В мае 2022 года руководители восьми торговых центров Казани выступили с предложением передать помещения магазинов, приостановивших деятельность в России, в распоряжение новых арендаторов. Мэр Казани Ильсур Метшин пообещал довести эту идею до федерального центра, но пока закрытые магазины просто занимают торговую площадь.

Одни бренды пытаются найти решение, как можно исправить нарушившуюся цепочку поставок, другие объявляют о своем решении окончательно разорвать отношения с Россией. C 24 февраля об остановке, сокращении или уходе заявили более тысячи международных компаний. Только в торговых центрах Казани за март закрылось 45 магазинов. Так, о решении прекратить бизнес в нашей стране объявили компании Nike, Sturbucks, Coca-Cola, Honor, Nokia и многие другие.  

Кроме того, сворачивает бизнес и распродает заводы в России шведская IKEA. Торговые центры «МЕГА», несмотря на принадлежность одной с ИКЕА материнской компании Ingka Group, продолжат свою работу без изменений. Уход крупной мебельной компании означает высвобождение огромных площадей. Пока известно одно — прежде чем на месте бывшей ИКЕА появится что-то новое, потребуется время. Полностью компания не уходит — в официальном сообщении говорится, что «розничный бизнес ИКЕА остается на паузе» и будет делать все, чтобы поддержать своих сотрудников.

Торговые центры в процессе переговоров

В пресс-службе Ingka Centres в ответ на запрос KazanFirst ответили, что не могут давать комментарии относительно переговоров с партнерами. 

— Мы находимся в постоянном диалоге с нашими партнерами, следим за развитием событий и стараемся находить совместные решения. Сейчас наша основная задача – это обеспечение функционирования торговых центров, чтобы у посетителей был доступ к необходимым товарам, — сообщили в пресс-службе компании.

Еще шесть брендов находятся в процессе реструктуризации бизнеса — например, польская компания LPP Group (Cropp, Reserved, Sinsay) продала российский бизнес китайским инвесторам. 

В пресс-службе UD-Group (ТЦ «KazanMall») KazanFirst сообщили, что с международными операторами, приостановившими работу в России, были проведены переговоры, в ходе которых определили особые условия на период неведения коммерческой деятельности. На вакантные площади планируют привлечь российские бренды. 

— В 2022 году в KazanMall состоялось открытие первых в Казани супермаркета ювелирных украшений Poison Drop и магазина нижнего белья Deseo. В ближайшее время ожидается открытие семейного кафе AZU на эксплуатируемой кровле, также к концу года ожидаем новые открытия и, соответственно, сокращение вакансий, — рассказали в пресс-службе торгового центра.

После того как крупнейшие зарубежные кинокомпании запретили дистрибуцию своих фильмов в России, под большим ударом оказались кинотеатры. С начала марта 2022 года у киноцентра в KazanMall снижается посещаемость, как следствие — падает выручка от продаж билетов. Основной причиной такого снижения в пресс-службе считают отсутствие проката зарубежных фильмов, а с середины мая добавился еще и фактор сезонности. Однако вопрос о ротации арендатора, как и о сокращении количества залов киноцентра пока не рассматривается.

Ситуация с приостановкой деятельности или уходом торговых сетей в меньшей степени коснулась казанского ЦУМа. Об этом журналисту KazanFirst сообщила директор по организации управления компании Lynks Property Management Оксана Мысова. Причина в том, что среди арендаторов ЦУМа такой бренд один – Adidas. 

— Сеть приостановила свою работу в России, но мы ожидаем открытия магазина. Остальные иностранные бренды в нашем ТЦ свою деятельность не прекращали. Adidas составляет менее 5% от торговой площади, поэтому влияния на трафик мы не ощутили, особенно с учетом роста весенне-летнего туристического трафика. Тем не менее мы дорожим партнером и с нетерпением ждем открытия магазина. Роста вакантных площадей к концу года мы не прогнозируем. Наоборот, мы ожидаем, что за это время вакансия существенно снизится, – рассказала Мысова.

Беспрецедентно сложные вызовы

Руководитель центра разработки бизнес-планов «Позитив Консалтинг» Ирек Галямов предупредил: если торговые центры не проведут редевелопмент площадей, а государство не предпримет кардинальных действий для их поддержки, им грозит разорение. Выходом из этой сложной ситуации может стать переделка освобождающихся площадей во что-то принципиально новое, например, коворкинги или складские помещения. 

— Аренда площадей у торговых центров снизилась, а оставшиеся арендаторы просят скидок. Есть еще серьезная проблема — падение покупательной способности. Средний класс начал переключаться на менее дорогие товары. Тут идет конкуренция торговых центров с рынками и малым бизнесом. Эти предприниматели более оперативно реагируют на многие явления и в момент предлагают товар, который необходим на рынке, — рассуждает Галямов.

Он поднял еще одну немаловажную проблему — закредитованность торговых центров. Рост ключевой ставки повлиял на проценты по кредитам, сделав их недоступными.   

— У них сейчас происходит падение трафика на 30-50%, в кинотеатрах продажи сократились до 80%. Есть такие цифры, что 75% торговых центров в России закредитованы и фактически принадлежат банкам, и я сомневаюсь, что кредитные каникулы их спасут, — опасается экономист.

Галямов напомнил, что после ухода крупных зарубежных брендов могут пострадать и российские бренды, поскольку те получали часть трафика больших якорных магазинов.

— Российские бренды уже это замечают. Если сейчас не предпринимать шагов по редевелопменту, то будут торговые центры-призраки с остановившимися эскалаторами, — предупредил эксперт.

В одном из наших прошлых материалов мы рассказывали о том, что санкции вызывают напряжение на рынке труда. В торговых центрах работает большое количество людей, поэтому массовое сокращение сотрудников может стать серьезной проблемой.

Партнер, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate Валерий Трушин заметил, что рынок торговой недвижимости Казани в текущих условиях подвержен влиянию внешних негативных факторов и складывающаяся ситуация принципиально ничем не отличается от других крупных рынков.

— Воздействие ухода международных игроков в целом на сегмент торговой недвижимости сказывается крайне негативно. Однако прогнозировать уровень вакансий мы сможем только тогда, когда будут определены «правила игры», ведь на текущий момент только небольшой процент международных операторов покинул арендуемые площади, большинство игроков пока физически занимают те же площади, но при закрытых витринах, — сказал эксперт.

На конец 2021 года в Казани консалтинговая фирма фиксировала низкий уровень вакансий, в диапазоне 3-3,5%. К концу этого года эта цифра может вырасти до уровня 20-25%, причем будет наблюдаться серьезная стратификация вакансии — наиболее качественные и успешные проекты могут опустеть до уровня в 40%, спрогнозировал эксперт.

— В текущих условиях вызовы перед собственниками стоят беспрецедентно сложные: бороться придется не только с высоким уровнем вакансии, но и испытать на себе негативный эффект снижения покупательной способности, — сказал Трушин. 

Он считает, что прямого ответа, кем можно заменить уходящие марки, нет. Если в части операторов торговой галереи есть варианты замены сопоставимыми игроками, то такие непростые с точки зрения планировок и особенностей помещения, как кинотеатры, без больших вложений в перестройку заменить невозможно. Но мало кто из девелоперов готов на этот шаг. 

— Я думаю, пустующие помещения кинотеатров будут ждать момента, когда начнет выправляться ситуация с помещениями торговой галереи. Именно галерея с точки зрения арендной выручки приносит максимальный доход собственнику ТЦ, — сказал эксперт.

На месте закрытых магазинов откроются новые?

Полномочный представитель Российской Гильдии управляющих и девелоперов в Татарстане Елена Стрюкова признала, что сегмент форматного ритейла действительно находится в фазе сильной турбулентности. Но рассуждая о приостановке деятельности международных арендаторов и полном закрытии ряда магазинов, она напомнила одну вещь: любые магазины – это ответ на имеющийся, сформированный спрос в каждой конкретной локации. Само по себе закрытие магазинов не отменяет этот спрос. А значит, рано или поздно, этот спрос будет удовлетворен сформированным вновь предложением. 

– В действительности мы уже наблюдаем этот тренд. В то время как часть магазинов приостановили свою коммерческую деятельность, другая часть арендаторов продолжает свою работу. И их товарообороты растут за счет перераспределения спроса, – объяснила собеседница.

Стрюкова перечислила несколько факторов, которые активно влияют на совокупный объем спроса в целом и конкретно в текущей ситуации. Это и снижение реальных доходов населения, и дезориентация покупателей в связи с разрушением сформированных потребительских привычек, и непрекращающийся рост онлайн-продаж, и даже набирающий обороты тренд разумного потребления. Однако все эти и другие факторы не способны снизить спрос в разы.

А вот количество прекративших свою деятельность и закрывшихся магазинов в сегменте fashion, по некоторым оценкам, составляет от 50 до 60%, сообщила она. 

— С точки зрения макропроцессов это означает, что на смену ушедших брендов обязательно придут новые. Экономическая ниша не может долго пустовать. Но с практической точки зрения процесс замены арендаторов может занять существенное время. Основных причин две: расторжение долгосрочных договоров аренды — процесс непростой и небыстрый. Вторая — готовых сформированных брендов, жаждущих выйти на российский рынок, нет. Есть ряд производственных компаний, торговых операторов, которые сейчас активно работают над этим вопросом. Но создание операционной оболочки, инфраструктуры, логистических цепочек занимает время, — добавляет эксперт.

Сейчас владельцы торговых центров ведут переговоры с турецкими, китайскими, узбекскими компаниями. Результаты будут видны в конце года. Стрюкова предположила, что на осень придется пик роста вакантных помещений в крупных торговых центрах. Причем затронет это прежде всего крупные торговые центры, потому что районные торговые объекты гораздо меньше пострадали от санкций. Традиционно в их составе арендаторов международных брендов было не более 10%.

Культура времяпрепровождения в торговых центрах есть, но ее нужно поддержать

Директор развития и поддержки предпринимательства Торгово-промышленной палаты РТ Артур Николаев напомнил, что переформатирование торговых центров – естественный процесс. Многие торговые центры каждые 5-6 лет обновляют зону фудкорта, входную зону и предлагают новые виды развлечений. В ситуации, когда многие зарубежные компании уходят или ставят бизнес на стоп, торговые центры должны искать для себя новые комбинированные ниши. Например, развивать гастрономическое направление, организовывать коворкинги или фитнес-центры, а также уделять внимание детскому досугу. 

Совсем недавно остались позади ковидные ограничения, и вот торговые центры столкнулись с новыми вызовами. Но при этом Николаев верит, что поток посетителей в торговые центры не теряется, просто нужно анализировать свою аудиторию и предлагать то, что нужно потребителям.

— Все не уйдет в онлайн. Культура  времяпрепровождения в торговых центрах в принципе у нас есть, сейчас главное ее не потерять, — сказал Николаев. 

Генеральный директор компании A-Development Мурат Ахмеров считает, что если торговые центры хотят выжить, нужно обратиться лицом к арендаторам. В пандемию арендодатели не церемонились с предпринимателями, но сейчас арендаторы не выстраиваются в очередь, чтобы занять торговую площадь. Поэтому владельцам торговых центров необходимо прислушиваться к арендаторам и идти на уступки, к примеру, перейти на оплату определенного процентра с товарооборота или сделать скидку на аренду.

— Арендодателям нужно обратить внимание не мелких предпринимателей, которые возят товар из Китая или имеют собственное производство. Многие сетки вырастали из одиночных мелких бутиков, — напомнил Ахмеров.

Лицом к арендатору

Директор ООО «Этажи-Казань» Марат Галлямов прогнозирует, что порядка 25% торговых площадей, которые занимали западные бренды, могут освободиться. Тем не менее эти торговые площади займут новые бренды, в том числе иностранные.

Эксперт предположил, что на тысячах квадратных метров, освобожденных после ухода ИКЕА, появится картинг. Это было бы кстати, ведь ТЦ «Мега» в Казани единственный, который не имеет развлекательной зоны. Также есть вероятность, что на месте ИКЕА откроет свои двери новый мебельный или интерьерный магазин. 

Галлямов перечислил несколько тенденций, которые прослеживаются на рынке торговых площадей. Во-первых, снижаются ставки на аренду, а предложения для арендаторов становятся более гибкими. Во-вторых, арендуемые квадратные метры сокращаются, бренды стараются стать более компактными с точки зрения занимаемых площадей. Исключение — крупные торговые сети. В-третьих, переориентация на сферу общепита и товары параллельного импорта вполне реальна – частично мы это уже наблюдаем.

— Некоторые крупные зарубежные компании продали бизнес российским предпринимателям. Фактически это означает, что эти компании продолжат свою деятельность. Бюджеты многих компаний, на данный момент, максимально сжаты. Задача собственников торговых площадей – проявить максимальную гибкость и лояльность к арендаторам, – резюмировал эксперт.