Редакция KazanFirst изучила рынок загородной недвижимости республики и выяснила, где доступны лучшие предложения по соотношению цены и качества.

Миллионы за усадьбу, километры за спокойствие: рейтинг коттеджных поселков Татарстана

Редакция KazanFirst изучила рынок загородной недвижимости республики и выяснила, где доступны лучшие предложения по соотношению цены и качества.

В Татарстане с 2020 года наблюдается устойчивый рост спроса на загородную недвижимость: дачи, коттеджи, таунхаусы. Причин тому несколько, утверждают эксперты. Это и ограничения, связанные с пандемией коронавируса. И введение сельской ипотеки, под которую попадает ряд загородных объектов. И не менее устойчивый тренд на удорожание недвижимости в городах. Добротный дом с небольшим участком можно приобрести в среднем за 4,5-5 млн рублей. А, например, в Казани рассчитывать купить за такую сумму что-то большее, чем новая «однушка», достаточно сложно.

Однако и с загородной недвижимостью нюансов предостаточно. Это и удаленность от города, куда нужно ездить на работу и отводить детей в школу. И инфраструктура - порой довольно сложно привыкнуть к отсутствию хорошей дороги, супермаркета и аптеки прямо у подъезда. Не избежать и бытовых трудностей, так как обслуживать небольшую квартиру гораздо проще, чем дом в сотню или больше «квадратов».

Редакция KazanFirst решила выяснить, в каких коттеджных поселках прямо сейчас представлены наилучшие варианты по приобретению загородной недвижимости в соотношении цены и качества. Участниками исследования стали 35 коттеджных поселков среднего класса и выше, расположенные в радиусе 60 км от Казани. Но в итоговом списке осталось 34 позиции, поскольку мы объединили «Тургай» и «Тургай-2», которые набрали одинаковое количество баллов.

Рейтинг коттеджных поселков Татарстана

В качестве параметров мы изучали расположение поселка (удаленность от города и среднюю продолжительность в пути от центра столицы Татарстана в зависимости от времени суток), состояние экологии (наличие рядом водных и лесопарковых объектов, густонаселенность, близость к промышленным площадкам и транспортным узлам). Учитывалось и наличие инфраструктуры (качество покрытия дорог, наличие охраны, ограждений, детских и спортивных площадок, продуктовых и развлекательных заведений в непосредственной близости). Все это вкупе составляло параметр «Качество» для каждого из коттеджных поселков.

Второй параметр, «Цена», определялся на основе существующих предложений по продаже дома с участком. Учитывались данные от застройщиков, объявления частных лиц с соответствующих сайтов. Там, где данных было недостаточно, использовался сглаживающий коэффициент на основе цен на аналогичную недвижимость в максимально близких по качеству и расположению населенных пунктах. Также по вопросу цен, как определяющему параметру рейтинга, мы консультировались с действующими риелторами.

Стоит оговориться, что рейтинг не маркирует участников исследования как хороших или плохих. Бесспорно, каждому покупателю при выборе загородной недвижимости важно что-то свое. Какой-то поселок буквально находится в Казани, другой — в часе езды, но на природе, вдалеке от шума города и магистралей. Еще один предлагает замечательную инфраструктуру, но и цена будет «непростой».

Тех участников, что оказались в топе рейтинга, скорее можно назвать «золотой серединой». Где за не самые большие деньги (по актуальным на момент исследования ценам) можно приобрести недвижимость с хорошей природой и удобствами, к тому же не слишком далеко от столицы Татарстана.

Топ-3 коттеджных поселков Татарстана по соотношению «цена/качество»

В верхней части списка собрались три поселка с достаточной комфортной инфраструктурой. Не самую удачную транспортную доступность они заменяют приятными природными условиями и невысокими ценами на недвижимость. Ниже представлены три поселка-победителя рейтинга и их коэффициент соотношения «цена/качество».

«Зеленый Берег» (Лаишевский район) - 4,188

Коттеджный поселок на 261 дом расположен рядом с деревней Кзыл-Иль в Лаишевском районе Татарстана. Застройщик — компания «Монолит-Б». В плане удаленности от Казани «Зеленый Берег» сложно назвать лидером - на дорогу придется потратить 40-50 минут. Ездить каждый день, пожалуй, будет непросто. А вот тем, кто приезжает на выходные или может себе позволить работать из дома, наверняка понравится расположение этого населенного пункта: участки выходят прямо на берег реки Меша, рядом лесопосадка.

В плане инфраструктуры - стандартный набор класса «комфорт». Дорога до самого поселка - асфальт, внутри - с твердым покрытием. Есть ограждение по периметру, шлагбаум, детская площадка, пирс и своя служба эксплуатации. Само собой, газ, свет и вода.

Хотя по информации с сайта поселка, свободных участков в продаже осталось не так много, пока «Зеленый Берег» заселен не слишком плотно. Оттого - весьма приятные цены и наличие предложений о продаже. Средняя цена за дом с участком составляет всего 5,73 млн рублей. Пожалуй, именно такой, достаточно «демократичный» ценник вкупе с хорошими показателями по остальным параметрам и сделал этот поселок лидером рейтинга.

Местные жители, судя по имеющимся в сети отзывам, также называют «Зеленый Берег» едва ли не идеальным местом - красивейшая природа, берег реки. Но одно большое но - пробки на трассе, с которыми придется столкнуться и утром, и днем, и вечером. А особенно затяжной поездка может оказаться в пятницу и воскресенье. А учитывая, что в данном направлении достаточно много поселков, которые только заселяются, а вопрос с загрузкой дороги активно не решается, ситуация может только усугубиться.

Рейтинг коттеджных поселков Татарстана

«Красная поляна» (Лаишевский район) - 4,143

Собственно, «Красная поляна» - едва ли не брат-близнец «Зеленого Берега». Только расположен с другой стороны деревни Кзыл-Иль, чуть дальше от реки и лесопосадки. Хотя географически поселки и находятся практически в одном месте, с бытовой точки зрения «Красная поляна» серьезно уступает лидеру рейтинга в доступности природы. Во-первых, сам поселок зажат между другими населенными пунктами. Во-вторых, фактически строится в чистом поле - и до реки, и до леса придется хорошенько так пройтись. Однако конкурентов из нижней части рейтинга поселок в близости к природе все же обходит - многие населенные пункты в данном направлении вовсе расположены прямо у трассы.

Застройщик «Красной поляны» - девелоперская компания «Усадьба». Предполагается, что в поселке появится 337 домов, что достаточно много для класса «комфорт». Коммуникациями и необходимой для данной категории инфраструктурой объект обеспечен. А вот информация в объявлениях о «20 минут от Казани» не подтверждается. На дорогу придется потратить те же 40-50 минут, а при неудачном стечении обстоятельств - и того дольше.

Однако цена, даже с учетом минусов, не слишком высока - в среднем 5,31 млн рублей за дом с участком. Поселок, учитывая такую стоимость недвижимости, мог бы вовсе оказаться лидером. Но все же уступает «Зеленому Берегу» в плане экологии и доступной природы.

«Мешинские усадьбы» (Пестричинский район) - 4,006

Коттеджный поселок класса чуть повыше, чем другие лидеры рейтинга - «комфорт+». Расположен неподалеку от Карповки в Пестречинском районе, застройщик - ГК «Дар». Поселок, судя по отзывам местных жителей, уже достаточно обжит, рассчитан на 236 объектов, большая часть участков продана.

Привычный инфраструктурный «набор» - детская и спортивная площадка, ограждение, охрана, места для отдыха, своя служба эксплуатации и гостевая парковка. Внутри дороги с твердым покрытием, подъездные - из асфальта. С одной стороны поселок примыкает к реке Меша, с другой (правда, через дорогу) - находится лес. Внутри самих «Мешинских усадьб» было обещано благоустройство озера, но, по заверениям местных жителей, пока оно исполнено не было. Но есть небольшой пляж.

«Усадьбы» более удалены от Казани, чем другие участники рейтинга из топ-3. Хотя официально поселок находится «в 28 км», самый короткий маршрут колеблется в районе 42 км. С учетом пробок в разное время суток дорога может занять 50-60 минут, а может - растянуться на все полтора часа.

Рейтинг коттеджных поселков Татарстана

Из минусов - местные жители жалуются на работу местной управляющей компании, которая якобы завышает коммунальные платежи. Дело, если верить комментариям, дошло до суда. До недавнего времени поступали жалобы и на неприятный запах от расположенной неподалеку гусиной фермы, но в последние годы таких сообщений не встречается. Вероятно, потому, что в 2020-м ферма не функционировала - бизнес был выставлен на продажу из-за смерти собственника.

Из плюсов - красивые места, свежий воздух, речка и добродушные соседи. И в целом приятная для такого «набора» цена - в среднем 6,24 млн рублей за дом с участком.

Антитоп-3 коттеджных поселков Татарстана по соотношению «цена/качество»

В нижней части рейтинг оказались сплошь элитные поселки. С природой здесь все не так хорошо. Однако покупателям предлагают замечательную инфраструктуру и почти всегда - невероятную транспортную доступность. Недвижимость здесь — весьма желанная покупка, но и дом с участком обойдется в кругленькую сумму. 

«Загородный клуб» (Зеленодольский район) - 1,100

Еще один проект ГК «Дар» - элитный «Загородный клуб» на 460 объектов рядом с поселком Дубровка в Зеленодольском районе. Пожалуй, на последней строчке этот поселок оказался, так как уступил прямым конкурентам в транспортной доступности. На сайте застройщика говорится всего о 4 км от Казани. Но расстояние и время в пути мы измеряли для всех участников от одной точки. И чтобы добраться до «Загородного клуба» из центра столицы Татарстана придется проехать все 28 км. На что, с учетом пробок, может понадобиться целый час.

Не сказать, что такие значения — это что-то невероятное (в середине рейтинга есть поселки и с худшими показателями). Однако, далеко не в каждом средняя стоимость дома с участком составляет 23,63 млн рублей. В «Загородном клубе» можно найти недвижимость и за 51 млн, и за 45 млн, и за 35 млн рублей. Есть, конечно, предложения и с другой стороны «качелей» средней цены, но их крайне немного.

В плане инфраструктуры, это, действительно коттеджный комплекс европейского уровня - за инфраструктуру можно ставить твердую «пятерку». Это и круглосуточная охрана, и кафе, и ресторан, и магазин, игровая и спортивная площадки, водоем, даже футбольное поле есть. Рядом густой смешанный лес. А вот из водных объектов - только небольшое озеро, хотя и благоустроенное. Еще один минус - судя по объявлениям, часть коттеджей в поселке доступна в аренду. Что может стать причиной шумных вечеринок, нарушающих тишину и покой загородной жизни.

«Примавера» (Казань) - 1,181

Бизнес-поселок в границах Казани на 150 объектов. «Примавера» расположена на Оренбургском тракте - фактически, от Corner Garden’а, занявшего третью строчку в этом антирейтинге, поселок отделяет только небольшая зеленая зона. Объект сдан, застройщик - «Примавера».

До «Примаверы» можно добраться за 20-30 минут, езды от центра Казани около 15 километров. Сам поселок вроде как находится в лесопосадке, но крайние дома отделены от Оренбургского тракта лишь небольшой полоской зелени. Инфраструктура приятная - широкие асфальтированные дороги даже внутри поселка, тротуары, охрана. Также из плюсов - собственная управляющая компания, высокоскоростной оптоволоконный интернет, а также подключение всех домов к центральной городской канализации, детские площадки и огороженный периметр.

За дом в «Примавере» в среднем придется отдать 25,41 млн рублей. Из других минусов этого «райского уголка»: отсутствие магазина (хотя есть бесплатная доставка, как говорят местные жители), разбитая подъездная дорога. Также есть сложности с тем, чтобы добраться на каком-либо другом транспорте, кроме личного. Автобусы не ходят, да и с такси бывают сложности. Для самих владельцев дома за пару десятков миллионов это может и не проблема, но есть ведь еще уборщицы, няни, сантехники и прочий обслуживающий персонал — могут возникнуть сложности с наймом. Встречаются и жалобы на качество домов.

Рейтинг коттеджных поселков Татарстана

Corner Garden (Казань) - 1,227

Бизнес-коммьюнити на 13-м километре Оренбургского тракта на 103 объекта даже сложно назвать «поселком» - фактически он в черте города. Объект планируется окончательно сдать в третьем квартале 2022 года, застройщик - компания Corner.

Собственно, минусов, которые негативно повлияли на рейтинг Garden’а ровно два. Первый - природный, заключается в отсутствии водных объектов и близости крупной трассы. Второй - цена. В среднем, чтобы поселиться в этом поселке придется выложить несколько десятков миллионов рублей.

От центра Казани до поселка - около 15 км. По Оренбургскому тракту добраться можно за 25-30 минут. Конечно, не четверть часа, как говорится на сайте застройщика, но все же достаточно близко. Сами коттеджи окружены лесом. В целом инфраструктура заявлена «городского» уровня: дорожки из брусчатки, два въезда, своя сервисная компания, охрана и ограждения, парк и детские площадки. С одной стороны, звучит все это и подается очень «вкусно». С другой - более или менее схожий комфорт можно найти и гораздо дешевле. Что, собственно, и объясняет позицию Corner Garden в рейтинге.

Что в целом: рынок становится активнее, цена будет расти

По словам директора «Этажи-Казань» Марата Галлямова, спрос на загородную недвижимость растет с каждым годом. В сравнении с 2021 годом количество сделок выросло на 20%. Но цены пока на этот тренд не отреагировали.

- Цены более-менее стабильны, и не так быстро реагируют на внешние изменения. Плюс ипотечные продукты в этом году стали как никогда выгодны для загородной недвижимости. Сегодня в этом направлении есть все виды господдержки и субсидирования. Если в прошлом году с ипотекой приобреталось 50% загородки, то в текущем году – уже 80%, - рассказал Галлямов.

В мае и апреле в компании зафиксировали интересную тенденцию. Покупок в среднем сегменте (дома за 8-15 млн рублей) стало меньше или клиенты брали паузу, продажи недвижимости премиум класса (все, что дороже 15 млн рублей) остались на том же уровне. А вот сделок в эконом-сегменте (6-7 млн рублей) стало как никогда много.

- Портрет покупателя кардинально изменился, и подавляющее большинство сегодняшних сделок у нас проходят с молодыми семьями с маленькими детьми. Также возрастает интерес инвесторов - еще в том году их почти не было, а в этом у нас проходят по 3 консультации в неделю, - рассказал директор «Этажи-Казань».

Миллионы за усадьбу, километры за спокойствие: рейтинг коттеджных поселков Татарстана

По прогнозам Галлямова, тенденция сохранится, и рынок еще больше развернется в сторону загородной недвижимости - сейчас это уже 25% рынка. Это повлечет за собой развитие и сопутствующих продуктов, например, ипотеки. Что подтолкнет к покупке и сомневающихся сейчас покупателей.

Однако подходить к покупке участка земли с готовым домом следует крайне осторожно, отмечает челнинский риелтор Артур Хамитов. В элитном сегменте можно избежать серьезных недочетов, но и то, если сильно повезет.

- Бесплатный совет - меньше вестись на рекламу, рассказы продавцов. Все фразы про «строили под себя» могут вообще ничего не значить. Может они под себя и строили, но насколько они в этом деле хороши? Может дом недостроем под открытым небом стоял 5-10 лет? Тут никакие качественные материалы не выдержат, сгниют, заплесневеют. У меня были случаи, когда клиенту кто-то из знакомых предлагал сделку на загородный коттедж. А я на место приезжаю и вижу, что внешне все красиво, ухожено. Но тут недочет, там недочет. В итоге объясняешь, что это покупка не на века. И придется 5-7 лет посветить постоянным доделкам-переделкам, хорошенько так вложиться или стать мастером на все руки, иначе от дома одна труха останется, - рассказывает специалист.

По словам Хамитова, не лучше ситуация и при покупке дома от застройщика, который, например, реализует проект коттеджного поселка. Реклама и «обработка» от менеджеров там может быть гораздо агрессивнее. При этом также непонятно, какого качества специалисты строили дом. Да и простоять объект может те же 5-10-15 лет без всякого ухода в ожидании покупателя, которого устроит часто завышенная цена. Дополнительные же вложения для застройщика точно нежелательны, либо снова придется повышать цену и сдвигать сроки продажи.

Еще один совет - не спешить с приобретением загородной недвижимости, даже если кажется, что домик у речки - мечта всей жизни. По крайней мере, разумнее будет приобрести недорогую дачу, где летом можно будет провести выходные или две недели отпуска. Потому что отдохнуть за городом и жить за городом - совершенно разные вещи.

- За городом привычные услуги становятся менее доступными. Не везде доступна доставка, до ближайшего магазина 20 минут добираться, до кафе - все 40. В городе нам не знакома почти ситуация, когда в бурю упало дерево, и у всего поселка нет электричества, соответственно - интернета, электроприборов, компьютеров. В некоторые места очень сложно добраться без личного транспорта, а такси обойдется в порядочную сумму. На речке и в лесу хорошо купаться, но надо быть готовым к тем же комарам. А в относительно старых домах в утеплителе можно и мышей, и осиные гнезда найти. Некоторые поселки вообще в чистом поле - тоже не для всех удовольствие, если рядом только 20-30 полупустых домов. Да и шум, который в городе вызывает недовольство, тут есть: и соседи могут строиться, вплоть до работы экскаватором, или веселиться с музыкой, а то и дикие собаки выть, хорошо, если за оградой. В общем, ожидать условий, как в фильме про «одноэтажную Америку» точно не стоит, у нас это направление в недвижимости практически не развито, - рассуждает Хамитов.

Рейтинг коттеджных поселков Татарстана

Отдельно стоит обратить внимание на то, что обещает застройщик, отмечает собеседник издания.

- Есть такие жалобы, бывают неприятные случаи. Пока идет продажа участков, и, соответственно, перепродажа уже с домами на «вторичке», застройщик может обещать и школу, и детсад, и кафе, и КПП, и ограду, и дороги из асфальта с освещением на всех улицах. Потом участки проданы, а на дорогах так и лежит щебенка, вместо КПП — сторож в машине без колес. А УК говорит, скидывайтесь, тогда все сделаем, но за ваш счет. Вроде несправедливо, но и жаловаться обычно некому и бесполезно, - резюмирует риелтор.

В этом году заметно снизилось количество сделок с землей, рассказала KazanFirst руководитель агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова. Однако при этом наблюдается и дефицит на некоторые «позиции» загородной недвижимости.

- На этом рынке есть дефицит качественных недорогих дач, как зимних, так и летних. Это морально не устаревшие добротные домики до 1,5 млн рублей, летние дачи с участками в 4-6 соток. Дефицит такого предложения из серии «привез вещи и стал отдыхать» есть, - рассказала эксперт. Есть дефицит домов до 10 млн рублей, которые будут альтернативой городскому жилью. Участок может быть и 4, и 5, и 6 соток. Это не принципиально. Кирпичных домов. В этом сегменте есть реальный дефицит именно в соотношении цены и качества.

По словам Гизатовой, инвесторов на рынке загородной недвижимости могут интересовать только крупные земельные участки. Да и таких не так много. Поэтому в основном покупают для себя. И на фоне удорожания строительства сейчас хороший момент, чтобы попытаться приобрести дом по докризисным ценам - дешеветь они не будут.

- Себестоимость строительства выросла примерно на 20%, смотря из каких материалов строится. Дешеветь дома не будут, - замечает руководитель АН «Счастливый дом».

Но при этом есть много прошлогодних предложений или предложений из «старых запасов», которые продаются по старым ценам. Купить дом сейчас по докризисным ценам можно с большей долей вероятности, чем, допустим, квартиру, резюмирует эксперт.

1/0



Автор текста: Даниил Ляпунов

Продюсер: Ирина Егорова

Инфографика: Ангелина Филимонова



26 КОММЕНТАРИЕВ
This site is protected by reCAPTCHA and the Google Privacy Policy and Terms of Service apply.
Инна
По мне чем дальше от Казани тем тише и спокойнее, но сейчас и рядом строят неплохо, не понимаю людей которые в черте города строят коттеджи, шумно и трафик огромный.
1
1
Ответить

Ксения
Сейчас нет проблем с доступностью к магазинам, и вообще инфраструктурам. Сейчас до всего можно доехать и все могут привезти. Не думаю что люди переезжают за город без личного авто.
0
2
Ответить

Айгуль
Живу с частном доме в пределах Казани, сейчас и с дорогами все прекрасно и магазины строят и самое главное есть куда припарковать автомобиль. Не за что не променяю свой дом.
4
1
Ответить

1
Высокая цена не может быть минусом. Само понятие "высокая цена" абсурдно. Следуя вашей логике, Мерседес GLS за 25 млн хуже чем Лада Логан за 1 млн, потому что в Логан влезает столько же пассажиров сколько и в Мерседес.
6
2
Ответить

Вася
@1 пишут же, что не лучше/хуже, а соотношение цены и качества. если ты определенный список услуг получаешь за 5 млн или за 25, но со значком "мерседес", есть же разница?
2
1
Ответить

Прохожий
@Вася Допустим, в килограмме репки 5000 калорий, и в килограмме ананасов 5000 калорий. Вроде калории одни и те же, но разница есть.
7
0
Ответить

по факту
@Прохожий ахахах
0
0
Ответить

Вася
@Прохожий смотря как оценивать. если чисто по калорийности, то для потребителя разницы есть. если углубляться во вкусовые нюансы - то есть, но за них придется заплатить)
0
0
Ответить

Вася
@Вася т.е. имел ввиду что разницы нет, если чисто по питательности)))
0
0
Ответить

Мальвина
Никогда в жизни не было доступного жилья да ещё и с хорошим качеством,если только в советском союзе,когда от предприятий в кирпичных домах квартиры давали
1
1
Ответить

Тимур
@Мальвина Согласен,кирпичные дома сейчас что строят и то отличаются от давно построенных,слышимость как за картонкой,экономия на материалах
1
0
Ответить

Карина
Риелтора то нормального сейчас трудно найти,потому что мошенников куча сидит,а вы про квартиры и дома говорите
3
0
Ответить

Арслан
Не выгодно сейчас жильё строить и покупать,все по бешенным ценам,хотя добывается это все в нашей стране.
3
0
Ответить

Венера
Я за 10 миллионов погу 4 квартиры в Нижнекамске купить)))Такое ощущение что люди миллионы начали зарабатывать и покупать дома как семки))
4
2
Ответить

Прохожий
@Венера Кому и кобыла невеста.
4
2
Ответить

один вопрос
откуда у людей деньги
0
0
Ответить

Мамсурья
В сторону Сокуров нечего расхваливать поселки! Там огромные пробки до Сокуров! И дорога вместо обещанных 20 минут, до нескольких часов может вырасти, особенно в пятницу и субботу!
5
0
Ответить

Ник
@Мамсурья К 2024г. сделают обход Сокур и сделают расширение лороги
0
0
Ответить

Олег
@Ник Вместо объезда Сокуров вроде приняли вариант выезда на новую трассу М12, так что Сокуры, Обухово, Тургаи, Зимняя горка, Бима как стояли в пообкн так и будут стоять
0
0
Ответить

Мурат
ВамДом Чебакса проект ещё только на старте. Но посёлок уже себя зарекомендовал на хорошем уровне
0
4
Ответить

Алина
Я бы хотела жить в доме, но в квартире уже привычнее, да и дом, это постоянные дела
1
0
Ответить

Арина
Мы в Загородном дом снимали как-то, шикарнейшее место!
1
2
Ответить

Outlook
Заказной материал. Живу в посёлке с Казанской пропиской - но его нет в обзоре. Не верьте журналистам, они отрабатывают.
3
0
Ответить

Гай
Лучше для жилья это современная квартира с панорамными окнами и машиноместом в цокольном этаже с лифтом. И закрытым двориком .
1
1
Ответить

Горожанка
посвЯтить
0
0
Ответить

Гоша
Заказная статья. Реклама. Даже противно читать.
0
0
Ответить

downloadfile-iconquotessocial-inst_colorwrite