Правительство планирует разработать программы господдержки ипотеки на вторичное жилье. Об этом заявил вице-премьер России Марат Хуснуллин во время своего выступления в Совете Федерации. По его словам, россияне часто улучшают свои жилищные условия, перед покупкой новой квартиры продавая старую. Если возможности продать квартиру из имеющегося жилого фонда нет, на первичном рынке тоже идет задержка. 

– Мы в ближайшее время планируем по ипотеке просить – на уровне председателя правительства, президента – собираться и находить решения, потому что без этого жилищное строительство развиваться не будет, – заметил Хуснуллин.

В Центробанке прогнозируют, что рост ипотеки может замедлиться «из-за вероятного снижения спроса на жилье на фоне повышения неопределенности и потенциального ужесточения банками кредитных историй». 

В Татарстане рост спроса на ипотеку стал наблюдаться с конца лета. По данным Росреестра, в августе жителям республики выдали более 8,7 тысячи ипотек, а в сентябре и октябре – более 9 тысяч. В ведомстве заметили, что наибольшим спросом пользуются квартиры и земельные участки. Количество одобрений на данные объекты недвижимости выросло за последние два месяца на 45% (с 5 тысяч до 7,5). Осенью вырос спрос на вторичку – число заключенных договоров купли-продажи выросло с 13 до 18,5 тысячи. 

Покупать новостройки больше не выгодно

Несмотря на цифры, эксперты фиксируют переход граждан к сберегательной модели поведения. По словам вице-президента гильдии риелторов Татарстана Андрея Савельева, и первичный, и вторичный рынки находятся в глубоком застое. Начиная с марта цены на квартиры в Казани стали падать и стоимость жилья снизилась на 15-20%. С рынка практически полностью ушли инвесторы – покупать квартиры стало просто невыгодно. 

Руководитель первичного направления «ФЛЭТ» Наталья Ильина рассказала, что выбор квартиры зависит от того, какой целью задаются покупатели. Например, если вопрос о быстром переезде, то, конечно, клиенты чаще рассматривают вторичный рынок недвижимости. Если же покупатели готовы ждать и заехать в совершенно новую квартиру, которую будут обустраивать по собственному желанию, то идеально подойдет квартира в новостройке. Тем не менее сейчас некоторые застройщики предлагают клиентам квартиры в новостройке уже с готовым ремонтом.

Руководитель агентства «Счастливый дом» Анастасия Гизатова пояснила, что высокие показатели по выдаче ипотеки сигнализируют о том, что татарстанцы не могут приобретать жилье только на свои средства, поэтому вынуждены прибегать к помощи банков. К тому же стоимость квадратного метра в новостройках достаточно высокая. Поэтому, несмотря на ставку в 10% на вторичное жилье, программы субсидирования от застройщика на новостройки и программы семейной и сельской ипотеки, жители Татарстана предпочитают вторичное жилье.

– Оно зачастую бывает качественным, оно уже построено и оно дешевле, – перечислила эксперт.

Гизатова считает, что проблема застоя рынка жилья в том, что его стоимость завышена необоснованно. 50% сделок на первичном рынке совершали инвесторы, но сейчас они ушли, потому что больше не видят инвестиционной привлекательности. Готовое жилье с ремонтом стоит дешевле, чем квартира в новостройке на старте продаж. Ухищрения застройщиков с субсидированием ипотеки так же не привлекают покупателей – многие ждут открытых скидок и понятных условий.

Повысит доступность жилья

Аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева напомнила, что на данный момент единственная госпрограмма, которая не ограничивает покупку вторичного жилья, – это сельская ипотека, по которой ставка не превышает 3%. Однако эта программа работает только в сельских населенных пунктах и агломерациях до 30 тысяч жителей, а значит, в крупных городах для вторичного рынка нет программ с низкими ставками. Кроме того, не так много банков предлагают подобный вид кредитования с господдержкой.

– Мы полагаем, что расширение льготных ипотечных программ на вторичном рынке действительно даст толчок и рынку новостроек. Кроме того, распространение доступной ипотеки на «вторичку» повысит доступность жилья для граждан, поскольку не все готовы покупать квартиры в новостройках. В то же время льготная ипотека на «вторичку» повысит конкуренцию на рынке первичной и вторичной недвижимости, что приведет к общему оживлению в отрасли, – спрогнозировала эксперт.

Пырьева также рассказала, что одной из причин роста спроса на вторичную недвижимость в Татарстане стали скидки продавцов. После весеннего обвала на рынке произошел значительный перевес предложения над спросом, поэтому цены начали опускаться. Кроме того, покупатели могут опасаться недостроев или нуждаются в покупке жилья сегодня, поскольку общая экономическая неизвестность может подразумевать рост издержек на ремонт в будущей новостройке.

– Тем не менее вполне вероятно, что наличие льготных ипотечных ставок оказало бы еще больший эффект на оживление вторичного рынка жилья, – поделилась мнением аналитик.

Условия по ипотеке для всех квартир должны быть равными

Эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Валерий Емельянов считает, что деление на первичный и вторичный довольно условно. В обиходе и регулировании покупка новостройки, она же первичная покупка, — это сделка между застройщиком и самым первым приобретателем квартиры. И только она имеет льготные ставки. На практике люди покупают новостройки с рук еще до их сдачи в эксплуатацию (по переуступке), или после сдачи, но до заселения комплекса людьми, или уже после того, как дом благоустроен, закончен ремонт, завезена техника и мебель. Все эти покупки не имеют льготных ставок.

– В итоге получается следующее: на рынке в одном и том же районе конкурируют по цене и льготно-ипотечные квартиры (от застройщиков), и полуготовое жилье от частников, и вторичный фонд, включая даже советские квартиры. То есть идея о том, что условия по ипотеке должны быть равными — абсолютно правильная. Чтобы не превращать рынок новостроек в объект спекуляций, разумно дать покупателям-льготникам выбор на любое жилье. Это нужно в первую очередь покупателям, но и девелоперы могут оказаться в плюсе, – подчеркнул эксперт.

Емельянов предложил уравнять в ставках первичное жилье – это может стать эффективным способом оживления рынка.  

– Если давать льготу, то лучше без обязательств идти к застройщику. Это как раз исправит нынешний дисбаланс, когда новостройки дороже на 15-20% не потому, что они качественнее домов 2000-2020 годов постройки, а потому, что в них включена скрытая субсидия (льготная ставка, частично оплаченная государством), – заметил эксперт.

С одной стороны, это лишит застройщиков возможности поднимать цены, заманивая ипотекой. С другой стороны, это запустит естественный механизм смены жилья теми, у кого оно уже есть: жители однушек перемещаются в двушки и трешки, жители крупных квартир часто разъезжаются в менее крупные. 

– Всем им обычно нужна некая дополнительная сумма для переезда. Одним – для первичной покупки, другим — в обжитой дом. Более 90% сделок в любом случае совершается с ранее построенными квартирами. Новостройки — это лишь небольшая часть всей массы сделок, связанных с переездами людей. То есть, позволив семьям выбирать себе жилье, не привязывая льготу к новостройке, государство тем самым по цепочке подтолкнет еще несколько семей к тому, чтобы купить себе жилье. И кто-то из них купит у застройщика, – рассуждал Емельянов.

Снижение ипотечных ставок ускорит переезды, ускоряет оборот квартир. Но еще сильнее это повлияет на рынок первички. Восстанавливались продажи везде (они сильно упали в марте-мае). Мы уже видели это в начале лета, когда ЦБ начал активно снижать ставку и рост объема выдачи ипотеки стал расти, растет месяц и уже превысил показатели октября 2021 года.

– Что касается влияния ставок на первичку, то в последние годы государство действительно сильно «подсадило» застройщиков на льготные программы. От 80 до 90% у разных компаний идет с использованием ипотеки, преимущественно льготной. Даже сейчас средняя ставка на рынке — 6,7%, при том, что средняя во вторичке (нормальная рыночная) — выше 10%. То есть застройщики продают в среднем по ставке ниже 5%. Если бы их вернули в условия, когда у всех по 10%, продажи жилья просто бы рухнули, – сказал Емельянов.

Директор ООО «Этажи-Казань» Марат Галлямов так же считает, что субсидирование ипотеки на вторичку не нарушит баланса на строительном рынке, а как раз поможет восстановить баланс и сделает покупку выбранной недвижимости реальной для людей с низким и средним достатком.

– Безусловно, льготная ипотека на вторичное жилье благоприятно повлияет и на рынок новостроек, ведь большинство клиентов сначала продает вторичное жилье, а затем приобретает квартиру в новостройке, – напомнил эксперт.

Собеседник подчеркнул, что потребность в жилье – базовая и у клиентов, нуждающихся в улучшении жилищных условий, не много вариантов. Им приходится оформлять ипотеку под действующие ставки с надеждой на дальнейшее рефинансирование.