Проблема вывода земель из сельхозоборота в пригороде Казани остается актуальной несмотря на то, что еще в 2022 году раис Татарстана Рустам Минниханов пригрозил изымать участки, которые незаконно отдали под индивидуальную жилищную застройку.
С 2018 по 2022 год в Татарстане земли сельскохозяйственного назначения уменьшились на 6,5 тысячи га, из которых около 5 тысяч га – это перевод в земли населенных пунктов. Особенно остро эта проблема стояла в Лаишевском, Пестречинском, Высокогорском, Зеленодольском, Верхнеуслонском и Тукаевском районах.
Основная головная боль города – это земли к востоку от старой застройки – «Новые Салмачи», Куюки и так называемая Восточная дуга, где под индивидуальную жилую застройку (ИЖС) были переведены большие площади земель сельхозназначения.
Куюки – город без статуса
Казань быстро застраивается, спрос на жилье высокий, а так как в черте города свободных земель почти не осталось, стремительно растут поселки городского типа и частная застройка в пригороде.
Еще 20 лет назад в Куюках были только сельскохозяйственные поля, первые дома здесь начали появляться в 90-е, а позже возникли и целые поселки: «Новые Салмачи» и ЖК «Светлый».
Взрывной рост населения этого района произошел в 2017-2020 годах. Не обошлось и без обманутых дольщиков – проблемным оказался микрорайон «Яшьлек», который начинало строить ООО «Стройком», а завершала строительная компания «Бриз».
Всего за 10-15 лет Куюки из небольшой деревни с населением чуть более 200 человек превратились в город без статуса, где прописано 20 тысяч человек, а, по данным опросов, проживает около 40 тысяч человек.
История градостроительной ошибки
На аукционе в 2004 году у Центра развития рынка земли Минземимущества РТ были проданы 500 га. Новые собственники объединились в ООО «Союз землевладельцев», которое позднее распалось, но это не изменило судьбу земель. В 2006 году вышло постановление Кабмина республики, согласно которому эти земли разрешалось использовать для ИЖС.
Часть этой земли, оказавшейся в частной собственности, разделили на участки и продали. На этих участках построили поселок «Новые Салмачи».
Часть земель позднее выкупил московский застройщик АН «Антей», именно здесь и был построен закрытый поселок ЖК «Светлый», состоящий из 4-этажных жилых домов. Строительство в Куюках продолжается и сегодня, хотя остаются нерешенными множество проблем с транспортной и социальной инфраструктурой.
Без сноса домов проблему дорог не решить
– Проблема даже не в том, что сельскохозяйственные земли были застроены, а в том, что они были застроены вразнобой, без учета Генплана, дорожной сети, – считает урбан-активист Дмитрий Сагдеев.
Улица Кул Гали оказалась единственным въездом и выездом для жителей Куюков, все участки, переданные под ИЖС, оказались «нанизаны» на эту улицу. Другой въезд в этот район организовать невозможно, потому что участки, где можно было бы сделать дополнительные дороги, оказались застроены.
По мнению Сагдеева, этот вопрос без сноса несистемной застройки решить невозможно. В любом случае для создания транспортной и социальной инфраструктуры в этом районе придется пробивать сквозные проезды. Без этого в восточную сторону Казань развиваться не сможет.
Идея провести в этот район ветку метро не выдерживает критики. В частной застройке очень низкая плотность населения и маятниковые потоки людей – утром все уехали в центр, вечером все приехали, а днем метро будет пустовать, что неэффективно, это будет большая нагрузка на бюджет.
– Без сноса, без сквозных проездов, продолжения улиц Сафиуллина, Зорге, Ноксинский Спуск невозможно эту проблему решить, – говорит Сагдеев.
Нет мест в школах и детских садах
Транспорт – далеко не единственная проблема этого района. Жители жалуются на нехватку мест в детских садах, а в лицей «Алгоритм» набрали 15 первых классов, хотя даже это не решило проблему. Многие дети, родители которых имеют постоянную прописку в ЖК «Светлый» или Новые Салмачи, не смогли попасть в эту школу по причине отсутствия мест.
Кроме того, жители района сталкиваются с массой других проблем. В Куюках с определенной регулярностью возникают сложности с вывозом мусора – часто все по той же причине отсутствия нормальных дорог. Нет культурной инфраструктуры, а «Куюковское море» периодически топит близлежащие дома.
Фермеры останутся без земли
История с выделением земель под ИЖС продолжается несмотря на запреты, считает председатель ассоциации фермеров и крестьянских подворий Камияр Байтемиров. Новые участки постоянно продаются, и это бьет по фермерским хозяйствам, по сельхозпроизводителям.
– У нас есть хозяйства, которые обрабатывают участки в Марий Эл, а ведь они могли бы выращивать сельхозпродукцию на землях здесь, рядом. Это положительно сказалось бы и на логистике, и на ценах, так как сократило бы затраты на транспортировку, – отмечает Байтемиров.
По его словам, сложности есть не только в Куюках.
– Если посмотреть на площади земель сельхозназначения вокруг Казани, Набережных Челнов, Нижнекамска 10 лет назад и сейчас, очень наглядно заметно, насколько сократились площади полей и выросли объемы застройки, – подытожил Байтемиров.
Что говорят застройщики
Сегодня мы видим, к чему привела несогласованная градостроительная политика на границе с Казанью – это клубок проблем, которые пока остаются без решения. Поэтому для этих территорий нужны понятные правила игры, которые будут отвечать ожиданиям и требованиям всех заинтересованных лиц. Жителей – в первую очередь.
Генеральный директор группы компаний «СМУ-88» Наиль Галеев рассказал, что его компания не рассматривает земли в казанском пригороде для застройки.
– Мы придерживаемся такой позиции, что, несмотря на условия жесткого дефицита свободной и пригодной для строительства земли, надо продолжать оставаться в границах города и использовать его ресурсы, – заявил собеседник. – В первую очередь это так называемый ржавый пояс – территории заброшенных промзон, которые сегодня потеряли свою функциональную актуальность. Мы наряду с другими застройщиками успешно работаем в районе улицы Родины. Последние несколько лет активно стала развиваться территория Новой Портовой. Все вместе это дает возможность жителям оставаться в привычной городской среде, застройщикам – работать, а городу – обновляться.
Выход из ситуации так и не найден, а решение проблем может быть только комплексным, включая соблюдение Генплана, решение транспортных и социальных проблем Куюков и близлежащих районов, а также строгий контроль за распределением земель сельскохозяйственного назначения.
Плюсы и разочарования жизни в пригороде Казани: что не так с посёлком Сокуры?
