В конце прошлого года на продажу выставили много нежилых помещений — повлияли противоковидные ограничения, из-за которых пострадал малый бизнес. Здания бывших заведений общепита и убыточные торговые здания и сейчас есть в продаже. 

Рынок коммерческой недвижимости в Казани активно восстанавливается после кризиса 2020 года, вызванного пандемией. По данным сервиса Авито Недвижимость, спрос на приобретение коммерческой недвижимости и количество новых вариантов в январе 2022 года выросли по сравнению с январем прошлого года на 9 и 26% соответственно. 

— В январе 2022 года на платформе было выставлено на продажу 1 758 объектов коммерческой недвижимости, среди которых наиболее востребованными оказались помещения свободного назначения, спрос на которые составил 54% от общего значения, — сообщил руководитель направления коммерческой недвижимости Авито Недвижимости Тимур Зайцев. — За ними следуют офисы и торговые площади — 17 и 14%. Наименее востребованными типами коммерческой недвижимости на Авито Недвижимости стали гостиницы и помещения под общепиты, интерес к которым со стороны предпринимателей не превышал 0,7 и 1,2% от общего спроса. 

При этом средние цены на покупку квадратного метра помещения свободного назначения выросли на 27,5% по сравнению с январем 2021 года, достигнув отметки в 90 тысяч рублей, а средняя цена за объект за аналогичный период так же увеличилась на 27,5%, достигнув отметки в 11 млн рублей. Средняя стоимость квадратного метра офиса составила 80,4 тысячи рублей, увеличившись за год на 32%, а средняя цена за офисный объект в Казани в январе 2022 года достигла 13 млн рублей, увеличившись на 45% за год. Для покупки квадратного метра торговых площадей понадобится 111,2 тысячи рублей, что на 20% больше прошлогодних цен, а общая цена торгового помещения средней площади составила 13,5 млн рублей, что на 35% выше января 2021 года. 

— В 2022 году с наибольшей вероятностью продолжится тренд на заинтересованность предпринимателей в объектах, которые можно быстро и легко адаптировать под меняющиеся потребности и новые постковидные реалии, — предположил Зайцев. — Чтобы сохранить бизнес рентабельным, предприниматели стали чаще рассматривать помещения свободного назначения как площадки, которые возможно оперативно трансформировать под новые условия. 

Коворкинги и дарксторы завоевывают рынок 

На рынке коммерческой недвижимости появляется все больше так называемых mixed-use объектов — объектов, сочетающих в себе жилье, офисные помещения и магазины. Например, в Казани это торгово-офисный центр «Арт» на Ершова и «Дружба» на Сибирском тракте. Такие гибридные объекты становятся трендом последнего времени — новые объекты проектируют под многофункциональность. Известным примером таких объектов можно назвать Москва Сити, который сочетает в себе апартаменты, офисы и торговый центр. В Казани аналогом такого комплекса считается «Корстон», который сочетает в себе офисный центр, гостиницу и торгово-развлекательный центр.  

По словам генерального директора компании A-Development Мурата Ахмерова, стали развиваться новые форматы — гибкие офисные пространства, или коворкинги, где можно арендовать рабочее место. Один такой коворкинг площадью 4,2 тысячи кв. м скоро займет второй, третий и четвертый этажи «Детского мира». Ахмеров обратил внимание, что в коворкингах сегодня располагаются международные и федеральные компании. 

— Если раньше они были для стартаперов, сейчас это продукт, который обеспечен качественным новым сегментом, — добавил эксперт. 

Трендом также стали дарксторы, или склады, на которых курьеры собирают заказ, чтобы доставить покупателю. Популярность набирают апартаменты — жилые помещения, имеющие статус коммерческих. По сути, это такие же квартиры, но их нельзя купить и приватизировать. Владеют апартаментами частные инвесторы. Такие помещения приносят от 8 до 12% доходности. Сейчас апарт-отели представлены в основном в Москве и Санкт-Петербурге, примеры — Ye’s и VALO. Но Ахмеров уверен, что вскоре тренд апарт-отелей дойдет и до регионов.

Горячие пирожки на рынке недвижимости

Спросом пользуются небольшие помещения в 50-60 квадратных метров. Как признался Ахмеров, такие объекты всегда были в цене, но на рынке просто нет таких предложений, и как только они появляются, то сразу сметаются с рынка. В основном девелоперы выводят на рынок помещения от 100 квадратных метров. Как правило, это вторичные квартиры, переведенные в статус нежилых помещений. Такие пользуются спросом за счет того, что располагаются на первом этаже, на первой линии, имеют отдельный вход. Занять такое помещение может практически любой бизнес — от магазина цветов и пункта выдачи маркетплейса до аптеки или салона красоты.

— Хорошее арендное помещение на первом этаже стоит от 100 до 300 тысяч рублей за квадратный метр. Но еще раз подчеркну, что такого большого рынка предложений нет, потому что все, что появляется, сразу забирают под продуктовые ретейлеры, — сказал Ахмеров.

А вот цокольные и подвальные помещения, напротив, считаются неликвидными. Цена на них варьируется от 10 до 15 тысяч за квадратный метр. Их назначение уже ограничено, например, в них не могут расположиться медицинские центры. Также неликвидны мансарды — за счет больших окон в них жарко летом и холодно зимой. Еще один важный фактор — отсутствие парковки. Если рядом с объектом нет места, где можно было бы оставить машину, его стоимость резко снижается. 

Руководитель офиса продаж ФЛЭТ «Центральный» Динара Сунгатуллина сообщила, что спросом пользуются абсолютно все коммерческие объекты, вопрос только в том, какие из них более востребованы, а какие менее.

— Если говорить о менее ликвидных, то в первую очередь стоит выделить помещения на цокольных этажах и помещения с входом со двора. От «цоколей» покупатели открещиваются чаще всего по банальным причинам — отсутствие окон, так как это подвал, сложности с необходимыми документами. Однако и на такие помещения есть спрос. Что касается помещений с входом со двора, то тут тоже все просто — низкая проходимость и низкий потенциальный доход, — объяснила Сунгатуллина.

Аналитик ФГ «ФИНАМ» Наталия Пырьева заметила, что среди коммерческой недвижимости лучше прочих чувствовали себя складские и офисные помещения, которые в период пандемии приобрели высокую популярность. Если со складскими помещениями все ясно – драйвером роста спроса на них стало стремительное развитие онлайн-сервисов, то офисные помещения стали востребованными не сразу, а спустя некоторое время после первой вспышки пандемии. Компании, сумевшие преодолеть кризис, начали поиски более продуманных помещений с удобной локацией. В том числе новый виток в развитии случился в сфере коворкинга.

Директор агентства недвижимости «Этажи-Казань» Марат Галлямов заметил, что с развитием дистанционной торговли и служб доставки увеличился спрос на большие складские помещения, где можно хранить товар. 

— Мы наблюдаем, что крупные федеральные игроки открывают больше торговых точек, чем это было в предыдущие годы, — поделился Галлямов.

Диапазон цен торговых помещений при этом варьируется от 70 до 250 тысяч рублей за квадратный метр. Все очень индивидуально, средняя стоимость зависит от рыночной ситуации, дефицита аналогичных помещений, потребностей бизнеса, популярности района, пешеходного и автомобильного трафиков.

Доходность коммерческой недвижимости падает

Мурат Ахмеров сообщил, что сроки окупаемости объекта недвижимости увеличились, а процент доходности по готовому бизнесу уменьшился. Сейчас арендодатели получают с объектов 6-8% дохода, а раньше доходность достигала 15%. Срок окупаемости сейчас 10-15 лет. 

Динара Сунгатуллина подтвердила — сильно увеличился срок окупаемости объекта. Например, если в 2018-2019 годах помещения покупались с предполагаемой окупаемостью в 7-8 лет, то сейчас средний срок окупаемости составляет 10-11 лет.

Эксперт по недвижимости Высшей школы управления финансами Людмила Анисимова выделила следующие тренды на рынке коммерческой недвижимости. Во-первых, самыми востребованными за последнее время стали помещения свободного назначения. Интерес к ним стал существенно выше, чем к торговым помещениям, ввиду их большей функциональности и многозначности. Далее по популярности идут помещения под склады и офисы.

Наиболее востребованными являются объекты в строящихся жилых комплексах, на первых этажах и первой линии домов, предназначенные для размещения аптек и  продовольственных магазинов, в том числе сетевых. Большое значение имеют локация и пешеходная проходимость. 

За последние пару лет интерес к покупке и аренде офисных помещений сократился, а к гибким офисам — возрос. В гибких офисах, в современных условиях, размещают пункты выдачи онлайн-заказов из интернет-магазинов, сервисы доставки еды. Такие точки стали более популярны и востребованы в отдаленных спальных районах. Доля сделок по аренде таких объектов увеличилась примерно на 25% за год. 

Торговые центры станут местом отдыха

По словам вице-президента Гильдии риелторов Андрея Савельева, торговые центры все еще пользуются спросом. 

— Посмотрите на KazanMall, который открылся в эпоху пандемии, — он загружен практически на 100%. Отдельно стоящие магазины одежды стали менее популярны, а вот в торговых центрах поток клиентов есть, — сказал риелтор.

Этот формат пока востребован, и говорить о том, что торговые центры будут закрываться из-за того, что все уходит в онлайн, пока еще рано, уверен Савельев. 

Ахмеров добавил, что классические торговые центры без развлекательной составляющей будут умирать. 

— Будущее за микрорайонными форматами торговых центров, когда ты приходишь и понимаешь: здесь у тебя продукты, здесь химчистка, здесь аптека, здесь салон красоты. Это торговые центры а-ля «Мега», куда нужно приезжать как минимум на полдня, — рассуждал эксперт. 

Людмила Анисимова рассказала, что многие торгово-развлекательные центры стали больше внимания уделять зонам развлечения для семей с детьми, увеличивая количество игровых зон, пространств под кафе и рестораны. Ввиду перехода розничной торговли в онлайн и расширения сервисов доставки, некоторые торговые марки сокращают свое присутствие офлайн, а на место дорогих ресторанов все чаще приходят более демократичные кафе. 

— В торговых центрах фудкорты и прочие пространства для еды стали достигать около 25% площади, сюда входят как классические, так и различные гастрономические сочетания, — поделилась наблюдениями Анисимова.

Больше внимания для привлечения в ТРЦ посетителей уделяется многообразию образовательных мероприятий — мастер-классов по приготовлению еды, занятий для детей и всей семьи, поддержанию страничек в соцсетях, цифровых каналов связи, программ лояльности, мобильных приложений.

— Такие мероприятия увеличивают поток клиентов на 15-20%. Причем самыми эффективными считаются развлекательные зоны для детей и подростков — увеличение трафика в них достигает порядка 20% в крупных ТЦ, и 35% — в небольших,-  резюмировала она.