшее время.

— Ужесточение денежно-кредитной политики Банком России отражается на стоимости ипотеки, ставки по которой перешагнули двузначный уровень. В этом году спрос на ипотеку сохранится на фоне развития строительного сектора и совместных предложений банков и застройщиков. При этом многое зависит от возможного продления госпрограммы. В случае ее сохранения объем выдач может снова превысить 5 трлн рублей, в случае завершения – скорректироваться до уровня 2020 года. При этом мы рассчитываем, что правительство предложит выгодные условия для поддержки населения и продолжит господдержку, поэтому серьезного «проседания» рынка мы не увидим, – отметил вице-президент, заместитель руководителя департамента розничного бизнеса ВТБ Евгений Дячкин.

Президент Гильдии риелторов Татарстана Андрей Савельев признал, что рост ежемесячного взноса уменьшает доступность жилья для населения. Рост ставки по ипотеке влияет на увеличение суммы платежа незначительно, в основном  рост ежемесячного платежа вызван повышением суммы кредита. Если три года назад средний размер кредита был в среднем 2-2,5 млн рублей, то сейчас эта цифра перевалила за 3 млн. Соответственно, вырос и ежемесячный взнос. 

Начальник аналитического управления, член Совета директоров ООО «Банк БКФ» Максим Осадчий согласился с тем, что рост платежей обусловлен не только ростом ставок, но и инфляцией. Рост стоимости недвижимости продолжается не только из-за бума, вызванного льготной ипотекой, но из-за роста цен на стройматериалы, оплату труда.

При этом Осадчий наблюдает тенденцию к снижению спроса на ипотеку – пока в форме сокращения числа выданных ипотечных кредитов. Условия льготной ипотеки с 1 июля прошлого года ухудшились: ставку подняли с 6,5 до 7%, а максимальную сумму снизили до 3 млн рублей.

Кому могут не одобрить ипотеку в 2022 году?

Андрей Савельев вспомнил, что раньше в банках существовали черные списки, в которых перечислялись категории граждан, которым не одобряли кредиты. В конце нулевых неохотно кредиты выдавали людям, занятым в сфере строительства, — рынок испытывал кризис, и доход был нестабильным. Сейчас в подобном положении находятся сотрудники общепита, фитнес-центров и непродовольственных магазинов, но если заработная плата выплачивается работодателем вовремя, отказа можно не опасаться.

— Смотрят не на то, кем человек работает, а на то, насколько стабильный у него доход. Первый и самый главный фактор — это кредитная история. Поэтому если у вас хорошая кредитная история и хороший стабильный доход, без разницы, в какой сфере вы трудитесь. Кредит с большей вероятностью одобрят, — заверил он.

Для того, чтобы ипотеку одобрили, нужен подтвержденный стабильный доход либо созаемщик. Банки обращают большое внимание на соотношение зарплаты и суммы ежемесячного платежа. В идеале размер ежемесячного взноса не должен превышать 50% размера зарплаты. Поэтому при низком или нерегулярном доходе банк, скорее всего, откажет в выдаче ипотечного кредита.

Максим Осадчий согласился, что банки учитывают все эти факторы при андеррайтинге. В ноябре 2021 года Россельхозбанк снизил объем выданных ипотечных кредитов на 69% по сравнению с ноябрем 2020 года, банк Открытие — на 31%, Газпромбанк — на 21%. Сбербанк, напротив, нарастил объем выданных ипотечных кредитов, но всего на 3%.

Осадчий подчеркнул, что теперь рост цен на недвижимость имеет другую природу. Если раньше основным фактором роста цен на недвижимость был спрос, вызванный льготной ипотекой, то сейчас основная причина роста цен недвижимости – рост инфляции.

Также банк может отказать тем, кто берет потребительский кредит для первоначального взноса по ипотеке. Если у человека есть непогашенные кредиты с высокой ставкой, это может послужить основанием для отказа.

— Важным фактором является кредитная история, — соглашается Осадчий. — Также банк учитывает показатель долговой нагрузки — какую долю дохода заемщик тратит на обслуживание кредитов.