«Этот год будет сложным для рынка недвижимости Альметьевска»

Яна Зимина, альметьевский риелтор, работает в сфере недвижимости больше 20 лет. В интервью KazanFirst она рассказала о тенденциях рынка, как он будет развиваться впредь и когда наконец снизится цена за квадратный метр.

— Яна, опишите, как сейчас выглядит рынок недвижимости в Альметьевске? На подъеме он или нет?

— Мы спада пока не ощущаем по сравнению с ноябрем-декабрем. Предполагаем, что он будет, но его мы, скорее всего, начнем замечать в апреле, потому что сейчас еще закрываются сделки прошлого года. Обычно в первые три месяца года идет закрытие прошлогодних сделок, а в апреле мы наблюдаем ситуацию текущего года. Плюс ко всему произошло еще одно повышение ключевой ставки. Это значит, что в течение еще одной недели, максимум двух все банки подтянут снова ипотеку. Это опять снизит спрос.

— Какова цена квадратного метра? Насколько она выросла за год?

— Хороший вопрос. По «вторичке» мы наблюдаем диапазон цен от 65 до 90 тысяч. Это все в зависимости от типа дома и района. «Первичка» в среднем 90 тысяч. За прошлый год увеличение цен произошло значительное – 10-15 процентов.

— Как развивается первичный рынок? Строится ли новое жилье?

— На рынке первичного жилья конкуренции практически нет. У нас сейчас присутствует три застройщика, которые строят коммерческое жилье, у всех трех продажи идут очень хорошо.

— Что за застройщики?

— «Домкор», «Еврострой» и «Реновация».

— Есть ли интересные у частных застройщиков? Мне кажется, городу не хватает обустроенных жилых комплексов с интересным дизайном, своей инфраструктурой.

— Если посмотреть на наш город сверху, то пустых пятен практически нет. Одно-единственное пятно на Ленина. А все остальное либо промзона, которую нужно выкупать и переносить, либо какие-то новые территории. Но готовых площадок нет.

— В прошлом году начал входить на рынок Нижнекамска крупный игрок — питерский застройщик «Эталон». Мы понимаем, что скорее всего таким образом компания хочет в целом зайти на рынок Татарстана. Мог бы аналогичным образом зайти на рынок какой-то другой игрок через Альметьевск? Может быть, есть какие-то интересные площадки в городе, которые могли бы заинтересовать застройщиков?

— Я думаю, что вряд ли. Это не самый привлекательный город для застройщиков. Для точечных проектов – наверное, да. Но для всех крупных застройщиков главное – численность населения. А у нас город не очень большой — 150 тысяч человек.

— Как развивается индивидуальное жилищное строительство?

— Практически не развивается, его очень мало. Вся застройка сейчас в основном идет на участках, которые люди получили за третьего ребенка. Вот эти районы развиваются, там активно идет стройка. А больше у нас нет комплексов, в которых выделяются земельные участки.

— Изменилась ли ситуация по сравнению с прошлым годом?

— Думаю, еще рано делать какие-то выводы этого года, потому что прошло всего две недели января и две недели февраля. В 2020 году рынок начал расти, в 2021-м он продолжал расти, сейчас мы находимся на пике.

— А как обстоят дела со вторичным рынком?

— «Вторичка» достаточно активна. Она активно продается, активно двигается. На нее сейчас хороший спрос. Люди, видимо, боятся очередного скачка цен. Они пытаются много покупать, и сейчас, в феврале, у нас очень активный спрос.

— Какова разница цены квадрантного метра между первичным и вторичным жильем и арендой? Можно ли сказать, что аренда сравнялась с ипотекой?

— У нас сейчас парадоксальная ситуация: мы часто «вторичку» продаем дешевле «первички». Вот такая странная история. Это из-за субсидированной процентной ставки, потому что на «первичку» ставка в два раза, а то и больше, ниже. На «вторичку» она высокая. Поэтому «первичка» сейчас стоит дороже.

— Доступна ли будет в этом году коммерческая ипотека с учётом повышения ключевой ставки?

— Коммерческая ипотека – это боль. За 23 года на моей памяти было, наверное, сделки три-четыре с коммерческой ипотекой. Ее практически нереально получить. Во-первых, банковского продукта почти не предлагается, лишь у двух банков есть. Но получить ее очень сложно, хотя это очень востребованный продукт.

— За последние два года как изменилось количество сделок?

— Количество растет.

— Какова потребность и обеспеченность горожан жильем?

— Это все-таки притоковый город. Очень много людей приезжают с Юго-Востока республики.

— Каково соотношение спроса и предложения?

— Многолетняя история была такова, что предложение всегда ниже спроса, как ни странно. Сейчас эта ситуация выравнивается: предложение постепенно начинает превышать спрос.

— В чем отличие рынка недвижимости в Альметьевске от рынка недвижимости в Казани и в Татарстане в целом?

— Во-первых, в разы отличается количество спроса и предложения. Во-вторых, у нас низкая конкуренция среди застройщиков, у людей практически нет выбора. 

В-третьих, так называемый средний чек покупки и продажи у нас гораздо ниже, чем в Казани. Ну и здесь из-за того, что меньше населения, меньше сделок. Значит, и количество игроков на рынке меньше. По сравнению с Казанью у нас очень слабый первичный рынок.

— На ваш взгляд, чего не хватает Альметьевску, чтобы рынок недвижимости начал стремительно развиваться и зашли другие инвесторы?

— Людей. Мы очень хотим, чтобы у нас стало больше людей.

— Каковы ваши прогнозы на этот год? Как будет развиваться рынок жилья?

— Все эксперты говорят, что это будет сложный год для недвижимости, что количество сделок снизится, однозначно упадет спрос на «вторичку» из-за высоких процентных ставок и из-за высокой стоимости квадратного метра. Но я не думаю, что ситуация будет столь плачевной. По крайней мере, в рамках нашего города кардинальных перемен не будет. Да, конечно, будет какое-то снижение. Это уже не 2021 год, когда продавалось все, что можно было продать. Возможно, рынку это даже на пользу. Мы ожидаем некую корректировку по стоимости метра и предполагаем, что будет если не снижение, то, по крайней мере, не будет резкого ежемесячного роста. 

Читайте также: Коворкинги, дарксторы и апарт-отели: как изменился рынок коммерческой недвижимости