В «Авито Недвижимости» подвели итоги III квартала 2022 года для рынка долгосрочной аренды в России. Цены на долгосрочную аренду в Казани выросли в среднем на 15% – этот показатель совпадает со средним по России. Месячная аренда квартиры в столице Татарстана в III квартале 2022 года на «Авито Недвижимости» стоит в среднем 23 тысячи рублей. Это самый высокий уровень в ПФО – в Нижнем Новгороде аренда квартиры в среднем обойдется в 20 тысяч рублей, в Самаре 18 тысяч рублей, в Уфе — 17 тысяч рублей.

При оценке спроса специалисты «Авито Недвижимости» анализировали число запросов контактов продавцов на платформе, которые потенциальные покупатели отправили за определенный период. Под термином «запрошенные контакты» понимается переход по ссылкам «показать номер» или «адрес электронной почты». Предложение оценивается по количеству объявлений, размещаемых пользователями на платформе за отдельный период времени.

– Рост спроса в III квартале 2022 года шел опережающими темпами по отношению к предложению: их кривые теперь пересекаются в более высокой точке, из-за чего цены на аренду выросли. Такая динамика также объясняется началом делового и учебного сезона, которые традиционно влияют на стоимость жилья. В конце квартала на рынок повлияли текущие события: многие арендаторы поставили поиск жилья и переезд на стоп. В результате в последнюю неделю месяца спрос снизился, но умеренно. Также стоит отметить, что на это снижение влияет фактор сезонности: в конце сентября традиционно спрос начинает уменьшаться после ажиотажного августа и начала сентября, – сказал руководитель категории долгосрочной аренды «Авито Недвижимости» Константин Каменев. 

Рост спроса связан с сезонностью 

Вице-президент гильдии риелторов Татарстана Андрей Савельев не стал бы доверять данным агрегатора объявлений: по его словам, 90% объявлений по аренде квартир в Казани – фейк. 

Савельев подтвердил, что скачок цен действительно был: в августе стоимость аренды в Казани выросла на 10-15%. Рост спроса риелтор связывает с сезонностью. В августе в столицу Татарстана приезжает огромное количество студентов, и многие из них снимают квартиры. К этому прибавляется окончание дачного сезона, люди возвращаются с загородных участков в города. Все это приводит к тому, что происходит рост спроса и рост цен. 

– К декабрю ситуация откатывается, цены возвращаются на место. Цены на аренду уже длительный период не меняются, в рамках инфляции они поднимаются, но не значительно, – поделился собеседник.

Средний показатель «Авито Недвижимости» в 23 тысячи в месяц Савельев так же считает необъективным. 

– Получается как в том анекдоте: «Я ем капусту, а мой начальник мясо. По статистике в среднем мы едим голубцы». Что касается цен, то стоимость аренды однокомнатной квартиры начинается от 12-13 тысяч экономкласс и до 30 тысяч — комфорт. Двухкомнатные квартиры начинаются от 17 тысяч экономкласс и до 50 тысяч  комфорт. Трехкомнатные квартиры – 20-25 тысяч экономкласс и до 100 комфорт, – рассказал эксперт.

Савельев добавил, что самые дорогие районы Казани (в порядке убывания) – это Вахитовский и Ново-Савиновский, Советский, Приволжский, Московский, Кировский и Авиастроительный. Самые востребованные районы, где люди чаще всего хотят арендовать квартиру, – это Советский и Ново-Савиновский. В меньшей степени интересны арендаторам Вахитовский, Приволжский, Кировский и Авиастроительный. 

Эксперт заявил, что тенденция, обсуждаемая в СМИ о том, что люди продают свои квартиры за бесценок, чтобы уехать за рубеж, – не более чем миф.

– Я общаюсь со своими коллегами в Москве, и там тоже нет такого фактора, чтобы люди продавали квартиры с 30%-ными скидками. Такие варианты, конечно, попадаются, но это никак не связано с нынешней ситуацией. Так называемые квартиры под срочный выкуп в Казани всегда были, и связано это не с тем, что люди уезжают, а с тем, что людям нужно срочно продать квартиру из-за личных или финансовых проблем. Такого оттока населения и продаж квартир в связи с этим в Казани не наблюдается, – пояснил Савельев.

По мнению риелтора, люди ошибочно думают, что на рынке можно найти квартиру на 30-40% дешевле. Но такие квартиры найти нельзя — они не доходят до рынка, потому что их чаще всего покупают знакомые или профессиональные инвесторы, которые занимаются срочным выкупом. 

Предложение растет, а спрос становится меньше

Руководитель агентства «Счастливый дом» Анастасия Гизатова так же считает данные «Авито Недвижимости» некорректными, потому что никакого повышения стоимости долгосрочной аренды не было.

– Наоборот, если мы посмотрим количество предложения в сентябре-октябре и сравним с прошлогодним периодом, то мы увидим значительное увеличение количества предложения аренды как раз в этот период. При таком большом предложении снижается стоимость арендной платы. Количество арендаторов меньше, количество квартир становится больше. Такая тенденция будет сохраняться еще долго, – сказала она. 

Менеджер по аренде АН «ФЛЭТ» Адель Кандалин перечислил несколько причин роста цен на аренду недвижимости: во-первых, ежегодно рынок недвижимости растет на 15-20%, во-вторых, выросли ставки на вторичную недвижимость. На данный момент она составляет 10%, тем самым из-за роста цен на недвижимость ежемесячные платежи становятся высокими. 

Ценообразование на аренду квартир зависит от класса жилья, транспортной развязки и инфраструктуры. Самый дешевый район по аренде – Авиастроительный, минимальная стоимость аренды квартиры здесь начинается от 11 тысяч рублей.

Руководитель направления коммерческой недвижимости Татьяна Косолапова так же подтвердила, что сезонный рост спроса все-таки произошел.

Дороже всего аренда квартир всегда в центре города, то есть в Вахитовском районе при прочих равных квартиры стоят дороже. В сторону удорожания меняет цену также, например, наличие парковки, удобная транспортная развязка, близко расположенный ТЦ — то есть факторы, востребованные максимальным количеством арендаторов. Факторов таких множество: локация, инфраструктура, класс дома, состояние и площадь квартиры, видовые характеристики, укомплектованность бытовой техникой, — рассказала эксперт. 

Косолапова привела следующие цифры по стоимости аренды жилья: студия — 18-20 тыс. рублей, однокомнатные — 22-26 тыс. рублей, двухкомнатные — 24-35 тыс. рублей, трехкомнатные — от 30 тыс. рублей и до бесконечности.

— Существует мнение, что при снижении спроса на покупку растет спрос на аренду — теоретически это могло бы вызвать как раз рост арендной платы. Но на практике мы не видим такой взаимосвязи. Если люди откладывают покупку жилья, как правило, они все равно где-то живут в этот момент, поэтому дополнительной потребности в аренде у них не возникает. Напротив, они продлевают текущую аренду с сохранением цены. А снижение спроса на рынке недвижимости, если оно связано с геополитическими факторами, — это отложенный спрос, то есть временное снижение, — сказала эксперт.

Цены будут снижаться по мере пополнения предложения

Аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева считает, что цены на недвижимость снижаются на фоне сжатия платежеспособного спроса – несмотря на действие множества выгодных ипотечных программ, общая неопределенность в отношении будущего вынуждает население занять выжидательную позицию в надежде, что цены на недвижимость снизятся сильнее, потому что текущие скидки несопоставимы с тем ростом цен, который наблюдался последние два года.

– Что касается релокации населения за рубеж, то эта доля невелика, поэтому существенного воздействия на рынок не оказывает. Да, люди готовы с большими скидками продать свои квартиры – и их быстро с рынка забирают. Таким образом, высокие цены на новостройки и неуверенность в собственной платежеспособности останавливают людей от покупки квартиры в ипотеку, при этом вторичный рынок еще менее доступен из-за невозможности воспользоваться льготными ипотечными программами – спрос с покупки перетек в аренду. На фоне роста спроса в данном сегменте и сформировался рост цен от собственников, – рассуждала эксперт.  

Она также добавила, что, поскольку покупка квартиры на вторичном рынке сейчас малодоступна ввиду ухудшения благосостояния россиян, то объявления из раздела «Продажа» активно переходят в раздел «Аренда». За счет этого предложение аренды повышается – за октябрь количество объявлений на рынке долгосрочной аренды увеличилось в 1,5 раза, что в 2,6 раза выше объема предложения в октябре прошлого года. Соответственно, по мере дальнейшего пополнения предложения цены будут снижаться.

– Мы полагаем, что такое развитие событий наиболее вероятно. На рынок выходит масса достроенных инвестиционных квартир – продать с хорошей прибылью сейчас не получится, поскольку цены снижаются, поэтому люди будут сдавать в аренду. Аналогичная ситуация со вторичным рынком – спрос на покупку низкий, цены снижаются, поэтому на текущий момент предпочтительнее сдавать, – резюмировала Пырьева.