это или мало и за какие деньги — обсуждаем с экспертами.
В свое время Елабуга столкнулась с проблемой в сфере строительства: многоквартирные дома перестали строиться из-за слабого спроса со стороны жителей, которые делали ставки на частные дома. Проблема достигла такого масштаба, что в казанском поселке Константиновка жилья строилось больше, чем во всей Елабуге. Но несмотря на якобы «штиль» на рынке недвижимости, возведение многоэтажек продолжалось — в 2023 году в Елабужском районе ожидается сдача 55 тысяч квадратных метров нового жилья. Что, впрочем, на 15 тысяч меньше, чем в прошлом году.
Какие объекты строятся
«Адымнар» от челнинского «Домкора» – наиболее популярный у покупателей жилой комплекс в Елабуге, по мнению риелторов. Строительство массива стало частью крупного инвестиционного проекта на 2,7 млрд рублей между муниципалитетом и застройщиком, по условиям которого в оборот введут 60 тысяч квадратных метров жилья до 2028 года. Компания успела построить несколько коммерческих домов, ряд объектов по программе социальной ипотеки.
ЖК «Адымнар» состоит из пяти домов, первый из которых ожидает разрешения на ввод. В нем 208 квартир: 72 однокомнатные, 96 двухкомнатных и 40 трехкомнатных. К строительству еще одной десятиэтажки компания планирует приступить в этом году. Всего же в пяти домах жилого комплекса будет 852 квартиры. Застройщик уверяет: в компании разработали особенную концепцию застройки для Елабуги, предусмотрев в ней даже такие решения, которые только начинают реализовываться в колыбели компании – Челнах. Одна из особенностей ЖК «Адымнар» – двор без машин: личный автотранспорт жильцы будут оставлять за периметром микрорайона, благодаря чему внутренняя территория жилого комплекса будет безопаснее и уютнее для жильцов.
– Во внутренней отделке мы применяем самые современные материалы среднего класса. Наша концепция – «заезжай и живи»: лет пять после заселения люди смогут спокойно жить в этих квартирах и не делать ремонт, – рассказывает коммерческий директор компании Евгений Александров.
Цены на квартиры в ЖК «Адымнар» зависят от разных факторов: экономическая ситуация в стране, себестоимость строительства, покупательский спрос и платежеспособность населения.
— Скажу даже больше: разница в цене на первичное жилье в Челнах и Елабуге составляет более 20%, хотя по «начинке» и, соответственно, себестоимости строительства они сопоставимы. Поэтому в своей ценовой политике мы, конечно, ориентируемся на рынок, но вместе с тем стремимся, чтобы наши квартиры были доступны для жителей. Когда мы только приступали к реализации проекта «Адымнар» и обсуждали его с местными властями, то проговаривали цель – сделать Елабугу привлекательной как для самих жителей, так и для приезжих. Да, у этого города есть особая экономическая зона, которая сама по себе является местом притяжения людей. Елабуга интересна с исторической, культурной точки зрения. И, конечно, жилье для горожан здесь тоже должно быть достойным – современным, комфортным и доступным, — говорит Александров.
В числе новостроек и два дома в микрорайоне Танайка-2, строящихся Государственным жилищным фондом при президенте Татарстана. Это семиэтажные постройки по 60 квартир в каждой. Один дом для сотрудников «Татнефти», второй — для работников социальной сферы. Архитектура домов уникальна для Елабуги, квартиры же сдадут в чистовом варианте. В Елабужском районе есть потребность в социальной ипотеке. В районе проживают почти восемь тысяч работников социальной сферы, порядка 230 из которых стоят в очереди.
Ещё один жилой комплекс, который могут ввести в эксплуатацию в 2023 году, — «Жемчужина». Он включает в себя 42 жилых дома на 876 квартир, общая площадь жилкомплекса — 53 218 кв. м. Рядом построят детский садик на 260 мест. К концу 2022 года два дома были готовы на 30%.
В 2023 году ОЭЗ «Алабуга» достроит три корпуса технопарка «Синергия». Это целый комплекс помещений, в котором есть жилье для временного размещения, гостиница, а на его территории будут находиться, в частности, ресторан на 96 мест и административно-общественное помещение на 52 рабочих места. Объект располагается недалеко от частных секторов, а его архитектурная концепция многими считается «эпичной»: здание имеет разную этажность — от двух до 18, планомерно поднимаясь ввысь подобно пирамиде. Площадь мегапроекта — 61 тысяча кв.м.
— В перспективе гостиница будет насчитывать 700 номеров, состоящих из одной и двух жилых комнат. Все номера расположатся с первого по девятый, а также с 11 по 17 этажи. На 10-м этаже будут ресторан, СПА, тренажерный зал, а также помещения для занятий родителей с детьми. На 18-м этаже — зимний сад, — написали в пресс-службе района.
К стройке привлекали даже обыкновенных студентов. 200 учащихся из шести регионов страны приехали в Елабугу для работы над проектом в качестве электромонтеров, монтажников и отделочников. Каждый получил предварительное профессиональное обучение по строительным специальностям.
В 2023 году «Алабуга» планирует нанять более трех тысяч новых сотрудников, для которых компания планирует начать строительство нового жилого комплекса на 1 800 квартир. Известно, что он расположится недалеко от четвертого микрорайона. Здесь возведут несколько многоэтажных домов, спортивные площадки и стоянки.
Как обстоят дела на рынке недвижимости
Четвертый микрорайон, где располагается ЖК«Адымнар», пользуется огромной популярностью среди покупателей, о чем говорят риелторы и сам застройщик. Район застраивается «Домкором» с 2014 года. За это время компания активно облагораживала территории вокруг, работала над усовершенствованием архитектурного облика своих домов и внутренней отделки квартир. В свою очередь городские власти поддержали молодой микрорайон инфраструктурой: всего за несколько лет в шаговой доступности от ЖК появились детский сад «Килэчэк» и полилингвальная школа «Адымнар-Алабуга», досуговый центр, сквер «Сад у дома», торговые центры.
Рынок недвижимости Елабуги, как и во всех малых городах, низкомаржинальный, говорят эксперты рынка. Себестоимость строительства микрорайона не ниже, чем у аналогичного в Набережных Челнах, но вот покупательская способность елабужан значительно уступает челнинской. Именно из-за этого квартиры от «Домкора» в Елабуге продаются дешевле, чем в автограде. Но не все застройщики готовы идти на такой риск. Отсюда и главная проблема – спрос есть, а вот предложение ограничено.
– Из-за невысокой маржинальности проектов в Елабуге ведется не так много строек. Спрос есть. Хотя часть клиентов уходит и на вторичный рынок. Покупатель стал разборчивым и требовательным. И застройщикам приходится с этим считаться и работать еще усерднее. У кого-то это получается лучше, у кого-то –хуже. Мы же в свою очередь рады, что можем предложить покупателям действительно современный, качественный и востребованный продукт. ЖК «Адымнар» пользуется большим спросом, и для нас это самый красноречивый показатель, что мы двигаемся в верном направлении, – подытожил Александров.
В целом ситуация на рынке недвижимости интересная: предложения на вторичном рынке сокращаются, а застройщики балансируют на острие ножа: построят больше — начнется застой, меньше — дефицит жилфонда. Но постепенно намечается тенденция к росту продаж, во многом благодаря социальным ипотекам. Об этом нам рассказали в городской службе недвижимости «КонсультантЪ».
— Объем предложений очень маленький, он снизился на «вторичке». Застройщиков у нас всего два — «Домкор» и «Траст-инвест», которые не справляются с заявками. Вот сейчас у одного из застройщиков осталось шесть квартир, — рассказал наш собеседник. — Четвертый микрорайон — самый развивающийся, в нем есть вся необходимая инфраструктура, он котируется за счет нового жилья и хорошего контингента. Например, в старом центре, в 10-11 микрорайонах, где давали жилье переселенцам с ветхого жилья и по ордерам, — там контингент разный. А в четвертый идут те, кто брал квартиры по ипотеке, кто подтверждал доход. Это молодой и развивающийся район, где все чистенькие с панамочками на голове, где в тренде не пить и не курить, — отмечают в компании.
Про высокий спрос на рынке первичной и вторичной недвижимости говорят и в агентстве «Новый свет». Но с предложением новостроек беда.
— В прошлом году всё было удачно, активно проводили сделки. В январе люди просыпаются после праздников, потихоньку подают заявки, как и продавцы. Самые популярные районы для покупки и аренды — нижняя часть города: 9-й, 10-й, 11-й и 12-й микрорайоны. Это новые микрорайоны, в прошлом году основной спрос был именно на них. Во втором микрорайоне было много сделок, хотя там в основном старые дома, — всё благодаря индивидуальному отоплению, — говорят в агентстве.
Историческая же часть города не вызывает интереса у покупателей или съемщиков — спрос практически нулевой. Памятники культуры и истории не способны компенсировать главный недостаток района — отсутствие инфраструктуры в виде магазинов и точек досуга.
Другую точку зрения предоставляет агентство «Вариант». По словам руководителя компании, жители Елабуги, особенно молодые, хотят приобрести новое жилье, но зачастую не могут его себе позволить из-за высоких для города цен. Выход — жить с родителями или на съемных квартирах.
— Люди хотят покупать жилье, но по нормальной и реальной цене, а не по завышенной, как сейчас. У нас до 75 тысяч рублей стоит квадратный метр — это очень дорого. Город маленький, работы нет, денег нет. Квартиры ищут дешевые — до двух миллионов многие бы купили, за полтора — вовсе всё разобрали. Молодые семьи живут с родителями или в съемных квартирах. У «Домкора» цены — космос. Люди готовы брать квартиры в любых районах, главное — цена, — рассказал риелтор. — Многие просто отказываются покупать квартиры: начинаем считать, и ничего не получается. Хочется купить нормальную квартиру и спокойно платить 20 лет, но не выходит.
Читайте также: «Пандемия два года назад была гораздо большей проблемой»: как строительный рынок Татарстана реагировал на экономические шоки
Comment section