В Казани показатель нераспроданных квартир на рынке новостроек составляет 85% — об этом гласят предварительные данные исследования сервиса «Пульс Продаж Новостроек» на 2026 год. Согласно данным аналитиков, в городах-миллионниках дома всё чаще доходят до ввода с большим количеством нераспроданных квартир. В прошлом году доля такого жилья достигала 46% — таким образом, за год показатель вырос в 1,8 раза.
— В городах-миллионниках в 2025 году почти каждый второй проект сдавался с остатком 25%+ квартир, — сообщается в исследовании.
Казань возглавила негативную динамику среди других городов. Однако, например, в Омске доля нераспроданных квартир подскочила с 13% до 100%. При этом аналитики отмечают, что в выборке участвовало три проекта, так что выводы делать рано.
Следом идет Краснодар, где за год доля непроданного жилья выросла с 69% до 78%. Самара после резкого роста показателя в 2025 году продолжила движение вверх: с 62% до 75%. В Ростове-на-Дону показатель вырос с 41% до 63%.
Между тем, в Новосибирске показатель снизился с 48% в 2025 до 47% в 2026, а в Екатеринбурге — с 41% до 40% соответственно. Что касается столичных городов, то «в Москве ситуация стабильная в 2026 году, а в Санкт-Петербурге на фоне тренда снижения нераспроданных остатков ситуация даже улучшается». Однако точные показатели пока не раскрываются.
Напомним, в марте в Казани было оформлено 508 договоров долевого участия на рынке новостроек, что на 21% меньше, чем в феврале. Также в начале весны в Татарстане банки выдали ипотечные кредиты на 10,1 млрд рублей. Это на 21% больше, чем в прошлом месяце. В феврале объем составлял 8,36 млрд рублей. На 12% увеличилось и число кредитов — с 2,2 до 2,47 тысячи.
«Ни о каких средних 85% пустующих квартир речи не идет»
Эти данные вызывают сомнения в достоверности, они не соответствует действительности: если опираться на официальную и наиболее полную статистику Единой информационной системы жилищного строительства ДОМ.РФ, реальная картина по Казани выглядит совершенно иначе, заявил KazanFirst гендиректор группы компаний «СМУ-88» Наиль Галеев.
Он привел статистику, что «по актуальным данным ДОМ.РФ по итогам марта 2026 года, распроданность объектов с плановым вводом в текущем году составляет 54%». Средняя строительная готовность этих домов находится на высоком уровне и достигает 82%. Соответственно, реальная доля нераспроданных квартир на данный момент составляет 46%.
При этом ситуация по рынку неравномерна: у разных девелоперов распроданность варьируется от 41% до 93%, но ни о каких средних 85% пустующих квартир речи не идет, утверждает собеседник. Например, «по объектам СМУ-88 отношение распроданности к стройготовности на данный момент составляет 89%».
Разница в цифрах объясняется разными выборками: «Пульс» анализирует сданные проекты в целом, а ДОМ.РФ — объекты с плановым вводом в текущем году, распроданность которых объективно выше.
— Называть текущую ситуацию системным кризисом совершенно необоснованно. Текущий коэффициент отношения распроданности к стройготовности по региону составляет 66%, то есть темпы продаж идут, в целом, соразмерно. Безусловно, рынок трансформируется под давлением макроэкономических факторов. Из-за заградительных ипотечных ставок покупательская способность корректируется, а цикл сделки удлиняется, однако продажи не останавливаются. Системные девелоперы обладают широким арсеналом инструментов стимулирования спроса и активно их применяют, — рассказал собеседник.
Галеев подчеркнул, что «масштабного снижения стоимости квадратного метра на первичном рынке ожидать не стоит». Так как «экономика каждого жилого комплекса жестко контролируется банками, выдавшими проектное финансирование, и снижение цен ниже утвержденной финансовой модели просто не будет ими согласовано».
Важным фактором остается высокая себестоимость строительства — цены на материалы, логистику и рабочую силу не снижаются. Поэтому, по словам Галеева, вместо переписывания прайс-листов застройщики продолжат использовать индивидуальные условия, точечные акции и выгодные финансовые инструменты.
Сейчас приобрести квартиру невозможно
Статистику продаж подтверждают и риелторы. Руководитель АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова согласна, что такая проблема на рынке жилья отмечается. Связано это с тем, что «приобрести квартиру невозможно». На это влияет высокая стоимость квадратного метра, рыночная ставка по ипотеке, сокращение числа льготников, которые могут воспользоваться семейной ипотекой.
— Огромное количество сделок было проведено до 1 февраля, и получается, что все те, кто планировал выйти на сделку в конце 2026-начале 2027-го, уже вышли на сделку весной 2026 года и уже купили квартиру, следовательно, нет такого количества желающих, чтобы столько покупать по теперь семейной ипотеке, — рассказала KazanFirst Гизатова.
Она добавила, что Казань не находится в критической зоне с нераспроданным жильем, в отличие от того же Краснодарского края, где ситуацию эксперт описала как «неприятную».
— Прогнозы давать — дело неблагодарное, и это вообще невозможно, потому что здесь много факторов, которые напрямую повлияют на рынок недвижимости, и в том числе, новостроек. То есть, это ставка рефинансирования. Допустим, в июне мы ждем изменения. Второй момент: до 1 июля будут новые условия программы по семейной ипотеке, это тоже скажется на рынке новостроек. И третий момент: любой слух или любые опасения, что вклады могут заморозить, сразу же придут на рынок недвижимости, и тем самым рынок раскачается, — резюмировала эксперт.
«Этот год начался с самыми худшими показателями»
Ещё более жесткую оценку ситуации дает другой участник рынка. С 2020 года государство спасало стройотрасль льготной ипотекой — застройщики привыкли и теперь полностью зависят от субсидий. Об этом в беседе с журналистом KazanFirst рассказал руководитель АН «Современник», член Гильдии риэлторов РТ Тимур Муратов.
Однако ручное управление рынком ведёт к кризису — при сокращении субсидий застройщики рухнут. Нужно возвращать их в режим рыночного функционирования, когда у них будут инструменты продаж, зависящие от их деятельности, убежден собеседник.
— Рост числа нераспроданных квартир в новостройках является показателем того, что население не готово инвестировать и вкладываться в новостройки настолько, насколько оно готово было в прошлые годы. Этот год, конечно, начался с самыми худшими показателями, начиная с 2020 года. В первую очередь это из-за откладывания на лучшие времена покупки новостроек. Также из-за увеличения уровня нагрузки на бизнес и снижения доступности ипотеки для населения. Эти ключевые факторы повлияли на падение продаж, — сообщил Муратов.
Он добавил, что продажи новостроек волнообразно зависели от господдержки. С 2026 года ипотеку дают только по официальным доходам — одобрений стало меньше. Регулировать продажи снова придётся вручную: через рост доходов, улучшение бизнес-климата и новые льготные программы.