Покупка или аренда квартиры: что в Казани выгоднее — платить за жилье в ипотеку или снимать?

Обсудили с экспертами рынка недвижимости
Обсудили с экспертами рынка недвижимости, как можно сэкономить на ипотеке.

Ипотека на однокомнатную квартиру в Казани в среднем на 88% дороже долгосрочной аренды. Такими данными поделился ЦИАН. При среднемесячном платеже за аренду однушки ежемесячный ипотечный платеж при ставке в 10,4% годовых обойдется в 42,5 тысячи. По разрыву между арендой и ипотекой столица Татарстана расположилась на 5-м месте – помимо Москвы и Санкт-Петербурга, возглавляющих список, невыгодна ипотека также в Севастополе и Владивостоке. 

В среднем по России аренда стоит 19,5 тысячи рублей в месяц, в то время как средний платеж по ипотеке в 1,5 раза больше – 30,7 тысячи рублей в месяц. Для расчета аналитики сравнили размер ежемесячного платежа по ипотеке со ставкой арендной платы в крупных городах с населением от 500 тысяч человек. Также учитывался первоначальный взнос в 20%, средний срок кредита 23 года и ставка по ипотеке на готовое жилье в 10,4% годовых. При таких вводных данных оказалось, что ни в одном крупном российском городе ипотека не будет выгоднее аренды. 

Покупка или аренда квартиры: что в Казани выгоднее - платить за жилье в ипотеку или снимать?

По данным «Авито Недвижимости», летом при средней стоимости квартиры на первичном рынке Казани в 8 млн рублей ежемесячный платеж по программе ипотеки с господдержкой составлял 50 473 рубля. К октябрю квартиры в новостройках Казани стали немного доступнее — в среднем 7,8 млн рублей. Согласно подсчетам ипотечного калькулятора «Авито Недвижимости», при самой низкой ставке в 6,2% и первоначальном взносе 15% (сроком на 20 лет) ежемесячный платеж будет 48 331 рубль, если увеличить срок кредитования до 25 лет — 43 589 рублей, то есть разрыв между ценой аренды и платежами по ипотеке постепенно сокращается. 

Ипотека может обходиться и в 45 тысяч, и в 17 тысяч в месяц, в зависимости от суммы кредита

– При этом нужно учитывать, что у ипотеки есть определенное преимущество перед арендой, ведь после погашения кредита покупатель становится полноправным собственником квартиры, – уточнили в пресс-службе «Авито Недвижимости».

Мы решили перепроверить все сами и рассчитать ипотечный платеж на калькуляторе. Рассмотрим однушку в строящемся доме ЖК «Лето» (срок сдачи — III квартал 2023 года), согласно информации на сайте застройщика, цены на квартиры здесь начинаются от 6,1 млн рублей. Предположим, что у нас есть 2 млн на первоначальный взнос – при расчете на 15 лет и ставке в 6% получаем ежемесячный платеж в 35 тысяч рублей. 

«Покупка такой же квартиры — гораздо более опасное мероприятие для всех участников»: почему платить ипотеку в Казани дороже, чем снимать?

Но если мы не попадаем под льготы и кредитная ставка для нас будет рассчитана коммерческая (10,4%), картина выходит уже не такая радужная — 45 тысяч рублей.

«Покупка такой же квартиры — гораздо более опасное мероприятие для всех участников»: почему платить ипотеку в Казани дороже, чем снимать?

А сколько придется платить за вторичное жилье? После охлаждения спроса на недвижимость в Казани стало возможно приобрести однокомнатную «хрущевку» за 3,5 млн рублей. При сумме кредита в 1,5 миллиона и ставке под 10,4% ипотечный платеж выходит 16,5 тысячи рублей.

«Покупка такой же квартиры — гораздо более опасное мероприятие для всех участников»: почему платить ипотеку в Казани дороже, чем снимать?

Вице-президент гильдии риелторов Татарстана Андрей Савельев напомнил, что информацию классифайдов вроде ЦИАН и Авито нельзя считать объективной, так как при составлении графики учитываются данные фейковых объявлений и объявлений мошенников, коих на таких сайтах большинство.

Платеж по ипотеке напрямую зависит от суммы кредита. Ипотечный платеж в 40-50 тысяч действительно может выйти при кредите в 6 миллионов. Но и аренда такого жилья будет обходиться в эту же сумму (учитывая первоначальный взнос, стоимость квартиры составит 8 млн, а за эти деньги в Казани можно приобрести трехкомнатную квартиру). Но если взять вариант с хрущевкой, который мы рассмотрели выше, то ежемесячный платеж обойдется уже около 20 тысяч. В аренду такая квартира будет стоить 15-20 тысяч. Таким образом, ипотека действительно обходится в Казани дороже аренды, но не на 80%, а на 15-20%, считает Савельев. 

Риелтор добавил, что с августа предложений на рынке аренды стало больше. Если в августе спрос значительно превышал предложение, то сейчас рынок охладился и количество предложений растет. Дополнительным фактором стало то, что в 2021 году многие семьи приобрели недвижимость под сдачу в аренду, потому что ипотека обходилась дешевле и цены еще не были такими высокими. Сейчас эти квартиры появляются на рынке и играют в пользу увеличения предложения.

– Ипотека в любом случае выгоднее, чем аренда, с той точки зрения, что вы платите за свою квартиру. В аренде деньги улетают в трубу, они идут не в ваш счет, – напомнил Савельев.

Он также сообщил, что в среднем ипотеку в Казани гасят за 5 лет, хотя берут на 15-20. Инвесторы с рынка ушли, поэтому теперь в основном покупатели берут квартиры для себя, для дальнейшего проживания или сохранения денег. 

За сколько лет гасят ипотеку татарстанцы?

Редакция KazanFirst отправила запросы в банки, чтобы узнать, сколько их клиенты платят за ипотеку и на какой срок. 

Размер ипотечного кредита в Сбербанке составляет 3 млн, а средний размер ежемесячного платежа — порядка 20 тысяч рублей. Платеж можно уменьшить, если воспользоваться ипотекой с господдержкой. Этим предложением воспользовались более 3 тысяч татарстанцев. При рождении детей клиенты, взявшие ипотеку с господдержкой, могут перейти на «семейную ипотеку» и снизить ставку до 6%. Оформить льготную ставку можно до 1 июля 2024 года.

– В среднем ипотеку берут на срок до 20 лет, а погашают  около девяти лет. Средний возраст заемщиков 35-45 лет, – сообщили в банке.

«Покупка такой же квартиры — гораздо более опасное мероприятие для всех участников»: почему платить ипотеку в Казани дороже, чем снимать?

В Россельхозбанке средний размер кредита — 2,6 млн рублей, клиенты берут ипотеку в среднем на 20 лет. В пресс-службе уточнили, что, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, средний чек по ипотеке увеличился на 400 тысяч рублей. Размер ежемесячного платежа по ипотеке с господдержкой в среднем составляет 38,8 тысячи рублей, а по сельской ипотеке – 14,2 тысячи рублей.

По словам руководителя отдела аренды АН «ФЛЭТ» Аделя Кандалина, количество предложений на рынке аренды увеличилось в 2,5 раза. Но выгоднее, он считает, купить в ипотеку, так как за съем ежегодно придется платить примерно 280 тысяч рублей. На некоторые квартиры это можно использовать как первоначальный взнос, и эта квартира будет уже вашей собственностью. 

Что все-таки лучше — съем или ипотека?

Директор ООО «Этажи-Казань» Марат Галлямов заметил, что многие люди задаются вопросом, что выгоднее — покупать квартиру или снимать. На первый взгляд, все логично – лучше приобрести собственный дом, чем всю жизнь скитаться по съемным. 

– Но так ли это? Спрос на жилье в Казани имеет тенденцию роста. Сравнивая спрос за период с мая по ноябрь 2021 года и аналогичный период 2022 года, увеличение заявок было примерно в пять раз. При этом на рынок долгосрочной аренды жилья в Казани сейчас выставлено на 20% предложений больше, чем за последние три месяца. Предложение превышает спрос. На это повлияло сразу несколько факторов: сезонное снижение спроса, ситуация с санкциями, повышение ставок по ипотеке на вторичном рынке, а также рост цен на квартиры, – рассуждает эксперт.  

Галлямов согласился, что для большинства людей осознание того, что ты живешь в своей квартире, значит очень много и благодаря разнообразным ипотечным программам средний ежемесячный платеж по ипотеке с минимальным первоначальным взносом в новостройке не превышает, а иногда и ниже аренды квартир такого же уровня. 

– Конечно, как в приобретении собственной квартиры, так и в съеме жилья есть свои плюсы. Так, если человек часто меняет свою работу или города проживания, то аренда повышает мобильность, также без проблем можно снять жилье дешевле или дороже, если изменилось финансовое положение, аренда подойдет тем, кто не планирует менять состав семьи, – сказал собеседник.

Что выгоднее: снимать или платить за свое жилье в ипотеку, каждый должен решить для себя сам, считает Галлямов. Для этого он рекомендовал собрать следующие данные: величина арендной платы за квартиру, размер ваших накоплений, которые вы планируете использовать в качестве первоначального взноса, стоимость квартиры, которую вы хотите купить, процентная ставка по ипотеке. 

«Покупка такой же квартиры — гораздо более опасное мероприятие для всех участников»: почему платить ипотеку в Казани дороже, чем снимать?

– Посчитайте, сколько за эти же годы вы отдадите за аренду квартиры, с учетом возможных повышений платы. На данный момент средняя стоимость аренды квартиры составляет 22 тысячи рублей, в среднем ежемесячный платеж по ипотеке в новостройке 16 тысяч, во вторичке 35 тысяч рублей, – сказал Галлямов.

Проблема дорогой ипотеки кроется в самой структуре российской экономики

Эксперт по связям с общественностью «БКС Мир инвестиций» Валерий Емельянов, рассуждая о разрыве между арендным платежом и ипотекой, пояснил, что причина в этом чисто математическая: ипотечный аннуитет при текущей разнице в кредитных и арендных ставках всегда будет сильно превышать размер платежа в съемном жилье.

– Если копать глубже, то проблема в самой структуре российской экономики. У нас невозможно иметь рыночную (не субсидируемую) ипотечную ставку ниже, чем доходность жилья. Грубо говоря (и это всем очевидно): сдавать жилье в России гораздо безопаснее (меньше рисков неплатежей), чем продавать его в кредит (риски несет банк). В сумме выходит, что, например, в Москве вы без проблем сдадите квартиру стоимостью 15 млн рублей за 45 тысяч рублей, но только это всего лишь 540 тысяч в год, то есть вы получите очень скромные 3,6% годовых. Даже инфляцию не отобьете, – рассказал Емельянов.

Покупка такой же квартиры — гораздо более опасное мероприятие для всех участников, особенно вторичной (там могут быть скрытые собственники, незаконные перепланировки, использованный маткапитал и прочее). И тут уже банк вынужден закладывать рыночную ставку – сейчас средняя составляет 9%. Если банк дает 15 млн полностью в кредит, даже растянув их равными платежами на 30 лет, мы все равно приходим к сумме не менее 120 тысяч рублей в месяц. Сделать ниже практически невозможно. Растянув такую ипотеку на 50 лет, вы уменьшите платеж лишь до 114 тысяч. На 100 лет — до 113 тысяч. 

– Есть математический предел для такой игры со сроками. Корень проблемы, как я уже сказал, — высокие риски и высокая ставка, – сказал Емельянов.

Аналитик также напомнил, что льготная ипотека на новостройки (которая истекает в этом году) изначально была нацелена на спасение бизнеса застройщиков. Им нужно было поддерживать приток средств в условиях пандемии и локдаунов. Свежий источник дешевой ипотеки дал им эти деньги и даже позволил поднять цены, увеличив выручку без существенного роста объема стройки.

А вот социальная ипотека – чуть более социально направленный проект, но тоже с подвохом. Ее целью было простимулировать рождаемость на фоне все той же пандемии и массовых смертей, а заодно помочь застройщикам. Собственно поэтому все антикризисные меры, в том числе маткапитал на первого ребенка, были увязаны с как можно более быстрым рождением ребенка. 

«Покупка такой же квартиры — гораздо более опасное мероприятие для всех участников»: почему платить ипотеку в Казани дороже, чем снимать?

Сейчас власти действительно говорят об адресной поддержке, имея в виду, что упор нужно делать на семейную ипотеку, но расширять ее на вторичный сегмент и на семьи с ранее рожденными детьми. Это поможет большему числу людей решить жилищные проблемы, в то время как строительный бизнес должен будет умерить аппетиты. Но чудес не бывает, напоминает Емельянов, – в Татарстане семья, чтобы платить ипотеку в 45 тысяч, должна зарабатывать более 110 тысяч рублей. 

Кстати, то, что госпрограмма имеет слабую социальную направленность, демонстрируют и данные Минтруда РФ, согласно которым 40% российских семей не могут оформить ипотеку из-за отсутствия доходов, необходимых для ее обслуживания.

Емельянов согласился, что предложение аренды действительно выросло.

– Все агенты в один голос говорят про большой объем сдаваемых квартир. Особенно это касается крупных городов, откуда был большой отток зажиточного населения. IRN приводил цифры по Москве: +80% в экспозиции за лето. Очень многие, вложившие в стройку в период бума цен, не могут продать свои квартиры и пытаются сдавать по более-менее приемлемой для них цене, – рассказал аналитик.

В целом в России аренда выгоднее для арендатора, ипотека — для продавца и банка. Это просто факт, вытекающий из разницы ставок (платите 3–5% годовых либо 6–9%). 

Единственный способ уравнять платеж по ипотеке с арендным платежом (за квартиру одной и той же стоимости) — это сильно увеличить размер первого взноса. Например, чтобы платить за квартиру стоимостью 5 млн не более 22 тысяч (как в аренде), сумма займа должна быть не выше 2 млн. То есть при покупке придется вложить 40% от стоимости квартиры. Никак иначе «обмануть систему» не получится.

Comment section

Добавить комментарий

Войти: 

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *