В Татарстане почти 4 млн квадратных метров жилья – такие цифры приводил в конце декабря первый заместитель министра строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Алексей Фролов на встрече с журналистами. Тогда он добавил, что «черта еще не подведена», поскольку работа ведется. Несмотря на падение спроса на жилье и риски с реализацией строительные компании Татарстана вкладываются в новые проекты.

В республике продолжается реализация 44 программ по строительству и капитальному ремонту объектов – средства на все эти мероприятия заложены в бюджете. В их число входит президентская программа «Наш двор» — по ней в 2023 году благоустроят 1000 дворов на 9 млрд рублей.

Ни одну республиканскую программу не свернули

Фролов также назвал три важных решения в сфере строительства, которые правительство страны приняло в этом году. Во-первых, это продление программы льготной ипотеки до середины 2024 года с повышением ставки до 8%. При этом программу семейной ипотеки расширили: теперь льготная программа под 6% станет доступной семьям с двумя детьми, не достигшими совершеннолетия. А для жителей новых регионов ставка будет 2% (ранее она действовала только для программ дальневосточной ипотеки). Ставка по сельской ипотеке не меняется – она по-прежнему составляет до 3%. По мнению Фролова, продление льготной ипотеки даст дополнительный толчок строителям в части реализации проектов.

Во-вторых, это регулирование цен на квартиры, которые взлетели весной на фоне паники, вызванной началом СВО.

— Правительство четко и жестко работало, регулируя стоимость спекулянтов, которые пытались заработать на нашей общей проблеме, — заметил Фролов.

Третье, наиболее важное по мнению замминистра решение – ни одна из федеральных и республиканских программ не была секвестирована. И более того, принимается решение о том, чтобы дополнительно поддерживать ремонт инфраструктуры. Фролов напомнил, что президент Татарстана Рустам Минниханов возглавляет комиссию комитета Госдумы по строительству, ЖКХ и городской среде. Таким образом, пожелания и вопросы по части ремонта инфраструктуры обговариваются на федеральном уровне.

— Сейчас все эти вопросы материализуются в конкретные документы и федеральные программы, — сообщил Фролов.

Он также заметил, что на рынке жилья Казани большой разброс цен.

— С точки зрения стоимости квадратного метра — ситуация очень вариативная, импульсивная, нестабильная, есть в ней плюсы и минусы, минусы с точки зрения того, что очень сложно подстроиться банковской системе и массовому потребителю по приобретению жилья, — сказал он, добавив, что государство должно отойти от утверждения средней стоимости на рынке и сосредоточиться на решении социальных задач.

К плюсам он отнес тот факт, что в Казани можно приобрести жилье по достаточно низкой цене. Социальное жилье и жилье для определенных категорий граждан в республике можно купить по достаточно низкой цене. Однако и ценники в 100-150 тысяч и выше за квадратный метр действительно есть, но это только в столице, где на жилье действительно высокий спрос.

— Республика – это не только Казань, но и другие населенные пункты, и там ценник совершенно другой, — добавил замминистра.

Мы направили запросы топовым застройщикам Татарстана, чтобы узнать, как у них прошел 2022 год.

«#Суварстроит» ввел в эксплуатацию 200 тысяч квадратных метров

Абсолютным лидером по объемам введенного жилья в 2022 году стала компания «#Суварстроит». Несмотря на все вызовы, застройщик ввел в этом году около 200 тысяч квадратных метров. Компания вошла в топ-10 застройщиков России по объему вводимого жилья в рейтинге Единого ресурса застройщиков по итогам января-июля 2022 года, а также стала лидером по объемам текущего строительства в ноябре 2022 года в рейтинге Единой информационной системы жилищного строительства «Дом.РФ».

Некоторых застройщиков события этого года вынудили отложить старты продаж, но «#Суварстроит» шел по другому пути, понимая, что в перспективе возможен дефицит жилья, который будет подстегивать цены вверх. Осенью застройщик анонсировал старты продаж нового жилья. Компания сотрудничает с Банком ДОМ.РФ – заключены кредитные договоры на проектное финансирование, которые находятся на этапе строительства, что гарантирует завершение строительства в срок.

В 2022 году самым масштабным проектом компании стал Лаишевский узел, объединивший три жилых комплекса — ЖК «Южный парк», «Станция Спортивная», «Времена года». Запущены продажи 4-й очереди ЖК «Южный парк», стартовало строительство «Дома Чемпионов» на 803 квартиры в самом масштабном проекте компании — ЖК «Станция Спортивная». Также летом в ЖК «Сказочный лес» было сдано 3 дома. А в ноябре #Суварстроит приступил к возведению завершающего дома в ЖК «Кедр», рассчитанного на 552 квартиры.

Страна переживает сложные времена, но застройщик не останавливает строительство и продажи объектов. Это удается во многом благодаря надежным партнерам-поставщикам, а также развивающемуся производству отечественных материалов.

В перспективных планах у «#Суварстроит» развитие территорий – это микрорайон вблизи ТЦ «Порт» и Березовой рощи, там уже приобретены земельные участки порядка 20 гектаров. Старт продаж запланирован на 2023 год. Есть также и другие проекты, которые находятся на разных этапах работы.

Насколько застройщики импортозависимы?

Строительная отрасль, как и почти все отрасли экономики, остро ощутили влияние кризисов. Застройщики испытывали дефицит в поставке материалов, что привело к остановке их работы и срыву сроков сдачи объектов. «#Суварстроит» преодолел возникшие трудности благодаря работе с отечественными поставщиками и импортозамещению. Компания в короткий срок нарастила долю отечественных поставщиков (это был небольшой процент) в закупках, продолжает тесное сотрудничество с российскими предприятиями.

— При строительстве нами используются керамические блоки Porotherm. Завод по их производству ООО «Татэнергострой» находится совсем не далеко от Казани – рядом с поселком Куркачи в Высокогорном районе. Оборудование на наши проекты поступает из разных регионов России. Так, установленные в ЖК «Южный парк» и «Времена года» лифты произведены омским «Сиблифтом». Поставщиком выступает ООО «Астро-лифт» – это единственный в Поволжье дистрибьютор лифтов BLT, которые производятся в Китае. ГК «Навек» является сертифицированным российским производителем, который поставляет для наших жилых комплексов вентилируемые фасады, — перечислили в пресс-службе.

«Унистрой» в поиске партнеров

На втором месте в рейтинге ЕРЗ по объемам введенного жилья расположился «Унистрой». По словам заместителя генерального директора Искандера Юсупова, сложившаяся ситуация в мире внесла коррективы в планы девелоперской компании. Запуск части проектов из-за снижения спроса был отложен на следующий год. Этому поспособствовала мобилизация, отток населения за границу.

Компания запустила крупные жилые проекты в Казани и Санкт-Петербурге. В Казани – первый в городе многофункциональный комплекс UNO. В одном месте можно жить в домах бизнес-класса, работать рядом – в бизнес-центре с коворкингом, оставлять автомобиль на подземной парковке, вечерами прогуливаться на набережной. Для детей – детский сад, на первых этажах домов – торговая галерея.

— Также в этом году мы начали строительство клубного дома Upoint в Санкт-Петербурге, — перечислил Юсупов.

Эксперт считает, что спрос на квартиры в новостройка в 2023 году сохранится – этому способствует сохранение льготной ипотеки и расширение программы ипотеки семейной. Январь-февраль по традиции будут месяцами затишья. Возможно это коснется и марта.

Юсупов уточнил, что в текущих условиях трудно давать какие-либо прогнозы, в том числе по стабилизации цен на те или иные материалы. Но оборудования, купленного в рамках старых контрактов, застройщику пока хватает.

— Поэтому и тщательно выбираем новых, чтобы замена была максимально качественной. По части комплектующих, к примеру, по лифтам, мы подобрали достойные аналоги, по каким-то позициям, таким как отопительное оборудование и «умный дом», поставщики еще не назначены, — добавил представитель «Унистроя».

СМУ-88 осваивает новые территории и реализует инфраструктурные проекты

Директор группы компаний СМУ-88 Наиль Галеев подтвердил, что 2022 год был одним из самых сложных за последнее время, но застройщика он завершился вполне продуктивно.

Главными событиями для строительной компании стали запуск реновации в районе речного порта и выход на Дальний восток. В этом году СМУ-88 согласовали архитектурно-пространственную концепцию своего первого ЖК в районе Портовой, договорились на ВЭФ-2022 о финансировании проекта со Сбербанком и уже через две недели объявили о начале строительства с участием президента РТ Рустама Минниханова и мэра Казани Ильсура Метшина. Кстати, подробно о концепции реновации территории около Речного Порта мы рассказывали в одном из наших материалов.

В самый разгар кризиса, когда ключевая ставка по ипотеке достигала 20%, застройщик запустил новый проект в Кировском районе Казани – ЖК «Крыловка Парк», а осенью с опережением срока на год завершил строительство первой очереди ЖК Dubrava 2.0.

Помимо Татарстана, застройщик реализует проекты на Дальнем Востоке. Там в рамках развития Нового Владивостока СМУ-88 воздвигнет жилой квартал из 35 восьмиэтажных домов в поселке Прохладное.

— Как мы неоднократно уже говорили в течение года, пандемия два года назад стала гораздо большей проблемой. В этом году мы довольно оперативно нашли альтернативу продукции тех брендов, которые ушли из России, у местных производителей и на азиатском рынке, — сказал Галеев.

Он также подчеркнул, что для СМУ-88 неприемлем вопрос ухудшения качества ни материалов, ни инженерной части. Продукция подбирается в соответствии с теми же потребительскими характеристиками без потери качества. Импортозависимость остается только в единичных уникальных наименованиях, которые производят исключительно в Европе, но в этом случае, если в них есть необходимость, речь идет просто об удлинении логистики.

— Что касается рынка недвижимости в целом, верим в развитие семейной ипотеки при условии, что для нее будут пересмотрены лимиты в городах-миллионниках. Шесть миллионов для семьи с двумя детьми на покупку квартиры в Казани сейчас недостаточно. Нужно хотя бы 10-12 млн рублей, — поделился мнением собеседник.

Помимо республиканских застройщиков, на рынок Татарстана в 2022 году зашли два новых федеральных застройщика – «Самолет» и «ПИК». О приходе второго на республиканский рынок мы писали отдельный материал.

Покупательский спрос будет поддерживаться льготными программами

Если ориентироваться на то, сколько жилых комплексов стартовали за последние полгода от крупнейших застройщиков то, можно сказать, что застройщики нацелены на захват и развитие рынка строительства. Таким мнением поделился директор ООО «Этажи-Казань» Марат Галлямов. Причем в ближайшие 2-3 года цифра в 2 млн квадратных метров увеличится.

— Многие аналитики считают, что предложение будет превышать количество спроса. Сейчас застройщики предлагают качественный продукт и будут конкурировать в рамках бонусных фишек для конечных покупателей: акции, ипотечные программы. Поэтому покупательский спрос будет поддерживаться и построенное жилье будет планово реализовываться, — считает эксперт.

По мнению Галлямова, в сохранении покупательского спроса застройщикам помогает государственная поддержка различных льготных программ. Идет большая поддержка молодых семей, и это дополнительно помогает застройщикам в сохранении покупательского спроса.

Рассуждая о строительном рынке Казани в 2022 году, Галлямов вспомнил старт строительства комплексов в бывших промзонах, что говорит нам о тенденциях развития рынка не только в пригородном направлении, но и внутри города. Примером такой реновации он назвал большой проект на Портовой.

— В этом году стартовало очень много хороших проектов. Но больше всего запомнилась недавняя презентация крупного проекта развития «Парк Маяк», где объединились два застройщика Комосстрой и ЖИК. Это прорыв в архитектурном решении и в концепции жилых комплексов, — вспомнил эксперт.

Галлямов заметил, что в этом году на рынок Казани зашли 2 федеральных застройщика, поэтому эксперт прогнозирует дальнейшее развитие рынка. Причем развиваться Казань будет как в пригородном направлении, так и внутри города: предвидится активная застройка Авиастроительного района, Вознесенского тракта, появятся предложения и по апартаментам в центре города.

— Застройщики будут придумывать разные акционные предложения, не теряя свою маржинальность и сохраняя покупательскую активность. Конкуренция вырастет, вследствие чего станет больше интересных предложений. Поэтому считаем, что спрос к новостройкам не упадет, — заявил эксперт.

«Вы берете ипотеку под 8% или под 11%. Есть разница? Да, существенная»

А вот вице-президент Гильдии риелторов Татарстана Андрей Савельев настроен менее оптимистично. В беседе с журналистом KazanFirst эксперт поделился, что ситуация с продажами квартир в новостройках Казани крайне тяжелая. Для сравнения – год назад застройщики за один день продавали столько же квартир, сколько теперь продают за месяц. Непривлекательными остаются цены, ведь стоимость жилья в новостройках начинается от 5 миллионов, что абсолютно недоступно для семей с невысоким и даже средним достатком.

А вот социальную ипотеку может позволить себе практически каждый (правда, для этого необходимо работать в бюджетной сфере). Стоимость «квадрата» в соципотечном жилье дешевле в 3 раза, чем в коммерческом, да и саму программу Савельев считает доступной и интересной. На данный момент в Казани социальную ипотеку можно получить в ЖК «Салават Купере».

— Продление программы льготной ипотеки безусловно будет влиять на оживление рынка недвижимости. Вы берете ипотеку под 8% или под 11%. Есть разница? Да, существенная. Любое послабление, любые льготные программы будут способствовать развитию рынка, — уверен эксперт.

Январь-февраль Савельев прогнозирует слабым по продажам, в апреле-марте рынок будет оживать, количество сделок будет расти. Это связанно с сезонностью – рынок в феврале всегда слабый.

— Дальше, я думаю, рынок возьмет свое. Потому что потребность в жилье в Казани достаточно высокая. Несмотря на огромное количество введенных квадратных метров, это все равно не перекроет все потребности жителей, — сказал эксперт.

Строительная отрасль в 2023 году будет находиться в состоянии стагнации

Бурную застройку и наполеоновские планы компаний на будущий год аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева объясняет тем, что рынок недвижимости достаточно инертен и не сразу реагирует на меняющиеся внешние условия, поэтому строительство новых объектов будет продолжаться, но, возможно, несколько более умеренными темпами, чтобы предотвратить значительное преобладание предложения над спросом. В то же время не должно возникнуть дефицита предложения, потому что эта ситуация приведет к удорожанию стоимости новостроек, чего допустить нельзя, учитывая стремительный рост цен за последние годы, который в целом и привел к сжатию платежеспособного спроса.

— Мы полагаем, что строительная отрасль в течение 2023 года будет находиться в состоянии стагнации после бума последних лет, поэтому обновления рекордов по вводу новых объектов в эксплуатацию и продажам не ожидаем, но и не видим предпосылок для существенного упадка. Вероятнее, после необходимой для рынка стабилизации строительная отрасль вновь станет мощным локомотивом экономики в 2024 году, — сказала эксперт.

Пырьева обратила внимание, что продление льготной ипотеки, а также расширение программы семейной ипотеки, которой теперь смогут воспользоваться семьи с детьми школьного возраста, позволит удержать часть покупателей и не допустить стремительного обвала спроса. Тем не менее для восстановления баланса на рынке недвижимости необходима ценовая коррекция, поскольку из-за высоких цен на новостройки даже низкие ставки по ипотеке не кажутся привлекательными.

— Обстановка на вторичном рынке несколько улучшилась как раз за счет снижения цен на фоне отсутствия спроса из-за недоступности ипотечных программ, поэтому продажи начали активизироваться. Аналогичной ситуации мы ожидаем и от первичного рынка, — резюмировала аналитик.