Долги растут, а ипотека стоит: в Татарстане просрочили выплаты по жилищным кредитам на 5,5 млрд

К началу сентября жители РТ накопили свыше 5,5 млрд рублей просроченной задолженности по жилищным кредитам. Это втрое больше, чем в прошлом году. При этом общий объем ипотеки в регионе почти не растет — число новых займов остается на минимуме. Эксперты KazanFirst связывают это с ростом ставок и стагнацией доходов населения. По их прогнозам, ухудшение ситуации продлится как минимум до 2026 года, что будет говорить о «довольно серьезном нарастании финансовых проблем у людей».

По данным ЦБ, просроченная задолженность жителей Татарстана по жилищным кредитам к 1 сентября достигла 5,53 млрд рублей. С начала года эта сумма выросла в 2,2 раза. А если сравнивать с началом сентября прошлого года, то рост — более чем в три раза. Год назад «просрочка» составляла 1,77 млрд рублей.

Общий размер задолженности по жилищным кредитам в РТ к началу сентября достигал 676 млрд рублей, и в последние месяцы не сильно увеличивается. Если сравнивать с январем этого года, рост составил лишь 3% (за последний год увеличение составило 4,2%, с 647 млрд рублей).

Доля «просрочки» от общей суммы долгов жителей РТ по ипотеке сейчас составляет 0,82%. В целом по России этот показатель похожий — 0,86%. При этом общий долг россиян по ипотеке к 1 сентября достиг 19,7 трлн рублей. Платежи просрочены на 171,5 млрд рублей.

По размеру просроченной задолженности Татарстан опережает все другие регионы Приволжского федерального округа. Так, например, в Башкирии, которая сопоставима по численности населения, «просрочка» составляет 5,15 млрд рублей.

Вместе с тем в Москве объем «просрочки» достиг уже 22,8 млрд рублей, в Подмосковье — 17,4 млрд рублей, в Краснодарском крае — 12,4 млрд рублей, в Санкт-Петербурге — 8,3 млрд рублей, а в Тюменской области — 6,4 млрд рублей. В этих регионах также большие объемы выданных кредитов.

Напомним, что в прошлом году из-за роста ключевой ставки и сокращения льготных программ рынок ипотеки обвалился в стране и в Татарстане в частности. Минимальные значения были достигнуты к февралю этого года. Тогда в РТ объем выданных кредитов на жилье составил лишь 3,7 млрд рублей. После этого рынок стал очень медленно восстанавливаться. Так, в мае и июне объем ипотеки в регионе  составил по 10,6 млрд рублей, в июле — 12,7 млрд рублей.

«Системные проблемы в экономике и социальной сфере»

По итогам августа Росреестр по Татарстану отчитался о количестве сделок на первичном рынке жилья на 90% в сравнении с аналогичным месяцем прошлого года. Однако эксперты KazanFirst заметили, что сейчас практически никто не берет рыночную ипотеку. Сделки есть по семейной ипотеке, а также через рассрочки от застройщиков. Значительная часть сделок идет за собственные средства покупателей.

По данным ЦБ, в августе жителям республики было выдано 2,9 тысячи жилищных кредитов. Это почти на 20% меньше, чем год назад. Объем выданных займов составил 13,4 млрд рублей. Эта сумма выросла на 4%, если сравнивать с августом прошлого года.

— Рост просроченной задолженности отражает системные проблемы в экономике и социальной сфере. Основная причина — это последствия резкого повышения ключевой ставки ЦБ РФ, что привело к росту ставок по ипотеке для новых заемщиков. Также на это влияет ситуация с реальными располагаемыми доходами населения, очевидно, что инфляционные процессы росту не способствуют. Здесь же — рост расходов домохозяйств на оплату услуг ЖКХ и прочих повседневных расходов, — объяснил KazanFirst партнер экспертной группы Veta Дмитрий Жарский.

По его словам, особенно уязвимыми оказались заемщики, бравшие ипотеку в 2020-2022 годах по льготным программам под 6-8% годовых, когда соотношение платежа к доходу было комфортным.

— Многие из них при одобрении кредита находились на пределе долговой нагрузки, и любое снижение доходов или увеличение обязательных расходов привело к невозможности обслуживать кредит, — считает эксперт.

«Банки менее всего будут пока об этом беспокоиться»

Жарский прогнозирует, что, скорее всего, ситуация будет продолжать ухудшаться. Во всяком случае, как минимум до середины 2026 года. А ключевыми факторами дальнейшей динамики станут решения ЦБ по ставке, темпы инфляции и ситуация на рынке труда.

— При сохранении текущих экономических тенденций доля просрочки может еще вырасти до 1,5-2% к концу 2025 года, что означает увеличение проблемной задолженности, — полагает он.

Эксперт резюмирует, что текущая ситуация «действительно не может являться позитивной как для жителей, так и для банков, хотя последние менее всего будут пока об этом беспокоиться».

— В целом если все совсем плохо, то такое жилье обычно изымается и выставляется на торги, но реализуется обычно с дисконтом до 30% от рынка. Если вырученных средств недостаточно для погашения долга, заемщик остается должен банку разницу, — заключил собеседник KazanFirst.

«Ситуация все же еще далека от критичной»

Аналитик финансовой группы «Финам» Игорь Додонов соглашается, что рост просрочки по ипотеке связан со сложной экономической ситуацией в стране, высокой инфляцией и фактической стагнацией располагаемых доходов населения.

— Хотя правительство регулярно рапортует о быстром росте доходов людей, распространяется это, судя по всему, далеко не на всех. Как результат — у граждан остается все меньше денег, которые они могут направить на обслуживание своих долгов, в том числе по ипотеке, отсюда и такой быстрый рост просрочки, — обратил он внимание.

В то же время аналитик указал, что «заемщики традиционно очень дисциплинированно подходят к платежам по ипотеке, так что речь может идти о довольно серьезном нарастании финансовых проблем у людей».

— Я полагаю, что указанные факторы продолжат действовать в среднесрочной перспективе, поэтому можно ожидать дальнейшего увеличения просрочки по ипотеке. Пока доля просрочки в ипотечных портфелях относительно невысокая и ситуация все же еще далека от критичной. Однако сама данная тенденция не может не вызывать беспокойства, — подчеркнул Додонов.

Эксперт разъяснил, что если просрочить платеж по ипотеке, то «это не означает, что банк сразу попытается отобрать квартиру». Сначала будет начисляться неустойка (в виде штрафа или пеней), размер которой прописывается в кредитном договоре. Если же срок неуплаты превысит три месяца, а сумма задолженности 5% от стоимости недвижимости, то банк может обратиться в суд с требованием досрочно погасить долг (с процентами, штрафами и пенями). При исчерпании других вариантов — продать залоговое имущество, даже если это единственное жилье у заемщика.